Приложение. Положение о порядке определения расчетного размера платежа городскому округу город Уфа Республики Башкортостан застройщиками при реализации инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого и нежилого назначения на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан

Приложение
к решению Совета
городского округа город Уфа
Республики Башкортостан
от 28 апреля 2010 г.
N 25/12

Положение
о порядке определения расчетного размера платежа городскому округу
город Уфа Республики Башкортостан застройщиками при реализации
инвестиционных проектов строительства и реконструкции объектов жилого
и нежилого назначения на территории городского округа город Уфа
Республики Башкортостан

С изменениями и дополнениями от:

15 декабря 2010 г.

I. Общие положения

1.1. Настоящее Положение устанавливает порядок и методику определения расчетного размера платежа городскому округу город Уфа Республики Башкортостан в лице Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) застройщиком при реализации инвестиционных проектов с целью строительства и реконструкции объектов жилого и нежилого назначения, а также для определения существенных (в отдельных случаях стартовых) условий торгов, проводимых аукционной комиссией.

1.2. Положение разработано в целях организации взаимодействия органов местного самоуправления и застройщиков в городском округе город Уфа Республики Башкортостан (далее - городской округ). Методика предназначена для сопоставления анализа затрат и возможных доходов городского округа при реализации инвестиционных проектов в области строительства с точки зрения нужд городского округа и потенциальных коммерческих (финансовых) возможностей участников застройки (реконструкции).

Застройщик (заказчик-застройщик) - физическое или юридическое лицо, являющийся правообладателем земельного участка, участник инвестиционной деятельности при реализации инвестиционных проектов, обеспечивающий строительство, реконструкцию, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации.

1.3. При определении расчетного размера платежа Администрации в денежном выражении соответствующие суммы подлежат перечислению в бюджет городского округа в порядке, определенном договором между Администрацией и застройщиком.

Полученные средства направляются на осуществление строительства и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, а также расселение ветхих домов, создание специализированного жилищного фонда и других вопросов местного значения.

Застройщик обеспечивает за счет собственных или привлеченных средств финансирование строительства объекта в полном объеме. На застройщика возлагается обязанность обеспечить выполнение работ по инженерной подготовке территорий, в том числе работы по выносу за переделы# площадки застройки возводимого объекта и созданию новых инженерных сетей: теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения (канализации), газоснабжения, электроснабжения и связи, а также работы по сносу зданий и сооружений.

К числу инвестиционных условий относится:

1) возмещение затрат за снос имущества, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;

2) обязательства по предоставлению квартир, необходимых для расселения проживающих в сносимых домах граждан;

3) иные права и обязанности застройщиков, связанные с особенностями объекта недвижимости и назначением результата инвестирования (в том числе обязательства по строительству, ремонту и реконструкции объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур).

1.4. В целях эффективности реализации инвестиционных проектов срок разработки проектно-сметной документации устанавливается управлением капитального строительства Администрации в соответствии с нормативами. Срок выполнения строительно-монтажных работ определяется на основании нормативного срока строительства в соответствии с разработанной проектной документацией и фиксируется в договоре. Подготовку проектов договоров об условиях и сроках строительства (реконструкции) объектов между Администрацией и застройщиками осуществляет управление капитального строительства Администрации.

Продление сроков строительства объекта недвижимости осуществляется на основании обращения застройщика.

1.5. Застройщик по согласованию с Администрацией вправе частично или полностью уступить свои права по договору третьему лицу при условии принятия последним ранее определенных обязательств по договору в реализации инвестиционного проекта.

1.6. В случае передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от арендатора к третьему лицу Комитет по управлению муниципальной собственности# Администрации в течение месяца, после государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей, информирует управление капитального строительства Администрации о произошедшей сделке с приложением соответствующих документов.

II. Условия определения расчетного платежа Администрации городского округа
город Уфа Республики Башкортостан

2.1. В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление застройщикам права застройки (имущественного права) земельных участков объектами жилого и нежилого назначения осуществляется на торгах или без проведения торгов на условиях, определенных Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан и настоящим Положением.

