Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 августа 2007 г. N ВАС-С06/ОМП-1200 О практике рассмотрения арбитражными судами споров по вопросам регистрации прав на недвижимое имущество на основании решений третейских судов

Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 августа 2007 г. N ВАС-С06/ОМП-1200

В Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации рассмотрено Ваше письмо от 18.07.2007 N 9-2293-СВ, анализирующее практику рассмотрения арбитражными судами Смоленской и Астраханской областей споров по вопросам регистрации прав на недвижимое имущество на основании решений третейских судов.

Понимая Вашу озабоченность отсутствием единообразия сложившейся в судах Российской Федерации практики по указанному вопросу, считаем необходимым изложить позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Законодательство и судебная практика государств определяют арбитрабельность (возможность рассмотрения споров в третейских судах (арбитражах)) на основании двух критериев: характера правоотношения; наличия исключительной юрисдикции государственных судов.

Такими критериями руководствуются и арбитражные суды Российской Федерации. При толковании первого критерия следует учитывать, что сфера правоотношений, которые могут быть предметом третейского разбирательства, ограничена исключительно сферой гражданско-правовых отношений. То есть, если спорные отношения возникли из административных или иных отношений, основанных на субординации сторон, на отношениях власти-подчинения, то даже несмотря на наличие соответствующего третейского соглашения, суд не вправе принять дело к своему производству и разрешить спор по существу. Если же это произойдет, то решение третейского суда не повлечет каких-либо правовых последствий, поскольку не будет легализовано государственным судом.

Учитывая, что права на недвижимость (в том числе и земельные участки) подлежат регистрации в публичном реестре, эти споры носят публичный характер. Такой подход подтверждается делом N 35-14519/05-С17 Арбитражного суда Курской области. В судебных актах по этому делу содержится вывод о публичном, административном характере спора, так как он касался прав на земельный участок, регистрируемых в публичном реестре согласно статье 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В свою очередь Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 04.06.2007 N 377-О-О согласился с выводами арбитражных судов и пояснил, что спор в данном случае не может быть предметом третейского разбирательства, судебные акты приняты с учетом оценки фактических обстоятельств, свидетельствующих об административно-правовом характере спорных отношений.

При нарушении второго критерия (исключительной юрисдикции государственных судов) тоже не предусмотрена возможность выдачи исполнительного листа на такое решение, соответственно и регистрация прав на основании таких решений в публичных реестрах.

Исключительная юрисдикция государственных судов по спорам о правах на недвижимое имущество установлена статьями 33, 248 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судебные органы правомерно пришли к выводу, что взаимосвязанные положения ряда законов не позволяют считать споры о праве собственности на недвижимое имущество спорами исключительно гражданско-правовыми, в силу чего такие споры подлежат рассмотрению в государственных судах.

Впервые Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отразил эту позицию в постановлении от 11.05.2005 N 207/04. Спор касался оплаты работы по договору подряда.

Непостоянный арбитраж (арбитраж ad hoc), созданный для рассмотрения этого дела в Москве, вынес решение о взыскании долга и обращении взыскания на здание, расположенное в Москве. Президиум счел, что обратив взыскание по долгам, связанным с неисполнением заказчиком и инвестором своих обязательств по оплате работ, на имущество заказчика, третейский суд предрешил вопрос о вещных правах на указанное имущество, в том числе и о правах третьих лиц. Требуемые российским законодательством специальные публичные процедуры не были соблюдены. Тем самым третейский суд и в этом деле разрешил неарбитрабельный спор, что повлекло частичную отмену решения третейского суда. В части взыскания долга по договору подряда решение третейского суда было поддержано Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в то время как в части обращения взыскания на имущество это решение было отменено.

Между тем сложные вопросы судебной практики возникают и в том случае, когда третейский суд, разрешая спор по сделкам о недвижимом имуществе, выносит решение в пределах арбитрабельности, и выигравшая сторона предпринимает усилия по регистрации перехода прав на основании решения третейского суда.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2007 N 15324/06 было установлено, что третейский суд, рассматривая спор о купле-продаже недвижимого имущества, вынес решение о переходе прав на недвижимое имущество общества "Авиакор", которое в заседании третейского суда не участвовало и в регистрационную службу заявление о переходе прав не подавало.

С заявлением о переходе прав обратилось общество "Парус-С". В регистрации перехода прав ему было отказано. Арбитражные суды отказ поддержали, указав на отсутствие легализации в государственном суде. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации согласился с таким подходом, отметив обоснованность и соответствие действующему законодательству содержащегося в решении суда первой инстанции вывода о том, что в регистрационную службу к решению третейского суда заявителем должен быть представлен исполнительный лист арбитражного суда.

При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации определил порядок действия сторон и регистрирующего органа в подобных ситуациях, исходя из положений российского законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 45 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерации" если решение третейского суда не исполнено добровольно в установленный срок, то оно подлежит принудительному исполнению. Принудительное исполнение решения третейского суда осуществляется по правилам исполнительного производства, действующим на момент исполнения решения третейского суда, на основе выданного компетентным судом исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда.

Поскольку общество "Парус-С" единолично обратилось в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации перехода к нему от общества "Авиакор" права собственности на объекты недвижимого имущества и не представило при подаче данного заявления исполнительного листа, выданного арбитражным судом для исполнения решения третейского суда, регистрационная служба правомерно отказала заявителю в государственной регистрации прав, указав, что документы, представленные на государственную регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства. Такое основание для отказа в государственной регистрации предусмотрено пунктом 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".

Таким образом, в этом деле арбитражный суд подтвердил арбитрабельность споров из обязательственных отношений, предметом которых является недвижимое имущество (купля-продажа), тем самым указывая на возможность регистрации прав на такое имущество на основе решения третейского суда по взаимному заявлению сторон либо через легализацию в государственном суде.

Данное положение подтверждает, что государственная регистрация наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ними может быть осуществлена на основе решения третейского суда, но при соблюдении условий для добровольного и принудительного исполнения этих решений.

Стороны третейского разбирательства после вынесения решения третейского суда в соответствии со статьей 31 Федерального закона "О третейских судах в Российской Федерацию) должны подтвердить намерение выполнить свою обязанность по исполнению решения третейского суда в добровольном порядке. Для этого на основе решения третейского суда стороны заключают соответствующий условиям третейского решения договор и составляют акт приема-передачи имущества. Регистрирующий орган осуществляет действия по регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с договором.

Таким образом, судебная практика упорядочила сложные отношения в сфере признания прав на недвижимое имущество:

- признание права собственности на недвижимое имущество производится лишь в государственных судах Российской Федерации по месту нахождения такого имущества (исключительная подсудность);

- сделки, предметом которых является недвижимое имущество, могут рассматриваться в третейских судах Российской Федерации, но исключаются из юрисдикции зарубежных арбитражей (статьи 33, 248 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации);

- решения арбитражей о выполнении обязательств по сделкам с недвижимым имуществом исполняются сторонами добровольно или принудительно (на основе исполнительного листа, выданного государственным судом);

- решения арбитражей о праве собственности на недвижимое имущество не подлежат принудительному исполнению и могут отменяться.

И.о. Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

В.Н. Исайчев