Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 сентября 2007 г. N 4640/07 Поскольку спорные нежилые помещения, признанные в силу закона муниципальной собственностью, проданы истцу на торгах, которые не оспорены в судебном порядке, регистрация права собственности за муниципальным образованием после совершения сделки и отсутствие у продавца в момент совершения сделки государственной регистрации этого права не привели к ничтожности совершенной сделки и не могли служить основанием для отказа в признании права собственности на упомянутое имущество за покупателем, судебное решение об удовлетворении иска оставлено без изменения

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 сентября 2007 г. N 4640/07

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Куликовой В.Б., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.02.2007 по делу N А53-9025/06-С4-20 Арбитражного суда Ростовской области.

Заслушав и обсудив доклад судьи Куликовой В.Б., Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Росток" (далее - ООО "Росток", общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) и муниципальному учреждению "Фонд имущества города Ростова-на-Дону" (далее - фонд) о признании права собственности на нежилые помещения N 1-10, 37-39 общей площадью 152,3 кв. метра, находящиеся на первом этаже строения литер "А", расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 28-линия, д. 13, и об обязании Государственного учреждения Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - регистрационная служба) зарегистрировать право собственности на упомянутые помещения за ООО "Росток".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена регистрационная служба.

Исковые требования мотивированы следующим. ООО "Росток" по договору купли-продажи от 21.02.2006 N 2/158, заключенному с фондом на торгах, проведенных в форме аукциона, приобрело в собственность встроенные в жилой дом указанные нежилые помещения и обратилось в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации перехода к нему права собственности на названные помещения. Однако регистрационная служба не осуществила регистрации, ссылаясь на то, что в период совершения сделки за продавцом не было зарегистрировано право муниципальной собственности на данные нежилые помещения, так как это право первоначально было зарегистрировано только 03.05.2006, то есть после проведения торгов и совершения сделки. По мнению общества, оно является добросовестным приобретателем нежилых помещений, поскольку приобрело их на торгах и ему не было известно о том, что муниципальное образование "Город Ростов-на-Дону" (далее - муниципальное образование) не зарегистрировало право собственности на них.

В отзывах на исковое заявление департамент и фонд не возражали против удовлетворения иска.

Решением суда первой инстанции от 27.09.2006 в иске отказано со ссылкой на то, что договор от 21.02.2006 N 2/158 купли-продажи нежилых помещений является ничтожной сделкой, так как органы муниципального образования не имели права распоряжаться этими помещениями и выставлять их на торги, предварительно не зарегистрировав право муниципальной собственности на них.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.11.2006 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 27.02.2007 отменил указанные судебные акты и удовлетворил исковые требования, сославшись на то, что спорные нежилые помещения, встроенные в жилой дом, в силу закона признавались муниципальной собственностью, проданы истцу на торгах, которые не оспорены в судебном порядке, регистрация права собственности за муниципальным образованием после совершения сделки и отсутствие у продавца в момент совершения сделки государственной регистрации этого права не привели в данном случае к ничтожности совершенной сделки и не могли служить основанием для отказа в признании права собственности на упомянутое имущество за покупателем.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции департамент просит его отменить, ссылаясь на то, что ООО "Росток" в установленном законом порядке не приобрело право собственности на названное недвижимое имущество. На момент проведения торгов по продаже указанного имущества у муниципального образования отсутствовало зарегистрированное право собственности на отчуждаемые нежилые помещения, и, исходя из положений статей 131, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", органы муниципального образования не могли распоряжаться данными помещениями. Право муниципальной собственности на недвижимое имущество фактически зарегистрировано после совершения спорной сделки. Кроме того, заявитель считает, что суд кассационной инстанции необоснованно признал за ООО "Росток" право собственности на нежилые помещения, не рассмотрев требования общества об обязании регистрационной службы зарегистрировать за ним это право.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, Президиум считает, что постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.02.2007 подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судами, мэром города Ростова-на-Дону издано постановление от 22.02.2002 N 334 "О передаче жилищного фонда, находящегося на балансе ОАО "Ростовский-на-Дону комбинат хлебопродуктов" в муниципальную собственность". Названное постановление издано во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 10.01.1993 N 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" и постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.1995 N 235 "О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность". В соответствии с указанными актами открытое акционерное общество "Ростовский-на-Дону комбинат хлебопродуктов" в апреле 2002 года передало в муниципальную собственность упомянутый жилой дом со встроенными нежилыми помещениями.

Распоряжением департамента от 01.04.2004 N 591 спорные нежилые помещения площадью 152,3 кв. метра внесены в реестр собственности муниципального образования.

Распоряжением департамента от 09.09.2005 N 2118 "Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного в городе Ростове-на-Дону по адресу: ул. 28-я линия, д. 13"# принято решение о приватизации нежилых помещений: комнат 1-10, 37-39 общей площадью 152,3 кв. метра. Способом приватизации определен аукцион и установлена начальная цена недвижимого имущества - 2879000 рублей.

