Постановление Главы администрации г. Пензы от 27 ноября 2002 г. N 2259 "Об утверждении "Положения об определении размера участия заказчиков-застройщиков в строительстве объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур"

1. Общие положения

 

1.1. Настоящее положение регулирует порядок расчета размера (суммы) участия закозчиков-застройщиков в строительстве объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур (далее - общегородских объектов) при заключении договора об участии в строительстве общегородских объектов.

1.2. Положение разработано на основе "Положения об условиях осуществления строительства на территории г. Пензы", "Нормативов участия заказчиков-застройщиков в строительстве объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур" и "Коэффициентов снижения норматива участия заказчиков-застройщиков в строительстве объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур", утвержденных Решением Пензенской городской Думы от 30.08.2001 N 121/9 в редакции Решения от 30.08.2002 N 321/23.

1.3. Базой для определения размера (суммы) участия являются: - общая площадь возводимого объекта - при строительстве торговых площадей, офисов и административных зданий; - общая площадь квартир, включая лоджии и балконы, - при строительстве жилых домов; - общая площадь реконструируемой квартиры - при переводе ее в нежилой фонд; - общая площадь реконструируемого нежилого помещения - при переводе его в жилое; - площадь, подсчитанная как разница между общей площадью объекта после реконструкции и общей площадью до реконструкции, - в случае, если при реконструкции объекта увеличиваются площади, но не меняется функциональное назначение; - сметная стоимость реконструкции - при реконструкции с изменением функционального назначения, кроме указанных выше; - сметная стоимость строительства (реконструкции) объекта - при строительстве (реконструкции) производственных объектов, АЗС, АГЗС, объектов автосервиса, автомобильных стоянок и т.п.; - количество гаражей (боксов) - для кооперативных боксовых гаражей (крытых стоянок).

1.4. При проведении расчета суммы участия заказчиков-застройщиков в строительстве общегородских объектов сметная стоимость строительства объекта определяется на основании сводного сметного расчета стоимости строительства в ценах 1991 г.

2. Определение сметной стоимости строительства в текущем уровне цен

 

2.1. Для определения стоимости строительства объекта в текущем уровне цен применяется средний индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ (СМР) к ценам на 01.01.1991, определяемый ежемесячно региональным центром по ценообразованию в строительстве "Главпензгосэкспертиза" в "Информационном сообщении об индексе изменения стоимости СМР, стоимости 1 кв. м общей площади жилых помещений, стоимости основных строительных материалов по Пензенской области".

2.2. Индекс изменения стоимости СМР, применяемый для производства расчетов, определяется по данным за месяц, предшествующий месяцу, в котором производятся расчеты (как для расчетов в текущем уровне цен, так и для расчетов по предыдущим периодам).

2.3. Определение стоимости строительства объекта в текущем уровне цен осуществляется следующим образом:

2.3.1. Стоимость СМР и оборудования принимается по главам с I по IX сводного сметного расчета в ценах 1991 г. Если в соответствии с "Нормативами участия заказчиков-застройщиков в строительстве объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур" затраты на технологическое оборудование не включаются в сметную стоимость объекта, принимаемую для расчета, то такие затраты подлежат исключению из сметной стоимости строительства объекта в целях расчета.

2.3.2. Затраты на технадзор определяются в размере 1% от стоимости СМР.

2.3.3. Затраты на проектно-изыскательские работы принимаются в размере 2% от суммы, полученной от сложения результатов по пп. 2.3.1 и 2.3.2.

2.3.4. Сумма результатов, полученных по пп. 2.3.1-2.3.3, умноженная на текущий индекс изменения стоимости СМР, составляет сметную стоимость строительства в текущем уровне цен, принимаемую для расчета суммы участия.

 

Пример (цифры условные в базисном уровне цен 1991 г.).

Стоимость СМР: 105,6 тыс. руб.

Стоимость оборудования: 18,62 тыс. руб.

Технадзор - 1% от стоимости СМР: 105,9x0,01=1,06 тыс. руб.

Проектно-изыскательские работы - 2% от стоимости (СМР + оборудование - технадзор):

(105,9 + 18,62 + 1,06) x 0,02 = 2,51 тыс. руб.

Индекс изменения стоимости СМР на ноябрь 2002 г. по данным "Главпензгосэкспертиза": 26,786.

Сметная стоимость строительства, принимаемая для расчета суммы участия, в текущем уровне цен на ноябрь 2002 г.:

(105,9 + 18,62 + 1,06 + 2,51) x 26,786 = 3431 тыс. руб.

