Приложение N 1. Положение о порядке создания, регистрации, управления и эксплуатации кондоминиумов в г. Чебоксары

Утверждено

постановление главы администрации

г. Чебоксары

от 13 мая 1998 г. N 832

(Приложение N 1)

Положение
о порядке создания, регистрации, управления и эксплуатации кондоминиумов в г. Чебоксары

С изменениями и дополнениями от:

26 июля 1999 г.

1. Общие положения

1.1. Настоящее положение разработано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" и иными нормативными актами Российской Федерации, Чувашской Республики и Самоуправления города Чебоксары в целях обеспечения надлежащей организации застройки территории города жилыми домами и иными объектами недвижимости и упорядочения их эксплуатации и содержания с участием собственников домовладений.

1.2. В положении используются следующие понятия.

Кондоминиум (домовладение) - расположенный на территории города Чебоксары единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, и зарегистрированный в установленном порядке, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев), а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

Помещение - единица комплекса недвижимого имущества кондоминиума (домовладения) (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Общее имущество - часть комплекса недвижимого имущества, предназначенное для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе; находится в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).

Домовладелец - собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме, он же участник долевой собственности на общее имущество кондоминиума (домовладения).

Доля участия - установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество кондоминиума (домовладения); определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае - долю голосов на общем собрании домовладельцев и (или) членов товарищества собственников жилья.

Паспорт кондоминиума (домовладения) - документ, составляемый муниципальным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации (далее МУП "БТИ"), на основании натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, органов по управлению государственным и муниципальным имуществом, который содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме в объемах, определенных действующим законодательством.

Заказчик (застройщик-инвестор) - любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество, обеспечивают на его основе создание кондоминиума, и в целях возникновения прав собственности на помещения в нем различных домовладельцев, государственную регистрацию кондоминиума в установленном порядке, а также его дальнейшую эксплуатацию.

Договор застройки (контракт инвестора) - договор, заключаемый в обязательном порядке между Заказчиком (Застройщиком) строительства и администрацией города Чебоксары на основании постановления главы администрации города Чебоксары о выдаче разрешения на застройку, который:

содержит права и обязанности сторон по качественному и своевременному оформлению всей документации на строительство и всех связанных с данным строительством договоров;

определяет порядок привлечения инвесторов-дольщиков;

устанавливает конкретные сроки начала и окончания всех работ, связанных со строительством (начиная от договора аренды земельного участка, выделенного под строительство и заканчивая подготовкой всей документации, необходимой для формирования пакета документов, подтверждающих право собственности инвестора-дольщика, оформления и подписания акта Государственной приемочной комиссии);

предусматривает принятие мер по регистрации кондоминиума и выбор формы управления им, долевое участие инвесторов в строительстве и развитии объектов инженерной инфраструктуры города, а также ответственность в случае ненадлежащего исполнения условий договора.

Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) - некоммерческая организация, созданная домовладельцами в целях совместного управления единым комплексом недвижимого имущества кондоминиума и обеспечения его эксплуатации, а также в целях владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом кондоминиума.

Управление имуществом кондоминиума управляющим - форма управления имуществом кондоминиума, при которой собственники передают функции управления домовладением другому лицу (управляющему), осуществляющему управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица, при этом передача имущества кондоминиума в управление не влечет перехода права собственности к управляющему. В случае, если управляющим выступает гражданин, то он обязан предварительно зарегистрироваться в качестве предпринимателя.

Договор поручения на управление кондоминиумом - договор, заключаемый между домовладельцами и управляющим, на основании которого управляющий, на профессиональной основе, обязуется обеспечить содержание и эксплуатацию кондоминиума, а также выполнять иные функции, предусмотренные условием договора (приложение 1).

1.3. Настоящее Положение распространяется на следующие объекты:

1.3.1. Объекты, построенные полностью за счет средств городского бюджета, а также за счет целевых средств государственного (федерального и республиканского) бюджета, выделенных на строительство объектов муниципального жилищного фонда и наружной инженерной инфраструктуры к ним.

1.3.2. Объекты, построенные как за счет средств, указанных в пункте 1.3.1., так и за счет средств физических и юридических лиц в порядке долевого участия в строительстве, в том числе и с привлечением средств государственного и городского бюджетов.

1.3.3. Объекты, построенные без привлечения средств государственного и городского бюджетов.

1.4. Настоящее Положение является нормативным актом, обязательным для исполнения на территории города Чебоксары всеми субъектами гражданских прав, непосредственно или косвенно связанных со строительством, обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда, независимо от их формы собственности и организационно-правовой формы.

