Приложение. Положение о реконструкции жилых домов, окупаемой за счет продажи дополнительных площадей, получаемых при уплотнении существующей застройки

Приложение

к решению Чебоксарского городского

Собрания депутатов

от 23 ноября 2000 г. N 2189

Положение
о реконструкции жилых домов, окупаемой за счет продажи дополнительных площадей, получаемых при уплотнении существующей застройки

С изменениями и дополнениями от:

18 февраля 2004 г.

1.Общие положения

1.1. Настоящее Положение определяет условия приобретения прав инвестирования и порядок проведения реконструкции жилых домов, окупаемой за счет продажи дополнительных площадей, получаемых при уплотнении существующей застройки.

1.2. Основой для разработки настоящего Положения является пакет нормативной, методической документации и технических решений по реконструкции и ремонту жилых домов первых массовых серий, утвержденный и введенный в действие Госстроем России в 1998 году, который разработан на основе законодательных и других нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов, содержит общие положения и требования к созданию системы правого регулирования подготовки и разработки проектносметной документации, организации и проведения ремонтно-реконструктивных работ, выселения и переселения граждан, проживающих в реконструируемых и ремонтируемых зданиях.

1.3. Положение является основой для оформления договорных отношений, не ущемляющих права жителей реконструируемых домов, независимо от форм собственности, между участниками (сторонами) проекта реконструкции и обязательным для всех организаций, учреждений и предприятий, осуществляющих реконструкцию .

1.4. Договоры сторон, составленные и подписанные в полном соответствии с действующим законодательством, являются основными документами для разрешения споров между участниками проекта.

2. Область применения Положения

2.1. Положение рассматривает варианты применения коммерческого подхода к реконструкции домов массовой застройки в престижных районах (местах) города, где возможны уплотнение застройки и полная окупаемость реконструкции за счет продажи дополнительных площадей, полученных в результате осуществления проекта.

2.2. Положение определяет границы прав и обязанностей участников самоокупаемого коммерческого проекта, которые закрепляются договором.

2.3. При предоставлении нового жилья Положение исключает оплату с применением каких-либо льгот, отчислений, безвозмездных передач жилой площади, благотворительных акций.

2.4. Каждый проект реконструкции является самостоятельным, юридически и экономически независимым, не связанным с другими подобными проектами, программами, действиями в которых участвуют его стороны.

3. Стороны, участвующие в проекте

3.1. Жильцы реконструируемых домов.

Интерес жильцов состоит в осуществлении реконструкции занимаемых ими или принадлежащих им квартир за счет инвестора (не за их счет), или переселение в другие, равные по площади, квартиры (новые или реконструированные) в этом же дворе (микрорайоне). Возвращение жильцов в ранее занимаемые ими (до реконструкции) квартиры осуществляется, если это предусмотрено заключенным договором. При их согласии возможно переселение в другие районы города.

3.2. Балансодержатели или другие уполномоченные лица.

Балансодержатели или другие уполномоченные лица или собственник дома заинтересованы в привлечении средств на реконструкцию находящегося на ее балансе жилья, в снижении эксплуатационных расходов и уменьшении дотаций жителям реконструированных и вновь построенных квартир за счет снижения расхода и учета энергоресурсов.

3.3. Управление архитектуры и градостроительства города.

Реконструкция позволит качественно улучшить среду в жилом квартале, доме, в пределах границ реконструкции - архитектурный облик улиц.

3.4. Строительная организация - подрядчик.

Заинтересованная в получении заказов и сметной прибыли подрядная организация должна гарантировать свою готовность к современному строительству в стесненных условиях существующей застройки и выполнение требований действующих СНиПов. Выбор подрядчика производится инвестором по согласованию с балансодержателями или другими уполномоченными лицами при условии страхования строительных рисков.

3.5. Инвестор.

Инвестором может быть любое юридическое или физическое лицо, изъявившее намерение вкладывать средства в осуществление проекта.

От инвестора должны быть получены гарантии непрерывного и полного финансирования, достаточного для выполнения действующих норм, объемов реконструкции и сроков производства работ, установленных в договоре. При недостаточности гарантий непрерывного финансирования производится обязательное страхование рисков.

Инвестору должна быть гарантирована защита его интересов в получении прибыли и (или) получении площадей в реконструированных и (или) новых домах в соответствии с договором.

3.6. Перечень участников (сторон) проекта исчерпывающий, расширению не подлежит. Возможно уменьшение за счет совмещения ими функций.

4. Объемы (глубина) реконструкции

4.1. Вариант реконструкции с увеличением общей площади реконструируемого жилого дома до 50% без отселения жильцов.

Объем реконструкции существующего здания определяется заказчиком совместно с балансодержателем, оформляется в виде технического задания, которое выдается инвестору-застройщику.

