Глава 20. Градостроительные регламенты в части ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства

Глава 20. Градостроительные регламенты в части ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства

20.1. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, на территории зон с особыми условиями использования территорий по санитарно-гигиеническим и природно-экологическим требованиям.

20.1.1. Ограничения градостроительных изменений на территории зон охраны водоемов

Ограничения на территории прибрежной защитной полосы

При применении разрешенных видов использования запрещается включение в их состав в качестве вспомогательных следующих видов использования:

1) распашка земель;

2) размещение отвалов размываемых грунтов;

3) выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн;

4) использование сточных вод для удобрения почв;

5) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

6) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

7) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие

Ограничения на территории водоохранной зоны

При применении разрешенных видов использования запрещается включение в их состав в качестве вспомогательных следующих видов использования:

1) использование сточных вод для удобрения почв;

2) размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;

3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений;

4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В границах водоохранных зон допускаются проектирование, размещение, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.

20.1.2. Ограничения градостроительных изменений на территории зон санитарной охраны водозаборов

Ограничения на территории I пояса санитарной охраны водозаборов

Запрещены все виды использования по результатам осуществления градостроительных изменений за исключением реконструкции и расширения основных водопроводных сооружений.

Ограничения на территории II пояса санитарной охраны водозаборов

Запрещено размещение по результатам осуществления градостроительных изменений следующих видов объектов:

1) объекты, вызывающие, химическое загрязнение (склады ядохимикатов, ГСМ, удобрений, мусора, накопителей, шламохранилищ, складирование мусора, промышленных отходов и т.д.);

2) объекты, вызывающие микробное загрязнение (кладбища, скотомогильники, поля ассенизации, поля фильтрации, навозохранилища, силосные траншеи, животноводческие и птицеводческие предприятия, пастбища и т.д.).

При осуществлении строительства, реконструкции обязательно наличие организованного водоснабжения, водоотведение, устройство водонепроницаемых выгребов, организация отвода поверхностных сточных вод с последующей очисткой.

20.1.3. Ограничения градостроительных изменений на территории зон затопления паводковыми водами.

Ограничения на пойменных территориях

При применении видов разрешенного использования запрещается включение в их состав видов использования, действующих в водоохраной зоне, а также запрещены все виды использования без проведения мероприятий по инженерной подготовке территории, включающие защиту от затопления с помощью подсыпки территории до незатопляемых отметок.

20.1.4. Ограничения градостроительных изменений на территории зон охраны естественных ландшафтов и озелененных территорий, входящих в структуру природного комплекса городского округа город Кумертау Республики Башкортостан.

Ограничения на территории зоны особо охраняемых ландшафтов и территории историко-культурного назначения

Запрещены все виды использования земельных участков, не связанных с основным существующим видом использования и назначения.

При применении видов разрешенного использования запрещается включение в их состав в качестве вспомогательных видов использования стоянок автомашин длительного хранения.

Ограничения на территории парковых зон.

Запрещено размещение всех видов объектов за исключением видов разрешенного использования земельных участков в рекреационной зоне. Ограничения по сохранению естественного ландшафта на территории парковой зоны см. таблицу 4.

Таблица 4

Виды подзон парковой зоны "ПЗ", (площадь, га)	Виды разрешенного использования территории и унифицированные типы разрешенных объектов	Максимальная площадь застройки, га	Миним. площадь естественных ландшафтов на участке, га	Общая площадь участка, га
1.	4.	5.	6.	7.
ПЗ-4 (20 и менее)	ресторан, кафе, торговые объект	0,03	0,04	0,2
	объекты культурно-просветительные, развлекательные	0,03	0,04	0,2
	спортивные сооружения открытые	0,01	0,01	0,04
	аттракционы	0,005	0,005	0,02
	ресторан, кафе, торговый объект	0,04	0,04	0,2
ПЗ-3	объекты культурно-просветительные, развлекательные	0,05	0,06	0,2
(21-30)	спортивные сооружения крытые	0,05	0,06	0,2
	спортивные сооружения открытые	0,06	0,07	0,3
	аттракционы	0,24	0,24	1,0
	ресторан, кафе, торговый объект	0,04	0,04	0,2
ПЗ-2	объекты культурно-просветительные, развлекательные	0,1	0,1	0,4
(31-60)	спортивные сооружения крытые	0,06	0,06	0,2
	спортивные сооружения открытые	0,07	0,07	0,3
	аттракционы	0,24	0,24	1,0
	гостиница, пансионат	0,3	0,6	1,5
ПЗ-1	ресторан, кафе, торговый объект	0,08	0,16	0,4
(более 60)	объекты культурно-просветительные, развлекательные	0,24	0,48	1,2
	спортивные сооружения крытые	0,08	0,16	0,4
	спортивные сооружения открытые	0,4	0,8	2,0
	стадионы	1,1	2,2	5,5
	аттракционы	5,0	10,0	25,0