2. Оформление прав собственности и создание ТСЖ при возведении жилых домов

2.1. В целях обеспечения надлежащей застройки города жильем и вступления дольщиков-инвесторов в права собственности в общем домовладении, а также надлежащей эксплуатации законченных строительством жилых домов и объектов инженерной инфраструктуры к ним, начиная с момента приемки их в эксплуатацию, обязательным условием начала строительства объекта и получения разрешения на привлечение средств инвесторов-дольщиков, является условие по заключению Застройщиком с администрацией города Договора застройки (Контракта инвестора), в котором содержатся права и обязанности сторон, указанных в пункте 1.2. настоящего положения.

Договор застройки (Контракт инвестора) регистрируется в установленном главой администрации города Чебоксары порядке.

2.2. В период строительства объекта, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 22.10.97 г. N 1348 "О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территории субъектов Российской Федерации", ведение учета суммы финансирования Самоуправления города Чебоксары в общем финансировании объекта, осуществляет соответствующий уполномоченный орган, который ведет регистр жилых домов в соответствии с вышеназванным постановлением.

2.3. Инвесторами при строительстве объекта жилищного фонда и инженерной инфраструктуры к нему могут выступить также физические и юридические лица, которые заключают Договор с Заказчиком (Застройщиком-инвестором) строительства. В целях защиты инвесторов-дольщиков от недобросовестного исполнения Застройщиком (Заказчиком-инвестором) своих обязательств в период строительства, все договоры с инвесторами-дольщиками, вкладывающими свои средства в строительство объекта, подлежат регистрации в установленном главой администрации города порядке.

Информация об изменениях:

Постановлением Главы администрации г. Чебоксары Чувашской Республики от 26 июля 1999 г. N 101 пункт 2.4 настоящего Положения изложен в новой редакции, вступающей в силу с момента официального опубликования названного постановления

См. текст пункта в предыдущей редакции

2.4. Заказчик (Застройщик-инвестор) включает в договоры с инвесторами-дольщиками положение о том, что они согласны финансировать строительство объектов инженерной инфраструктуры и нежилых помещений пропорционально своей доле участия и признают возникновение права муниципальной собственности города Чебоксары на данные вновь создаваемые объекты. В случае несогласия с данным положением, домовладельцы обязаны осуществлять финансирование эксплуатации объектов за свой счет.

Указанные договора в обязательном порядке должны содержать пункт о том, что инвестор-дольщик доверяет оформление государственной регистрации права собственности на приобретаемую инвестором-дольщиком данным договором квартиру (нежилое помещение) Заказчику (Застройщику-инвестору).

2.5. Для регистрации Договора застройки (Контракта инвестора) в нем должны быть учтены все квартиры в строящемся доме. Обязательным приложением к Договору застройки (Контракту инвестора) является технико-экономическое обоснование объекта с поэтажной планировкой квартир. Средства, затраченные Застройщиком (Заказчиком-инвестором) на разработку указанной документации, будут являться резервным (страховым) фондом в случае отказа Застройщика-инвестора от продолжения строительства и неисполнения обязательств перед инвесторами-дольщиками.

2.6. Объем средств инвесторов-дольщиков, привлекаемых застройщиком (заказчиком-инвестором) на строительство объекта (в том числе путем продажи жилых и нежилых помещений в строящемся объекте), не может превышать 90 процентов его стоимости. При этом собственные средства Застройщика в размере 10 процентов от стоимости строительства также входят в резервный фонд.

2.7. Заказчик (Застройщик-инвестор) в течение месяца после начала строительства объекта и далее по итогам каждого полугодия обязан представить в Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом (далее Горкомимущество) сведения о строящемся объекте (местонахождении, технических характеристиках и сметной стоимости объекта, фактическом финансировании инвесторами) и той его части, которая создается как муниципальная собственность, для включения ее в последующем в реестр муниципальной собственности с условным номером в разделе объектов незавершенного строительства.

2.8. В целях регистрации кондоминиума и соответствующих долей собственности инвесторов в нем, в соответствии с действующим законодательством, Заказчик (Застройщик-инвестор) в стоимость проектно-сметной документации на строительство объекта в обязательном порядке включает стоимость услуг МУП "БТИ" по оформлению паспорта домовладения на вновь создаваемый кондоминиум и пообъектного плана входящих в состав кондоминиума помещений (квартир, магазинов, офисов и т.п.).

2.9. Застройщик-инвестор на стадии окончания строительства объекта обязан провести работу по оформлению в МУП "БТИ" проекта паспортов домовладения и иных документов, подтверждающих возникновение прав собственности инвесторов-участников долевого строительства, которые должны являться неотъемлемой частью акта Государственной приемочной комиссии.

2.10. Застройщик-инвестор в период проведения строительства имеет право, в соответствии со статьями 47-53 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", с целью обеспечения дальнейшего содержания и управления имуществом кондоминиума, принять решение о создании Товарищества собственников жилья. Учредителями Товарищества в этом случае могут быть: Заказчик, Застройщик-инвестор, иные юридические лица и граждане - участники долевого строительства по договору инвестора-дольщика, включая органы государственной власти и местного самоуправления, у которых может возникнуть право собственности на вновь создаваемое имущество в установленном порядке.

