Откройте актуальную версию документа прямо сейчас
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Вход
Купить систему ГАРАНТ
Получить демо-доступ
Узнать стоимость
Информационный банк
Подобрать комплект
Семинары
- Главная
- Решение Собрания представителей г. Заречного Пензенской области от 19 декабря 2006 г. N 299 "Об утверждении Концепции реформирования жилищно-коммунального хозяйства г. Заречного на 2007-2010 гг." (утратило силу)
- Приложение. Концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства г. Заречного на 2007-2010 (утратило силу)
Приложение. Концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства г. Заречного на 2007-2010 (утратило силу)
Приложение
Утверждено
решениемСобрания представителей г. Заречного
от 19 декабря 2006 г. N 299
Концепция реформирования жилищно-коммунального хозяйства
г. Заречного на 2007-2010
I. Введение
Реформа коммунального сектора - одна из наиболее важных задач социально-экономического развития города. Здесь особенно остро сталкиваются рыночные и административные подходы. Развитие данного сектора экономики требует формирования соответствующих структур, новых партнерских форм взаимодействия публичного и частного капитала, создания и совершенствования системы тарифного регулирования предприятий отрасли и повышения качества предоставляемых ими услуг.
Жилищно-коммунальное хозяйство города представляет собой отрасль инфраструктуры, деятельность которой формирует жизненную среду населения.
Производственная структура жилищно-коммунального хозяйства города в настоящее время интегрирует более 10 видов деятельности, ведущие из которых: содержание и ремонт жилищного хозяйства, теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение и очистка сточных вод, электроснабжение, газоснабжение, сбор и вывоз бытовых отходов.
Система жилищно-коммунального хозяйства города Заречного насчитывает 6 предприятий с численностью работников более 2,5 тысяч человек.
Происходят изменения в структуре жилищного фонда. За период с 1993 по 01.09.2006 года 765185 кв.м общей площади жилья передано в собственность граждан.
Преобразования в жилищно-коммунальной сфере города осуществляются с 1992 года в соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", последующими указами Президента Российской Федерации, нормативными актами Правительства Российской Федерации, субъекта и органов местного самоуправления, в том числе в соответствии с Концепцией реформирования ЖКХ г. Заречный, утвержденного# решением Собрания представителей от 24.12.2001 N 69.
Несмотря на определенные положительные сдвиги в процессе реформирования ЖКХ города, в целом процесс идет крайне медленно, имеется ряд нерешенных проблем. В последнее время жилищное законодательство претерпело коренные изменения. В связи с этим возникла острая необходимость в разработке нового подхода к реформированию ЖКХ г. Заречного.
II. Анализ состояния жилищно-коммунального хозяйства г. Заречного
Жилищное хозяйство
Общая площадь жилищного фонда города составляет 1175731 кв.м.
Всего жилых домов: 645
из них - многоквартирных: 348
Общее количество подъездов: 1113
Износ жилищного фонда составляет: 31%
Таблица 1
Распределение жилищного фонда по формам собственности в городе Заречном:
| N п/п |
Жилищный фонд по формам собственности | Общая площадь (тыс.кв.м) |
% |
| 1. | Муниципальный жилищный фонд | 390,9 | 33 |
| 2. | Государственный жилищный фонд | - | |
| 3. | Частный жилищный фонд | 784,8 | 67 |
| Итого | 1175,7 | 100 |
Таблица 2
Уровень благоустройства жилищного фонда
| % | |
| Центральное отопление | 99,5 |
| Отопление домовыми или квартирными газовыми котлами | 0,5 |
| Горячее водоснабжение | 100 |
| Водопровод | 100 |
| Канализация | 100 |
| Ванна или душ | 100 |
| Газоснабжение | 96,4 |
| Стационарные электроплиты | 3,6 |
Передача жилищного фонда в муниципальную собственность от предприятий и приватизация жилья населением существенно изменили структуру жилищного фонда, сформировался рынок жилья, доля частного жилищного фонда увеличилась до 67 процентов в 2006 году.
Коэффициент обеспеченности на одного жителя города на 01.08.2006 года составляет 19,3 кв. м общей площади жилья.
Проблемные вопросы по жилищному фонду
За последние 5 лет полный капитальный ремонт выполнен только на 14 домах, вместо 70-ти по нормативу (4-5% в год). И недоремонт продолжает накапливаться. Необходимо срочно принимать меры по капитальному ремонту кровель, лифтового парка, железобетонных балконных плит, козырьков над лоджиями и балконами верхних этажей.
К 2005 году на жилищном фонде в городе сложилась критическая ситуация по ремонту мягких кровель.
Проводимый в последнее время в основном поддерживающий ремонт не в состоянии ликвидировать множество протечек кровель.
Капитальный ремонт кровель в соответствии с нормативами должен ежегодно проводится на 20-25 домах, фактически за последние 10 лет он выполнен только на 49 домах. Накопленный недоремонт в настоящее время составляет 182 дома.
Решением Собрания представителей г.Заречного от 03.04.2006 N 187 утверждена муниципальная Программа по капитальному ремонту кровель жилых домов. Срок реализации Программы - 2006-2008 гг. Для выполнения мероприятий Программы необходимо финансирование в размере 110,5 млн. руб.
Программа позволит снизить ежегодные затраты на текущий ремонт кровель и привести сроки капитального ремонта в соответствие с нормативными, исключить протечки кровли на отремонтированных домах в течение нормативного срока службы (т.е. более 10 лет).
Основными направлениями работ по повышению качества и надежности плоских крыш является применение новых кровельных материалов типа техноэласт.
Новые материалы, принципиально отличаясь от рубероида по своим параметрам (большая толщина, лучшая эластичность, меньшее количество слоев, другие требования к подложкам и т.п.), требуют подходов к организации работы не просто как к очередному ремонту, а как к реконструкции крыши (предпроектное обследование, проектно-сметная документация, контроль и приемка).
Только при таком подходе обеспечивается их надежная эксплуатация в течение более 20 лет.
При работе с таким материалом не требуется применение разогреваемых, загрязняющих атмосферу города, битумных котлов.
Техноэласт дороже рубероида, но более экономичная технология укладки по сравнению с рубероидом, делает его применение равным по стоимости с рубероидом.
Существуют проблемы в лифтовом хозяйстве. 120 жилых домов оборудовано 230 лифтами.
Требуется реконструкция и модернизация лифтового парка. На 01.10.2006 года подлежат замене 77 лифтов до 2015 года. Ежегодно требуется замена примерно 8 лифтов, устаревших морально и физически. Необходимо разработать программу модернизации и развития лифтового хозяйства города, реализация которой позволит обеспечить сокращение расходов на комплексное техническое обслуживание лифтов, потери от умышленной порчи и хищений лифтового оборудования, повысить уровень безопасности при пользовании лифтом и улучшение качества услуги пользования лифтом при снижении ее стоимости.
Выполнение мероприятий по замене и модернизации лифтового оборудования должно обеспечить снижение темпов старения лифтового парка и к началу 2016 года выйти на уровень, гарантирующий своевременное восстановление ресурса лифтов, отработавших нормативный срок.
На 01.09.2006 года подлежат замене 150 балконных плит и 90 козырьков. Для решения этой проблемы также необходимо принять муниципальную программу.
Водоснабжение и канализация
Поставщиком услуг по водоснабжению и водоотведению в городе является ПО "Старт".
