Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 октября 2006 г. N 4-В06-25 Правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ЗАО о сносе строений не имеется, поскольку спорный объект недвижимости находится на законных основаниях в пользовании истца в соответствии с договором аренды, заключенным в установленной законом форме, и условия договора сторонами исполняются, а срок его действия не истек

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 24 октября 2006 г. N 4-В06-25

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

рассмотрела в судебном заседании от 24 октября 2006 года дело по иску Л.Д.А. к ЗАО "Комфорт", администрации г. Троицка, Специализированному государственному учреждению при Правительстве РФ "Российский фонд Федерального имущества" о признании права собственности на дом и надворные постройки, признании недействительными государственной регистрации права собственности, постановления главы г. Троицка, договора продажи земельного участка, по иску ЗАО "Комфорт" к Л.Д.А. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, сносе самовольно возведенных строений, выселении по надзорной жалобе ЗАО "Комфорт" на постановление президиума Московского областного суда от 20 февраля 2006 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Г., объяснения представителя ЗАО "Комфорт" Л.Н.И., Л.Д.А., адвоката П., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Л.Д.А. обратилась в суд с названными исковыми требованиями и просила признать за ней право собственности на дачный дом N 14 по ул. Дачный поселок ЗАО "Комфорт" в г. Троицке Московской области, ссылаясь на то, что по договору от 1 февраля 1999 года ЗАО "Комфорт" передало ей дачу в аренду до 2014 года, дом был уничтожен пожаром и она на собственные средства построила новый дом и надворные постройки, однако ответчик отказал ей в передаче земельного участка и дачи, оформив и зарегистрировав их в собственность ЗАО "Комфорт".

Истица также просила признать недействительным постановление главы г. Троицка Московской области от 13 сентября 2000 года N 657 об утверждении акта приемки в эксплуатацию дачи N 14, признать недействительной государственную регистрацию права собственности на эту дачу за ЗАО "Комфорт", признать недействительным договор от 19 февраля 2003 года между ЗАО "Комфорт" и Центральным межрегиональным отделением Российского фонда федерального имущества в части продажи ЗАО "Комфорт" расположенного под дачей N 14 и государственную регистрацию земельного участка площадью 4352 кв. м и возложить на фонд обязанность продать ей участок площадью 2167 кв. м, произвести государственную регистрацию права собственности на ее имя земельного участка и строений, как возведенных на ее средства.

Ответчики в судебном заседании исковые требования не признали.

ЗАО "Комфорт" предъявило к Л.Д.А. встречный иск об истребовании дачи из незаконного владения, о выселении истицы и сносе самовольно возведенных ею на земельном участке строений: жилого дома с мансардой лит. "Б", "б"; сарая лит. "Г"; забора N 1, N 2 и ворот N 3, N 4, - мотивируя тем, что договор аренды дачи N 14 от 1 февраля 1999 года является незаключенным, т.к. в нарушение п. 2 ст. 651 ГК РФ не имеет государственной регистрации, Л.Д.А. незаконно пользуется дачей и подлежит выселению с возложением на нее обязанности по сносу строений, которые она возвела самовольно без разрешения ЗАО "Комфорт" - владельца земельного участка и дачи N 14.

Решением Подольского городского суда Московской области от 18 июля 2005 года в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 10 октября 2005 года решение в части отказа Л.Д.А. в иске оставлено без изменения, а в остальной части отменено и вынесено новое решение, которым встречный иск ЗАО "Комфорт" удовлетворен, Л.Д.А. выселена из дачи N 14, расположенной в г. Троицке Московской области по улице Дачный поселок ЗАО "Комфорт", и на нее возложена обязанность снести жилое строение с мансардой лит. "Б", "б", сарай лит. "Г", заборы и ворота.

Постановлением президиума Московского областного суда от 20 февраля 2006 года кассационное определение в части удовлетворения встречного иска ЗАО "Комфорт" отменено, а решение суда первой инстанции в этой части оставлено в силе.

В надзорной жалобе ЗАО "Комфорт" просит отменить постановление президиума и оставить в силе определение судебной коллегии и решение суда в неотмененной части.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Н. от 10 мая 2006 года дело истребовано в Верховный Суд РФ.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Г. от 22 сентября 2006 года дело передано для рассмотрения по существу в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены постановления президиума.

Как видно из материалов дела, 1 февраля 1999 года между Л.Д.А. и ЗАО "Комфорт" подписан договор на аренду дачи N 14 в дачном поселке в г. Троицке. Срок действия данного договора определен до 31 января 2014 года.

