Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 27 июня 2007 г. N А79-2472/2007 Поскольку председатель правления ТСЖ не вправе был заключать договор аренды в отношении имущества, принадлежащего ТСЖ, без одобрения общего собрания его членов, договор признан недействительным (извлечение)

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики
от 27 июня 2007 г. N А79-2472/2007
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 июля 2008 г. N 9368/08 в передаче дела N А79-2472/2007 Арбитражного суда Чувашской Республики в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ для пересмотра в порядке надзора настоящего решения, постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2007 г. и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 апреля 2008 г. отказано

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 апреля 2008 г. N А79-2472/2007 настоящее решение оставлено без изменения

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 3 декабря 2007 г. N А79-2472/2007 настоящее решение оставлено без изменения

Арбитражный суд Чувашской Республики,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья "Строитель" к обществу с ограниченной ответственностью "МиГ" третьи лица: Управление ФРС по ЧР, предприниматель Сереброва М.А. о признании сделки недействительной,

при участии в заседании представителя от истца

установил:

Товарищество собственников жилья "Строитель" (далее ТСЖ "Строитель") обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МиГ" (далее ООО "МиГ") с привлечением к участию в деле третьего лица: Управления Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (далее Управления ФРС по ЧР) о признании недействительным договора аренды от 26.05.2006, заключенного ТСЖ "Строитель" и ООО "МиГ" о передаче в аренду нежилого помещения N 1, расположенного в подвале жилого пятиэтажного кирпичного дома, площадью 61,3 кв.м., находящегося по адресу: г.Чебоксары, ул.П.Лумумбы, д.2.

В обоснование иска указано, что оспариваемый договор заключен бывшим председателем правления ТСЖ "Строитель" Мешковым В.М. с превышением полномочий. В соответствии с пунктом 12 части 2 статьи 145 Жилищного кодекса Российской Федерации и подпункта 3 пункта 11.9 статьи 11 Устава ТСЖ "Строитель" принятие решений о сдаче в аренду имущества ТСЖ является исключительной компетенцией общего собрания членов ТСЖ "Строитель". Решение о передаче в аренду нежилого помещения N 1 общим собранием членов ТСЖ "Строитель" не принималось, собрание с такой повесткой не проводилось.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 18.05.2007 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Сереброва М.А.

Ответчик отзывом на иск требование истца не признал. Пояснил, что довод истца об отсутствии одобрения сделки по заключению договора аренды от 26.05.2006 со стороны правления товарищества не соответствует действительности, в материалах регистрационного дела Управления ФРС по ЧР имеется соответствующее одобрение сделки. В соответствии со статьей 149 Жилищного кодекса Российской Федерации председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решения правления и может совершать сделки, которые имеют одобрение правления товарищества. Кроме того, доказательством признания и одобрения сделки является принятие истцом исполнения по оспариваемой сделке в виде получения ТСЖ "Строитель" от ООО "МиГ" арендных платежей.

Управление ФРС по ЧР в отзыве указало, что на оспариваемую недвижимость зарегистрировано право собственности юридического лица - ТСЖ "Строитель", а не право общей собственности.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 20.06.2007 до 26.06.2007.

По окончании перерыва в судебном заседании представители истца требования поддержали.

Ответчик не обеспечил явку своего представителя в заседание суда. Ходатайством от 20.06.2007 просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Управление ФРС по ЧР не обеспечило явку своего представителя в заседание суда. Заявлением от 09.06.2007 просило суд в связи с отсутствием заинтересованности в исходе дела разрешить спор на усмотрение суда и без участия своего представителя.

Предприниматель Сереброва М.А. в суд не явилась, о дне и времени слушания извещена по известному суду местонахождению.

Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривает дело в отсутствие ответчика и третьих лиц.

Выслушав представителя истца и изучив материалы дела, суд установил.

