Решение Пензенской городской Думы от 14 июня 2006 г. N 402-24/4 "Об утверждении муниципальной целевой Программы "Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства в городе Пензе на 2006-2010 годы"

2.1 Основной целью данной Программы является обеспечение опережающего развития коммунальной инфраструктуры для увеличения предложения жилья на конкурентном рынке жилищного строительства, удовлетворяющего увеличивающийся платежеспособный спрос населения.

Для достижения основной цели необходимо решить следующие задачи:

- подготовить и реализовать инвестиционные проекты по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой в различных районах города Пензы, что приведет к значительному увеличению объемов жилищного строительства;

- развивать демонополизацию и конкуренцию на рынке жилищного строительства, а также обеспечивать комплексное воспроизводство и развитие систем коммунальной инфраструктуры города Пензы;

- создать эффективные, устойчивые и долгосрочные организационные и финансовые механизмы обеспечения земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой в соответствии с перспективной программой строительства многоэтажного и индивидуального жилья в городе Пензе.

2.2 Выполнение подпрограммы будет осуществляться в две стадии.

На первой стадии (2006-2007 годы) планируется существенно повысить объем инвестиций, направляемых на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, путем осуществления мер государственной и муниципальной поддержки, что позволит обеспечить:

- создание организационно-экономических предпосылок для существенного роста жилищного строительства, начиная с 2007 года;

- подготовку земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой для жилищного строительства в 2008-2009 годах;

- подготовку проектов планировки градостроительных территорий для формирования документов, необходимых для проведения аукционов по предоставлению прав на земельные участки под жилищное строительство;

- создание в городе Пензе эффективного банковского кредитно-финансового инструмента, позволяющего выдавать кредиты на развитие коммунальной инфраструктуры органам местного самоуправления, заказчикам-застройщикам и организациям коммунального комплекса с государственными и муниципальными гарантиями и субсидиями, что позволит активизировать процессы воспроизводства коммунальной инфраструктуры города Пензы.

При этом муниципальная и государственная поддержка будет оказана реализации инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой, которые будут осуществляться как органами местного самоуправления, так и хозяйствующими субъектами - застройщиками или организациями коммунального комплекса.

В этот период предполагается осуществить реализацию данной программы на примере следующих приоритетных микрорайонов застройки:

1. Микрорайон N 3 III очереди строительства Арбеково;

2. Микрорайон N 6 III очереди строительства Арбеково;

3. Микрорайон N 7 III очереди Строительства Арбеково.

На второй стадии (2008-2010 годы) развитие коммунальной инфраструктуры в значительной степени будет происходить на основе рыночных принципов с переходом на самоокупаемые коммерческие проекты.

Доля муниципальных и государственных гарантий, а также бюджетные средства, направляемые на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, будут сокращаться. При этом за счет средств федерального бюджета, бюджета Пензенской области и местного бюджета города Пензы будут обеспечиваться ранее принятые обязательства по содействию в реализации проектов, начатых на 1 стадии реализации подпрограммы.

В этот период предполагается продолжить осуществление ранее принятых проектов, а также приступить к реализации следующих приоритетных микрорайонов застройки:

1. Микрорайон "Заря".

2. Микрорайон N 8 III очереди строительства Арбеково;

3. Микрорайон N 10 III очереди строительства Арбеково.

2.3 Технико-экономическая характеристика приоритетных микрорайонов жилой застройки как первого, так и второго этапов реализации Программы приведена в Приложении N 1. Указанный список может корректироваться администрацией города Пензы по мере выполнения Программы, но при этом в случае получения гарантий и субсидий федерального и регионального уровня он должен в обязательном порядке быть согласован с Правительством Пензенской области согласно регламенту действующих Программ.

В целях активизации рыночных процессов с 2008 года основное внимание в городе Пензе будет уделяться государственной поддержке проектов, осуществляемых хозяйствующими субъектами.

Условиями досрочного прекращения реализации подпрограммы могут быть досрочное достижение целей и выполнение задач подпрограммы, изменение направлений государственной жилищной политики.

3.1 Основным содержанием мероприятий данной Программы должно быть создание процессов стабильного и долговременного функционирования экономического механизма по разработке и реализации территориальных инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков в микрорайонах жилой застройки коммунальной инфраструктурой с использованием кредитов банков.