По состоянию на 1 октября 2006 года:
- протяженность водопроводных сетей - 229,0 км
- мощность водопроводов - 75 тыс.куб. м/сутки
- резервуаров чистой воды - 9 шт. с объемом - 12500 куб.м
- пожарных гидрантов - 662 шт.
Отпуск воды всем потребителям в 2005 году составил 12481 тыс.куб.м/год, в том числе населению - 8106,5 тыс.куб.м/год (65%).
Утечки и неучтенные расходы - 894 тыс.куб.м/год (7,1%).
В жилищно-коммунальном хозяйстве функционирует 2 водозабора из поверхностных вод (1 основной, 1 резервный).
Общая протяженность канализационных сетей на 1 октября 2006 года составила 290,7 км.
В системе жилищно-коммунального хозяйства имеются канализационные очистные сооружения полной биологической очистки.
Мощность биологических очистных сооружений канализации - 40 тыс. куб.м/сутки.
Пропуск сточных вод за 2005 год - 10486 тыс.куб.м/год, в том числе:
- через полную биологическую очистку - 10486 тыс.куб.м (100%);
Проблемные вопросы по водоснабжению и канализации
В ветхом и аварийном состоянии находятся 5 км (2,2%) водопроводных сетей, 3 км (1%) канализационных сетей. Ежегодно на этих коммуникациях регистрируется несколько аварийных ситуаций, в результате чего отдельные дома и жилые районы отключаются от водоснабжения. Во время проведения ежегодных испытаний было зарегистрировано: в 2004 году 45 разрывов, в 2005 году 55 разрывов, в 2006 году 33 разрыва водопроводных сетей. Одной из основных причин такого состояния является наличие инженерных коммуникаций, имеющих от 60 до 100 процентов износа и нуждающихся в замене. Необходимо эксплуатирующим организациям - ПО "Старт" и МУП ЖСКХ разработать графики ремонта сетей.
Содержание и обслуживание водопроводных и канализационных сетей, находящихся в муниципальной собственности, не учтено в тарифе. Необходимо эти затраты включить или в тариф на содержание и ремонт общего имущества или в тариф на водоснабжение и водоотведение.
Сведения о состоянии водопроводных сетей и сооружений приведены в таблице 3, о состоянии канализационных сетей - в таблице 4, о состоянии очистных сооружений - в таблице 5.
Таблица 3
Сведения о состояние# водопроводных сетей
| N п/п |
Наименование предприятия | Всего (км) | Требует замены (км) |
| 1. | ФГУП ПО "Старт" | 219,0 | 5,0 |
| 2. | ЖСКХ | 9,5 |
Таблица 4
Сведения о состоянии канализационных сетей
| N п/п |
Наименование предприятия | Протяженность коллекторов (км) |
|
| Всего | в том числе нуждающихся в замене |
||
| 1. | ФГУП ПО "Старт" | 280 | 3,0 |
| 2. | МУП ЖСКХ | 9,7 | |
Таблиц 5
Сведения о состоянии канализационных очистных сооружениях#
| N п/п |
Наименование предприятия | Установленная пропускная способность очистных сооружений (тыс.куб.м/сут) |
Пропущено сточных вод (тыс.куб.м/год) |
| 1. | ФГУП ПО "Старт" | 40 | 10486 |
Теплоснабжение
Теплоснабжение жилищного фонда производится в основном от котельных ФГУП ПО "Старт".
По состоянию на 1 января 2006 года всего котельных - 3 (2 водогрейные, 1 паровая), которые работают на природном газе (резервное топливо - мазут).
Общая установленная мощность котельных составляет 530 Гкал/час.
В 2000-2001 году по программе развития ЗАТО было выделено 45,44 млн.рублей на реконструкцию котельных (заменены существующие и установлен седьмой котел), в результате чего был обеспечен 30% запас по теплопроизводительности котельной.
В 2005 году выделено 2,0 млн. рублей на приобретение стальной трубы для реконструкции теплосети.
Проблемные вопросы по теплоснабжению
Отрицательно сказывается на стабильности и эффективности теплоснабжения и горячего водоснабжения потребителей ненадлежащее состояние сетей. Во время проведения ежегодных испытаний было зарегистрировано: в 2004 году 50 разрывов, в 2005 году 74 разрывов, в 2006 году 64 разрыва тепловых сетей. Это говорит о том, что часть сетей требуют капитального ремонта. Необходимо эксплуатирующим организациям - ПО "Старт" и МУП ЖСКХ разработать графики ремонта сетей.
Содержание и обслуживание внутриквартальных теплосетей, находящихся в муниципальной собственности, не учтено в тарифе. Необходимо эти затраты включить или в тариф на содержание и ремонт общего имущества или в тариф на теплоснабжение.
Состояние коммунальных тепловых сетей приведено в таблице 6.
Таблица 6
Сведения о коммунальных тепловых сетях
| Наименование предприятия | Протяжен- ность теп- ловых сетей в двухтруб- ном исчис- лении (км) |
Сети, нуждаю- щиеся в замене (км) |
Отпущено тепловой энергии - всего (Гкал/год) |
Потери тепловой энергии за год (Гкал/год) |
| ФГУП ПО "Старт" | 122,74 | 2,0 | 593042 | 101702 |
| МП ЖСКХ | 12,74 |
Электроснабжение
Электроснабжение ЗАТО г.Заречный осуществляется от сетей ОАО "Пензэнерго" через три главных понизительных подстанции ГПП-1, ГПП-2 и ГПП-3, принадлежащих ФГУП ПО "Старт". Далее распределение электроэнергии осуществляется через кабельные сети 6 кВ, пять узловых распределительных фидерных подстанции (РП, фидерная - 1, 2, 3, 4, 5) и 109 трансформаторных подстанции 6/0,4 кВ, являющихся муниципальной собственностью. Транспортировка электроэнергии конечным потребителям, после понижения напряжения до 0,4 кВ, производится через кабельные сети 0,4 кВ принадлежащие как МП "Горэлектросеть", так и предприятиям с различной формой собственности. С завершением внедрения мероприятий в рамках "Программы развития энергетики ЗАТО г.Заречный Пензенской области на 2001-2004 годы" с расчетом на текущий и перспективный рост электрических нагрузок, выполнена реконструкция распределительных устройств 6 кВ ГПП-3, произведена прокладка новых магистральных кабельных линии 6 кВ от ГПП-3 к пяти фидерным подстанциям, осуществлено рациональное перераспределение электрической нагрузки города между главными понизительными подстанциями ГПП-1, 2, 3. Тем самым ликвидирован дефицит электрической мощности на фидерных подстанциях, в том числе в перспективных районах города (РП фидерная - 4, Фидерная - 5).
С внедрением мероприятий программы развития энергетики города значительно возрос уровень надежности электроснабжения потребителей, в ЗАТО г. Заречный сформирована единая городская электрическая сеть. Все ГПП закольцованы по высокой стороне и все распределительные фидерные подстанции имеют двойное питание с ГПП - рабочее и резервное.
Проблемные вопросы по электроснабжению
В связи с высоким физическим и моральным износом электрооборудования городских трансформаторных подстанций и кабельных сетей 6/0,4 кВ, а также в связи с наметившимся в ряде районов города ростом электропотребления (132, 58 кварталы, 18 мкр) назрела необходимость в модернизации 14-ти ТП, замене более 15 км кабельных линии 6 кВ, замене и прокладке новых более 12 км кабельных линий 0,4 кВ.