3. Определение суммы участия в строительстве
общегородских объектов и сроков осуществления перечислений

 

3.1. Размер средств, направляемых заказчиками-застройщиками на строительство общегородских объектов, определяется исходя из нормативов с учетом типа строящихся объектов и градостроительной ценности земельного участка, на котором находится объект строительства или реконструкции.

Норматив участия для конкретного объекта определяется путем умножения норматива участия, установленного в "Положении о нормативах участия заказчиков-застройщиков в строительстве объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур", на коэффициент снижения норматива в соответствии с "Коэффициентами снижения норматива участия заказчиков-застройщиков в строительстве объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур".

3.2. Размер участия для объекта, базой для определения которого является общая площадь, определяется путем умножения норматива участия на общую площадь объекта.

 

Пример. Расчет участия в строительстве общегородских объектов при строительстве жилого дома.

1 вариант - путем передачи квартир:

Строительство жилого дома общей площадью 12496,98 кв. м в градостроительной оценочной зоне N 10. Заказчик-застройщик выбрал вариант участия путем передачи квартир.

Норматив участия при строительстве жилых домов составляет 10% от общей площади квартир.

Коэффициент снижения норматива участия для данного объекта составляет 0,75.

Норматив участия при строительстве данного объекта составляет:

10 x 0,75 = 7,5% от общей площади квартир.

Размер участия в строительстве общегородских объектов составляет:

12496,98 x 0,075 = 937,27 кв. метров.

2 вариант - путем перечисления на р/с МФ "Жилье" денежных средств:

Норматив участия при строительстве жилых домов составляет 34 руб. в ценах 1991 г. с одного квадратного метра вводимой жилой площади.

Коэффициент снижения норматива участия для данного объекта составляет 0,75.

Норматив участия при строительстве данного объекта составляет:

34 руб. x 0,75 = 25,5 руб. в ценах 1991 г. с одного квадратного метра вводимой жилой площади.

Размер участия в строительстве общегородских объектов составляет:

12496,98 x 25,5 = 318673 руб. в ценах 1991 г.

 

3.3. Размер участия при строительстве кооперативных боксовых гаражей определяется путем умножения норматива участия на количество боксов.

 

Пример. Строительство 20 кооперативных боксовых гаражей в районе ул. Рахманинова.

Норматив участия при строительстве боксовых гаражей составляет 140 руб. с 1 бокса.

Данный объект находится в градостроительной оценочной зоне N 9, и коэффициент снижения норматива участия составляет 0,75.

Норматив участия при строительстве данного объекта:

140 x 0,75 = 105 руб.

Индекс изменения стоимости СМР по данным "Главпензгосэкспертиза" на февраль 2002 г.:

I = 23,383.

Сумма участия в текущем уровне цен на февраль 2002 г. составляет:

105 x 20 x 23,383 = 49104 руб.

 

3.4. Размер участия для объекта, базой для определения которого является сметная стоимость строительства объекта, определяется путем умножения норматива участия на сметную стоимость строительства объекта.

 

Пример. Строительство цеха разлива пива (производственного объекта) по ул. Либерсона.

Сметная стоимость СМР составляет 801800 руб. в ценах 1991 г. без учета стоимости технологического оборудования.

Норматив участия в строительстве общегородских объектов при строительстве объектов производственного назначения составляет 10% от сметной стоимости строительства.

Данный объект находится в градостроительной оценочной зоне N 58, и коэффициент снижения норматива участия составляет 1.

Индекс изменения стоимости СМР по данным "Главпензгосэкспертизы" на февраль 2002 г. - 23,383.

Сметная стоимость строительства в текущем уровне цен на февраль 2002 г. составляет:

801800 x 23,383 = 18748489 руб.

Сумма участия в текущем уровне цен на февраль 2002 г. составляет:

18748489 x 0,1 x 1 = 1874849 руб.

 

3.5. Сумма участия в строительстве общегородских объектов оплачивается в несколько этапов: до 40% от суммы участия подлежит перечислению заказчиков-застройщиков на расчетный счет МФ "Жилье" в течение 15 календарных дней с момента течения срока начала платежей, но не позднее получения разрешения на строительство в органах архитектурно-строительного надзора на территории города. Течение срока начала платежей начинается: с даты подписания договора, с даты выхода Постановления Главы администрации города Пензы о разрешении строительства данного объекта либо с даты выхода Постановления Правительства Пензенской области о переводе жилых помещений в нежилые.

Оставшуюся сумму участия заказчик-застройщик обязан перечислить в течение срока строительства согласно графику осуществления платежей, как правило, ежеквартально, равными долями до сдачи объекта в эксплуатацию.