2.11. От имени администрации города Чебоксары, в учредительном собрании членов ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме, с долей муниципальной собственности города Чебоксары участвует представитель, назначаемый в соответствии с установленным Порядком назначения представителей администрации города Чебоксары для участия в общих собраниях домовладельцев кондоминиума и органах управления товариществ собственников жилья, а также согласования их действий (приложение 2).

2.12. Организационная работа по подготовке устава ТСЖ и последующая регистрация ТСЖ должна быть осуществлена Застройщиком-инвестором, либо лицом (лицами), выступившими с инициативой создания ТСЖ, до момента приемки объекта в эксплуатацию Государственной комиссией.

Устав ТСЖ должен соответствовать примерной форме (приложение 3).

2.13. В случае создания и регистрации ТСЖ во вновь создаваемом кондоминиуме до момента государственной приемки объекта в эксплуатацию, обязательным приложением к акту Государственной приемочной комиссии, помимо документов, перечисленных в п.2.9, является зарегистрированный устав ТСЖ, в котором определяется порядок эксплуатации жилого дома с момента приемки его в эксплуатацию.

2.14. До момента утверждения акта Государственной приемочной комиссии и вступления собственников имущества в кондоминиуме в свои права все документы хранятся у Застройщика-инвестора.

После регистрации кондоминиума, на общем собрании собственников-домовладельцев или членов ТСЖ принимается решение о внесении соответствующих изменений в документы и определяется место и порядок их хранения.

3. Оформление паспорта кондоминиума и технического паспорта на квартиру

3.1. Паспорт кондоминиума (домовладения), в соответствии со ст.14 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая:

1) запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в едином государственной реестре в порядке, определенном действующим законодательством;

2) реквизиты банка данных органа, осуществляющую государственную регистрацию и учет имущества и прав собственности на него, в котором хранится паспорт домовладения;

3) при наличии государственного земельного кадастра - государственный кадастровый номер домовладения;

4) почтовый адрес домовладения;

5) топографическое описание и ситуационный план земельного участка домовладения;

6) планы этажей зданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой отдельной части домовладения и ее площади, высоты этажей;

7) сведения о материалах и иных характеристиках несущих и ограждающих ненесущих конструкций;

8) историческая справка - год постройки и реконструкции, проектные и строительные организации, прошлые и настоящие собственники кондоминиума;

9) сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума.

3.2. Паспорт кондоминиума, расположенного на территории города Чебоксары, а также изменения, вносимые в него, независимо от формы собственности домовладельцев, оформляет МУП "БТИ". Стоимость услуг (тарифы) МУП "БТИ" по оформлению паспорта домовладения и технического паспорта на квартиру (нежилое помещение) утверждается главой администрации города Чебоксары.

3.3. С инициативой оформления паспорта кондоминиума (домовладения) в период проведения работ по сдаче жилого дома в эксплуатацию выступает Заказчик (Застройщик-инвестор), который обращается в МУП "БТИ" с письмом-заявкой на оформление паспорта кондоминиума. В период проведения строительных работ Заказчик (Застройщик-инвестор) включает расходы по оформлению паспорта кондоминиума (домовладения) в сметную стоимость объекта.

3.4. С инициативой оформления паспорта кондоминиума (домовладения) на жилые дома, ранее введенные в эксплуатацию, в МУП "БТИ", на основании решения общего собрания домовладельцев, обращается уполномоченный собранием представитель. С инициативой оформления паспорта кондоминиума (домовладения) может выйти также администрация города Чебоксары.

3.5. МУП "БТИ" в течение не более 30 дней с момента регистрации заявки оформляет паспорт кондоминиума (домовладения), один экземпляр которого выдается заявителю под роспись. Все экземпляры паспорта кондоминиума (домовладения) должны быть прошиты, пронумерованы и после государственной регистрации кондоминиума скреплены печатью МУП "БТИ". Изменения и дополнения в паспорт кондоминиума (домовладения) вносятся одновременно во все его экземпляры и являются неотъемлемой частью первоначального паспорта, о чем делается соответствующая запись в паспорте кондоминиума (домовладения).

3.6. Для оформления паспорта кондоминиума (домовладения) заявитель представляет в МУП "БТИ# следующие документы:

- заявление с указанием сведений, необходимых для заполнения разделов паспорта домовладения (см.п.3.1.);

- проектные материалы: план земельного участка, разбивочный план, планы этажей (при поэтажной сдаче жилого дома).

В случае непредставления заявителем полного комплекта документов, срок оформления паспорта домовладения может быть продлен, но не более чем на 3 месяца.