2.2. В случае предоставления права на заключение договора аренды земельного участка, права на заключение договора о развитии застроенной территории путем проведения торгов (или без торгов, в случае признания торгов несостоявшимися) извещение или сообщение о проведении аукциона, договор по результатам торгов должны содержать существенные условия, в том числе об обременениях земельного участка, о размере расчетного платежа Администрации,# в соответствии с пунктом 4 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

2.3. Принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельных участков без проведения торгов осуществляет межведомственная комиссия по землепользованию и застройке городского округа. Передача земельных участков без проведения торгов под строительство объектов нежилого назначения допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. При этом сумма расчетного размера платежа фиксируется в договоре об условиях и сроках строительства объекта.

Порядок предоставления земельного участка определяется Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

2.4. При строительстве объектов жилого назначения, в том числе нежилой встроенно-пристроенной части жилых домов, расчетный размер платежа определяется в зависимости от территориального расположения объекта, исходя из общей площади и ставки (в рублях) с одного квадратного метра строения. В расчете общая площадь строения принимается за вычетом нежилых площадей, предназначенных для передачи в муниципальную собственность, а также площадей, финансируемых за счет бюджетных средств, сотрудников бюджетной сферы, по государственным и городским социальным программам.

При строительстве объектов нежилого назначения расчетный размер платежа определяется в зависимости от территориального расположения объекта, исходя из расчетной площади и ставки (в рублях) с одного квадратного метра строения:

- 120 рублей - для жилого района Шакша;

- 550 рублей - для населенных пунктов в составе города;

- 700 рублей - для жилого района Нижегородка;

- 1200 рублей - для жилых районов Сипайлово, Инорс, Черниковка, Затон, Дема;

- 2000 рублей - для остальной части города.

Корректировка ставок по ранее заключенным договорам не производится.

При определении расчетного размера платежа при строительстве паркингов учитывается площадь парковочных мест с проездами.

Затраты застройщика по осуществлению расчетного размера платежа включаются в сводный сметный расчет в главу I "Подготовка территории строительства".

При строительстве объектов на основании обращений застройщиков, являющихся стороной по договору, по согласованию с Администрацией возможна замена исполнения обязательств по перечислению денежных средств передачей в муниципальную собственность объектов жилищного (нежилого) фонда. При этом площадь, подлежащая передаче, определяется, исходя из рыночной стоимости квадратного метра объекта, на основании справок и публикаций агентств недвижимости и (или) застройщиков по данному или прилегающему микрорайону (кварталу) на момент проведения расчета.

Расчетный размер платежа Администрации не исчисляется при строительстве:

- социально значимых объектов в населенных пунктах в составе районов городского округа;

- религиозно-культовых сооружений;

- промышленных предприятий независимо от формы собственности, имеющих прямое отношение к развитию производственных мощностей;

- входных групп.

Плата за подключение к сетям электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения производится дополнительно на основании договоров, заключаемых со специализированными организациями.

2.5. Размер ставки по пункту 2.4 настоящего Положения корректируется коэффициентами в следующих случаях:

2.5.1. В зависимости от функционального назначения:

0,35 - при строительстве жилья без встроенно-пристроенных нежилых помещений;

0,3 - при строительстве гаражей, автостоянок и паркингов;

0,2 - при строительстве паркингов для обслуживания посетителей предприятий;

1,6 - при строительстве офисных, торговых помещений, помещений культурно-развлекательного назначения, ресторанов, пунктов общественного питания, гостиниц, аппарт-отелей, фитнес-центров;

2,0 - при строительстве офисных, торговых помещений, помещений культурно-развлекательного назначения, ресторанов, пунктов общественного питания, гостиниц, аппарт-отелей, фитнес-центров в кварталах, ограниченных улицами Тукаева - Аксакова - Революционная - пр. Салавата Юлаева;

1,8 - при строительстве офисных, торговых помещений, помещений культурно-развлекательного назначения, ресторанов, пунктов общественного питания, аппарт-отелей, фитнес-центров по пр. Октября (в прилегающих кварталах);

2.5.2. В зависимости от предполагаемой площади застройки объекта:

0,8 - при реконструкции зданий, если дополнительно пристраиваемая площадь здания предполагает увеличение площади застройки;

0,4 - при реконструкции зданий, если дополнительно пристраиваемая площадь здания не требует увеличения площади застройки;

2.5.3. В зависимости от дополнительных условий строительства:

0,8 - при строительстве объекта на ранее отведенной организации территории;

0,8 - при строительстве объектов за счет внебюджетных источников финансирования на землях федерального или республиканского фонда;

0,8 - при строительстве объектов на земельных участках, находящихся в собственности физических или юридических лиц;

2.5.4. В зависимости от статуса объекта:

0,5 - при строительстве объектов, имеющих временный статус.

