Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 2008 г. N 11694/07 Суд отказал в признании недействительным договора аренды и применении последствий недействительности сделки, поскольку на момент подписания договора между ответчиками договор с истцом не мог квалифицироваться как заключенный, так как он не прошел государственную регистрацию, в связи с чем отсутствовали препятствия для заключения оспариваемого договора

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 2008 г. N 11694/07

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой А.С., Козловой О.А., Новоселовой Л.А., Першутова А.Г., Слесарева В.Л. -

рассмотрел заявления Департамента управления имуществом городского округа "Самара" и общества с ограниченной ответственностью "Ника" о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2007 по делу N А55-19383/2006 Арбитражного суда Самарской области.

В заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "Ника" (ответчика) - Евдокимов А.А.;

от общества с ограниченной ответственностью "Гранд" (истца) - Бортников С.П.

Заслушав и обсудив доклад судьи Новоселовой Л.А., а также объяснения присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Гранд" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа "Самара" (далее - департамент) и обществу с ограниченной ответственностью "Ника" о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды от 06.12.2006 нежилого помещения площадью 185,6 кв. метра, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская/Самарская, д. N 73-75/50, и применении последствий его недействительности в виде признания недействительной государственной регистрации данного договора.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Решением суда первой инстанции от 09.03.2007 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2007 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 02.08.2007 названные судебные акты отменил, требования удовлетворил.

В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре постановления суда кассационной инстанции в порядке надзора департамент и ООО "Ника" просят его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и оставить без изменения решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявления подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью "Гранд" и департаментом 20.10.2006 подписан договор аренды N 004986А со сроком действия до 22.10.2016, в соответствии с которым департамент (арендодатель) предоставляет обществу (арендатору) за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение общей площадью 185,6 кв. метра, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская/Самарская, д. N 73-75/50. Объект включает в себя комнаты 1, 2, 3, 5, 6 первого этажа, комнаты 1-9 цокольного этажа.

Согласно пункту 3.2.11 указанного договора арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора подать заявление и необходимые документы в государственное учреждение юстиции для государственной регистрации сделки.

Документы для регистрации договора были сданы ООО "Гранд" в соответствующие органы 07.12.2006, государственная регистрация договора не произведена.

Между департаментом (арендодателем) и ООО "Ника" (арендатором) 06.12.2006 заключен договор аренды нежилого помещения N 005012А о предоставлении департаментом (арендодателем) обществу (арендатору) того же нежилого помещения. Данный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 63-63-011305/2006-444.

Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды нежилого помещения с ООО "Ника" при наличии действующего договора аренды того же нежилого помещения с ООО "Гранд" противоречит нормам действующего законодательства и влечет его недействительность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на момент подписания договора с ООО "Ника" договор с ООО "Гранд" не мог квалифицироваться как заключенный, так как не прошел государственную регистрацию, в связи с чем препятствия для заключения оспариваемого договора отсутствовали.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и удовлетворил исковые требования со ссылкой на следующее: договор с ООО "Гранд" не содержал условий о сроке осуществления его государственной регистрации; закон также не содержит указаний о сроке осуществления государственной регистрации договоров аренды; следовательно, регистрация могла быть произведена в течение всего срока его действия.

Признав ошибочными выводы судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора с ООО "Гранд" в связи с отсутствием его государственной регистрации и квалифицировав данный договор как заключенный, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что оспариваемый договор заключен в период действия договора с истцом и по этой причине является ничтожной сделкой.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

Суд кассационной инстанции, делая выводы о наличии заключенного между истцом и департаментом договора аренды, являющимся препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, не применил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора с ООО "Ника" ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению.

Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания недействительным договора аренды с ООО "Ника" отсутствуют. При этом истец не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права.

Неприменение судом кассационной инстанции при рассмотрении спора нормы пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение положений статьи 168 Кодекса свидетельствуют о нарушении единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, в связи с чем оспариваемое постановление на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2007 по делу N А55-19383/2006 Арбитражного суда Самарской области отменить.

Решение Арбитражного суда Самарской области от 09.03.2007 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2007 по указанному делу оставить без изменения.

Председательствующий

А.А. Иванов