В техническое задание могут быть включены работы по замене систем отопления, электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, канализации (по потребности), установка в квартирах приборов учета расходов и регулирования тепла, горячей и холодной воды, газа, электроэнергии, замена окон и балконных дверей на современные, утепление фасадов с наружной отделкой в соответствии с действующими нормами, ремонтные работы в лестничных клетках, ремонт или замена балконов, ремонт кровли (если нет надстройки).

Возможны надстройки одного, двух этажей, мансарды, встройки между зданиями, пристройки.

Работы, не указанные в техническом задании, в том числе отделка, ремонт полов, дверей, замена ванн, унитазов, моек, умывальников не предусматриваются. Они могут производиться за счет средств жильцов, кроме случаев возмещения ущерба, нанесенного подрядчиком.

4.2. Вариант реконструкции с переселением жильцов из-за замены перекрытий или по другим аварийным или иным причинам, в том числе и архитектурным. Переселение жильцов в другие дома и квартиры или возврат в ранее занимаемые определяется договором.

Предполагает увеличение общей площади до трех раз, увеличение площади застройки до 1,5 раза, возведение домов вторичной застройки по современным проектам для переселения в них жильцов реконструируемых домов и для продажи. Существующие дома подвергаются большой реконструкции с большими надстройками, обстройками, в т.ч. и с возможным их сносом.

4.3. Промежуточный вариант реконструкции без выселения жильцов, но допускающий возможность увеличения общей площади реконструируемого жилого дома более 70%.

Этот вариант предусматривает возможность расширения границ реконструкции первого варианта (п.4.1) до полного ремонта квартир, возможной установки лифтов и мусоропроводов и замены отопления на квартирные котлы или крышные котельные.

4.4. Во всех вариантах обязательна проверка состояния и восстановление (усиление) фундаментов, других несущих конструкций зданий.

4.5. Во всех вариантах обязательно устанавливаются индивидуальные тепловые пункты, т.е. современные тепловые узлы с пластинчатыми теплообменниками, насосами и приборами учета и регулирования или индивидуальные источники тепла (квартирные котлы или крышные котельные).

4.6. Во всех вариантах во дворах реконструируемых домов должны быть детские, спортивные площадки, зеленые зоны в соответствии с нормами СНиП с учетом мнения и интересов жильцов близлежащих домов.

5. Предварительная оценка окупаемости (реальности) проекта

5.1. Решение по предварительной оценке принимает инвестор или один из участников проекта по согласованию с балансодержателями или другими уполномоченными лицами или другим собственником дома. Решение может принять администрация города и выставить проект на конкурс для поиска инвестора.

5.2.Выбирается группа домов (дом), подлежащая реконструкции и имеющая возможность прироста площадей.

5.3.Производится оценка технического состояния, объема и примерной стоимости реконструкции.

5.4.Производится предварительная оценка стоимости строительства дополнительно возводимой площади и ее продажной цены.

5.5. Количество дополнительной площади, необходимой для окупаемости затрат по реконструкции, определяется делением общей стоимости реконструкции на разницу между продажной ценой и стоимостью строительства 1 кв.м. дополнительной площади.

5.6.После положительной предварительной оценки начинаются конкретные взаимоотношения с жильцами (через СМИ, посредством проведения общественных обсуждений, организаций экспозиций и выставок), другими участниками проекта, уточнение объемов и рабочее проектирование.

6. Порядок (процедура) принятия решений по реконструкции дома или группы домов

6.1. Балансодержатели или другие уполномоченные лица или собственник дома определяет техническое состояние предлагаемых к реконструкции домов, предполагаемый объем реконструкции. Подготавливает и выдает участникам проекта заключение о возможности проведения реконструкции с выселением жильцов или без выселения.

6.2. Главный архитектор города выдает участникам проекта заключение о возможности уплотнения застройки, в том числе о возможности увеличения площадей реконструируемых домов (надстройки, вставки, мансарды и т.д.) и о возможности увеличения площади застройки (строительства новых домов), информирует депутата соответствующего округа городского Собрания и городское Собрание депутатов.

6.3. Балансодержатели или другие уполномоченные лица или инвестор с участием балансодержателей или других уполномоченных лиц оформляет документально взаимоотношения с жильцами дома (заключает договора), информирует депутата соответствующего округа городского Собрания и городское Собрание депутатов.

6.4. Администрация города или балансодержатели или другие уполномоченные лица по поручению (доверенности) Администрации города утверждает объем реконструкции существующего жилья и реестр договоров, заключенных с жильцами (п.8.1, п.10.4), как обязательное условие проекта.

6.5. Разрабатывается проект реконструкции. Функции заказчика по разработке проекта может выполнять инвестор, балансодержатели или другие уполномоченные лица, подрядчик. Понесенные затраты включаются в стоимость проекта и возмещаются лицу, оплатившему разработку проекта.