Ограничения на территории рекреационно-оздоровительных зон запрещены все виды использования по результатам осуществления градостроительных изменений, не связанных с основным существующим видом функционального использования и назначения в зоне "Р-3" градостроительного регламента.

20.1.5. Ограничения градостроительных изменений на территории зон экологических ограничений от динамических техногенных источников

Ограничения на территории зоны шумового дискомфорта от электро- и автомобильного транспорта

При осуществлении строительства, реконструкции обязательно применение шумозащитных мероприятий, которые устанавливаются в зависимости от функционального использования застройки и сложившихся условий, согласно таблице 3 "Разрешенные параметры допустимых уровней воздействия на окружающую среду и человека в зависимости от назначения территориальных зон". К ним относятся такие мероприятия, как:

1) установка защитных экранов на участках капитальной застройки, непосредственно примыкающей к транспортным магистралям;

2) использование шумозащитных конструкций на зданиях (тройное остекление или сооружение шумоотражающего козырька и т.д.).

Ограничения на территории зоны акустической вредности от городских и внешних автодорог

I зона акустической вредности.

Запрещено размещение по результатам осуществления градостроительных изменений следующих видов объектов:

- детских учреждений;

- садоводства;

- жилых зданий;

- санаторно-курортных;

- отдыха.

II зона акустической вредности.

Запрещено размещение по результатам осуществления градостроительных изменений следующих видов объектов:

- детских учреждений;

- жилой застройки;

- санаторно-курортных;

- отдыха.

III зона акустической вредности.

Запрещено размещение по результатам осуществления градостроительных изменений следующих видов объектов:

- детских учреждений;

- санаторно-курортных;

- отдыха.

Ограничения на территории санитарно-защитных зон от железнодорожного транспорта

Запрещено размещение новых жилых и общественных зданий (кроме зданий, связанных с обслуживанием пассажиров).

20.1.6. Ограничения градостроительных изменений на территории зон экологических ограничений от стационарных техногенных источников

1. Ограничения на территории санитарно-защитных зон от производственных объектов

Запрещено размещение новых следующих видов объектов:

- промышленных предприятий I-IV класса вредности;

- предприятий пищевой промышленности;

- комплексов водопроводных сооружений;

- садоводств и дачных участков;

- жилых зданий;

- спортивных сооружений, кроме объектов социального обслуживания предприятий;

- парков;

- детских дошкольных учреждений, школ;

- лечебно-профилактических и оздоровительных учреждений общего пользования.

2. Ограничения на территории санитарно-защитных зон от производственных объектов, формирующих санитарно-защитное озеленение (СП-3)

Запрещено размещение всех видов объектов, кроме гаражей.

20.1.7. Ограничения на территории санитарно-защитных зон от кладбищ

Запрещены все виды использования земельных участков, связанные с осуществлением градостроительных изменений.

20.1.8. Ограничения на территории санитарно-защитных зон от источников электромагнитного излучения

Запрещено размещение новых следующих видов объектов:

- жилые здания;

- общественные здания.

20.1.9. Ограничения на территории зон ограничения застройки от источников электромагнитного излучения, в том случае, если не выполняются условия соблюдения предельно-допустимого уровня (ПДУ) электромагнитного поля (ЭМП)

Запрещено размещение новых следующих видов объектов:

- оздоровительные учреждения;

- детские учреждения;

- школы;

- дома инвалидов;

- лечебно-профилактические учреждения.