При строительстве многоквартирных жилых домов течение срока начала платежей начинается с начала строительства. При этом в договоре указывается срок планируемого ввода жилого дома в эксплуатацию.

3.6. Если участие заказчиков-застройщиков в строительстве общегородских объектов осуществляется передачей части построенного жилья, то передача прав на квартиры должна быть произведена до государственной приемки объекта.

Если участие заказчиков-застройщиков производится путем строительства общегородских объектов в соответствии с техническими условиями (ТУ), то возводимые общегородские объекты должны быть сданы в эксплуатацию, как правило, до государственной приемки объекта, являющегося предметом договора, а в случае долевого участия в строительстве магистральных сетей или общегородских объектов, документы, подтверждающие выполненные объемы работ, должны быть представлены в МФ "Жилье" так же до государственной приемки объекта, являющегося предметом договора.

3.7. Пример расчета ежеквартальных платежей:

Административное здание общей площадью 1329,38 кв. метра возводится в градостроительной оценочной зоне N 33.

Норматив участия равен 45 руб. в ценах 1991 г. за 1 кв. метр общей площади.

Для градостроительной оценочной зоны N 33 коэффициент снижения норматива участия составляет 1.

Индекс изменения стоимости СМР по данным "Главпензгосэкспертиза" на февраль 2002 г. - 23,383.

Сумма участия равна: 1329,38 x 45 x 1 x 23,383 = 1398820 руб.

Сумма первого платежа: 1398820 x 0,4 = 559528 руб.

Оставшаяся сумма участия: 1398820 - 559528 = 839292 руб.

Нормативный срок строительства: 12 месяцев (4 квартала).

Сумма ежеквартального платежа: 839292 : 4 = 209823 руб.

 

------------------------------

Примечание. В примере суммы участия и платежей указаны в текущем уровне цен на февраль 2002 г.

 

3.8. Суммы платежей подлежат пересчету в текущие цены на момент их перечисления согласно индексу изменения стоимости СМР, определяемому региональным центром по ценообразованию в строительстве "Главпензгосэкспертиза". Для уточнения сумм платежей применяется коэффициент пересчета, определяемый исходя из индексов изменения стоимости СМР на момент заключения договора с МФ "Жилье" (индекс базового периода) и на момент осуществления оплаты (индекс текущего периода) по формуле:

 

                                   Iтп

                           Кп = ---------,

                                   Iбп

 

     где:

     Кп  - коэффициент пересчета;

     Iтп - индекс изменения стоимости СМР текущего периода;

     Iбп - индекс изменения стоимости СМР базового периода.

 

Уточнение суммы ежеквартального платежа производится путем умножения суммы, определенной в соответствии с п. 3.5, на коэффициент пересчета.

 

Пример. Сумма ежеквартального платежа: 39280 руб. в текущем уровне цен на август 1999 г.

Iбп - 10,222 - индекс изменения стоимости СМР на август 1999 г.

Iтп - 12,749 - индекс изменения стоимости СМР на апрель 2000 г.

Кп = 12,749 : 10,222 = 1,2472

Уточненная сумма ежеквартального платежа в текущем уровне цен на апрель 2000 г.: 39280 x 1,2472 = 48990 руб.

4. Определение суммы участия в строительстве
общегородских объектов при строительстве в соответствии
с техническими условиями внеплощадочных сетей и сооружений

 

4.1. Если технические условия на строительство выдаются с учетом подключения к ним попутных потребителей, т.е. сверх потребной мощности объектов, эта часть затрат (сверх потребной мощности) принимается в счет суммы участия заказчика-застройщика в строительстве общегородских объектов.

4.2. В зачет суммы участия принимаются затраты на долевое участие заказчиков-застройщиков в строительстве инженерных коммуникаций, сооружений и других объектов общегородского назначения, снос ветхих и аварийных домов.

4.3. В соответствии с нагрузками объекта строительства, определенными техническими условиями и проектом, согласно действующим нормативам, производится расчет суммы затрат заказчика-застройщика на строительство внеплощадочных сетей сверх объема потребления (В).

4.3.1. Из соответствующих глав (IV, V, VI) сводного сметного расчета выделяются суммы затрат (СМР и оборудование) на строительство внеплощадочных сетей и сооружений (ТП, ЦТП, кабельных ЛЭП и т.д.).

В соответствии с нагрузками объекта строительства и попутных потребителей определяется процентное отношение затрат на строительство внеплощадочных сетей в объеме потребления данного объекта и сверх него. Результаты расчетов заносятся в таблицу (см. приложение N 1 к настоящему положению).