3.7. В случае, если домовладение включает в себя несколько зданий (сооружений), в том числе расположенных по разным адресам, изготавливается единый паспорт кондоминиума (домовладения), с оформлением входящих в его состав разделов на каждое здание (по каждому адресу) отдельно.

3.8. Историческая справка единого комплекса недвижимости (домовладения), копии планов земельного участка и этажей зданий и сооружений с фиксацией назначения, номера каждой отдельной части домовладения и ее площади, высота этажей, выписки из технических паспортов зданий (сооружений) о материалах и иных характеристиках несущих и ограждающих ненесущих конструкций, а также об инвентаризационной стоимости зданий (сооружений) оформляется МУП "БТИ".

3.9. При определении общего имущества в кондоминиуме МУП "БТИ" руководствуется тем, что в соответствии с действующим законодательством таким имуществом являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, находящиеся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума) и служащие для его использования.

3.10. В состав общего имущества кондоминиума не включаются помещения, которые хотя и подпадают по формальным признакам под указанную в п.3.9. категорию общего имущества, но с момента ввода в эксплуатацию здания и последующие периоды использовались фактически не в качестве имущества общего пользования, а в конкретных иных целях (для размещения магазинов, офисов, складов и т.п. целях на условиях договоров аренды либо иных договоров).

Указанные помещения входят в состав домовладения как нежилые помещения на праве собственности конкретного домовладельца, который в установленном порядке осуществляет полномочия собственника самостоятельно, используя данные помещения в собственных целях или передав их по договору иным пользователям.

3.11. Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом, имеющий в соответствии с Положением о комитете исключительные полномочия по распоряжению имуществом муниципальной собственности:

- в качестве Арендодателя вправе передавать нежилые помещения муниципальной собственности, входящие в состав домовладения, в пользование другим лицам по договорам аренды или иным договорам, в установленном порядке;

- функции наймодателя по жилым помещениям муниципальной собственности, входящим в состав домовладения, предоставляет по договору поручения на управление имуществом организациям муниципальной службы заказчика на жилищно-коммунальные услуги (районным управлениям жилищно-коммунального хозяйства) с полномочиями по заключению ими договоров найма жилого помещения с нанимателями в установленном порядке.

3.12. Форма паспорта кондоминиума (домовладения) должна соответствовать Типовой форме (приложение 4).

3.13. При регистрации кондоминиума каждый домовладелец получает Технический паспорт на квартиру (нежилое помещение) типовой формы (приложение 5).

3.14. Проект паспорта кондоминиума (домовладения) передается Застройщику (Заказчику) для приложения к акту Государственной приемочной комиссии о приемке объекта в эксплуатацию. На основании утвержденного акта Государственной приемочной комиссии, главой администрации города Чебоксары издается соответствующий распорядительный документ, устанавливающий право собственности конкретных инвесторов, которое регистрируется вместе с паспортом домовладения в установленном порядке.

3.15. Паспорт кондоминиума (домовладения) составляется в четырех экземплярах, которые хранятся: в МУП "БТИ"; у инициатора оформления паспорта (Заказчик, Застройщик-инвестор, собрание домовладельцев, ТСЖ и т.п.); в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости, городском комитете по землеустройству, для включения в земельный кадастр.

Технический паспорт на квартиру (нежилое помещение) оформляется в трех экземплярах, которые хранятся: у домовладельца; в МУП "БТИ"; в органе, осуществляющем государственную регистрацию недвижимости.

Примечание: Не требуется оформление технического паспорта на квартиры в жилых домах, имеющих строго целевое социально-значимое назначение (дома ветеранов, инвалидов и т.п.), в случае, если приватизация помещений в данных домах запрещена законодательством.

4. Создание и регистрация кондоминиумов на базе вновь построенных жилых домов

4.1. Государственная приемочная комиссия осуществляет свою работу в соответствии с действующими нормами и правилами. Утверждение акта Государственной приемочной комиссии производится постановлением главы администрации города Чебоксары, в котором, помимо утверждения самого Акта, дополнительно указываются собственники каждого отдельного помещения и общего имущества на момент приемки дома в эксплуатацию согласно проекта паспорта домовладения, подготовленного МУП "БТИ". Перечень собственников также является обязательным приложением к постановлению главы администрации города.

4.2. Для утверждения акта Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию жилого дома Заказчик (Застройщик) представляет главе администрации города Чебоксары следующие документы:

а) зарегистрированный договор застройки (Контракт инвестора);

б) справку об источниках финансирования и распределении долей между участниками долевого строительства (приложение 6);

в) проект паспорта кондоминиума (домовладения), оформленный МУП "БТИ";

г) проекты технических паспортов на каждую квартиру (нежилое помещение);

д) справку финансового управления администрации города Чебоксары о включении объекта в план бюджетного финансирования на содержание и текущий ремонт жилых домов.

