Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 апреля 2010 г. N 18-В10-2 Дело о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок, истребовании его из чужого незаконного владения направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку, придя к выводу о ничтожности сделок с земельным участком, суд не применил последствия недействительности данных сделок, не привел стороны в первоначальное положение, как того требует действующее законодательство, а также не учел, что сама по себе недействительность сделки не является основанием для истребования имущества из чужого незаконного владения

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 апреля 2010 г. N 18-В10-2

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

рассмотрела в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования г. Краснодар к Ф.Н.В. о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок, истребовании земельного участка из чужого незаконного владения, прекращении права собственности на незавершенное строительством здание, по заявлению прокурора Карасунского административного округа г. Краснодара к Ф.Н.В. в интересах неопределенного круга лиц о запрете строительства на территории земельного участка, расположенного в зоне охранных коммуникаций по надзорной жалобе Щ.Е.А., представителя Ф.Н.В., на решение Советского районного суда г. Краснодара от 27 мая 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 7 июля 2009 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Г.В.В., представителя Ф.Н.В. Щ.Е.А., поддержавшего доводы жалобы, прокурора Генеральной прокуратуры РФ К.А.В., просившего судебные постановления оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в суд с названным иском к Ф.Н.В., указав, что отчуждение в пользу ответчицы земельного участка имело место с нарушением действующего законодательства, в том числе, Земельного кодекса РФ, без соблюдения условий первичного предоставления земельного участка муниципальным образованием.

Кроме того, истец, ссылаясь на отсутствие на земельном участке объекта недвижимости, приобретенного Ф.Н.В., просил на основании ст. 235 ГК РФ прекратить право собственности ответчицы на незавершенное строительством сооружение литер "Г 136" по ул. Уральской, 98/4 в г. Краснодаре.

Прокурор Карасунского административного округа г. Краснодара обратился в суд с заявлением к Ф.Н.В. в интересах неопределенного круга лиц в порядке ст. 45 ГПК РФ о запрете строительства на территории земельного участка, расположенного в зоне охранных коммуникаций, ссылаясь на то, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, что ответчицей не соблюдается.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 27 мая 2009 г. заявленные по делу требования удовлетворены, постановлено признать недействительным зарегистрированное за Ф.Н.В. право собственности на земельный участок кадастровый номер 23:43:0403016:0034 общей площадью 989 м, расположенный по адресу: г. Краснодар, Карасунский административный округ, ул. Уральская, 98/4; истребовать у Ф.Н.В. указанный земельный участок в муниципальную собственность; прекратить право собственности Ф.Н.В. на незавершенное строительством сооружение литер "Г 136", расположенное по данному адресу; запретить Ф.Н.В. строительные работы на территории этого земельного участка в охранной зоне инженерных коммуникаций.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 7 июля 2009 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В надзорной жалобе Щ.Е.А., представителя Ф.Н.В., ставится вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены состоявшихся судебных постановлений.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Г.В.В. от 19 марта 2010 г. надзорная жалоба Щ.Е.А., представителя Ф.Н.В., с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит надзорную жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом установлено, что постановлением главы администрации г. Краснодара N 494 от 31 марта 1997 г. N 494 ЗАО "Югтекс" в аренду на десять лет был предоставлен земельный участок площадью 516634,11 м для эксплуатации производственных зданий и сооружений, расположенных в квартале, ограниченном улицами Стасова, Уральской, Старокубанской, Селезнева в Карасунском административном округе г. Краснодара, был заключен договор аренды земельного участка от 19 мая 1997 г. N 439.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 6 ноября 2001 г. ЗАО "Югтекс" было признано банкротом.

5 апреля 2002 г. К.Г.Н. приобрела у ЗАО "Югтекс", в лице внешнего управляющего, затраты по незавершенному строительству теплицы по ул. Стасова/Сормовской, 178-180/1 в г. Краснодаре.

19 апреля 2002 г. ей выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 23-АА N 586273 на незавершенное строительством сооружение литер "Г 136" по ул. Стасова-Сормовская, 178-180/1.

