Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. N 8215/08 Суд удовлетворил требование об обязании ответчика передать по акту приема-передачи предмет лизинга и зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, поскольку если одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании этого договора

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 16 сентября 2008 г. N 8215/08

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Киреева Ю.А., Козловой О.А., Першутова А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью "СтальИнвест" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 22.11.2007 по делу N А41-К1-66/07, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.05.2008 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "СтальИнвест" (ответчика) - Вершинин С.А., Пожидаева В.И.;

от конкурсного управляющего коммерческим банком "Диалог-Оптим" (обществом с ограниченной ответственностью) (истца) - Газин А.Б., Кошелева Н.В., Шмитов Д.Ю.

Заслушав и обсудив доклад судьи Киреева Ю.А. и объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Конкурсный управляющий коммерческим банком "Диалог-Оптим" (обществом с ограниченной ответственностью) (далее - банк) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтальИнвест" (далее - общество "СтальИнвест") об обязании его исполнить условия договора финансовой аренды (лизинга) от 05.08.2003 N 107-2-ВДФЛ/ДО-СП/2003 (далее - договор лизинга): передать по акту приема-передачи предмет лизинга: нежилое строение - гараж (не завершенный строительством) общей площадью 137,3 кв. метра, инвентарный N 46521, лит. 1Б, расположенный по адресу: Московская обл., г. Сергиев Посад, ул. Пионерская, д. 9 (далее - предмет лизинга, объект недвижимости), и зарегистрировать переход права собственности на названное имущество в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с учетом изменения исковых требований в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены общество с ограниченной ответственностью "АвтоЦентр-Эксо" и Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.11.2007 исковое требование в части обязания общества "СтальИнвест" передать банку по акту приема-передачи предмет лизинга удовлетворено. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные акты мотивированы пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", в соответствии с которым договором лизинга может быть определено, что предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя по истечении срока договора лизинга или до его истечения на условиях, предусмотренных соглашением сторон.

Между обществом с ограниченной ответственностью "АртСпецсервис" (лизингодателем) и банком (лизингополучателем) заключен договор лизинга, в силу которого лизингодатель приобретает для лизингополучателя по договору купли-продажи, заключаемому с обществом с ограниченной ответственностью "Инвесткор", объект недвижимости и на условиях названного договора предоставляет его во временное владение и пользование лизингополучателю.

Спорным договором определено право лизингополучателя досрочно, с опережением графика вносить лизинговые платежи и после полной оплаты получить в собственность предмет лизинга (пункты 5.3.2, 5.3.4 договора).

Впоследствии в результате совершения сделки купли-продажи между лизингодателем и третьими лицами собственником предмета лизинга и, следовательно, лизингодателем стало общество "СтальИнвест".

Банк, полагая, что им как лизингополучателем надлежащим образом исполнены обязательства по договору лизинга, обратился к обществу "СтальИнвест" с требованием передать предмет лизинга и зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости.

Не получив ответа, банк, считая свои права и законные интересы нарушенными, обратился в Арбитражный суд Московской области.

Суды, установив названные обстоятельства, пришли к выводу о правомерности требования банка обязать общество "СтальИнвест" передать по акту приема-передачи предмет лизинга, поскольку банк надлежащим образом исполнил принятые на себя обязательства по договору, а общество "СтальИнвест" уклоняется от исполнения своих обязательств.

Принимая решение об отказе в удовлетворении требования о регистрации перехода права собственности на предмет лизинга, суды исходили из того, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не является ответчиком по настоящему делу.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 12.05.2008 судебные акты нижестоящих инстанций в части отказа в удовлетворении требования о регистрации перехода к банку права собственности на объект недвижимости отменил и в этой части иск удовлетворил. В остальной части решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Постановление суда кассационной инстанции мотивировано пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого в случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании этого договора.

Поскольку общество "СтальИнвест" от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости уклонялось, суд кассационной инстанции счел требование истца о государственной регистрации перехода права собственности правомерным и подлежащим удовлетворению.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество "СтальИнвест" просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Заявитель указывает, что выкуп банком объекта недвижимости невозможен, поскольку его нельзя выкупить без земельного участка, а последний не являлся и не мог являться предметом лизинга в силу статьи 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)".

В отзыве на заявление конкурсный управляющий банком просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемое постановление суда кассационной инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

В силу указанных законодательных норм земельные участки не могут являться предметом договора лизинга.

В то же время пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения.

Поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, согласно статье 19 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания (сооружения), либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем.

Иное толкование означало бы запрет на переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, который может быть установлен только федеральным законом.

Кроме того, взаимосвязанное толкование статьи 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс.

Таким образом, вывод судов трех инстанций о наличии у общества "СтальИнвест" обязанности передать банку объект недвижимости основан на правильном применении норм материального права.

Поскольку суд кассационной инстанции правомерно удовлетворил требование истца о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, данное постановление следует оставить без изменения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации постановил:

постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.05.2008 по делу N А41-К1-66/07 Арбитражного суда Московской области оставить без изменения.

Заявление общества с ограниченной ответственностью "СтальИнвест" оставить без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Иванов