4.3.2. В соответствии со сметной стоимостью затрат на строительство сетей и сооружений (СМР + оборудование с I по IX гл. сводного сметного расчета + технадзор + проектно-изыскательские) определяются затраты на строительство внеплощадочных сетей и сооружений в объеме потребления данного объекта и сверх объема потребления. Результаты расчетов вносятся в таблицу (см. приложение N 2 к настоящему положению).

4.4. Определение суммы участия в строительстве общегородских объектов (S1) в данном случае определяется в соответствии с п. 3.2 настоящего положения по двум вариантам.

 

Пример. Расчет суммы участия при строительстве жилого дома с учетом затрат заказчика-застройщика на строительство внеплощадочных сетей и сооружений сверх объема потребления в случае оплаты в денежном выражении (в ценах 1991 г.).

Согласно ТУ на электроснабжение заказчику-застройщику необходимо построить ТП мощностью - 400 кВт. Потребная мощность объекта строительства - 70 кВт, что составляет 14% от проектной мощности ТП.

Сверх потребной мощности - 86%.

Сметная стоимость строительства ТП - 26,75 тыс. руб. (СМР + обор.).

Сумма затрат на строительство ТП в объеме потребления объекта строительства:

26,75 x 0,14 = 3,75 тыс. руб.

Сумма затрат на строительство ТП сверх потребной мощности объекта:

26,75 x 0,86 = 23,0 тыс. руб.

Согласно ТУ на теплоснабжение заказчику-застройщику необходимо реконструировать ЦТП.

Потребляемая мощность объекта - 0,736 Гкал/ч (23,86%).

Потребляемая мощность попутных потребителей - 2,349 Гкал/ч (76,14%).

Сметная стоимость реконструкции ЦТП - 43,83 тыс. руб. (СМР + оборудование).

Сумма затрат на реконструкцию ЦТП в объеме потребления объекта:

43,83 x 0,2386 = 10,46 тыс. руб.

Сумма затрат на реконструкцию ЦТП сверх потребной мощности объекта:

43,83 x 0,7614 = 33,37 тыс. руб.

Далее по таблице (см. приложение N 1 к настоящему положению).

B = 59,21 тыс. руб.

Сумма участия:

S1 = 318,67 тыс. руб. (из п. 3.2 для примера).

Сумма участия, подлежащая оплате заказчиком-застройщиком.

S2 = S1 - B:

S2 = 318,67 - 59,21 = 259,46 тыс. руб.

В случае, если B более S1, то сумма превышения заказчику-застройщику не возмещается.

 

Пример. Расчет суммы участия при строительстве жилого дома с учетом затрат заказчика-застройщика на строительство внеплощадочных сетей и сооружений сверх объема потребления в случае передачи в счет участия квартир (в ценах 1991 г.).

Согласно ТУ на электроснабжение заказчику-застройщику необходимо построить ТП мощностью - 500 кВт. Потребная мощность объекта строительства - 70 кВт, что составляет 14% от проектной мощности ТП.

Сверх потребной мощности - 86%.

Сметная стоимость строительства ТП - 26,75 тыс. руб. (СМР + обор.).

Сумма затрат на строительство ТП в объеме потребления объекта строительства:

26,75 x 0,14 = 3,75 тыс. руб.

Сумма затрат на строительство ТП сверх потребной мощности объекта:

26,75 x 0,86 = 23,0 тыс. руб.

Согласно ТУ на теплоснабжение заказчику-застройщику необходимо реконструировать ЦТП.

Потребляемая мощность объекта - 0,736 Гкал/ч (23,86%).

Потребляемая мощность попутных потребителей - 2,349 Гкал/ч (76,14%).

Сметная стоимость реконструкции ЦТП - 43,83 тыс. руб. (СМР + оборудование).

Сумма затрат на реконструкцию ЦТП в объеме потребления объекта:

43,83 x 0,2386 = 10,46 тыс. руб.

Сумма затрат на реконструкцию ЦТП сверх потребной мощности объекта:

43,83 x 0,7614 = 33,37 тыс. руб.

Далее по таблице (см. приложение N 1 к настоящему положению).

B = 59,21 тыс. руб.

Сумма участия:

S1 = 318,67 тыс. руб. (из п. 3.2 для примера).

S2 = 318,67 - 59,21 = 259,46 тыс. руб.

Стоимость 1 кв. м вводимой жилой площади, принимаемая для расчета:

318,67 : 937,27 = 0,34 тыс. руб., где 937,27 кв. м - площадь, подлежащая передаче, из 3.2.

Размер участия заказчика-застройщика в строительстве общегородских объектов составляет:

S2 = 259,46 : 0,34 = 763,12 кв. м.