Постановлением главы администрации г. Краснодара от 14 января 2003 г. N 80 К.Г.Н. в аренду на три года предоставлен земельный участок площадью 989 м2, в том числе 600 м2 в охранной зоне инженерных коммуникаций на пересечении улиц Стасова, 178-180 и Сормовской, 1 для строительства и эксплуатации административного здания в капитальных конструкциях. В п. 6.1.3. постановления включено условие: соблюдать режим использования земельного участка в охраняемых зонах инженерных коммуникаций.

По договору аренды от 6 мая 2004 г. администрация МО г. Краснодар передала земельный участок К.Г.Н.

21 сентября 2004 г. К.Г.Н. продала незавершенное строительством сооружение литер "Г 136" по ул. Стасова-Сормовская, 178-180/1 в равных долях С.С.М., З.С.В. и Б.А.П.

30 марта 2005 г. постановлением главы МО г. Краснодар N 849 С.С.М., З.С.В. и Б.А.П. в общую долевую собственность предоставлен за плату земельный участок, ранее находившийся в аренде у К.Г.Н., площадью 989 м2, в, том числе земельный участок площадью 600 м2, расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций для строительства административного здания по ул. Уральской, 98/4 (бывший адрес: ул. Стасова/Сормовской, 178-180/1).

17 мая 2005 г. между С.С.М., З.С.В. и Б.А.П. и администрацией г. Краснодара заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка.

Пунктом 2 распоряжения главы МО г. Краснодар от 30 марта 2005 г. и п. 2.2.3. заключенного 17 мая 2005 г. договора установлено ограничение прав землепользования: "соблюдать условия использования земельного участка, расположенного в охранной зоне инженерных коммуникаций.

На основании договора купли-продажи от 23 июня 2006 г. собственником 1/3 доли недостроенного здания и земельного участка С.С.М. стала М.Т.А., которая 6 ноября 2008 г. вместе с другими собственниками З.С.В. и Б.А.П. продала незавершенное строительством сооружение литер "Г 136" площадью 296,3 м2 и земельный участок площадью 989 м2 по ул. Уральской, 98/4 Ф.Н.В. за 15 000 000 руб., из которых 300 000 руб. - стоимость земельного участка, 14 700 000 руб. - стоимость недостроенного здания.

Разрешая дело и удовлетворяя заявленные требования, суд сослался на то, что объект зарегистрированного права К.Г.Н. не соответствовал предмету договора с ЗАО "Югтекс" от 5 апреля 2002 г. и акту приема-передачи, согласно которому покупатель принял от продавца затраты по незавершенному строительством теплицы, а не объект недвижимости - сооружение литер "Г 136", собственником которого продавец не являлся. В связи с этим, как указал, суд, последующие сделки по распоряжению как сооружением литер "Г 136", так и земельным участком не соответствуют требованиям закона и потому не могут свидетельствовать о наличии волеизъявления собственника земельного участка - муниципального образования г. Краснодар по предоставлению этого участка в аренду К.Г.Н., а затем после отчуждения сооружения литер "Г 136" - в собственность С.С.М., З.С.В., Б.А.П.

При этом суд указал, что руководствуется ст.ст. 166-168 ГК РФ, а также сослался на постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П, которым разъяснено, что когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск).

Принимая решение об истребовании у Ф.Н.В. земельного участка в муниципальную собственность, суд указал также, что срок исковой давности, о применении которого заявлено по делу, не пропущен и его следует исчислять не с момента первой сделки по отчуждению земельного участка (17 мая 2005 г.), а с момента заключения договора ответчицей 6 ноября 2008 г.

Удовлетворяя иск администрации муниципального образования г. Краснодар в части прекращения права собственности Ф.Н.В. на незавершенное строительством сооружение литер "Г 136", суд сослался на ст. 235 ГК РФ и указал, что данное сооружение на земельном участке отсутствует.

Заявленное прокурором требование о запрете Ф.Н.В. производить строительные работы на территории указанного земельного участка, расположенного в охранной зоне коммуникаций, принадлежащих ЗАО "Темпл Инк", удовлетворено со ссылкой на невозможность проведения строительных работ в зоне охранных инженерных сооружений и обоснованность доводов прокуратуры о возможности возникновения угрозы жизни и здоровью граждан в случае нарушения кольцевой водопроводной сети, предназначенной для целей наружного пожаротушения рядом расположенных строений с установленными на сети пожарными гидрантами, что регламентировано СНИП 2.04.02-84 "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения".