Рассматривая заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил, что договор аренды дачи сторонами исполняется, Л.Д.А. вносит арендную плату, предусмотренную договором, срок договора аренды дачи не истек. С учетом изложенных обстоятельств суд отказал в удовлетворении встречного иска об истребовании дачи из незаконного владения Л.Д.А., ее выселении из дачи, а также удовлетворении требований о сносе возведенных на земельном участке строений и сооружений.

Отменяя решение суда первой инстанции в части и принимая по делу новое решение о выселении Л.Д.А. из дачи, сносе строений, судебная коллегия пришла к выводу о том, что в нарушение ст. 651 ГК РФ договор аренды от 1 февраля 1999 года не прошел государственную регистрацию, поэтому считается незаключенным, следовательно, дачей истица пользуется без законных оснований. Поскольку земельный участок, на котором возведены Л.Д.А. самовольные постройки, находится в собственности ЗАО "Комфорт", ответчик вправе требовать устранения нарушений своего права пользования собственностью, освобождения земельного участка от незаконно возведенных построек.

Президиум Московского областного суда, правомерно не согласился с указанными выводами судебной коллегии.

Согласно ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Отменяя кассационное определение в части удовлетворения встречного иска ЗАО "Комфорт", и оставляя в силе решение суда первой инстанции в указанной части, президиум Московского областного суда правомерно исходил из того, что договор аренды дачи между сторонами совершен в установленной законом форме, с 1999 года условия договора об аренде дачи исполняются Л.Д.А. и ЗАО "Комфорт", срок действия договора не истек.

Согласно ч. 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Решением Подольского городского суда Московской области от 22 июня 2006 года, вступившим в законную силу 18 сентября 2006 года, признано необоснованным уклонение ЗАО "Комфорт" от государственной регистрации договора аренды, на Государственное учреждение Федеральной регистрационной службы по Московской области возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора аренды дачи заключенного между сторонами.

Договор аренды дачи сторонами не расторгнут, в установленном законом порядке недействительным не признан.

Согласно п. 2.4.1. договора аренды от 1 февраля 1999 года в течение первого года аренды арендатор обязан произвести капитальный ремонт дачи. Пользуясь дачей по договору аренды, Л.Д.А. восстановила дачу после пожара и возвела на земельном участке постройки. Выполнение данного пункта договора свидетельствует о фактическом исполнении сторонами условий договора аренды дачи.

При таких обстоятельствах президиум пришел к правильному выводу о том, что правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований ЗАО "Комфорт" к Л.Д.А. о сносе строений не имеется, поскольку дача находиться на законных основаниях в пользовании Л.Д.А. в соответствии с договором аренды.

Доводы надзорной жалобы о том, что Л.Д.А. не соблюдает условия договора аренды, самовольно возвела здания и сооружения на арендованной даче нельзя признать правильными.

ЗАО "Комфорт" заявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, сносе самовольно возведенных строений, выселении, проверка соблюдения Л.Д.А. условий заключенного договора аренды предметом данного спора не являлась. Не соблюдение условий договора аренды в соответствии с п. 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендодателю право потребовать расторжение договора и возмещение убытков, а не истребовать имущество из чужого незаконного владения, выселении, сносе возведенных строений.

Вопрос об улучшении арендованного имущества подлежит разрешению в соответствии с положениями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. Требования по данным основаниям ЗАО "Комфорт" также не заявлялись.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом надзорной жалобы о том, что вывод суда о том, что самовольными постройками не нарушаются интересы других лиц является несостоятельным.

Вывод суда основан на собранных доказательствах, которым суд дал оценку. Оснований не соглашаться с такой оценкой у Судебной коллегии не имеется.

Из материалов дела видно, что требования к Л.Д.А. заявлялись только ЗАО "Комфорт", иные лица в связи с нарушением их прав к ответчику не обращались.

В заседание Судебной коллегии Л.Д.А. дополнительно представлена справка из ГУП "Газового хозяйства Московской области", из которой усматривается, что надворные постройки, расположенные на территории участка дачи N 14 подключены на основании технических условий в рамках разрешенной мощности газопотребления для ЗАО "Комфорт". Из технического заключения ОАО "Московская областная энергосетевая компания", также представленного Л.Д.А., следует, что общая потребляемая мощность дачи N 14 с учетом дополнительной пристройки для хозяйственных нужд не превышает установленных норм и не может влиять на состояние внешних сетей ЗАО "Комфорт" и электрооборудования дачи N 14.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены постановления президиума Московского областного суда по доводам надзорной жалобы не имеется.

В силу изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление президиума Московского областного суда от 20 февраля 2006 года оставить без изменения, надзорную жалобу ЗАО "Комфорт" - без удовлетворения.