4.3. В проект постановления Главы администрации города Чебоксары "Об утверждении акта Государственной приемочной комиссии законченного строительством объекта" включаются в обязательном порядке вопросы о приеме в муниципальную собственность города Чебоксары той части имущества собственников, которая создана как муниципальная в соответствии с действующим "Временным положением", утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 01.07.97 N 69.

4.4. С момента принятия указанного в п.4.1. постановления главы администрации города собственники получают права владения, пользования имуществом в кондоминиуме в пределах имеющихся долей. Право распоряжения этим имуществом возникает только после регистрации кондоминиума и права собственников на каждую долю в домовладении в установленном порядке.

4.5. В течение недели с момента утверждения акта Государственной приемочной комиссии Застройщик-инвестор обязан принять меры по государственной регистрации кондоминиума в соответствии с действующим законодательством. В случае создания в период строительства объекта товарищества собственников жилья - обязанность по государственной регистрации кондоминиума возлагается на исполнительные органы ТСЖ.

4.6. В течение двух недель с момента государственной регистрации кондоминиума Застройщик, в целях обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома, обязан организовать и провести общее собрание домовладельцев и принять решение о порядке эксплуатации и содержания кондоминиума.

Контроль за своевременным проведением указанного собрания возлагается на главу администрации района города Чебоксары, в котором расположен сформированный кондоминиум.

4.7. В период подготовки к проведению собрания Застройщик-инвестор с участием МУП "БТИ" и органа по государственной регистрации прав на недвижимость выдает под роспись каждому домовладельцу документ, удостоверяющий его право собственности на долю имущества в кондоминиуме.

4.8. Порядок уведомления домовладельцев о дате, месте, времени проведения собрания, повестке дня, регламент проведения собрания, правомочность его проведения регулируется Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Документальное оформление необходимых процедур проведения общего собрания рекомендуется производить в соответствии с Примерным регламентом общего собрания домовладельцев (приложение 7) и примерной формой Протокола общего собрания домовладельцев (приложение 8).

4.9. Назначение представителя от имени администрации города Чебоксары в общих собраниях домовладельцев или членов ТСЖ осуществляется решением главы администрации района города Чебоксары, по месту нахождения имущества, по согласованию с Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом.

4.10. Представитель администрации города Чебоксары действует на основании и в пределах полномочий, определенных вышеназванным Порядком (приложение 2) и доверенности, выданной главой администрации района города Чебоксары (приложение 9). Другие собственники могут направить своих уполномоченных представителей на собрание, оформив им соответствующую доверенность (приложение 10).

4.11. На общем собрании домовладельцев должно быть принято решение о порядке управления и обслуживания имущества кондоминиума (домовладения), в соответствии с требованиями действующего законодательства. Подробнее порядок управления имуществом кондоминиума (домовладения) изложен в разделе 6 настоящего Положения.

5. Создание и регистрация кондоминиумов и ТСЖ на базе ранее принятых жилых домов

5.1. В жилых домах, находящихся в общей долевой собственности двух и более домовладельцев, независимо от формы собственности (муниципальные, ведомственные, кооперативные дома и т.д.), введенных в эксплуатацию до вступления в силу настоящего положения, в том числе домовладельцев, получивших право собственности в порядке приватизации жилья и нежилых помещений, домовладельцы должны создать и зарегистрировать в установленном порядке кондоминиум, в целях определения порядка дальнейшей эксплуатации и обслуживания жилого дома.

5.2. Определение и дальнейший учет жилищного фонда и доли муниципальной собственности города Чебоксары в каждом конкретном жилом доме (в том числе и по встроенным нежилым помещениям, являющимся неделимыми объектами), введенном в эксплуатацию до вступления в силу настоящего положения, осуществляет МУП "БТИ".

5.3. С инициативой проведения общего собрания домовладельцев по вопросу создания и регистрации кондоминиума выступает от имени самоуправления города Чебоксары администрация района города, на территории которой расположено домовладение, в его полномочия входят вопросы организации и проведения общего собрания домовладельцев.

5.4. МУП "БТИ" на основании обращения от лица общего собрания домовладельцев составляет паспорт домовладения (в случае его отсутствия), который вместе с решением общего собрания о создании кондоминиума является основанием для государственной регистрации кондоминиума, как единого комплекса недвижимого имущества, и прав на него.

5.5. После государственной регистрации кондоминиума, на общем собрании домовладельцев, проведенном в соответствии с действующим законодательством, в целях обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома, домовладельцы, не позднее одного месяца с момента государственной регистрации кондоминиума, обязаны выбрать один из способов управления недвижимым имуществом, оговоренных в п.6.1 Настоящего Положения.

5.6. Последующая процедура оформления документов, регулирующих порядок эксплуатации объектов жилищного фонда, соответствует порядку, определенному разделом 6 настоящего Положения.