Необходимо принять Программу "Модернизация электроэнергетики г. Заречного на 2007-2010 годы", которая будет логическим продолжением "Программы развития энергетики ЗАТО г. Заречный Пензенской области на 2001-2004 годы". Цель программы: дальнейшее повышение надежности электроснабжения и обеспечение поставки электроэнергии через городские трансформаторные подстанции конечным потребителям в требуемых объемах. Достижение поставленных целей предполагается за счет реконструкции и модернизации трансформаторных подстанций и развития кабельных сетей 6/0,4 кВ находящихся в муниципальной собственности. Необходимость выполнения данных работ также диктуется тем, что более 75% кабельных линий 6 кВ, 80% трансформаторов силовых и 84% высоковольтных ячеек и щитов силовых введены в эксплуатацию 25-40 лет тому назад и полностью изношены.
Газоснабжение
Услуги газоснабжения и технического обслуживания газового оборудования в городе оказывает муниципальное предприятие "Горгаз".
Газоснабжение жилищного фонда города газом осуществляется через 8 ГРП, с запасом по пропускной способности около 40%.
В 2004 году на 5-ти ГРП, снабжающих многоэтажную часть города и 2-х ГРП на район малоэтажной застройки и частный сектор, установлены коммерческие приборы учета газа, по которым ведется расчет потребления газа на одного жителя города. Их внедрение позволило учитывать реальное потребление газа населением и снизить затраты по оплате населения за потребленный газ на 30%.
Проблемные вопросы по газоснабжению
Общая протяженность газопроводов в жилищном фонде составляет 24 км, из них примерно 16 км (66%), проложенных в 1960-1966 гг. подлежат перекладке ввиду истечения нормативного срока эксплуатации (40 лет), ~ 4 км газопроводов в 2006 году подлежат диагностике технического состояния. Необходимо разработать график ремонта газопроводов.
III. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства г. Заречного
Главная цель реформы ЖКХ: повышение эффективности, устойчивости и надежности функционирования систем жизнеобеспечения населения, привлечение инвестиций в жилищно-коммунальную отрасль, формирование эффективной жилищно-коммунальной системы хозяйствования, обеспечивающей социальную ориентацию, обеспечение качественного, надежного и доступного предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг, конкурентоспособность предприятий и организаций ЖКХ.
Задачи, определенные реформой, направлены на создание системы эффективного управления жилищным фондом и социальной защиты населения, совершенствование договорных отношений, ценовой политики, реализацию технической политики, реконструкцию, модернизацию и энергоресурсосбережение в жилищно-коммунальном хозяйстве.
При реформировании ЖКХ необходимо решение ряда задач:
- проблема капитального ремонта жилищного фонда;
- модернизация объектов коммунального комплекса;
- создание рынка услуг в сфере ЖКХ;
- социальная защита граждан при оплате ЖКУ;
- тарифное регулирование;
- энергоресурсосбережение;
1. Проблема капитального ремонта жилищного фонда
Ситуация с капитальным ремонтом описана в Разделе II. Нерешенность вопроса с капитальным ремонтом мешает вовлечению населения и частных управляющих компаний в деятельность по управлению ЖКХ и оказанию ЖКУ, т.к. изношенность жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры делает нерентабельным управление домами. Население, являющееся собственниками жилых помещений, в большинстве своем не хочет принимать участие в управлении своей собственностью т.к. понимает, что на них ложится обязанность выполнения капитального ремонта, что влечет большие материальные затраты. Прежде чем взять в управление свой дом, собственники требуют выполнить ремонт, чтобы довести его техническое состояние до соответствующего уровня. Это позволит им планировать свои затраты на проведение следующего ремонта и избежать крупных единовременных вложений.
В целях создания условий для управления многоквартирными домами статьей 165 Жилищного кодекса РФ органы местного самоуправления обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм и могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов.
ГАРАНТ:
См. решение Собрания представителей г. Заречного Пензенской области от 20 февраля 2008 г. N 496 "Об утверждении Положения о порядке предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт многоквартирных домов г. Заречного"
Органы местного самоуправления частично решали эту проблему в предыдущие годы. По Программе ремонта брусчатых домов было отремонтировано 13 домов. Выполнен капитальный ремонт жилого дома N 8 по Пр. Мира. Принята Программа по капитальному ремонту кровель жилых домов.
Для того, чтобы полностью решить эту проблему необходимо принять муниципальную программу капитального ремонта жилищного фонда и объектов коммунальной инфраструктуры.
2. Модернизация объектов коммунального комплекса
Одно из важнейших направлений в реформировании ЖКХ, в полной мере влияющего на стоимость и качество предоставляемых ЖКУ, - его модернизация.
В основном жилищно-коммунальная инфраструктура и сети находятся в плохом техническом состоянии. Для ликвидации сложившейся ситуации необходимы крупные инвестиции в ЖКХ.
Для проведения модернизации ЖКХ и привлечения в эту сферу инвестиций необходимо:
- продолжить программный метод: принять целевые программы в сфере ЖКХ с учетом вхождения в федеральную целевую программу "Жилище" и ее подпрограммы;
- провести инвентаризацию активов жилищно-коммунальной сферы, что позволит включить рыночные механизмы, в т.ч. кредитование инвестиционных проектов в отрасли;
- стимулировать развитие малого бизнеса в сфере ЖКХ. Отсутствие залогового инструмента у предприятий малого бизнеса не позволяет привлекать кредитные средства даже на быстро окупаемые проекты. Для развития малого и среднего бизнеса необходима муниципальная программа страхования инвестиционных проектов создания новых материальных активов в сфере ЖКХ.
3. Создание рынка услуг в сфере ЖКХ
Принятие ЖК РФ законодательно закрепило процессы, начавшиеся в ходе реформирования ЖКХ, и дало толчок к демонополизации, развитию конкуренции в жилищно-коммунальной сфере, привлечению частного капитала, развитию инициативы, ответственности населения за сохранность не только своего помещения, но и мест общего пользования, общего имущества в многоквартирном доме, на придомовой территории.
Среди множества мероприятий можно выделить два главных направления:
- создание, развитие и поддержку ТСЖ;
- реорганизацию предприятий и организаций, работающих в сфере ЖКХ.
Создание, развитие и поддержка ТСЖ
Активность граждан является важным условием развития рыночных отношений в сфере ЖКХ. Однако она сдерживается, как говорилось выше высокой степенью изношенности жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры. Вторым по важности тормозом рыночных отношений является психологическая неготовность населения к рыночным отношениям в сфере ЖКУ. Можно предположить, что психологическая неготовность является следствием общего настороженного отношения к любым изменениям, но, безусловно, не последнюю роль здесь играет и непонимание сути реформ, их последствий, их преимуществ для каждого конкретного собственника. Таким образом, просветительская работа, информирование населения - важнейшие условия формирования рынка в сфере ЖКХ.
Особое внимание работе с жителями надо уделять представителям частных компаний, т.к. отсутствие доверия к ним со стороны населения мешает их вхождению на рынок.
Для реализации этой задачи необходимо готовить специалистов по работе с собственниками.
Для развития и поддержки ТСЖ необходимо:
- закрепить ответственность городского бюджета за полное и своевременное возмещение расходов ТСЖ, связанных с содержанием и ремонтом (в т.ч. капитальным) жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, предоставлением льгот и субсидий, компенсации разницы в тарифах ЖКУ;
- закрепить возможность предоставления муниципальных гарантий ТСЖ, создаваемых в домах с высокой степенью износа, для привлечения кредитных средств на проведение капитального ремонта, модернизацию и реконструкцию многоквартирных домов, а также предусматривать в городском бюджете средства на погашение процентов по кредитам, предоставленным на указанные цели;
- подготовить и принять программу подготовки управленческих кадров ТСЖ;
- разработать порядок предоставления помощи ТСЖ за счет средств местного бюджет# (на возвратной и безвозвратной основах) для проведения капитального ремонта в соответствии с ч. 2 ст. 165 ЖК РФ;
- провести всеми доступными средствами и формами информационно-разъяснительную работу с гражданами - собственниками помещений о преимуществах управления многоквартирными домами путем создания ТСЖ.
