Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 октября 2006 г. N 9080/06 Суд направил дело о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости на новое рассмотрение, поскольку судами не был проверен факт государственной регистрации ранее возникшего права собственности ответчика на спорное недвижимое имущество как на момент внесения в уставный капитал, так и на период заключения договора купли-продажи, а следовательно не исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 31 октября 2006 г. N 9080/06

ГАРАНТ:

См. комментарий

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Каскад" о пересмотре в порядке надзора постановления суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2006 по делу N А47-8990/2005-18ГК и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2006 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Каскад" - Ч.;

от открытого акционерного общества "Спецстроевец-6" - А., К.

Заслушав и обсудив доклад судьи С., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Открытое акционерное общество "Спецстроевец-6" (далее - общество "Спецстроевец-6") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к закрытому акционерному обществу "Оренбургспецстрой" (далее - общество "Оренбургспецстрой"), обществу с ограниченной ответственностью "Каскад" (далее - общество "Каскад") и Управлению федеральной регистрационной службы по Оренбургской области о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимости от 26.02.2004, заключенного между обществами "Оренбургспецстрой" и "Каскад"; признании недействительной регистрации права собственности общества "Каскад" на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Орск, ул. Союзная, 96: двухэтажное здание конторы с подвалом литер ЕБ площадью 928,6 кв. метра и одноэтажное здание РМЦ литер В6В7В8В9 площадью 2045,3 кв. метра; об истребовании указанного имущества из чужого незаконного владения общества "Каскад".

Решением суда первой инстанции от 16.11.2005 в иске отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 29.03.2006 решение отменено, исковые требования удовлетворены полностью.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 25.05.2006 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций, общество "Каскад" просит их отменить, ссылаясь на нарушение этими судами единообразия в толковании и применении норм права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум считает, что все названные судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как установлено судами, между обществом "Оренбургспецстрой" (продавцом) в лице конкурсного управляющего Л. и обществом "Каскад" (покупателем) заключен договор купли-продажи от 26.02.2004 спорных объектов недвижимости. На основании этого договора Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанное недвижимое имущество за обществом "Каскад", что подтверждается свидетельствами от 12.03.2004 серии 56-00 N 588085 и N 588086.

Полагая, что отчуждение в рамках договора купли-продажи недвижимого имущества является незаконным, так как это имущество на основании решения совета директоров общества "Оренбургспецстрой" от 24.09.2001 передано в уставный капитал общества "Спецстроевец-6", последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая обществу "Спецстроевец-6" в удовлетворении иска, сослался на следующие обстоятельства. Истец не доказал, что на момент заключения спорного договора купли-продажи от 26.02.2004 и отчуждения спорных объектов недвижимости он являлся законным собственником этого имущества, так как единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация. Общество "Спецстроевец-6" в установленном законом порядке не произвело государственную регистрацию перехода прав собственности на спорное недвижимое имущество в соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, потому право собственности на указанное имущество у него не возникло. На момент заключения оспариваемого договора законным собственником имущества оставался учредитель истца - общество "Оренбургспецстрой", поэтому оспариваемый договор не противоречит действующему законодательству. В виндикационных требованиях относительно спорного имущества также отказано со ссылкой на то, что они заявлены со стороны истца лицом, не являющимся его собственником. В связи с этим суд отказал также в признании недействительной регистрации перехода права собственности на имущество за покупателем - обществом "Каскад", произведенной на основании спорного договора.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, отменяя решение суда первой инстанции, исходили из следующего. На момент заключения договора купли-продажи и отчуждения имущества его собственником являлось не общество "Оренбургспецстрой", а истец, так как общество "Оренбургспецтрой" утратило право собственности на объекты недвижимости с момента внесения их в уставный капитал общества "Спецстроевец-6", которое стало собственником этого имущества с момента регистрации юридического лица. Таким образом, при заключении ответчиками оспариваемого договора купли-продажи нарушены права истца, в силу чего суд признал договор купли-продажи недействительной сделкой, которая, в свою очередь, не могла являться основанием для государственной регистрации права собственности общества "Каскад" на спорное недвижимое имущество.

Между тем судами трех инстанций не учтено следующее.

Судами установлено, что арендный специализированный строительно-монтажный трест "Оренбургспецстрой" (правопредшественник ЗАО "Оренбургспецстрой") по договору купли-продажи государственного имущества от 10.06.1992 N 0008 выкупил спорное имущество у Комитета по управлению имуществом Оренбургской области. В деле имеется копия свидетельства о праве собственности, выданного арендному специализированному строительно-монтажному тресту "Оренбургспецстрой" 10.06.1992 на основании этого договора.

Однако согласно статье 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ необходимость регистрации ранее возникшего права первоначального собственника является обязательным условием государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Судами не был проверен факт государственной регистрации ранее возникшего права собственности общества "Оренбургспецстрой" на спорное недвижимое имущество как на момент внесения в уставный капитал (24.09.2001), так и на период заключения договора купли-продажи от 26.02.2004. Этот факт имеет существенное значение для разрешения данного спора.

В связи с изложенным у суда не имелось оснований для разрешения по существу требования о признании недействительной регистрации права собственности общества "Каскад" на спорное имущество.

При названных обстоятельствах решение суда первой инстанции от 16.11.2005, постановление суда апелляционной инстанции от 29.03.2006 и постановление суда кассационной инстанции от 25.05.2006 подлежат отмене на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Поскольку судом не исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение суда первой инстанции от 16.11.2005, постановление суда апелляционной инстанции от 29.03.2006 Арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-8990/2005-18ГК и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2006 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Оренбургской области.

Председательствующий

Е.Ю. Валявина