Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2008 г. N 82-В08-11 Принятые по делу о расторжении договоров купли-продажи и признания права собственности судебные решения подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку истцом не представлены доказательства существенного нарушения ответчицей спорных договоров купли-продажи недвижимого имущества

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 октября 2008 г. N 82-В08-11

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

рассмотрела в открытом судебном заседании от 21 октября 2008 г. гражданское дело по иску Х.Р.М. к С.Н.В. о расторжении договоров купли-продажи, признании права собственности по надзорной жалобе С.Н.В. на решение Курганского городского суда Курганской области от 8 октября 2007 г. и определение судебной коллеги по гражданским делам Курганского областного суда от 11 декабря 2007 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации П.Л.М., объяснения представителей С.Н.В. - М.Ю.В., У.Д.С., поддержавших доводы надзорной жалобы, объяснения представителей Х.P.M. - Т.М.Ю. и С.Н.В., полагавших судебные постановления не подлежащими отмене, изучив материалы дела, переданного с надзорной жалобой для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определением судьи Верховного Суда Российской Федерации П.Л.М. от 25 сентября 2008 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, установила:

Х.Р.М. обратился в суд с иском к С.Н.В. о расторжении договоров купли-продажи, признании права собственности. В обоснование иска указал на то, что 21 апреля 2005 г. между ним в лице представителя П.Г.В., действовавшего на основании доверенности от 9 июня 2003 г., и С.Н.В. в лице ее представителя по доверенности от 24 января 2005 г. Т.В.Г. были заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества: помещений в здании административно-производственного корпуса (Лит. А-А1), находящегося по адресу: г. Курган, пр-т Маршала Голикова, 32; здания контрольно-пропускного пункта (Лит. В-В2), находящегося по адресу: г. Курган, пр-т Маршала Голикова, 32, строение 5; здания участка сварочного (Лит. П-П1), находящегося по адресу: г. Курган, пр-т Маршала Голикова, 32 строение 10. В соответствии с п. 2.2 договоров купли-продажи от 21 апреля 2005 г. оплата стоимости указанных объектов должна быть произведена в день выдачи свидетельств о государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества на покупателя, путем передачи наличных денежных средств продавцу. С.Н.В. данное условие договоров не исполнила. Свидетельства о государственной регистрации права были получены С.Н.В. в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области 16 и 17 мая 2005 г., а денежные средства по указанным договорам в сумме 609 тыс. руб., 1 млн. руб., 800 тыс. руб. не уплачены ею продавцу до настоящего времени. 11 июля 2007 г. и 13 августа 2007 г. представителем Х.P.M. по доверенности П.Ю.Д. С.Н.В. было отправлено предложение о добровольном расторжении договоров купли-продажи от 21 апреля 2005 г. в срок до 1 августа 2007 г. и 1 сентября 2007 г. Ответа от С.Н.В. получено не было.

Решением Курганского городского суда Курганской области от 8 октября 2007 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 11 декабря 2007 г., иск Х.P.M. удовлетворен.

В надзорной жалобе С.Н.В. просит отменить указанные судебные постановления и вынести по делу новое постановление об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что судом первой и кассационной инстанции была допущена существенная ошибка в применении и толковании норм материального права.

По результатам изучения доводов надзорной жалобы 6 августа 2008 г. судьей Верховного Суда Российской Федерации П.Л.М. дело было истребовано в Верховный Суд Российской Федерации и ее же определением от 6 августа 2008 г. исполнение решения Курганского городского суда Курганской области от 08 октября 2007 г. по данному делу приостановлено до окончания производства в суде надзорной инстанции.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации П.Л.М. от 25 сентября 2008 г. надзорная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов надзорной жалобы, объяснения сторон по надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении настоящего дела такого характера существенное нарушение норм материального права допущено судом первой и второй инстанции, которое выразилось в следующем.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Х.P.M. на основании договоров купли-продажи от 6 октября 2003 г. и от 21 июня 2004 г., а также свидетельств о государственной регистрации права собственности от 28 октября 2003 г. и от 16 марта 2005 г. являлся собственником помещений в здании административно-производственного корпуса (Лит. А-А1), находящегося по адресу: г. Курган, пр-т Маршала Голикова, 32; здания контрольно-пропускного пункта (Лит. В-В2), находящегося по адресу: г. Курган, пр-т Маршала Голикова,32, строение 5 и здания сварочного участка (Лит. П-П1), находящегося по адресу: г. Курган, пр-т Маршала Голикова, 32 строение 10 (л.д. 85-87, 108-111, 126).