Реорганизация предприятий и организаций, работающих в сфере ЖКХ
Переход на рыночные отношения, безубыточная и эффективная деятельность, повышение качества предоставляемых услуг невозможны при сохранении существующей модели управления. В целях повышения эффективности работы предприятий жилищно-коммунального хозяйства, качественного улучшения деятельности по управлению жилищным фондом и объектами коммунальной инфраструктуры необходимо провести поэтапное преобразование муниципальных унитарных жилищно-эксплуатационных, ресурсоснабжающих, специализированных и управляющих жилищных предприятий в открытые акционерные общества. Существующее для унитарных предприятий право хозяйственного ведения не создает для организаций других организационно-правовых форм равных конкурентных условий в борьбе за рынок управления коммунальной инфраструктурой и жилищным фондом. Приватизация муниципальных унитарных предприятий обеспечит равные юридические права для всех участников рынка, а также будет способствовать созданию условий для привлечения частного капитала в жилищную сферу.
В состав акционерного капитала ресурсоснабжающих организаций могут включаться производственные сооружения, системы диспетчерского управления, устройства, оборудование и приборы, складские помещения. Объекты сетевой коммунальной инфраструктуры целесообразно сохранить в муниципальной собственности.
Необходимо ликвидировать монополию муниципальных унитарных предприятий для привлечения частного бизнеса и повышения эффективности управления коммунальной инфраструктурой.
Основные мероприятия:
- проведение инвентаризации коммунальных объектов, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий;
- переход органов местного самоуправления на договорную форму взаимоотношений по управлению имуществом в коммунальном секторе.
На сегодняшний день в сфере жилищно-коммунального хозяйства города услуги предоставляют:
1. ФГУП ПО "Старт" - услуги теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения.
2. МУП ЖСКХ - содержание и ремонт жилья, обслуживание лифтового хозяйства, обслуживание внутридомового электрооборудования, обслуживание домофонов, уборка придомовых территорий.
3. МП "Горэлектросеть" - услуги электроснабжения.
4. МП "Горгаз" - услуги газоснабжения и обслуживание ВДГО.
5. МП "Автотранс" - услуги по вывозу твердых бытовых отходов.
6. МП ЕРКЦ - услуги по начислению и сбору платежей за ЖКУ и другие услуги.
Услуги ФГУП ПО "Старт", МП "ГЭС", МП "Горгаз" (кроме ВДГО) относятся к монопольным, проводить их демонополизацию нецелесообразно.
МП ЕРКЦ - специализированная организация, осуществляющая учет всего жилищного фонда в городе, обладающая мощными аппаратно-программными средствами, отлаженными механизмами работы с населением, имеющая развитую сеть консультационно-кассовых пунктов. Поэтому создание условий для конкуренции в этом виде деятельности также нецелесообразно, т.к. это приведет к увеличению себестоимости услуг.
Перспективным видится расширение видов деятельности предприятия для выполнения функций управляющей организации. При незначительных структурных изменениях МП ЕРКЦ эту задачу можно будет решить уже с 01.01.2007 года.
Услуги МУП ЖСКХ и МП "Автотранс" (вывоз ТБО) являются конкурентными и здесь необходимо предпринять все необходимые меры для того, чтобы на рынке этих услуг появились субъекты, способные составить конкуренцию указанным предприятиям, что позволит сделать жилищные услуги более качественными и доступными.
Очевидно, что переход на рыночные отношения, безубыточная и эффективная деятельность при сохранении административной модели управления нереализуемы.
Необходимо:
- ускорить процессы акционирования и приватизации муниципальных унитарных предприятий ЖКХ;
- ограничить участие ОМС в деятельности хозяйствующих субъектов в сфере ЖКХ, кроме субъектов, деятельность которых имеет стратегическое значение или которые осуществляют естественно-монопольные виды деятельности;
- закрепить основные производственные средства естественных монополий в муниципальной собственности с последующей передачей управления ими субъектам, предложившим наилучшие инвестиционные условия.
Наиболее остро стоит вопрос реформирования МУП ЖСКХ, поэтому работу в этом направлении необходимо начинать уже сейчас.
На сегодняшний день МУП ЖСКХ выполняет функции заказчика, подрядчика, контроля и часть функций собственника. Работа в условиях отсутствия конкуренции, крайне низкая прозрачность, отсталые технологии управления, сложности с привлечением инвестиций заведомо программирует предприятие на неэффективную деятельность. За последние 3-4 года часть функций была передана другим предприятиям.
Так, функции по начислению и сбору платежей населения за ЖКУ переданы МП ЕРКЦ, что позволило упорядочить систему распределения собранных средств между поставщиками услуг, организовать работу по принципу "одного окна", довести уровень собираемости платежей до 97-99 процентов.
Начисление субсидий передано в Департамент социального развития г. Заречного.
Но этим не ограничиваются возможности улучшения ситуации. Значительные резервы роста эффективности можно задействовать, запустив механизм структурной перестройки предприятия.
В структуру МУП ЖСКХ входят:
- шесть жилищно-эксплуатационных контор;
- сантехслужба;
- электрослужба;
- отдел материально-технического снабжения;
- служба КИП;
- инженер по учету жилья;
- РЭП;
- ПТО;
- транспортный участок;
- бюро ТБ;
- экономический отдел;
- бухгалтерия;
- группа кадров;
- юридическое бюро.
МУП ЖСКХ выполняет следующие работы:
- уборка подъездов;
- уборка и обслуживание мусоропроводов;
- уборка придомовой территорий#;
- обслуживание сантехоборудования;
- ремонт общего имущества многоквартирных домов;
- услуги паспортистов;
- капитальный и текущий ремонт жилищного фонда;
- обслуживание и ремонт лифтового хозяйства;
- услуги аварийной службы тепло- и водоснабжения.
Данная структура громоздка и плохо управляема.
Необходимо отделить функции управления и контроля от функций обслуживания, ремонта и предоставления услуг. Для этого необходимо провести реорганизацию предприятия в форме выделения тех структур, которые непосредственно занимаются содержанием и ремонтом жилья:
1. Создать ОАО по содержанию и ремонту жилищного фонда на базе ЖЭКов;
2. Создать ОАО по обслуживанию лифтового хозяйства;
3. Создать ОАО по обслуживанию сантехнического оборудования;
4. Создать ОАО по обслуживанию электрооборудования.
Необходимо провести структурную перестройку МП ЖСКХ с целью создания организации, непосредственно выполняющей функции УО.
Часть функций необходимо передать в другие организации:
- паспортистов целесообразно передать в МП ЕРКЦ, что позволит расширить возможности "одного окна" для более полного удобства граждан, сократить число паспортистов, создать полную электронную базу учета населения;
- обслуживание наружных сетей водоснабжения, теплоснабжения, канализации передать ПО "Старт".
Реорганизация МУП ЖСКХ будет первым шагом на пути развития конкуренции. Подробный план реорганизации должен представлять собой самостоятельный документ.
