Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 сентября 2001 г. N 5536/01 Рассматривая иск о признании недействительным заключенного ответчиками договора аренды нежилых помещений, заявленный истцом как арендатором спорных помещений, необходимо учесть, что истец переуступил свои права по договору аренды другому лицу, и выяснить, было ли получено согласие арендодателя на перенаем и соблюдены ли требования гражданского законодательства к оформлению этой сделки

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 11 сентября 2001 г. N 5536/01

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.01.2001 по делу N А40-33762/00-59-327 Арбитражного суда города Москвы.

Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

Закрытое акционерное общество "СЭТ-Энерго-1" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Министерству имущественных отношений Российской Федерации и закрытому акционерному обществу "СЭТ-Консалтинг" о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды нежилых помещений от 30.09.99 N 01-3/405 площадью 97,4 кв. метра, расположенных по адресу: Москва, Малый Знаменский пер., д.3-5/3-6, стр.2.

Решением от 30.10.2000 исковые требования удовлетворены, договор аренды от 30.09.99 в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признан недействительным.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 05.01.2001 решение отменил, в удовлетворении иска отказал.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановление суда кассационной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Президиум считает, что названные судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель) заключил с малым многопрофильным государственным предприятием по развитию средств связи, электроэнергетики и торговли "СЭТ" (в настоящее время ЗАО "СЭТ-Энерго-1", арендатор) долгосрочный договор от 28.04.92 N 57 аренды нежилых помещений общей площадью 237,0 кв. метров, расположенных по адресу: Москва, Малый Знаменский пер., д.3-5/3-6, стр.2.

Письмом от 03.12.98 N 1-65, направленным в адрес Мингосимущества России, ЗАО "СЭТ-Энерго-1" сообщило об отказе от аренды части арендуемых помещений в пользу ЗАО "СЭТ-Консалтинг" и просило арендодателя заключить с последним договор аренды на эту часть нежилых помещений.

Мингосимущество России заключило с ЗАО "СЭТ-Консалтинг" договор от 30.09.99 N 01-3/405, согласно которому передало в аренду обществу "СЭТ-Консалтинг" нежилые помещения площадью 97,4 кв. метра в здании, ранее переданном в аренду обществу "СЭТ-Энерго-1" по договору от 28.04.92 N 57.

Истец заявил иск о признании недействительным договора от 20.09.99, ссылаясь на то, что указанные помещения уже переданы ему в аренду по договору от 28.04.92, который в установленном порядке не изменен и не расторгнут. Кроме того, ЗАО "СЭТ-Энерго-1" продолжает исполнять обязанности арендатора в полном объеме.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Таким образом, в результате перенаема происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.

Суд признал, что письмом от 03.12.98 N 1-65 истец переуступил свои права по договору аренды от 28.04.92 N 57 в отношении части помещений другому лицу, однако не проверил, заключалось ли соглашение о перенаеме между ЗАО "СЭТ-Энерго-1" и ЗАО "СЭТ-Консалтинг", имелось ли согласие арендодателя на перенаем и соблюдены ли требования гражданского законодательства к оформлению этой сделки.

Без исследования названных обстоятельств вывод суда о том, что передача части помещений в аренду третьему лицу возможна только после внесения изменений или прекращения ранее заключенного договора аренды необоснован.

Поскольку указанные обстоятельства судом не проверены, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2000 по делу N А40-33762/00-59-327 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.01.2001 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда города Москвы.

И.о. Председателя

Высшего Арбитражного

Суда Российской Федерации

М.К.Юков