6.6. Любое юридическое или физическое лицо, в том числе Администрация города, балансодержатели или другие уполномоченные лица, ГУКС, банки, инвестиционные фонды, подрядные организации и др., могут быть заказчиками разработки проекта для последующей продажи его другим инвесторам или для проведения тендера по выбору инвестора, или для реализации с привлечением долевого участия покупателей квартир.

7. Перечень условий и требований, выполнение которых необходимо для гарантированного выполнения проекта и условий производства работ

7.1 Требования к проекту.

7.1.1. Главным условием проекта должна быть экономичность эксплуатации реконструированного и вновь построенного жилья. Сметная стоимость должна быть достаточной для гарантированного получения требуемых действующими СНиП характеристик всех элементов и систем зданий.

7.1.2. В проекте обязательно применение современных технических решений, материалов и оборудования.

7.1.3. При надстройке этажей и мансард без выселения жильцов не должно предусматриваться применение башенных и других монтажных кранов, а также не должна предусматриваться транспортировка материалов через подъезды заселенного дома.

7.1.4. В проекте должна быть предусмотрена разборка существующего покрытия только после возведения постоянной или временной крыши над надстраиваемым зданием.

7.1.5. При работах по реконструкции инженерных систем, замене окон, других работах в квартирах должны предусматриваться технологии, материалы, инструменты исключающие порчу, загрязнение стен, полов, мебели и т.д. Не должны предусматриваться внутри жилых помещений сварка, газовая резка, применение иных пожароопасных технологий.

7.1.6. В составе проекта реконструкции должны быть разработаны технологические регламенты и инструкции по производству работ внутри жилых помещений, при надстройке зданий, пристройке и т.д., которые предусматривают минимизацию неудобств жильцам, расписание работ внутри квартир, минимальные сроки отключения инженерных систем, максимально возможное снижение шума, работу короткими но эффективными периодами. Для этого должны быть предусмотрены и учтены в смете необходимые затраты времени и средств для комплектации заготовок, ожидания, полной ликвидации последствий работ.

7.1.7. Для ускорения и обеспечения качества проектирования генпроектировщик может привлекать специализированные проектные организации подрядных и субподрядных организаций, применять типовые разработки.

7.2. Требования к заказчику:

7.2.1. Функции заказчика выполняет инвестор или назначенный им управляющий проектом в соответствии со статьей 749 ГК и рекомендациями Госстроя РФ.

Обязательным условием должно быть наличие отдельного расчетного счета, обслуживающего только конкретный проект реконструкции и наличие гарантии непрерывного финансирования.

7.2.2. Заказчик обязан в составе задания на проектирование предусмотреть выполнение пунктов 7.1.1, 7.1.2, 7.1.3, 7.1.4, 7.1.5, 7.1.6.

7.2.3. В подрядном договоре должны быть предусмотрены обязательства заказчика по:

- своевременной подготовке объекта к проведению работ;

- порядку оплаты аванса и выполненных работ по этапам и объекту в целом;

- обеспечению жильцов информацией о характере, сроках и объемах работ;

- принятию на себя рассмотрения обращений жильцов и решений по ним;

- доведению до всех проживающих правил техники безопасности;

- получению необходимых разрешений от эксплуатационных служб.

7.3. Требования к подрядчику:

7.3.1. Подрядчик обязан предоставить заказчику гарантии своей готовности к быстрому и качественному выполнению работ в стесненных условиях существующей застройки, в том числе:

- знание персоналом действующих СНиП;

- наличие и знание персоналом технологических карт всех технологических процессов;

- оснащение инструментом и малой механизацией в соответствии с технологическими картами;

- наличие контракта с каждым работающим на реконструкции, в котором оговорены система оплаты труда (надбавка), гарантии качества работ, правила поведения и отношения с жильцами;

- постоянное присутствие линейного работника на месте производства работ;

- наличие механизмов для работы в стесненных условиях;

- готовность строить надстройки, вставки, пристрои, мансарды без башенных кранов;

- способность разработки подрядчиком проекта производства работ;

- наличие в структуре подрядчика служб охраны труда, действующей системы качества и сертифицированной испытательной лаборатории;

- готовность к проведению реконструкции с утеплением наружных стен и строительству мансардных этажей.

7.3.2. Подрядчик обязан обеспечить выполнение пунктов 7.1.1, 7.1.2, 7.1.3, 7.1.4, 7.1.5, 7.1.6.

7.3.3. Подрядчик обязан организовать строгое выполнение персоналом заранее разработанного и согласованного с жильцами регламента работ при реконструкции без выселения жильцов.