При осуществлении градостроительных изменений предусматривать:

- организацию застройки, обеспечивающую защиту от воздействия электромагнитного поля на площадках отдыха и спорта за счет экранирующего эффекта зданий;

- расположение зданий фасадом с наименьшей площадью остекления к источнику электромагнитного излучения;

- выполнение ограждающих конструкций и кровли зданий из материалов с высокими радиоэкранирующими свойствами.

20.2. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, на территории зон охраны объектов культурного наследия

1. Ограничения по видам разрешенного использования

Запрещено размещение новых, а также территориальное расширение существующих видов объектов:

- промышленных предприятий, научно-производственных объединений, коммунально-складских объектов, а также иных подобных видов использования, требующих устройства подъездных автодорог или железнодорожных вводов, а также имеющих источники загрязнения атмосферного воздуха, воды и почв вредными веществами;

- объектов, которые могут создавать угрозы для физической сохранности памятников, включающие производство, использование, складирование взрывчатых, взрывоопасных, легковоспламеняющихся, пожароопасных радиоактивных, инфекционных веществ и материалов, биопрепаратов, ядов, ядохимикатов и тому подобных материалов, а также источники динамических и вибрационных воздействий, грозящих сохранности основных несущих конструкций памятников;

- автобусных парков, таксопарков, гаражей грузовых автомобилей;

- объектов внешнего транспорта (кроме размещаемых в существующих полосах отвода железной дороги);

- эстакад (автомобильных и для внеуличного транспорта) и путепроводов;

- воздушных высоковольтных линий электропередач (ЛЭП) и открытых понижающих подстанции;

- ТЭЦ и кустовых (межобъектных) котельных;

- наружных газопроводов, нефтепроводов, теплопроводов, продуктопроводов, иных трубопроводов;

- открытых стоянок специальных уборочных машин, пескобаз, мусороперегрузочных станций и т.п.;

- газонаполнительных станций и пунктов.

Разрешено размещение следующих объектов только в качестве вспомогательных к основным видам разрешенного использования:

- локальных очистных сооружений, существующих производственных предприятий при условии, что их размещение предполагается в глубине занимаемого предприятием участка и что это не приводит к увеличению санитарно-защитной зоны предприятия;

- локальных (объектных) котельных в чердачных (крышных) помещениях зданий.

2. Ограничения по границам земельных участков

Границы земельных участков должны определяться в индивидуальном порядке на основе архивных материалов. Одна из границ участка должна совпадать с исторической красной линией (для угловых участков - две или больше).

Территории улиц, площадей, входящих в охранную зону, не подлежат застройке, а также изъятию из состава городских территорий (территориальных зон общего пользования с закрытием прохода, проезда).

3. Ограничения по предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

По архитектурным решениям зданий:

- разрешены архитектурные решения зданий, стилизованные под историческую застройку;

- возможны архитектурные решения зданий "контекстуальные" к окружающей застройке и "контрастные" к окружающей застройке.

По подземным конструкциям зданий (нижняя часть здания до верхнего обреза цоколя):

- должен устраиваться верхний обрез цоколя (2-4 см);

- рекомендуется устройство фундаментных рвов с подпором стен наклонными подкосами.

По стенам зданий:

- минимальная ширина простенков - не менее ширины проемов;

- минимальная высота стен от окон до кровли (включая карниз) не менее 0.9 м;

- минимальные габариты окон: высота - не менее 1.5 м., ширина - не менее 0,8 м;

- для облицовки стен разрешается применение обычной или терразитовой штукатурки (запрещается применение фактуры "внабрызг"), натурального камня, вентилируемых навесных панелей и керамогранита;

- при окраске фасадов необходимо соблюдать правильность окраски элементов ордерной системы - в случае ее применения;

- лепные тяги и карнизы должны вытягиваться по шаблонам, сделанным в соответствии с классическими архитектурными обломами;

- лицевые фасадные стены должны завершаться карнизом или выносом (выпуском) кровли (на кронштейнах, кобылках, продолжениях наклонных стропил);

- максимальная верхняя высотная отметка воротного проема - не выше верхней отметки оконных проемов 1-го этажа (или бельэтажа);

- по материалу воротные заполнения (створки или полотнища ворот, навершия) могут быть деревянные или металлические - литые, кованые, слесарные, штампованные, сварные, - но выполненными по архитектурному проекту.