3.2 В качестве основных элементов активизации данного экономического механизма предлагается повышать инвестиционную привлекательность и экономическую надежность выполнения данных инвестиционных проектов за счет использования:

1) Системы государственных и муниципальных гарантий для банков-кредиторов:

а) государственных гарантий Российской Федерации;

б) государственных гарантий Пензенской области;

в) муниципальных гарантий города Пензы.

2) Системы субсидирования части затрат на уплату процентов по кредитам для заемщиков:

а) из бюджета Российской Федерации;

б) из бюджета Пензенской области;

в) из бюджета города Пензы.

3) Муниципальной системой подготовки и проведения аукционов по земельным площадкам под жилищное и прочее строительство, полученных на условиях данной Программы с проработкой технических условий и стоимости тарифов на подключение.

При этом возможны различные сочетания мер поддержки инвестиционных проектов на местном, региональном, и федеральном уровнях. Перечень вышеуказанных мероприятий поддержки данной Программы будет ежегодно уточняться по конкретным инвестиционным проектам на основе действующих законодательных актов, соглашений и договоров с заинтересованными сторонами.

3.3 Вышеуказанные меры поддержки за счете средств федерального бюджета (согласно соответствующей подпрограммы ФЦП "Жилище") будут осуществляться на условиях оказания на региональном или местном уровнях аналогичных мер поддержки инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой в соответствии с требованиями, установленными подпрограммой.

3.4 Объем средств федерального бюджета и размер государственных гарантий Российской Федерации, предоставляемых для поддержки реализации инвестиционных проектов в каждом субъекте Российской Федерации, будут не больше объема средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов и размера государственных гарантий субъектов Российской Федерации и муниципальных гарантий, предоставляемых на поддержку реализации этих проектов.

3.5 Соответствующие кредиты с вышеуказанной системой гарантий и субсидий должны предоставляться на срок не более 3 лет при условии окончания кредитного периода до момента окончания реализации данной Программы.

3.6 Необходимым требованием данной Программы является использование государственных гарантий РФ, субъекта РФ и муниципального образования города Пензы только для частичного обеспечения каждого из кредитов с целью более обоснованного отбора инвестиционных проектов банками - кредиторами.

3.7 В соответствии с ФЦП "Жилище" общий объем предоставляемых государственных гарантий Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных гарантий не может быть:

- более 80% основной суммы долга - по кредитам предоставленным в 2006 году;

- более 65% основной суммы долга - по кредитам, предоставленным в 2007 году;

- более 50% основной суммы долга - по кредитам, предоставленным в 2008-2009 годах.

Вопросы предоставления дополнительного обеспечения части кредита, не обеспеченной государственными или муниципальными гарантиями, решаются банком-кредитором и заемщиком на основании договора.

3.8 Возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам за счет субсидий из федерального бюджета, а также бюджета Пензенской области и бюджета города Пензы будет производиться на весь срок кредита из расчета максимальной доли возмещения затрат из всех вышеперечисленных источников:

- по кредитам, выданным в 2006 году, - на 80%;

- по кредитам, выданным в 2007 году, - на 65%;

- по кредитам, выданным в 2008-2009 годах, - на 50%.

3.9 Получение субсидий из федерального бюджета осуществляется через Правительство Пензенской области. Основным документом, регламентирующим эту процедуру, являются "Правила предоставления из федерального бюджета бюджетам Российской Федерации субсидий на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой", утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 апреля 2006 г. N 221.

3.10 В качестве основных организационных мероприятий, которые обеспечивают необходимые условия для успешной и эффективной реализации данной Программы на муниципальном уровне города Пензы рассматриваются мероприятия, приведенные в Приложении N 2.

3.11 Организационные мероприятия в рамках подпрограммы будут направлены на:

- создание условий для снижения административных барьеров в жилищном строительстве, развития конкуренции и расширения доступа застройщиков к кредитным ресурсам, реализацию мер в области градостроительного и антимонопольного контроля в городе Пензе;

- внедрение механизмов привлечения кредитных и инвестиционных средств для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой;

- содействие внедрению механизмов проведения комплексной застройки территорий, реконструкции и обновления существующих кварталов застройки.

3.12 Организационные мероприятия не потребуют выделения дополнительных бюджетных средств.

4.1 Общий объем финансирования программы в 2006-2010 годах составит 570 млн. рублей, в том числе:

За счет привлечения кредитов банков - 270 млн.руб.

За счет иных источников финансирования - 300 млн.руб.