4.5. При сдаче объекта в эксплуатацию заказчик-застройщик представляет в МФ "Жилье" документы, подтверждающие выполнение работ по строительству инженерных сетей, сооружений и общегородских объектов, ранее принятых к зачету, в соответствии с техническими условиями и проектной документацией.

5. Определение суммы участия при наличии особых
обстоятельств осуществления строительства

 

5.1. При обращении заказчиков-застройщиков в Пензенскую городскую Думу с просьбой об уменьшении размера участия в связи с особыми обстоятельствами осуществления строительства по запросу городской Думы производится предварительный расчет размера участия по методикам, указанным в разделах 2 и 3 настоящего положения.

5.2. Производится анализ представленных заказчиком-застройщиком документов, подтверждающих особые обстоятельства осуществления строительства. При необходимости, для проведения анализа могут быть привлечены независимые эксперты.

5.3. Результаты расчета и анализа предоставляются в Пензенскую городскую Думу в виде аналитической записки для принятия решения о размере участия заказчика-застройщика по данному объекту.

5.4. После принятия городской Думой решения об уменьшении размера участия по данному объекту применяется уменьшенный норматив, установленный решением Пензенской городской Думы.

6. Применение положения

 

6.1. Настоящее положение применяется МФ "Жилье" при разработке условий договоров с заказчиками-застройщиками об участии в строительстве общегородских объектов.

6.2. Условиями договора МФ "Жилье" с заказчиками-застройщиками об участии в строительстве общегородских объектов, кроме размера участия и графика платежей, предусматриваются также:

- ответственность за невыполнение или несвоевременное выполнение заказчиком-застройщиком договорных обязательств. Пеня за просрочку платежей устанавливается, как правило, в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, но не может быть меньше ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ на момент заключения договора;

- форма оплаты суммы участия в строительстве общегородских объектов;

- процедура выполнения обязательств по участию в строительстве общегородских объектов в случае продажи строящегося объекта, передачи прав на него либо иное отчуждение объекта.

6.3. Штрафные санкции, уплаченные заказчиками-застройщиками МФ "Жилье" за нарушение условий договоров об участии в строительстве общегородских объектов, присовокупляются к вознаграждению МФ "Жилье".

6.4. При расчете вознаграждения МФ "Жилье" за осуществление работы по сбору средств, поступающих от закозчиков-застройщиков в соответствии с "Положением об условиях осуществления строительства на территории г. Пензы", кроме объема поступивших средств учитываются средства, затраченные заказчиком-застройщиком на строительство общегородских объектов по техническим условиям и на снос и расселение ветхих и аварийных домов.

Приложение N 1
к Положению
об определении размера участия
заказчиков-застройщиков в строительстве
объектов инженерной, транспортной
и социальной инфраструктур

 

                                  Расчет

   сметной стоимости строительства с учетом потребной мощности объекта

 

                                              (тыс. руб. в ценах 1991 г.)

N	Наименование показателей	гл. 1	гл. 2	гл. 4 Объекты энергетического хоз-ва			гл. 5	гл. 6 Наружные сети	гл. 7 Благо- устрой- ство	Итого с 1 по 7 гл.	гл. 8 1%	гл. 9 2,84%	Итого:
													Со 2 по 9 гл.
				ТП	ЦТП	ЛЭП 1 кв.
1	СМР	2,21	1209,73	2,76	5,45	6,31	2,63	41,22	61,69	1332,0	13,32	38,21	1383,53
2	СМР (*)		-	16,94	17,38	-	-	-	-	34,32	0,34	0,98	35,64
3	Оборудование		26,81	0,99	5,01	-	-	-	-	32,81	-	-	32,81
4	Оборудование (*)			6,06	15,99					22,05			22,05
	Итого	2,21	1236,54	3,75	10,46	6,31	2,63	41,22	61,69	1364,81	13,32	38,21	1416,34
	Итого (*)		-	23,0	33,37	-	-	-	-	56,37	0,34	0,98	57,69
Технадзор - 1% от СМР													13,83
Технадзор (*) - 1% от СМР (*)													0,36
Проектно - из. - 2% (СМР + Обор. + Техн.)													28,60
Проектно - из. (*) - 2% (СМР (*) + Обор. (*) + Техн. (*)													1,16
Итого (СМР + Обор. + Техн. + Пр.-из.) - А													1458,77
Итого (*) (СМР (*) + Обор. (*) + Техн. (*) + Пр.-из. (*) - В													59,21

 

------------------------------

     (*) Сметная стоимость инженерных сетей и сооружений сверх  потребной

мощности объекта.