26.05.2006 ТСЖ "Строитель" (арендодатель) в лице председателя правления ТСЖ Мешкова В.П. и ООО "МиГ" (арендатор) заключили договор аренды подвального помещения N 1 общей площадью 61,3 кв.м., расположенного в подвале жилого пятиэтажного кирпичного дома по адресу: г.Чебоксары, ул.П.Лумумбы, д.2, сроком на десять лет с правом его последующего выкупа. Собственником помещения является ТСЖ "Строитель", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.01.2006.

Во исполнение договора указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 26.06.2006.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной Регистрационной службы, о чем в Единый государственный реестр прав внесена запись от 28.06.2006.

Ссылаясь на то, что договор аренды заключен бывшим председателем ТСЖ, полномочия которого на совершение подобных сделок ограничены Уставом товарищества, т.е. с нарушением требований статей 145 Жилищного кодекса Российской Федерации и 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды от 26.05.2006 недействительным.

Статья 53 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Согласно статье 144 Жилищного кодекса Российской Федерации и Уставу ТСЖ "Строитель", органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества под руководством его председателя. Перечень полномочий председателя Правления содержится в статье 149 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункте 13 Устава ТСЖ.

Согласно пункту 2 статьи 149 Жилищного кодекса Российской Федерации, председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

Таким образом, полномочия единоличного исполнительного органа (председателя) ограничены учредительным документом (уставом) товарищества.

В силу пункта 11.9 Устава ТСЖ правомочия по принятию решений об отчуждении, сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам относятся к исключительной компетенции общего собрания ТСЖ.

По смыслу данных норм права председатель правления не вправе заключать договор аренды в отношении имущества, принадлежащего ТСЖ, без обязательного одобрения общего собрания членов ТСЖ.

Поскольку доказательств наличия такого одобрения общего собрания товарищества суду не представлено, суд приходит к выводу, что заключая оспариваемый договор на аренду помещения, председатель правления Мешков В.М. действовал с превышением своих полномочий.

В соответствии со статьей 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Поскольку в договоре сделана ссылка на Устав общества, то следует признать, что директор ООО "МиГ" должен был ознакомиться с полномочиями председателя ТСЖ "Строитель", предусмотренными Уставом.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса представленные сторонами доказательства в их совокупности, учитывая ответ Управления ФРС по ЧР от 26.06.2007 исх. N 08-14/4601 и показания свидетелей Боровковой В.Р., Горбуновой З.И., Балиночкиной Г.Н. и Павлова В.Д., являющихся членами ТСЖ "Строитель", суд приходит к выводу о недействительности договора аренды от 26.05.2006.

Из показаний свидетелей следует, что собраний, на которых в повестке был бы поставлен вопрос о передаче имущества в аренду ООО "МиГ", товариществом не проводилось. Более того, члены товарищества, считая, что помещение арендуется предпринимателем Серебровой М. А., неоднократно ставили вопрос об арендной плате за занимаемое помещение. Данные обстоятельства подтверждают отсутствие воли членов товарищества, направленной на отчуждение имущества ТСЖ ответчику.

Согласно ответу Управления ФРС по ЧР от 26.06.2007 исх. N 08-14/4601, запрошенному судом по ходатайству ответчика, решение общего собрания членов товарищества "Строитель" либо иной документ по одобрению заключения договора аренды от 26.05.2006 при государственной регистрации указанного договора Управлению не представлялись.

Возражения ответчика относительно того, что ответчиком принято исполнение по оспариваемому договору судом не принимаются.

Платежные документы, свидетельствующие о внесении арендной платы ООО "Миг", в материалах дела не имеются и ответчиком суду не представлены.

На основании изложенного, иск подлежит удовлетворению.

Суд отклоняет ходатайство истца о принятии к одновременному рассмотрению и требования о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя, поскольку в ходе рассмотрения дела по существу истцом не представлены доказательства направления копии заявления о взыскании расходов в адрес ответчика.

Суд разъясняет, что истец вправе обратиться в суд с заявлением о распределении судебных расходов в виде издержек на оплату услуг представителя в порядке, регламентированном пунктом 21 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Признать договор аренды от 26.05.2006, заключенный между ТСЖ "Строитель" и обществом с ограниченной ответственностью "МиГ" недействительным.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.