Конкретные предложения по другим предприятиям будут подготовлены в соответствии с календарным планом.
Следующим шагом будет создание условий для появления альтернативных УО и вхождения частного бизнеса на рынок ЖКУ.
МУП ЖСКХ и альтернативные УО будут бороться за право управления многоквартирными домами и будут вынуждены заключать договора подряда на выполнение работ по содержанию и ремонту многоквартирных домов как с выделившимися из МУП ЖСКХ организациями, так и с вновь образующимися предприятиями и частными предпринимателями в сфере ЖКХ, на конкурсной основе и выбирать тех подрядчиков, которые предложат лучшие условия. Создание конкурентных предложений на рынке ЖКУ позволит снизить затраты на их оказание и повысить качество.
4. Социальная защита граждан при оплате ЖКУ
С 01.05.2006 года решением Собрания представителей от 21.04.2006 года N 201 уровень оплаты ЖКУ населением доведен до 100%.
Постановлением Правительства РФ от 30.08.04 N 444 субъектам Российской Федерации было рекомендовано до 31 декабря 2005 г. осуществить переход на перечисление средств субсидий на персонифицированные социальные счета. В настоящее время работа в данном направлении закончена. Субсидии предоставляются гражданам, не имеющим задолженности за ЖКУ. Федеральные льготники получают льготы также в виде денежных выплат.
В настоящее время 810 семей в городе пользуются субсидиями, 5701 человек - льготами.
Прекращение дотирования предприятий ЖКК, переориентация бюджетных средств на адресную социальную поддержку граждан и финансирование инвестиционных проектов модернизации ЖКК должны обеспечить эффективное использование бюджетных средств.
5. Тарифное регулирование
Реформа системы тарифного регулирования, необходима ввиду того, что сложившаяся на сегодняшний день система, делает практически невозможным привлечение частных инвестиций в отрасль коммунальной инфраструктуры, поскольку не дает возможности хозяйствующим субъектам использовать сэкономленные в результате снижения затрат средства на развитие и модернизацию производства и соответствующих объектов коммунальной инфраструктуры. Для привлечения частных инвестиций в коммунальный комплекс органы регулирования при расчете тарифов должны исходить из необходимости полного возмещения затрат организаций коммунального комплекса.
Для решения данных задач служат:
- Федеральный закон "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ, вступивший в силу с 1 января 2006 года;
- Федеральный закон "О концессионных соглашениях" от 21 июля 2005 года N 115-ФЗ;
- Жилищный Кодекс Российской Федерации.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" вводит новые принципы регулирования тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса, позволяющие решить проблемы с привлечением инвестиций в коммунальное хозяйство.
Закон направлен на устранение различных подходов к принципам регулирования тарифов на коммунальные услуги (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение и очистка сточных вод, утилизация и захоронение твердых бытовых отходов), а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.
Одним из основных нововведений закона, направленных в том числе и на привлечение частных инвестиций в коммунальный комплекс является то, что органы регулирования при расчете тарифов должны теперь исходить из необходимости полного возмещения затрат организаций коммунального комплекса.
В соответствии с данным законом подлежат регулированию:
1) тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов (тариф I);
2) тарифы организаций коммунального комплекса на подключение (тариф А);
3) тарифы на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры (тариф Б);
4) надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса (надбавка А);
5) надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса (надбавка Б).
Установление вышеуказанных тарифов и надбавок основывается на обязательном соблюдении баланса интересов потребителей и организаций коммунального комплекса, обеспечивающего в тоже время доступность товаров и услуг данных организаций для потребителей. В соответствии с законом доступность для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса это доступность приобретения и оплаты потребителями соответствующих товаров и услуг этих организаций. Закон определяет, что в случае, если тарифы организации исключают обеспечение доступности для потребителей ее товаров и услуг, то проводится их перерасчет и осуществляется изменение производственной программы данной организации. При этом закон вводит понятие производственной и инвестиционной программы организации коммунального комплекса, а также комплексной программы развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования.
Производственная программа - программа текущей деятельности организации, направленная на обеспечение имеющихся потребителей предоставляемыми им товарами и услугами, производимыми данной организацией. Для финансирования данной программы органы регулирования устанавливают тарифы на товары и услуги организации коммунального комплекса (тариф I).
Программа комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры муниципального образования - это программа строительства и (или) модернизации систем коммунальной инфраструктуры и объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов, которая обеспечивает развитие этих систем и объектов в соответствии с потребностями жилищного и промышленного строительства, повышение качества производимых для потребителей товаров (оказываемых услуг), улучшение экологической ситуации на территории муниципального образования. В целях реализации данной программы Собрание представителей на конкретный период времени утверждает индивидуальную инвестиционную программу конкретной организации коммунального комплекса - программу финансирования нового строительства и (или) модернизации обслуживаемой ею системы коммунальной инфраструктуры, то есть программу нового строительства с целью обеспечения потребностей новых потребителей товаров и услуг данной организаций#.
Таким образом, целью введения инвестиционных программ в предмет регулирования закона является определение источников финансирования развития систем коммунальной инфраструктуры муниципальных образований.
Выбор способов обеспечения финансовых потребностей организации коммунального комплекса, необходимых для реализации ее инвестиционной программы, также осуществляется исходя из оценки доступности для потребителей товаров и услуг данной организации. Источниками обеспечения данных финансовых потребностей в соответствии с законом являются:
- бюджетные средства;
- средства, поступающие от установленных надбавок к тарифам для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса (надбавка Б);
- средства, поступающие в виде платы за подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, рассчитываемой по тарифам на подключение вновь создаваемых (реконструируемых, в случае увеличения потребляемой нагрузки) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры (тариф Б).
Выбор способов обеспечения финансовых потребностей организации коммунального комплекса, необходимых для реализации ее инвестиционной программы, осуществляется Собранием представителей. Причем может использоваться как один из указанных источников, так и все вместе в любой пропорции по усмотрению представительного органа.
Если на территории одного муниципального образования действует несколько организаций коммунального комплекса, осуществляющих развитие (новое строительство) одной и той же системы коммунальной инфраструктуры, то каждая из этих организаций должна иметь собственную инвестиционную программу, а также индивидуальный тариф организации коммунального комплекса на подключение (тариф А) и надбавку к тарифам на товары и услуги этой организаций# (надбавка А), которые необходимы для обеспечения финансовых потребностей именно данной организации. В тоже время, тарифы и надбавки для потребителей на территории одного муниципального образования не должны различаться и существует проблема перераспределения средств, получаемых одной из организаций коммунального комплекса от конечных потребителей между всеми организациями, осуществляющими развитие (новое строительство) одной и той же системы коммунальной инфраструктуры. Для решения данных задач рассматриваемый закон предполагает установление тарифа на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры (тариф Б) и (или) надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса (надбавка Б).
Что касается определения уровня регулирования предприятий коммунального комплекса, то в отличие от ранее действовавшего порядка, в соответствии с законом единственным критерием, определяющим уровень регулирования, будет являться объем потребления товаров и услуг организации коммунального комплекса населением муниципальных образований, а не организационно-правовая форма регулируемых предприятий. Если потребители муниципального образования потребляют более 80% товаров и услуг, производимых каким-либо предприятием, осуществляющим водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, а также эксплуатацию объектов по утилизации (захоронению) твердых бытовых отходов, то и регулирование тарифов для этого предприятия, вне зависимости от его организационно-правовой формы, будет осуществлять орган местного самоуправления.