5.7. Создание и регистрация кондоминиумов в домах, введенных в эксплуатацию до вступления в силу настоящего Положения, производится в обязательном порядке в случае приемки в муниципальную собственность города Чебоксары жилых домов из федеральной, республиканской и иной формы собственности. В этом случае в муниципальную собственность города Чебоксары принимается доля собственности в общем домовладении.

5.8. Создание и регистрация кондоминиумов на базе домов, находящихся на момент вступления в силу настоящего Положения в муниципальной собственности, и имеющие в своем составе приватизированные квартиры и выкупленные нежилые помещения, производится в течении 2-х лет со дня утверждения настоящего положения, согласно графику, разработанному администрациями районов города Чебоксары и утвержденному первым заместителем главы администрации города Чебоксары, курирующим вопросы жилищно-коммунального хозяйства.

6. Организация управления, эксплуатации и содержания кондоминиумов

6.1. В соответствии с действующим законодательством на первом общем собрании домовладельцев, либо на собрании членов ТСЖ, должно быть принято решение о порядке управления кондоминиумом и его обслуживания. Общее собрание может принять одно из следующих решений:

- осуществлять самостоятельное управление кондоминиумом;

- передать все, либо часть функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги;

- создать ТСЖ для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу или уполномоченной организации любой формы собственности.

Указанные в настоящем пункте лица (служба заказчика на жилищно-коммунальные услуги, уполномоченное физическое лицо или уполномоченная организация), которым передаются функции по управлению кондоминиумом, в дальнейшем именуются "Управляющий".

6.1.1. Управление кондоминиумом домовладельцами непосредственно допускается в случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам.

6.2. Передача функций по управлению кондоминиумом осуществляется на основании Договора поручения на управление кондоминиумом (приложение 1), который заключается между Управляющим и домовладельцами или ТСЖ, в случае его создания.

6.2.1. Муниципальное имущество, переданное по Договорам поручения на управление кондоминиумом в течении всего срока действия указанных Договоров является собственностью Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом и учитывается на балансе Управляющего имуществом кондоминиума или ТСЖ на счете 76 на субсчете "Имущество, полученное по договору поручения". При этом Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом указанное имущество учитывает на балансовом счете 021 на субсчете "Имущество, переданное по договору поручения".

6.2.2. Обязательным условием указанного договора является выполнение Управляющим имуществом кондоминиума функций балансодержателя имущества с учетом его на своем балансе.

6.2.3. Обязательным условием указанного договора является также обязанность домовладельцев по содержанию и ремонту помещений, а также общего имущества в кондоминиуме. Для исполнения указанной обязанности каждый домовладелец несет бремя расходов в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

6.2.4. Размеры обязательных платежей домовладельцев на содержание общего имущества в кондоминиуме устанавливаются на основе единых правил и норм, утверждаемых главой администрации города Чебоксары, и обеспечивающих возмещение издержек на обслуживание, текущий, профилактический и капитальный ремонт общего имущества. Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме.

6.3. В соответствии с действующим законодательством домовладельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений в кондоминиуме имеют право на получение бюджетных дотаций, компенсаций и субсидий, в размерах, установленных Чебоксарским городским Собранием депутатов.

6.3.1. Протокол общего собрания домовладельцев с принятым решением о порядке управления кондоминиумом с приложением Договора поручения на управление кондоминиумом и Устава ТСЖ (при его создании) является основанием для открытия бюджетного финансирования Управлением финансов администрации города Чебоксары, в соответствии со ст.19 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Порядок оформления документов на предоставление бюджетных дотаций рассмотрен в разделе 8 настоящего Положения.

6.4. Для осуществления хозяйственной деятельности по содержанию, эксплуатации и ремонту имущества кондоминиума ежегодно разрабатывается и не позднее 15 декабря утверждается на общем собрании домовладельцев (или членов ТСЖ) бюджет кондоминиума. Обязанность по составлению бюджета кондоминиума может быть возложена на Управляющего, в этом случае в договоре содержится соответствующее условие.

6.4.1. Утвержденный бюджет может быть скорректирован в течение года. Корректировка бюджета производится на общем собрании домовладельцев (или членов ТСЖ), в порядке, установленном для его принятия.

6.4.2. Бюджет кондоминиума состоит из двух частей: планируемых доходов кондоминиума и смет на осуществление планируемых расходов.

6.5. За своевременное и полное внесение установленных платежей на содержание кондоминиума и его эксплуатацию домовладельцы несут персональную, включая и имущественную, ответственность. Полномочия Управляющего в отношении домовладельцев, не исполняющих или ненадлежащем образом исполняющих свои обязанности по внесению платежей, также определяются условиями договора поручения.

Ответственность Управляющего за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих функций по обеспечению управления имуществом кондоминиума определяется условиями договора.