По верхней части зданий (выше карниза):

- запрещается применение плоских кровель,

кроме случаев обоснованной функциональной необходимости (вертолетные площадки, смотровые площадки, солярии детских и медицинских учреждений). Кровли зданий должны быть скатного типа;

- разрешены для применения следующие типы кровли: рядовое покрытие кровельным железом (сталью) или покрытие в шашку, металлочерепица;

- окраска кровель должна производиться в соответствии с колерным бланком;

- окраска кровли медянкой может производиться без колерного бланка. Кровля из оцинкованной стали может не окрашиваться;

- водосточные трубы (также и водоотливы, разжелобки, отметы, открытия выступающих частей по фасадам) могут выполняться из кровельного железа (с окраской медянкой или под цвет фасада) или из оцинкованного железа - без окраски;

- выпуски вентиляционных блоков и газоотходных стояков при строительстве лицевых зданий должны обкладываться кирпичом с имитацией облика печных труб;

- оголовки лифтовых шахт должны выводиться на скаты кровли, обращенные внутрь квартала.

По решению дворов:

- длина (глубина) двора и его ширина не могут быть меньшими, чем высота (считая от уровня поверхности двора до конька кровли) самого высокого из зданий, окружающих двор (высота зданий, не отбрасывающих тень во двор, не учитывается);

- допускается устройство атриумов, перекрытых дворов, висячих садов;

- мощение мостовой и тротуаров воротного проезда должно быть идентично мощению тротуара и проезжей части, примыкающей к дому.

По зеленым насаждениям:

- На территории охранной зоны улично-дорожной сети, планировки, как правило, должно сохраняться существующее процентное соотношение площади зеленых насаждений (включая газоны) и твердых покрытий. При этом увеличение площадей зеленых насаждений не ограничивается.

4. Ограничения по видам градостроительных изменений

Надстройка и обстройка исторически ценных зданий, а также возведение над ними мансард (мансардных этажей) запрещены.

Пристройки к исторически ценным зданиям запрещены, за исключением особых случаев обоснованной функциональной необходимости.

Встройка между зданиями возможна при условии, что оба соседних по отношению к предполагаемой встройке здания обращены к ней брандмауэрами.

Запрещена встройка под один карниз с соседним домом.

Земляные работы:

- запрещается для устройства фундаментов отрывка котлованов, механическая разработка грунта экскаваторами, бульдозерами и т.п. техникой возле существующих каменных стен и подошв фундаментов. Разработка грунта может производиться только лопатой; допускается применение миниэкскаваторов.

- запрещается забивка свай, шпунта и вибропогружение свай, шпунта возле существующих каменных стен исторически ценных зданий.

Размещение рекламы.

Реклама (вывески, указатели и т.п.) должна выявлять и подчеркивать красоту архитектурного решения зданий, должна быть вкомпонована в существующую фасадную композицию, не закрывая фасадного декора, занимать минимальную часть фасадной поверхности здания. Запрещается размещение вывесок, указателей выше уровня 1-го этажа.

Воссоздание ранее утраченных исторически ценных зданий и сооружений (их внешних визуальных характеристик).

Восстановление ранее утраченных исторически ценных зданий и сооружений (их внешних визуальных характеристик) разрешается при наличии документации, позволяющей обеспечить достоверность проекта воссоздания: проектная построечная документация (или ее копия), а также полный обмер (архитектурный ручной или фотограмметрический), материалы подробной фотофиксации.

Снос зданий и сооружений.

Снос разрешается в установленном порядке. При осуществлении сноса необходимо не допустить повреждений расположенных поблизости памятников. Снос исторически ценных каменных зданий и сооружений может осуществляться только при невозможности дальнейшей работы их оснований, фундаментов и капитальных стен.

Госорган по охране памятников вправе требовать для таких случаев воссоздания внешних визуальных характеристик разбираемых зданий. Для ценной деревянной застройки Госорган по охране памятников также вправе требовать ее передвижки или воссоздания внешних визуальных характеристик в несгораемых материалах.

Окраска фасадов зданий.

Окраска фасадов зданий разрешена только на основании колерного бланка, выданного ОАиГ Администрации по согласованию с Госорганом по охране памятников. Запрещается первичная окраска фасадов, выполненных в лицевой кирпичной кладке, находящейся в сравнительно удовлетворительном состоянии. Запрещается частичная окраска фасадов.