Региональные органы власти будут осуществлять регулирование тарифов, только если организации коммунального комплекса обслуживают несколько городских округов или городских, сельских поселений, расположенных на территории одного или нескольких муниципальных районов, а потребители каждого из них потребляют менее 80% товаров и услуг, производимых данным предприятием. Единственное исключение делается для организаций, обеспечивающих электро- и теплоснабжение, регулирование тарифов для которых по-прежнему будет осуществляться в соответствии с прежним порядком, за исключением надбавок и тарифов на подключение, установление которых осуществляется в соответствии с рассматриваемым законом.
Анализ действующего законодательства в данной сфере показал следующее. С вступлением в силу Жилищного кодекса РФ, отдельных его положений и Федерального закона от 30.12.04 N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" полномочия по регулированию тарифов распределены между Правительством РФ, органами субъектов Российской Федерации, местного самоуправления.
6. Энергоресурсосбережение
Вопросы энергосбережения как составляющей части мероприятий по модернизации системы ЖКХ необходимо увязать с проблемой энергосбережения, являющейся межведомственной задачей. Проблему энергосбережения как необходимого элемента экономического развития территории целесообразно решать ОМС и ПО "Старт" совместно.
На уровне дома - необходимо оборудовать все многоквартирные дома общедомовыми приборами учета тепла, воды, электроэнергии. Это позволит жителям многоквартирного дома оплачивать то количество воды, тепла, которое они потребили и, как следствие, заставит граждан экономить. Установка общедомовых счетчиков электроэнергии позволит снизить коммерческие потери электроэнергии. Для реализации этих задач необходимо принять соответствующую программу.
IV. Привлечение частных инвестиций
Привлечение частных инвестиций в коммунальный сектор является одной из основных целей реформирования отрасли.
Наиболее привлекательной видится модель связанная с закреплением собственности на основные фонды объектов инфраструктуры за органами местного самоуправления с привлечением частного бизнеса к управлению этой собственностью.
Во-первых, снимается политически чувствительная тема приватизации коммунальной инфраструктуры как системы жизнеобеспечения.
Во-вторых, - это путь формирования партнерских отношений власти и бизнеса, путь развития конкуренции за право управления муниципальными коммунальными системами. Именно в рамках этой модели можно говорить о различных формах государственно-частного партнерства и соответствующих им формах договоров. Это может быть просто договор возмездного оказания услуг или договор аренды, но, в конечном счете, целевая задача - формирование договорных отношений концессионного типа, когда частный оператор несет полную ответственность за состояние коммунальной инфраструктуры. В этой ситуации задача органов местной власти - не принимать участие в оперативном управлении, а только отслеживать через систему мониторинга, через систему целевых показателей, насколько концессионер выполняет свои обязанности, справляется он со своей задачей или не справляется, и, при необходимости, наказывать за несоблюдение оговоренных в контракте условий.
Такая договорная конструкция позволяет привлечь в коммунальный сектор крайне необходимые частные инвестиции, дает возможность формализовать и минимизировать инвестиционные риски, повышает эффективность управления предприятиями, снижает непроизводительные издержки, и, в конечном счете, - оптимизирует цены на коммунальные услуги.
Но были и остаются причины осторожного подхода к заключению долгосрочных соглашений. Можно выделить две самые важные.
Первая. Главный смысл заключения долгосрочного договора - привлечение частных инвестиций для решения проблем публичного сектора. Для этого нужно знать несколько простых вещей: для чего нужны инвестиции, какова стратегия развития публичной собственности, как будет обстоять дело со спросом и с ценой на производимые товары и услуги. Т.е. нужно иметь реальные инвестиционные проекты, которые можно предлагать частному бизнесу.
Вторая. Законодательство предполагает, что все имущество, созданное арендатором в рамках договора аренды становится собственностью арендатора. Таким образом, в случае выполнения арендатором инвестиционных обязательств он может претендовать на право собственности на вновь созданные или модернизированные объекты. Конечно, в договоре аренды обе стороны могут пять раз написать, что вновь созданное или модернизированное оборудование является публичной собственностью, но закон, в данном случае Гражданский Кодекс Российской Федерации, будет выше договора в случае судебного разбирательства. Поэтому долгосрочные договоры аренды с инвестиционными обязательствами несут в себе высокие риски потери публичного имущества.
Есть серьезные риски долгосрочных договоров и для частного бизнеса. Также выделим два самых существенных.
Первый - ценовая (тарифная) политика. Конструкция долгосрочного договора предполагает, что частный оператор за относительно непродолжительный срок выполняет свои инвестиционные обязательства, а затем на продолжении достаточно длительного времени за счет эксплуатации инфраструктурной системы обеспечивает возврат вложенных денег с приемлемой для него доходностью. Очевидно, чем точнее будет понимание динамики изменения тарифов на услуги, тем точнее можно оценить риски инвестиций. В российском законодательстве тарифное регулирование - это административный акт, а не предмет соглашения сторон. Однако, договор может включать достаточно детальные обязательства власти по тарифным трендам.
Второй риск вытекает из законодательных ограничений договора аренды. В соответствии с законодательством ответственность за состояние основных фондов по договору аренды несет не арендатор, а собственник. Для обеспечения нормального состояния этих фондов он должен иметь ресурсы. Такими ресурсами являются амортизационные отчисления, которые входят в структуру затрат частного оператора. Но распоряжаться этими амортизационными отчислениями должен не частный оператор - арендатор, а публичная власть - собственник, а значит в соответствии с Бюджетным Кодексом Российской Федерации - соответствующий бюджет. Понятно, что частный оператор приглашается для того, чтобы переложить на него ответственность за состояние инфраструктуры. Но в рамках договора аренды возникает специальная тема: как обеспечить эту ответственность финансово, оставив в распоряжении арендатора амортизационные отчисления?
Первый шаг практически всегда традиционный - назначить арендную плату равную амортизационным отчислениям. За счет арендной платы формируется муниципальный заказ на обновление инфраструктуры. Для этого формируется бюджетный фонд, "привязывающий" статью доходов от арендной платы к статье расходов на выполнение муниципального заказа. Для частного оператора риск заключается в том, что в таком случае муниципальный заказ формируется в рамках годичного бюджетного процесса и не может носить долгосрочного характера. Возникают серьезные политические риски его ежегодного возобновления.
Долгосрочные договоры следует рассматривать как публичное обязательство и власти, и бизнеса совместно решать проблемы повышения качества и надежности коммунального обслуживания населения и других потребителей.
Для построения договорных отношений частного бизнеса с публичной властью, в рамках которых частный инвестор сможет взять на себя максимум ответственности за обеспечение потребителей коммунальными услугами, не подвергая свои инвестиции неприемлемо высоким рискам, действующее российское законодательство предполагает использование договоров концессионного типа.
Концессионные соглашения являются одним из наиболее распространенных в мировой практике способов установления отношений между публичной властью и частными инвесторами, при котором управление имуществом осуществляется частными компаниями, а право собственности остается за муниципалитетом, как публичным собственником. Таким образом, отношения, возникающие на основе концессионных соглашений, позволят создавать новое имущество, существенно улучшать качество использования существующего, минимизировать бюджетные расходы на данные цели в ходе реализации данных соглашений.
Основная цель состоит в привлечении частных инвестиций для качественного улучшения и использования муниципального имущества, а также для создания нового имущества. Обязательным условием концессионного соглашения является осуществление концессионером инвестиций в существующий объект концессионного соглашения с целью качественного улучшения его свойств и с условием его целевого использования в дальнейшем.