8. Защита прав граждан - собственников и нанимателей квартир реконструируемых домов

8.1. Для четкой регламентации прав и обязанностей жителей, балансодержателя и администрации города между ними заключается договор об оказании взаимных услуг с достаточно подробным описанием прав и обязательств сторон. Реконструкция с выселением жильцов производиться при согласии всех собственников жилья и с уведомлением нанимателей квартир реконструируемого дома за 30 дней до начала работ по реконструкции. Заказчик-застройщик (инвестор) имеет право приступить к реконструкции только после создания маневренного фонда, достаточного для временного переселения жильцов реконструируемого дома и передачи его балансодержателю на период реконструкции на договорных условиях. Условия и объемы реконструкции оговариваются на основании технического задания в договоре, заключаемом между администрацией города, балансодержателем и застройщиком (инвестором).

8.2. При реконструкции без выселения собственникам и нанимателям квартир гарантируется выполнение работ за счет застройщика (инвестора), балансодержателя в объемах, определенных техническим заданием и проектом. При этом в зависимости от объемов реконструкции согласие собственников квартир может и не требоваться.

8.3. При реконструкции с выселением собственникам и нанимателям квартир гарантируется выделение квартир во вновь построенных или реконструированных домах или пристроях. Дома, в которые переселяются жильцы реконструируемых домов должны соответствовать действующим СНиП. Предоставляемые квартиры должны быть равными по жилой и общей площади, занимаемой ими до реконструкции.

Если собственник или наниматель дает согласие на переселение в другие районы города, то размер выделяемой квартиры определяется соглашением сторон.

8.4. Стороной проекта, защищающей права жителей до регистрации сделок перехода права собственности, являются балансодержатели или другие уполномоченные лица или другой собственник дома.

8.5. Договор по п.п.8.1, 8.2, 8.3 является основным документом для переоценки стоимости реконструированной квартиры или регистрации обмена квартиры.

8.6. Кроме того, в договорах оговаривается регламент работ, право жителей на информацию об объемах, продолжительности, возможных временных перерывах работы инженерных систем или без перерывов, о представителях заказчика, подрядчика, балансодержателей или других уполномоченных лиц, уполномоченных взаимодействовать с жильцами.

8.7. Проект договора является приложением к настоящему Положению.

9. Создание режима наибольшего благоприятствования

9.1. При разработке и реализации проекта самоокупаемой реконструкции действует разработанный порядок подготовки исходно-разрешительной документации, являющийся приложением к данному Положению.

9.2. Все контролирующие службы и органы рассматривают документацию, относящуюся к самоокупаемой реконструкции, бесплатно в течение десяти дней (для выработки совместного решения).

Данный пункт действует при наличии в качестве приложения протокола о согласии с ним, подписанного руководителями вышеуказанных организаций.

9.3. Для объектов самоокупаемой реконструкции устанавливается дифференцированный порядок выдачи технических условий в зависимости от размеров энергоресурсосбережения вплоть до исключения условий при сохранении прежнего уровня (объема) энергоресурсопотребления.

Порядок выдачи техусловий, разработанный балансодержателями или другими уполномоченными лицами и согласованный всеми энергоресурсоснабжающими организациями является приложением к настоящему Положению.

9.4. В проектно-сметной документации применяются ремонтно-строительные сметные цены, затраты труда и машинного времени.

10. Порядок оформления документов

10.1. По каждому проекту самоокупаемой реконструкции принимается решение Администрации города.

При этом:

10.1.1. Если инициатива исходит от лица (физического или юридического), намеренного стать инвестором и представившего гарантии непрерывности финансирования а также при отсутствии других инвесторов, решение может быть принято без проведения конкурса.

10.1.2. Если инициатива исходит от Администрации города, любой из сторон проекта, любого лица, не изъявивших намерения стать инвестором или не давшего необходимых гарантий, выбор инвестора происходит через конкурс.

10.2. Заказчик заключает договор с балансодержателями или другими уполномоченными лицами (собственником реконструируемого дома или домов) или с иным собственником (ЖСК, кондоминиум и пр.) о разработке и реализации проекта и разделении (обмене) собственности (недвижимости) до момента государственной регистрации.

10.3. Заказчик проекта с участием балансодержателей или других уполномоченных лиц, как гаранта интересов жителей, заключает договор об оказании взаимных услуг с каждым собственником и с каждым нанимателем квартир в соответствии с действующим законодательством.

10.4. Договоры по п.10.2 и п. 10.3. регистрируются балансодержателями или другими уполномоченными лицами.

10.5. Балансодержатели или другие уполномоченные лица или другой собственник дома организует создание (выборы) инициативной группы жильцов реконструируемых домов для участия в рассмотрении вопросов, связанных с обеспечением прав граждан.

10.6. Все взаимоотношения сторон строятся на договорных отношениях в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Чувашской Республики.

10.7. Вновь полученные и реконструированные площади подлежат паспортизации и переоценке в соответствии с действующим законодательством на основании заключенных договоров с последующей регистрацией в установленном порядке.