Если земельный участок, на котором построен объект временного назначения, изымается по инициативе Администрации ранее трех лет со дня ввода его в эксплуатацию, перечисленная сумма возвращается застройщику.

2.6. При строительстве отдельно стоящих жилых домов или комплекса жилых и нежилых строений при квартальной застройке, развитии застроенных территорий расчетный размер платежа определяется следующими составляющими:

1) платой в размере, определенной путем умножения ставок по пункту 2.4 и коэффициентов по пункту 2.5 настоящего Положения на общую проектную площадь объекта, и фиксируется в договоре в денежном выражении;

2) платой в размере 40% от предполагаемой эффективности строительства объекта. При этом себестоимость строительства определяется до начала выполнения строительно-монтажных работ на основе базовой стоимости одного квадратного метра объекта-аналога, с учетом затрат на подготовку площадки под строительство (снос, расселение, вынос сетей, т.п.), затрат на строительство объектов инженерной инфраструктуры и других затрат застройщика по данному объекту. Цена реализации определяется на основании справок и публикаций агентств недвижимости и (или) застройщиков по данному или прилегающему микрорайону (кварталу) и может корректироваться при отклонении инвестиционной привлекательности строящегося объекта. В отдельных случаях по согласованию с Администрацией цена определяется с учетом реализации площадей данного объекта. Размер площади, передаваемой Администрации на социальные нужды городского округа, определяется из расчетной себестоимости квадратного метра строительства вводимой площади;

3) передачей в муниципальную собственность жилых помещений служебного и коммерческого использования, а также передачей нежилых помещений в размере 3% от общей площади жилых объектов со встроенно-пристроенными помещениями, без учета площади подземных автостоянок.

В методике определения расчетного размера платежа учитываются налоговые платежи, которые застройщик осуществляет при реализации инвестиционного проекта.

Помещения, необходимые для соблюдения нормативов по обеспечению нужд здравоохранения, просвещения, коммунального хозяйства и иных социально значимых нужд, передаются в муниципальную собственность в счет составляющей по подпункту 2 пункта 2.6 настоящего Положения, при определении предполагаемой выручки от реализации объекта в расчете экономической эффективности строительства объектов не учитываются.

Служебные жилые помещения, подлежащие передаче в муниципальную собственность застройщиками и инвесторами строительства по ранее заключенным договорам, считать жилищным фондом служебного и коммерческого использования городского округа город Уфа Республики Башкортостан.

2.7. Если согласно выполненным расчетам строительство жилого дома нерентабельно и застройщик принимает решение по реализации инвестиционного проекта строительства, расчетный размер платежа Администрации определяется в денежном выражении согласно пунктам 2.4, 2.5 настоящего Положения и производится передача помещений в жилищный фонд служебного и коммерческого использования городского округа в размере 3% от общей площади жилого дома, без учета площади подземных автостоянок. При этом помещения, необходимые для соблюдения нормативов обеспеченности нужд здравоохранения, просвещения, коммунального хозяйства и иных социально значимых нужд, подлежат передаче в счет расчетного размера платежа.

2.8. Расчетный размер платежей при заключении договоров, в случае высоких затрат на строительство (сверх усредненных показателей обременений застройщика) по решению главы Администрации может засчитываться на сумму денежных средств, направляемых застройщиком в соответствии с условиями договора:

- на строительство (реконструкцию) объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в муниципальную собственность;

- на передачу в муниципальную собственность квартир, необходимых для расселения граждан;

- на передачу в муниципальную собственность социально значимых нежилых помещений;

- на иные обязательства инвестора, установленные Администрацией.