Согласно закону под концессионным соглашением понимается договор, по которому одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением недвижимое имущество (объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), а также осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.
Закон содержит в себе закрытый (не подлежащий расширению) перечень объектов концессионного соглашения, право на создание или реконструкцию которых может быть передано концессионерам. Перечень объектов государственной и муниципальной собственности, на базе которых может заключаться концессионное соглашение можно разделить на:
- объекты экономической инфраструктуры, включая автомобильные и железные дороги, трубопроводный транспорт, искусственные транспортные сооружения, энергетические предприятия и линии электропередачи, гидротехнические системы, морские, речные и воздушные порты, линии связи и коммуникации, информационные системы и т.п. объекты, обслуживающие сферу материального производства;
- группа объектов в сфере общественных услуг, к которой в основном относится муниципальная собственность: общественный транспорт, городское хозяйство, коммунальные услуги и т.д.
К объектам ЖКХ, прямо указанным в законе относятся:
1) автомобильные дороги и инженерные сооружения транспортной инфраструктуры, в том числе мосты, путепроводы, тоннели, стоянки автотранспортных средств;
2) объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;
3) системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий.
Положительным моментом закона является то, что концедент по своему усмотрению может принимать на себя часть рисков концессионера, связанных с частичным несением концедентом инвестиционных расходов концессионера или с участием концедента в осуществлении концессионного соглашения в иных согласованных с концессионером формах.
В соответствии с законом концессионер создает или реконструирует имущество, право собственности на которое с момента его создания будет зарегистрировано на концедента.
Закон "О концессионных соглашениях" от 21.07.2005 года N 115-ФЗ позволяет уменьшить бюджетные затраты на эксплуатацию муниципального имущества, увеличить поступления от налогов и других выплат в бюджет, а также предоставить дополнительные гарантии инвесторам, вкладывающим свои средства в муниципальное имущество, что поможет реализовать принципы эффективного управления муниципальной собственностью под контролем ОМС без отчуждения в частную собственность муниципального имущества. И в этой связи приведет не только к модернизации и повышению эффективности использования объектов жизнеобеспечения, но и к прямой экономии ресурсов и, следовательно, к возможности дальнейшего увеличения объемов средств, направляемых на финансирование объектов коммунального хозяйства.
V. Управление многоквартирными домами
Вопрос управления многоквартирными домами является одним из основных в реформировании ЖКХ, поэтому ему посвящена отдельная глава.
Управление многоквартирным жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Критерии (условные) выбора способа управления домом:
| Критерии дифференциации |
Непосредственное управление |
Способ управления ТСЖ, ЖК, иные ПК |
Управляющие организации |
| Заключение дого- воров с организа- циями - поставщи- ками ЖКУ |
Договоры на ком- мунальные услуги заключаются с каждым собствен- ником помещения отдельно, в дого- ворах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступа- ют все собствен- ники |
Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями - поставщиками ЖКУ |
Заключаются уп- равляющими орга- низациями с пос- тавщиками ЖКУ |
| Заключение дого- вора управления многоквартирным домом |
Заключение дого- вора не требуется |
Заключаются с каждым собствен- ником, если такое решение принято отдельно на общем собрании. Заклю- чение договоров не обязательно, так как функции по управлению до- мом прописаны в Уставе ТСЖ и про- токоле общего собрания собст- венников, на ко- тором принято ре- шение создать ТСЖ (ЖК, ПК). |
Заключается с каждым собствен- ником отдельно |
| Обучение персона- ла |
Может потребо- ваться, если соб- ственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел. |
Имеет место, если в органы управле- ния выбраны ли- ца - не профес- сионалы в области управления много- квартирным домом. |
Не предполагает- ся, так как уп- равляющие компа- нии работают на профессиональной основе. |
| Затраты на обуче- ние персонала |
Могут быть | Могут быть | Нет |
| Затраты на управ- ление домом, со- держание штата управления |
Нет | Есть | Есть |
| Количество собст- венников в доме |
Оптимально не бо- лее 25 |
От 2 | От 2 |
| Защита прав и за- конных интересов собственников по- мещений в доме |
Собственники по- мещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных инте- ресов лично, либо через представи- телей |
Если функция за- щиты прав и за- конных интересов собственников прописана в уста- ве ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Ор- ганы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собст- венников, либо нанимают для это- го специалистов со стороны |
Если функция за- щиты прав и за- конных интересов собственников по- мещений в доме прописана в дого- воре управления, то, собственники могут обращаться за помощью не- посредственно в управляющую ком- панию |
| Возможность сни- жения затрат соб- ственников на со- держание и обслу- живание дома |
Нет расходов на управление домом |
- оказание неко- торых видов услуг собственными си- лами (дворники, сантехники, убор- щицы); - содействие ор- ганов местного самоуправления в виде предоставле- ния бюджетных средств на капи- тальный ремонт и обучение персона- ла (ст.165 ЖК); - осуществление коммерческой дея- тельности (пере- чень видов дея- тельности - ст.137 ЖК) |
Выбор управляющей организации, пре- доставляющей ус- луги по ценам, удовлетворяющим интересы собст- венников помеще- ний в доме |
Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.
Договорные связи
Непосредственное управление
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги (рис. 1):
- Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.
- Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.
- В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.
Рис. 1
/------------------\
|
/-----------\ | /------------\
| |----------------------------/ /---------| Поставщик |
|Собственник|-------------------------\ | /-------|коммунальных|
| |-------------------\ | | | /-----| услуг |
| |----------------\ | | | | | | |
\-----------/ | | | | | | \------------/
| | | | | |
/------------------+--+-----+----/ | |
| | | | | | /------------\
/-----------\ | | \------+-+-----| Поставщик |
| |----------------+--+------------+-+-----|коммунальных|
|Собственник|-------------\ | | | |/----| услуг |
| | | | | | || /--| |
| |---\ | | | | || | \------------/
\-----------/ | | | \------------+-++-+---------\
| | | | || |
| | | | || | /------------\
/-----------\ | | | | || | | |
| |---+---------+--+---------------/ || | | |
|Собственник|---+---------+--+-----------------+/ | | Поставщик |
| |---+----\ \--+-----------------+--+--|коммунальных|
| |---+----+-------+-----------------+--+--| услуг |
\-----------/ | | | /--+--+--| |
| | | | | | | |
| | | | | | \------------/
| | | | | | /------------\
/-----------\ | | \--------------+--+--+--| |
| |---+----+----------------------+--/ | | |
|Собственник|---+----+----------------------+-----/ | Поставщик |
| |---+----+----------------------/ |коммунальных|
| | | | | услуг |
\-----------/ \----+-------------------------------| |
| \-------------------------------| |
| \------------/
|
\------------------------------------------------------/
Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме
/-----------\ /---------\
|Собственник|---------\ |Поставщик|
\-----------/ |--------------------------------------|жилищных |
| | услуг |
| |---------|
/-----------\ | |Поставщик|
|Собственник| |--------------------------------------|жилищных |
\-----------/ | | услуг |
| |---------|
| |Поставщик|
/-----------\ |--------------------------------------|жилищных |
|Собственник| | | услуг |
\-----------/ | |---------|
| |Поставщик|
|--------------------------------------|жилищных |
/-----------\ | | услуг |
|Собственник|---------/ \---------/
\-----------/
Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме
/-----------\ /-------------\
|Собственник|-----\ /-------------------|Поставщик ЖКУ|
|-----------| | /---------------\ |-------------|
|Собственник| | | Собственник, |-----------|Поставщик ЖКУ|
|-----------| |---------| действующий | |-------------|
|Собственник| | |по доверенности|-----------|Поставщик ЖКУ|
|-----------| | \---------------/ |-------------|
|Собственник|-----/ \-------------------|Поставщик ЖКУ|
\-----------/ \-------------/
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности
Управление ТСЖ, ЖК, ПК
При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами, указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.
Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций по заключению договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.
- Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК), в свою очередь, заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).
Рис. 2
/-----------\ /----------\ /-------------\
|Собственник| | Протокол | /-|поставщик ЖКУ|
|-----------| | Общего | /----\ | \-------------/
|Собственник| |собрания, | |ТСЖ,|------------/ /-------------\
|-----------| | Устав, |-------| ЖК,|--------------|поставщик ЖКУ|
|Собственник| | Договор | | ПК |---\ \-------------/
|-----------| |Управления| \----/ | /-------------\
|Собственник| \----------/ | \----------|поставщик ЖКУ|
\-----------/ | \-------------/
| /-------------\
\-----------------|поставщик ЖКУ|
\-------------/
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме
/-----------\ /----------\ /-------------\
|Собственник| | Протокол | /-------|поставщик ЖКУ|
|-----------| | Общего | /----\ | |-------------|
|Собственник| |собрания, | |ТСЖ,| /--\ /-|поставщик ЖКУ|
|-----------| | Устав, |-------| ЖК,|-----| |---/ |-------------|
|Собственник| | Договор | | ПК | |УО|-----|поставщик ЖКУ|
|-----------| |Управления| \----/ | |--\ |-------------|
|Собственник| \----------/ \--/ \--|поставщик ЖКУ|
\-----------/ \-------------/
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК
Управление управляющими организациями
При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.
В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.
Договоры с организациями - поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).
Рис. 3
/-----------\ /-------------\
|Собственник| /----------------|поставщик ЖКУ|
|-----------| /----------\ /-----------\ |-------------|
|Собственник| | Договоры |-----|Управляющая|----------|поставщик ЖКУ|
|-----------| |управления| |организация|-\ |-------------|
|Собственник| \----------/ \-----------/ \--------|поставщик ЖКУ|
|-----------| | |-------------|
|Собственник| \----------------|поставщик ЖКУ|
\-----------/ \-------------/
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме
Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.
Особенности выбора управляющей организации на открытом конкурсе
Порядок проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации установлен Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"
Рассмотрим особенности данного постановления:
1. Согласно данного постановления конкурс проводится, если:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:
- собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
- по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято.
б) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:
- большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
2. Конкурс проводится на право заключения договоров управления многоквартирным домом либо на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами. В случае если проводится конкурс на право заключения договоров управления несколькими многоквартирными домами, общая площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в таких домах не должна превышать 100 тыс. кв. метров и такие дома должны быть расположены на граничащих земельных участках, между которыми могут располагаться земли общего пользования.
3. Срок начала выполнения управляющей организацией возникших по результатам конкурса обязательств должен составлять не более 30 дней с даты окончания срока направления собственникам помещений в многоквартирном доме подписанных управляющей организацией проектов договоров управления многоквартирным домом.
4. На управляющие организации, выигравшие открытый конкурс, возлагаются меры по обеспечению обязательств.
Размер обеспечения исполнения обязательств устанавливается организатором конкурса и не может быть менее 1/2 и более 3/4 цены договора управления многоквартирным домом, подлежащей уплате собственниками помещений в течение месяца.
Мерами по обеспечению исполнения обязательств могут являться страхование ответственности управляющей организации, безотзывная банковская гарантия и залог депозита. Способ обеспечения исполнения обязательств определяется управляющей организацией, с которой заключается договор управления многоквартирным домом.
Обеспечение исполнения обязательств по уплате управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме средств, причитающихся им в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательств по договорам управления многоквартирным домом, в возмещение вреда, причиненного общему имуществу, предоставляется в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, а обеспечение исполнения обязательств по оплате управляющей организацией ресурсов ресурсоснабжающих организаций - в пользу соответствующих ресурсоснабжающих организаций. Лица, в пользу которых предоставляется обеспечение исполнения обязательств, вправе предъявлять требования по надлежащему исполнению обязательств за счет средств обеспечения.
В случае реализации обеспечения исполнения обязательств управляющая организация обязана гарантировать его ежемесячное возобновление. Указанное требование подлежит отражению в договорах управления многоквартирным домом и в договорах ресурсоснабжения и приема (сброса) сточных вод в качестве существенного условия этих договоров.
5. Управляющая организация принимает на себя обязательства по предоставлению коммунальных услуг, а также выполнению работ и оказанию услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в объеме установленном организатором конкурса и по его цене с учетом предложенных им дополнительных работ и услуг.
ЖК РФ устанавливает, что УО (управляющим) может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.
Исходя из того, что в настоящее время многоквартирные дома находятся в эксплуатационной ответственности МП ЖСКХ, а также что МУП ЖСКХ организует и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества собственников многоквартирных домов, заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и получает плату за эти услуги следует, что МП ЖСКХ является УО относительно этих многоквартирных домов (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).
В данном случае способ управления по таким домам следует считать как управление УО. Данный способ будет сохраняться до момента его изменения собственниками помещений в многоквартирном доме (п.3 ст.161 ЖК РФ).
Постановлением Правительства российской# Федерации от 6 февраля 2006 г. N 75 рекомендовано органам местного самоуправления:
- до 1 января 2007 г. привести свои нормативные правовые акты в соответствие с Правилами, утвержденными настоящим Постановлением;
- до 1 января 2007 г. завершить подготовку к проведению открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами и утвердить график проведения указанных конкурсов;
- до 1 июля 2007 г. провести в соответствии с Правилами, утвержденными настоящим Постановлением, открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственники помещений в которых не выбрали способ управления домами или не реализовали принятое решение о выборе способа управления домами;
- обеспечить для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, управляющих многоквартирными домами, равные возможности при заключении договоров с организациями, выполняющими работы и оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.
При проведении конкурса целесообразно разделить управление многоквартирными домами между 2-3 УО (при их наличии) различных форм собственности с целью создания конкуренции. Через один год подвести итоги деятельности управляющих организаций с последующим освещением в СМИ. Это позволит подтолкнуть собственников к проведению общих собраний и выбора лучшей УО.
VI. Заключение
Выполнение описанных задач по реформированию позволит стабилизировать финансовую ситуацию в ЖКХ, создать конкурентный рынок в сфере ЖКХ, сделать предприятия конкурентоспособными и привлекательными для инвесторов, что наряду с прозрачной тарифной политикой существенно снизит издержки при производстве услуг и приведет к стабилизации цен на ЖКУ и повышению их качества.
Сокращения:
ВДГО - внутридомовое газовое оборудование
ЖК РФ - жилищный кодекс Российской Федерации
ЖКУ - жилищно-коммунальные услуги
ЖКХ - жилищно-коммунальное хозяйство
ЖК - жилищный кооператив
ПК - потребительский кооператив
КК - коммунальный комплекс
ОМС - орган местного самоуправления
СМИ - средства массовой информации
СП - собрание представителей
ТСЖ - товарищество собственников жилья
УО - управляющая организация
ТП - трансформаторная подстанция
ГРП - газораспределительная подстанция
ТБО - твердые бытовые отходы
КИП - контрольно-измерительные приборы
ПТО - производственно-технический отдел
ТБ - техника безопасности