Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. N 4904/08 Суд удовлетворил требование об обязании ответчика передать по акту приема-передачи предмет лизинга и зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, поскольку здания, строения и сооружения могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 16 сентября 2008 г. N 4904/08

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Киреева Ю.А., Козловой О.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "Арт-Криз-Колектор" о пересмотре в порядке надзора постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2007 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.12.2007 по делу N А41-К172/07 Арбитражного суда Московской области.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Арт-Криз-Колектор" (ответчика) - Вершинин С.А., Пожидаева В.И.;

от конкурсного управляющего коммерческим банком "Диалог-Оптим" (обществом с ограниченной ответственностью) (истца) - Газин А.Б., Кошелева Н.В., Шмитов Д.Ю.

Заслушав и обсудив доклад судьи Киреева Ю.А. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Конкурсный управляющий коммерческим банком "Диалог-Оптим" (обществом с ограниченной ответственностью) (далее - банк) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арт-Криз-Колектор" (далее - общество "Арт-Криз-Колектор") об обязании его исполнить условия договора финансовой аренды (лизинга) от 05.08.2003 N 107-1-ВДФЛ/ДО-СП/2003 (далее - договор лизинга): передать по акту приема-передачи имущество (предмет лизинга), представляющее собой банковский офис общей площадью 561,2 кв. метра, инвентарный N 4652, лит. Б, Б1, Б2, расположенный на земельном участке из земель поселений (кадастровый номер 50:05:0070107:0002) общей площадью 612,6 кв. метра, находящемся по адресу: Московская обл., г. Сергиев Посад, ул. Пионерская, д. 9 (далее - объект недвижимости), и зарегистрировать переход права собственности на названное имущество в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с учетом изменения исковых требований в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

До принятия судом решения общество "Арт-Криз-Колектор" предъявило встречный иск и просило признать недействительным пункт 5.3.4 договора лизинга, согласно которому лизингополучатель имеет право после внесения всех лизинговых платежей получить в собственность предмет лизинга (с учетом изменения искового требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общества с ограниченной ответственностью "АвтоЦентр-Эксо", "СтальИнвест" и Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.07.2007 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Суд исходил из следующего.

Между обществом с ограниченной ответственностью "АртСпецсервис" (лизингодателем) и банком (лизингополучателем) заключен договор лизинга, в силу которого лизингодатель приобретает для лизингополучателя по договору купли-продажи, заключаемому с обществом с ограниченной ответственностью "Инвесткор", нежилое здание (офис банка), расположенное по адресу: Московская обл., г. Сергиев Посад, ул. Пионерская, д. 9, и на условиях названного договора предоставляет его во временное владение и пользование лизингополучателю.

В соответствии с пунктом 5.3.4 договора лизингополучатель имеет право после внесения всех лизинговых платежей получить в собственность предмет лизинга.

Дополнительным соглашением от 26.11.2003 к договору лизинга стороны согласовали произвести выкуп земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, под размещение административного здания.

Впоследствии в результате совершения ряда сделок купли-продажи между лизингодателем и третьими лицами собственником предмета лизинга и, следовательно, лизингодателем стало общество "Арт-Криз-Колектор".

Банк, полагая, что им как лизингополучателем надлежащим образом исполнены обязательства по договору лизинга, обратился к обществу "Арт-Криз-Колектор" с требованием передать предмет лизинга и зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости.

Не получив ответа, банк, считая свои права и законные интересы нарушенными, обратился в Арбитражный суд Московской области.

Суд первой инстанции, установив названные обстоятельства, а также отсутствие надлежащим образом оформленного соглашения сторон в отношении земельного участка, на котором находится предмет лизинга (объект недвижимости), пришел к выводу о невозможности исполнить спорный договор в части передачи предмета лизинга в собственность банка.

При этом, руководствуясь положением абзаца третьего пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускающим отчуждения земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, суд удовлетворил встречный иск и признал недействительным пункт 5.3.4 договора лизинга.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2007 решение суда первой инстанции отменено. Суд обязал общество "Арт-Криз-Колектор" передать банку по акту приема-передачи нежилое здание - предмет лизинга, в остальной части иска отказал. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановление мотивировано пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", в соответствии с которым договором лизинга может быть определено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.

Спорным договором определено право лизингополучателя досрочно, с опережением графика вносить лизинговые платежи и после полной оплаты получить в собственность предмет лизинга (пункты 5.3.2, 5.3.4 договора).

Поскольку банк надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства, а общество "Арт-Криз-Колектор" уклоняется от исполнения своих обязательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности требования банка.

Вместе с тем, полагая, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не является ответчиком по настоящему делу, суд апелляционной инстанции счел, что он не может обязать этот орган зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд апелляционной инстанции, сославшись на пункт 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установил законных оснований для признания недействительным пункта 5.3.4 договора лизинга.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 27.12.2007 названное постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2007 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.12.2007 общество "Арт-Криз-Колектор" просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Заявитель указывает, что выкуп банком объекта недвижимости невозможен, поскольку его нельзя выкупить без земельного участка, а последний не являлся и не мог являться предметом лизинга в силу статьи 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)".

В отзыве на заявление конкурсный управляющий банком просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

В силу указанных законодательных норм земельные участки не могут являться предметом договора лизинга.

В то же время пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения.

Поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, согласно статье 19 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания (сооружения), либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем.

Иное толкование означало бы запрет на переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, который может быть установлен только федеральным законом.

Кроме того, взаимосвязанное толкование статьи 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс.

Таким образом, судами апелляционной и кассационной инстанций правильно применены нормы материального права, в связи с чем оспариваемые судебные акты не подлежат отмене.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации постановил:

постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2007 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.12.2007 по делу N А41-К172/07 Арбитражного суда Московской области оставить без изменения.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Арт-Криз-Колектор" оставить без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Иванов