Информация об изменениях:

Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15 декабря 2010 г. N 31/24 настоящее приложение дополнено пунктом 2.9

2.9. Разрешить Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в связи с наличием последствий экономического кризиса, в отношении лиц, осуществлявших реализацию проектов строительства объектов жилого и нежилого назначения на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан, получивших разрешение на строительство объекта после 1 января 2008 года и осуществивших ввод в эксплуатацию объекта в период времени с 1 января 2009 года по 30 июня 2012 года, применение льготного коэффициента 0,65 к расчетному размеру платежа, действовавшему в момент реализации проекта, определенному составляющими согласно пункту 2.6 настоящего Положения.

III. Порядок передачи жилых и нежилых помещений, инженерных сетей
и сооружений и перечисления денежных средств Администрации

3.1. Передача Администрации нежилых помещений на социальные нужды городского округа и жилых помещений, а также инженерных сетей и сооружений производится на основании договора, заключаемого Администрацией с застройщиком (инвестором), а также на основании договора, заключенного Администрацией с победителем торгов на передачу конкретных помещений в муниципальную собственность. Передача всех помещений в собственность городского округа производится с чистовой отделкой. В случае уточнения площадей по результатам обмера уполномоченной организацией технической инвентаризации корректировка площадей в договоре не производится.

3.2. Платежи Администрации по итогам строительства могут быть приняты в виде объекта недвижимости или в денежном выражении. Определение структуры и количества передаваемых площадей или размера денежных средств производится управлением капитального строительства Администрации при заключении договора об условиях и сроках строительства объекта.

3.3. По согласованию с Администрацией допускается определять размер расчетного платежа после начала строительства с условием резервирования 10% площадей от общей площади объекта, которые не подлежат реализации. Окончательный размер и структура передаваемых площадей при этом определяются дополнительным соглашением к договору из числа зарезервированных площадей.

3.4. Замена обязательств посредством перечисления денежных средств может производиться по согласованию с Администрацией, исходя из цены реализации данных площадей на момент заключения договора или жильем на такую же сумму в других строящихся домах либо приобретенных на рынке вторичного жилья. При этом количество передаваемой площади в доме другого района определяется с учетом разницы стоимости реализации на основании данных агентств недвижимости или по согласованной стоимости (при отсутствии информации от агентств недвижимости).

3.5. В целях увеличения количества квартир, направляемых на социальные нужды города, отдел учета и распределения жилья Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и (или) Комитет по управлению муниципальной собственностью города Уфы могут направлять передаваемые квартиры, несоответствующие действующим нормативам предоставления жилья по социальным нормам, на реализацию по рыночной стоимости,# либо производить обмен с условием оплаты разницы рыночных стоимостей обмениваемых жилых помещений.

Вырученные от продажи, обмена (размена) денежные средства направляются на приобретение квартир на социальные нужды города либо на строительство социального жилья.

3.6. В случае изменения в процессе строительства общей проектной площади объекта передача площадей (или его денежная компенсация) производится с фактически введенной в эксплуатацию общей площади объекта в соответствии с перерасчетом на основании дополнительного соглашения к договору.

3.7. При строительстве жилья по государственному заказу и другим целевым программам, в том числе по системе ипотечного кредитования, утвержденным федеральными, республиканскими органами власти и органами местного самоуправления, расчетный размер платежа устанавливается главой Администрации.

Если в процессе строительства произошло частичное или полное изменение инвестиционных условий или введенные площади направлены на другие цели, застройщик производит передачу жилых и нежилых помещений и денежную сумму Администрации в соответствии с пунктами 2.4, 2.5, 2.6 настоящего Положения с площади, построенной за счет других источников финансирования.

3.8. Перечисление денежных средств производится на расчетный счет Администрации с последующим направлением подразделению, осуществляющим# социальные программы или работы по инженерной подготовке территории.

