Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 марта 2004 г. N 71-Г04-4 Решение Калининградского областного суда о признании недействующим пункта 3 статьи 40 в пункте 12 статьи 1 Закона Калининградской области от 12 мая 2003 г. N 250 "О внесении изменений и дополнений в Закон Калининградской области "Градостроительный кодекс Калининградской области" в части необходимости получения письменного согласия всех нанимателей жилья оставлено без изменения

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 10 марта 2004 г. N 71-Г04-4

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению Прокурора Калининградской области в защиту интересов Российской Федерации о признании недействующим пункта 3 статьи 40 Закона Калининградской области от 12 мая 2003 года N 250 "О внесении изменений и дополнений в Закон Калининградской области "Градостроительный кодекс Калининградской области" на решение Калининградского областного суда от 11 декабря 2003 года, которым постановлено: Признать пункт 3 статьи 40 в пункте 12 статьи 1 Закона Калининградской области от 12 мая 2003 года N 250 "О внесении изменений и дополнений в Закон Калининградской области "Градостроительный кодекс Калининградской области" в части необходимости получения письменного согласия всех нанимателей жилья недействующим со дня его принятия.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации, объяснения представителя, поддержавшего доводы кассационной жалобы, заключение помощника Генерального прокурора Российской Федерации, полагавшей решение оставить без изменения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Прокурор Калининградской области обратился в областной суд с указанным заявлением, указав, что оспариваемый пункт в части, касающейся необходимости получения письменного согласия всех нанимателей жилья для решения осуществления любых строительных и ремонтных работ (реконструкции) в жилых домах, приводящих к изменению площади и (или) функционального назначения помещений, находящихся в общем пользовании (чердаков, подвалов, подъездов), а также осуществления пристроек, надстроек мансард и этажей, противоречит положениям пункта 3 статьи 681 Гражданского кодекса РФ, согласно которым переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, требует согласия нанимателя только в случае, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением, т.е. оспариваемая норма устанавливает основание для отказа в выдаче разрешения на строительство, не предусмотренное действующим федеральным законодательством, хотя в силу пункта "о" статьи 71, части 1 статьи 76 Конституции Российской Федерации субъекты Российской Федерации не могут принимать нормативные акты в сфере гражданского законодательства, которое состоит из федеральных законов, действующих непосредственно на всей территории России.

Представители Калининградской областной Думы с заявлением прокурора не согласились, пояснив в судебном заседании, что не усматривают противоречий между оспоренной прокурором нормой и пунктом 3 статьи 681 Гражданского кодекса РФ, т.к. эта норма регулирует только те случаи, в которых согласно пункту 3 статьи 681 Гражданского кодекса РФ требуется согласие нанимателя. Не превысила областная Дума и своих полномочий, т.к. оспариваемая норма регулирует правоотношения связанные с градостроительством, а эти правоотношения в силу пункта 1 статьи 2 Градостроительного кодекса РФ регулируются не только федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, но также законами и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

По делу постановлено указанное выше решение.

Калининградская областная дума подала кассационную жалобу, в которой просит решение отменить и принять новое, которым отказать в удовлетворении заявления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит решение подлежащим оставлению без изменения.

В пункте 12 статьи 1 Закона Калининградской области от 12 мая 2003 года N 250 "О внесении изменений и дополнений в Закон Калининградской области "Градостроительный кодекс Калининградской области" изложена новая редакция статьи 40 кодекса, пункт 3 которой предусматривает, что разрешение на осуществление любых строительных и ремонтных работ (реконструкции) в жилых домах, приводящих к изменению площади и (или) функционального назначения помещений, находящихся в общем пользовании (чердаков, подвалов и подъездов), а также осуществление пристроек, надстроек мансард и этажей выдается при наличии письменного согласия всех нанимателей жилья и собственников жилых (нежилых) помещений, находящихся в указанных домах.

Отсутствие указанного письменного согласия является основанием для отказа в выдаче разрешения на осуществление строительных и ремонтных работ (реконструкции).

Дав анализ указанной норме, суд сделал вывод о том, что она регулирует порядок выдачи разрешений на строительство (реконструкцию) объектов недвижимости, что в силу абзаца восьмого статьи 22 и пункта 1 статьи 2 Градостроительного кодекса РФ отнесено к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в области Градостроительства и не согласился с доводом, указанным в заявлении прокурора о том, что областная Дума урегулировала вопрос гражданского законодательства, который в силу указанных выше норм Конституции Российской Федерации находится в сфере исключительных федеральных полномочий.

Вместе с тем, суд указал в решении, что данная норма регулирует порядок административного оформления гражданских прав на переоборудование дома, и, следовательно, она должна соответствовать нормам гражданского законодательства, касающихся указанных прав, иначе это приводит к нарушению гражданских прав лиц, намеревающихся произвести переоборудование дома, или лиц, проживающих в этом доме.

Суд проверил утверждение представителей областной Думы, о том что оспариваемая прокурором норма полностью соответствует положениям части 3 статьи 681 Гражданского кодекса РФ, и не согласился с таким утверждением.

В статье 673 Гражданского кодекса РФ в качестве объекта договора найма жилого помещения названо только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), в отношении общих помещений, общего оборудования и конструктивных элементов многоквартирного жилого дома говорится лишь о праве пользования ими.

В силу части 1 статьи 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона обязуется предоставить другой стороне жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем, суд правильно указал, что объектом договора найма жилого помещения считается лишь жилое помещение, а в силу положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора стороны могут заключить и смешанный договор, объектом которого могут стать и общие помещения многоквартирного дома, но они должны быть определены этим договором.

С учетом изложенного суд правильно пришел к выводу о том, что названное в пункте 3 статьи 681 Гражданского кодекса РФ изменение условий пользования должно касаться только определенных в договоре помещений (объектов).

Поскольку в оспариваемой норме закона говорится не о любом изменении условий, а о существенном, что подразумевает определенную его степень, т.е. не всякое изменение площади и (или) функционального назначения помещений является существенным, суд правильно признал пункт 3 статьи 40 в пункте 12 статьи 1 Закона Калининградской области от 12 мая 2003 года N 250 "О внесении изменений и дополнений в Закон Калининградской области "Градостроительный кодекс Калининградской области" в части необходимости получения письменного согласия всех нанимателей жилья недействующим со дня его принятия.

Ссылки в жалобе на то, что закон предусматривает лишь частные случаи реконструкции и требуются объективные критерии которые могут быть применены при реализации закона не опровергают выводов суда о том, что вопросы, связанные с регулированием гражданских правоотношений относится# к ведению Российской Федерации, а не к компетенции субъекта федерации.

Руководствуясь ст.361 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

Решение Калининградского областного суда от 11 декабря 2003 года, оставить без изменения, а кассационную жалобу Калининградской областной думы - без удовлетворения.