6.6. В целях надлежащего учета имущество кондоминиума, в соответствии с определенным домовладельцами порядком управления, учитывается на балансе Управляющего или ТСЖ.

6.6.1. Учет имущества кондоминиума осуществляется в соответствии с письмом Министерства финансов Российской Федерации "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве" от 29 октября 1993 года N 118, с изменениями и дополнениями от 3 марта 1996 года N 37, "Инструкцией по применению плана счетов бухгалтерского учета" в редакции приложения 2 к Приказу Министерства финансов Российской Федерации от 17.02.97 N 15 (в дальнейшем именуется "Инструкция") и "Рекомендациями по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья", утвержденными Приказом Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 14 июля 1997 года N 17-45 (в дальнейшем - "Рекомендации").

6.6.2. Прием-передача имущества кондоминиума на баланс ТСЖ или Управляющего производится путем оформления акта приема-передачи и авизо.

6.6.3. Учет имущества кондоминиума на балансе ТСЖ производится на счете 01 "Основные средства" с отдельными субсчетами по объектам разной формы собственности и видов (жилищный фонд, нежилые помещения, объекты общей долевой собственности и т.п.) в соответствии с "Рекомендациями".

6.6.4. Управляющий учитывает на своем балансе переданные ему по договору в управление имущество кондоминиумов на счете 030, руководствуясь при этом "Инструкцией" и ведя субсчета согласно п.6.6.3. настоящего положения.

6.6.5. Балансодержатели имущества кондоминиума, в том числе и Управляющие, обязаны вести учет имущества кондоминиума обособленно от собственного имущества, принадлежащего ему на праве собственности или иным основаниям (хозяйственное ведение, оперативное управление и т.д.) с отражением на отдельном балансе всех связанных с управлением кондоминиумом действий (сбор квартирной платы, коммунальных платежей, проведение ремонтных работ и т.п.).

6.6.6. Если в управлении находится несколько кондоминиумов, то такой баланс ведется по каждому из кондоминиумов отдельно.

Сводный баланс Управляющего складывается из балансов кондоминиумов и собственного баланса.

6.7. Управляющий (или ТСЖ) не отвечает по своим долгам имуществом кондоминиумов, переданных ему в управление.

7. Представление интересов собственников в общих собраниях домовладельцев и органах управления товариществ собственников жилья

7.1. Собственником долей участия муниципальной собственности города Чебоксары в кондоминиумах и ТСЖ является администрация города Чебоксары. Их учет ведет Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом в Едином реестре муниципальной собственности города Чебоксары.

7.2. Горкомимущество, на основании данных реестра, подготавливает информацию об имеющихся долях муниципальной собственности в кондоминиумах по жилым помещениям и представляет ее главам администраций районов.

7.3. Глава администрации района, в соответствии с делегированными ему главой администрации города Чебоксары полномочиями по назначению представителей и в соответствии с Порядком назначения представителей администрации города Чебоксары для участия в общих собраниях домовладельцев кондоминиума и органах управления товариществ собственников жилья, а также согласования их действий (приложение 2), осуществляет подбор и назначение кандидатуры представителя по согласованию с Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и оформляет соответствующую доверенность на участие в общем собрании домовладельцев или ТСЖ в пределах доли муниципальной собственности города Чебоксары в домовладении на жилые помещения (приложение 9).

7.4. Назначение представителя на общее собрание домовладельцев и членов ТСЖ в пределах доли муниципального имущества города Чебоксары, сформированной за счет нежилых помещений, осуществляется Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом, путем выдачи соответствующей доверенности.

7.5. В случае присутствия на общем собрании домовладельцев и членов ТСЖ двух представителей от администрации города Чебоксары они обязаны предварительно согласовать свои действия на собрании.

7.6. Представитель в кондоминиумах и ТСЖ действует в строгом соответствии с вышеназванным Порядком.

7.7. Инициаторами проведения собрания домовладельцев, в том числе и первого, могут быть: Застройщик (Заказчик-инвестор), администрация города Чебоксары и иные собственники помещений в кондоминиуме. Представитель администрации города Чебоксары и администрация района на стадии подготовки собрания должны участвовать в организационных мероприятиях по проведению собрания его инициатором. В ходе подготовки и проведения общего собрания домовладельцев (в том числе и первого) и членов ТСЖ Представитель руководствуется Примерным регламентом общего собрания домовладельцев (приложение 7), примерной формой протокола общего собрания домовладельцев (приложение 8), разработанными в соответствии с действующим законодательством.

Процедура подготовки и проведения общего собрания домовладельцев осуществляется инициатором проведения собрания.

8. Предоставление бюджетных дотаций, компенсаций и субсидий

8.1. В соответствии со ст.19 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" домовладельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений в кондоминиуме имеют право на получение дотаций из бюджета города Чебоксары на содержание, текущий ремонт жилого дома.