Перечисление денежных средств производится в течение срока строительства объекта равными долями. В целях обеспечения реализации инвестиционных проектов в капитальном строительстве, поддержки предприятий реального сектора экономики, а также в порядке реализации дополнительных мер, направленных на урегулирование и оптимизацию платежей в бюджет городского округа, по согласованию с Администрацией возможно предоставление рассрочки (отсрочки) по платежам,# по мотивированным заявлениям застройщиков. Заявление о предоставлении рассрочки или отсрочки (реструктуризации задолженности) оформляется в свободной форме с приложением предлагаемого графика платежей в бюджет городского округа.

Срок, на который может быть предоставлена рассрочка (отсрочка), не может превышать срока реализации инвестиционного проекта (срока ввода объекта в эксплуатацию). Предоставление рассрочки (отсрочки) осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к договору.

По согласованию с Администрацией допускается замена обязательств по перечислению денежных средств на выполнение работ, поставку материалов. Администрация при утверждении условий выполнения работ в установленном порядке определяет организацию, уполномоченную осуществить фактическую приемку работ. В случае если организация Администрацией не определена, указанные функции выполняются непосредственно Администрацией.

Исполнение обязательств застройщика по поставке, по выполнению работ осуществляется после выполнения работ на основании свода фактических затрат, составленного по установленным формам отчетности (форм КС-2, КС-3, платежных поручений о взаиморасчетах с подрядными организациями, товарных накладных и других документов). На основании указанных документов осуществляется подготовка дополнительного соглашения к договору в части, касающейся замены исполнения обязательств на сумму фактических затрат и расчетного размера платежа (в случае частичной замены обязательств).

3.9. Часть помещений, определенных договором, подлежащие передаче в фонд служебного и коммерческого использования после принятия в муниципальную собственность на основании протоколов собрания собственников жилья и договоров с организациями, эксплуатирующими жилой дом и инженерные сети, могут# направляться этим организациям на период действия договора обслуживания без права распоряжения указанным имуществом.

3.10. Управление капитального строительства Администрации после подписания актов приемки объектов в эксплуатацию по итогам полугодия направляет главе Администрации сводный перечень (план) жилых и нежилых помещений, подлежащих передаче в собственность городского округа, в том числе по договорам, заключенным без проведения торгов и по результатам торгов, с указанием подразделений Администрации, использующих впоследствии данные площади.

IV. Порядок выполнения основных этапов работ по подготовке и оформлению
документов на передачу жилых и нежилых помещений и инженерных сетей
и сооружений Администрации

4.1. Порядок выполнения основных этапов работ по подготовке и оформлению документов на передачу жилых и нежилых помещений и инженерных сетей и сооружений Администрации определяется согласно "Схеме прохождения документов по передаче жилых и нежилых помещений Администрации при строительстве объектов" (приложение N 1).

4.2. После ввода объекта в эксплуатацию в двухмесячный срок застройщик представляет в Комитет по управлению муниципальной собственности# Администрации полный пакет правоустанавливающих документов на передаваемые жилые и нежилые помещения, а также инженерные сети и сооружения для последующей регистрации права собственности городского округа в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (технические формуляры, кадастровые паспорта, акты приема-передачи квартир и другие документы, удостоверяющие право собственности на передаваемую площадь).

4.3. Комитет по управлению муниципальной собственности# Администрации ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за отчетным, после оформления площадей и инженерных сетей и сооружений в собственность городского округа направляет перечень в управление капитального строительства Администрации для снятия договоров с контроля.

4.4. Предоставляемая в исключительных случаях Администрацией застройщикам жилая площадь для расселения жильцов,# сносимых домов при строительстве объектов оформляется постановлением главы Администрации через соответствующие подразделения Администрации, с последующим заключением договора, определяющего сроки и условия возврата площадей. В отдельных случаях сроки и условия возврата предоставленной жилой площади могут быть определены договором об условиях и сроках строительства объекта.

V. Заключительные и переходные положения

5.1. Договоры, заключенные до вступления в силу настоящего Положения, сохраняют свое действие на весь период их действия. Изменение условий этих договоров, осуществляемое после вступления в силу настоящего Положения, может быть осуществлено только с соблюдением настоящего Положения и действующего законодательства.

5.2. Администрация вправе заключить договор с лицами, в отношении которых до вступления в силу настоящего Положения было принято решение о заключении договора об условиях и сроках строительства объектов.