При этом помещения в здании административно-производственного корпуса (Лит. А-А1) и здания сварочного участка (Лит. П-П1) являлись предметом залога по договору залога, заключенного 17 февраля 2005 г. между ОАО "Уральский финансово-промышленный банк" и Х.P.M. В связи с этим залогодержатель ОАО "Уральский финансово-промышленный банк" 22 марта 2005 г. дал письменное согласие Х.P.M. на реализацию и заключение договора купли-продажи указанных объектов недвижимости (л.д. 69).

21 апреля 2005 г. между Х.P.M. и С.Н.В. были заключены договоры купли-продажи указанного недвижимого имущества. Согласно п. 2.1 договоров стоимость здания контрольно-пропускного пункта (Лит. В-В2) по соглашению сторон определена в сумме 1 млн. рублей, здания участка сварочного (Лит. П-П1) - 800 тыс. рублей, помещений в здании административно-производственного комплекса (Лит. А-А1) - 609 тыс. рублей. Оплату указанных сумм в соответствии с п. 2.2 договоров С.Н.В. должна была произвести в день выдачи свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности недвижимого имущества на покупателя (л.д. 8-9, 30-31, 51-52).

Переход права собственности на спорное недвижимое имущество к С.Н.В зарегистрирован 16 и 17 мая 2005 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Курганской области произведена государственная регистрация договоров купли-продажи от 21 апреля 2005 г., ответчице в установленном порядке выданы свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанное имущество (л.д. 11, 33, 54).

Разрешая дело по существу, суд исходил из того, что заключенные 21 апреля 2005 г. договоры между истцом и ответчицей до настоящего времени не исполнены. Несмотря на то что, С.Н.В. свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретенное по договорам недвижимое имущество получила в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области 16 и 17 мая 2005 г. (л.д. 11, 33, 54), оговоренные в договорах денежные суммы за продаваемое недвижимое имущество, продавцу Х.P.M. ею переданы не были.

Удовлетворяя иск Х.P.M. о расторжении договоров купли-продажи недвижимого имущества от 21 апреля 2005 г. между Х.P.M. и С.Н.В., суд первой инстанции исходил из вывода о том, что невыплата ответчицей (покупателем) истцу (продавцу) стоимости вышеназванного имущества является существенным нарушением заключенных между сторонами договоров, поскольку стоимость этого имущества на момент разрешения спора значительно выше его стоимости на день заключения договоров. В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ существенное нарушение договора является основанием для его расторжения по требованию одной из сторон.

Суд кассационной инстанции признал выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными, решение по делу законным.

Однако Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст.ст. 549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 ГК РФ, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Между тем суд первой инстанции не применил к отношениям сторон нормы п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ, а поэтому не выяснил, содержали ли заключенные между Х.P.M. и С.Н.В. 21 апреля 2005 г. договоры купли-продажи недвижимого имущества условия, предусматривающие возможность их расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором, с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в частности и в том случае если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплаты переданного ему имущества.

Что касается доводов суда первой инстанции и суда кассационной инстанции о праве продавца в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи при существенном нарушении договора покупателем, к которому ими отнесено невыполнение покупателем в срок принятых на себя обязательств по оплате проданного ему имущества, стоимость которого, на день разрешения спора судом значительно возросла, то Судебная коллегия считает их основанными на неправильном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Между тем, истец не представил суду каких - либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт неоплаты ответчицей в предусмотренные договорами сроки приобретенного имущества, стоимость которого, по утверждению истца, значительно возросла. С подобным суждением согласились и из него исходили суд первой и суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, т.е. без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договоров купли-продажи недвижимого имущества саму по себе невыплату в срок покупателем денег продавцу за это имущество без установления наличия обязательных признаков такого характера нарушения договоров.

Таким образом, судом первой и кассационной инстанции при рассмотрении настоящего дела было допущено существенное нарушение норм материального права, выразившееся в неправильном толковании п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ и неприменении норм закона, подлежащих применению: п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ.

При таких обстоятельствах вынесенные по делу судебные постановления законными признаны быть не могут, в связи с чем, они подлежат отмене.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор, исходя из данного Судебной коллегией толкования норм материального права, подлежащих применению к отношениям сторон.

Руководствуясь статьями 387, 388 и 390 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Курганского городского суда Курганской области от 8 октября 2007 г. и определение судебной коллеги по гражданским делам Курганского областного суда от 11 декабря 2007 г. отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.