Объемы финансирования Программы в 2006-2010 годах приведены в приложении N 3.

4.2 Конкретные объемы средств из муниципального, регионального и федерального бюджета, направляемые на предоставление субсидий и гарантий, могут корректироваться в зависимости от сроков кредитования, уровня рыночных процентных ставок по кредитам и других факторов.

4.3 При обосновании размера расходов на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам учитывались следующие прогнозные показатели рыночной процентной ставки по этим кредитам:

в 2006 году - 14%,

в 2007 году - 12%,

в 2008 году - 11%.

4.4 При распределении средств муниципальной и государственной поддержки по годам учитывалась необходимость оказания максимально возможной поддержки для увеличения ввода жилья в городе Пензе до тех пор, пока не получат развитие рыночные самоокупаемые механизмы привлечения средств частных инвесторов и кредиторов для обеспечения земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой. После 2009 года не планируется оказывать муниципальную и государственную поддержку по новым кредитам, и средства частных инвесторов и кредиторов на эти цели будут привлекаться на рыночных условиях.

5.1 Организационные механизмы развития коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства в городе Пензе должны обеспечить привлекательность, доступность и надежность использования банковских кредитных ресурсов для реализации таких инвестиционных проектов. В рамках Программы предусматриваются меры муниципальной поддержки в виде возмещения части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских кредитных организациях на обеспечение земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой, а также предоставление муниципальных гарантий.

5.2 Организационные механизмы выполнения Программы должны обеспечить четкое разграничение ответственности между всеми возможными участниками процесса обеспечения земельных участков под жилищное строительство коммунальной инфраструктурой и ориентироваться на рыночные инструменты решения проблемы, что позволит минимизировать инвестиционные риски и удешевить стоимость кредитования.

Возможно делегирование органами местного самоуправления ответственности за развитие коммунальной инфраструктуры частным операторам объектов коммунальной инфраструктуры. Предполагается также создать условия для развития в городе Пензе специализированного вида бизнеса, связанного с обустройством территорий, предназначенных для жилищного и прочих видов строительства, коммунальной инфраструктурой.

5.3 В рамках настоящей Программы реализация инвестиционных проектов осуществляется как органами местного самоуправления, муниципальными предприятиями - застройщиками или организациями коммунального комплекса, так и частными компаниями, управляющими системами коммунальной инфраструктуры на условиях концессионных соглашений.

5.4 Возврат средств обеспечивается за счет различных источников - продажи земельных участков (переуступки прав аренды земельных участков), установления прозрачного и регулируемого муниципалитетами тарифа на подключение к системам коммунальной инфраструктуры, а также продажи жилья, построенного на этих земельных участках в последующие периоды.

5.5 При выборе участков под строительство коммунальных сетей следует особое внимание уделять подготовке для жилищного строительства земельных участков, на которых расположен ветхий или аварийный жилищный фонд. Использование таких участков, с одной стороны, позволит снизить расходы на развитие коммунальной инфраструктуры, поскольку она частично имеется, с другой стороны, решить задачу ликвидации ветхого и аварийного фонда с помощью привлечения как бюджетных, так и частных средств.

5.6 В конечном итоге механизм Программы должен обеспечить реализацию на практике конкурентного механизма предоставления застройщикам на открытых аукционах сформированных земельных участков под жилищное строительство до начала строительно-инвестиционного процесса и создаст прозрачные и равные условия доступа застройщиков к системам коммунальной инфраструктуры.

6.1. Общая стоимость Программы составляет 570 млн.рублей. Денежные средства планируется получить в виде кредитов банка, в рамках настоящей Программы - 270 млн.рублей, и других внебюджетных источников, в размере 300 млн.рублей. График проведения работ и финансирования данной Программы представлен в приложении N 5.

6.2. Планируется, что реализация данной Программы, позволит создать два дополнительных источника поступления денежных средств:

1) продажа земли в районах, обеспеченных коммунальной инфраструктурой, застройщикам;

2) оплата в виде тарифа за подключение к объектам коммунальной инфраструктуры. Планируемые поступления по данным источникам дохода представлены в приложениях N 4, N 4а.

6.3. Поступления от продажи земельных участков взяты из расчета, что все земельные участки указанных районов будут проданы. Таким образом, согласно проведенным расчетам, будут получены денежные средства, необходимые для погашения процентов по кредиту и основного долга.