8.2. В целях обеспечения своевременного предоставления дотаций на финансирование затрат на эксплуатацию и текущий ремонт жилого дома, вновь вводимого в эксплуатацию, Заказчик (Застройщик-инвестор) до момента государственной приемки объекта обязан, не позднее сроков, установленных для формирования бюджета года, в котором ожидается приемка в эксплуатацию жилого дома, представить необходимые документы в финансовое управление администрации города для включения объекта в план целевого бюджетного финансирования на содержание и текущий ремонт при формировании бюджета города Чебоксары. Справка финансового управления администрации города Чебоксары о включении объекта в план бюджетного финансирования является обязательным приложением к акту Государственной приемочной комиссии.

8.3. С момента принятия общим собранием домовладельцев решения о порядке управления кондоминиумом и передачи функций по управлению созданному ТСЖ, либо Управляющему, на основе заключенного Договора поручения на управление, обязательным условием которого является порядок получения и расходования средств, направляемых на содержание кондоминиума, появляются основание для открытия финансирования и субъект гражданского права, уполномоченный распоряжаться указанными средствами согласно их целевому назначению.

8.4. Органы управления ТСЖ, действующие на основании устава (в случае, если они самостоятельно управляют кондоминиумом) или Управляющий, действующий на основании Договора поручения на управление кондоминиумом, заключают с Управлением финансов администрации города Чебоксары Договор о дотировании жилищного фонда (приложение 11).

8.5. Домовладельцы, наниматели и арендаторы жилых помещений в домах, сданных в эксплуатацию ранее, получают дотации на содержание и текущий ремонт помещений в порядке, установленном ранее. С момента регистрации на базе их жилых домов кондоминиумов, порядок получения бюджетных дотаций определяется в соответствии с п.8.3. и п.8.4. настоящего Положения.

Примечание: Финансирование на указанные в настоящем разделе цели из бюджета города осуществляется в пределах средств, выделенных на эти цели из бюджетов Чувашской Республики и Российской Федерации.

9. Отчуждение имущества кондоминиума

9.1. Собственник помещения в кондоминиуме (домовладелец) владеет, пользуется и распоряжается помещениями в соответствии с общими нормами гражданского законодательства. Общим имуществом в кондоминиуме домовладельцы владеют, пользуются и распоряжаются в пределах, установленных Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

9.2. Отчуждение помещений в кондоминиуме или ТСЖ, находящихся в муниципальной собственности города Чебоксары, осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке, предусмотренном действующим законодательством о приватизации жилья и нежилого фонда. При этом покупатель, вместе с правом собственности на помещения, приобретает права и обязанности в отношении содержания имущества кондоминиума и право участия в ТСЖ, а также становится владельцем доли в кондоминиуме на общее имущество, пропорционально доле приобретенных жилых или нежилых помещений.

9.3. Отчуждение помещений в кондоминиуме, находящихся не в муниципальной собственности, производится в порядке, определенным действующим законодательством. При этом покупатель одновременно приобретает долю имущества в кондоминиуме и право участия в ТСЖ, а также принимает на себя все права (членства) и обязанности домовладельцев в кондоминиуме в отношении содержания имущества кондоминиума.

9.4. При продаже доли собственности в кондоминиуме, в том числе и относящейся к муниципальной собственности города Чебоксары, покупателю дополнительно представляются документы, определенные статьей 13 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

9.5. С момента оформления перехода права собственности на долю муниципальной собственности города Чебоксары в кондоминиуме в частную собственность Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом на основании данных МУП "БТИ" вносит соответствующие изменения в реестр муниципальной собственности города Чебоксары.

9.6. В случае изменения функционального назначения помещений в кондоминиуме (жилое на нежилое и наоборот), произведенного в соответствии с действующим законодательством, в паспорт домовладения вносится соответствующая запись, при этом указанное помещение остается в составе кондоминиума. Изменение функционального назначения помещения не влияет на обязанности его владельца по несению всего бремени содержания помещения и общего имущества в размерах, не ниже определенных для данного помещения до изменения его функционального назначения.

10. Изменение управления и ликвидация кондоминиума. Ликвидация и реорганизация ТСЖ

10.1. В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" способ управления кондоминиумом может быть изменен в любое время по решению домовладельцев. В этом случае договор поручения на управление кондоминиумом расторгается в порядке, предусмотренном условиями договора и дальнейший порядок управления организуется на основе настоящего Положения.

10.2. Ликвидация кондоминиума возможна в случае физического уничтожения комплекса недвижимого имущества, которая осуществляется в установленном порядке по решению собственников домовладения, которое утверждается главой администрации города.

10.3. Ликвидация и реорганизация ТСЖ производится на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством и Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

Заместитель главы администрации

города Чебоксары -

Председатель Горкомимущества

О.М.Федосеев