По поручению департамента были проведены торги по продаже этого недвижимого имущества, по результатам которых (протокол от 16.02.2006 N 3/158-2) с победителем торгов - ООО "Росток" (покупателем) - заключен договор от 21.02.2006 N 2/158 купли-продажи.

Имущество оплачено покупателем и передано ему по акту приема-передачи от 27.03.2006.

Регистрационная служба 13.06.2006 отказала обществу в государственной регистрации за ним перехода права собственности на проданные ему помещения со ссылкой на то, что по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за муниципальным образованием зарегистрирован переход права собственности на данные помещения только 03.05.2006, то есть после совершения сделки купли-продажи от 21.02.2006.

Покупатель, считая свои права и законные интересы нарушенными, использовал предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) способ защиты гражданских прав, предъявив в суд иск о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на торгах.

В обоснование заявленного иска ООО "Росток" сослалось на соблюдение предусмотренного статьями 447, 448 Кодекса порядка организации и проведения торгов по продаже недвижимого имущества, а также, считая себя добросовестным приобретателем имущества на торгах, указало на статью 302 Кодекса, регулирующую определенный порядок истребования имущества от добросовестного приобретателя, согласно которой спорное имущество не может быть у него истребовано, так как выбыло из владения собственника по его воле.

Исходя из статьи 449 Кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Заинтересованное лицо не обращалось в суд с иском о признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества и сделки, совершенной по итогам торгов.

В соответствии со статьей 302 Кодекса, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Судами установлено, что спорное недвижимое имущество было передано в состав муниципальной собственности открытым акционерным обществом "Ростовский-на-Дону комбинат хлебопродуктов" в 2002 году и согласно справке Инспекции Федеральной налоговой службы по Ленинскому району города Ростова-на-Дону названное акционерное общество 09.02.2006, то есть до проведения торгов, ликвидировано и снято с налогового учета.

Поскольку покупатель располагал информацией о выставлении на торги имущества муниципальной собственности и приобрел это имущество на торгах возмездно, он обладает признаками добросовестного приобретателя, у которого не может быть истребовано имущество в порядке, предусмотренном статьей 302 Кодекса.

Учитывая, что встроенное нежилое помещение жилого дома, предназначенное для использования его по социально-культурному и бытовому назначению, в силу законодательства, действовавшего до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признавалось муниципальной собственностью, подлежащей передаче в состав этой собственности, и фактически было передано акционерным обществом в состав муниципальной собственности задолго до проведения торгов, суд кассационной инстанции правомерно исходил из того, что на торгах было продано имущество муниципальной собственности. Так как проведенные торги и совершенная на них сделка в судебном порядке заинтересованным лицом не оспорены, суд кассационной инстанции правильно признал выводы судов первой и апелляционной инстанций о ничтожности совершенной сделки необоснованными и удовлетворил иск покупателя.

Таким образом, обжалуемое постановление суда кассационной инстанции основано на материалах дела и соответствует законодательству, в связи с чем подлежит оставлению без изменения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.02.2007 по делу N А53-9025/06-С4-20 Арбитражного суда Ростовской области оставить без изменения.

Заявление Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону оставить без удовлетворения.

Председательствующий

A.A. Иванов

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения по результатам апелляционного рассмотрения, покупателю недвижимости отказано в признании права собственности на данное имущество.

При этом суды исходили из того, что договор купли-продажи объектов недвижимости является ничтожной сделкой, поскольку орган муниципального образования (продавец спорного объекта недвижимости) не имел права распоряжаться этим объектом и выставлять его на торги, предварительно не зарегистрировав право муниципальной собственности на него.

Президиум ВАС РФ, отклонив вышеуказанные доводы, согласился с выводами суда кассационной инстанции, согласно которым законом не исключаются случаи, когда продавцом является законный владелец недвижимости, не приобретший к моменту заключения сделки титула зарегистрированного собственника. Предусмотренная ГК РФ обязанность по государственной регистрации права собственности на недвижимость может быть исполнена и после совершения сделки - в момент регистрации перехода на покупателя прав на недвижимую вещь. Такая последовательность действий продавца не влечет недействительности сделки. Отсутствие у продавца зарегистрированного права может повлечь недействительность сделки, если право на продаваемый объект принадлежит другому лицу, интересы которого сделкой нарушены, либо сама сделка требует государственной регистрации.

В рассматриваемом случае собственник (муниципалитет) приобрел подлежащее регистрации право на спорный объект в силу нормативного правового акта.

Кроме того, как отметил Президиум ВАС РФ, исходя из положений ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. В данном случае заинтересованное лицо не обращалось в суд с иском о признании торгов недействительными.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В рассматриваемом случае покупатель располагал информацией о выставлении на торги имущества муниципальной собственности и приобрел это имущество на торгах возмездно, следовательно, он обладает признаками добросовестного приобретателя, у которого имущество не может быть истребовано.