Суд кассационной инстанции согласился с этим решением, указав, в частности, что применение судом первой инстанции положений ст. 302 ГК РФ для защиты права собственности администрации муниципального образования г. Краснодар является правомерным.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не может согласиться с выводами суда первой и кассационной инстанций.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (виндикационный иск). При этом лицо, обратившееся в суд с иском, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

В силу п. 1 ст. 302 названного Кодекса если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных выше обстоятельств, а также то, что приобретатель приобрел имущество возмездно и что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

При этом недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует само по себе о выбытии имущества из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 7 июля 1997 г. (с последующими изменениями и дополнениями) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Федерального закона следует читать как "21 июля 1997 г."

Судом установлено, что 21 августа 2008 г. Ф.Н.В. приобрела земельный участок по возмездной сделке у М.Т.А., З.С.В. и Б.А.П., которые на момент совершения сделки являлись собственниками участка (их права были зарегистрированы в установленном законом порядке), последние в свою очередь приобрели земельный участок у муниципального образования г. Краснодар по договору купли-продажи земельного участка от 17 мая 2005 г., переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Поскольку владение утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, имущество считается выбывшим из владения лица по его воле, если не доказано иное.

Продажа 17 мая 2005 г. спорного земельного участка на основании постановления главы муниципального образования г. Краснодар N 849 от 30 марта 2005 г. свидетельствует о наличии волеизъявления администрации г. Краснодара на отчуждение в собственность С.С.М., З.С.В. и Б.А.П. земельного участка. Иное судом при рассмотрении дела установлено не было.

Таким образом, в связи с тем, что сделки совершались именно по воле собственников, в том числе, и администрации муниципального образования г. Краснодар, направленных на отчуждение земельного участка, оснований для его истребования у Ф.Н.В. в порядке ст.ст. 301, 302 ГК РФ не имелось.

Кроме того, на момент обращения в суд с иском администрация муниципального образования г. Краснодар собственником спорного земельного участка не являлась, поскольку в соответствии с распоряжением главы МО г. Краснодар от 30 марта 2005 г. и договором купли-продажи от 17 мая 2005 г. продала его С.С.М. (который впоследствии продал свою долю М.Т.А.), З.С.В. и Б.А.П. Эти обстоятельства сторонами не оспаривались.

М.Т.А., З.С.В. и Б.А.П., продавшие земельный участок Ф.Н.В., исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным или истребовании имущества из чужого незаконного владения не заявляли.

Ссылку суда на ничтожность сделок в обоснование вывода об истребовании у Ф.Н.В. земельного участка также нельзя признать правильной.

В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Администрацией муниципального образования г. Краснодар в исковом заявлении ставился вопрос об истребовании имущества из чужого незаконного владения на основании ст. 302 ГК РФ, вопрос о признании сделок недействительными и приведении сторон в изначальное положение не ставился.

Из материалов дела усматривается, что судом сделан вывод о незаконности всех сделок, совершенных со спорным земельным участком в виду их несоответствия закону, в частности, Земельному кодексу РФ, в связи чем удовлетворил исковые требования об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения. Одновременно с этим в резолютивной части решения каких-либо указаний на признание сделок недействительными не содержится.

Между тем, в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Придя к выводу о ничтожности сделок с земельным участком, суд не применил последствия недействительности данных сделок, в частности, не привел стороны в первоначальное положение, как того требует действующее законодательство.

Суд так же не учел, что сама по себе недействительность сделки не является основанием для истребования имущества из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 302 ГК РФ, поскольку не всегда свидетельствует об отсутствии воли собственника на отчуждение принадлежащего ему имущества.

Так же нельзя согласиться с выводом суда о том, что срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, истцом не пропущен.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 1 ст. 200 данного Кодекса течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются ГК РФ и иными законами.

Таким образом, срок исковой давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения.

Вместе с тем, исследуя вопросы, связанные с ничтожностью сделок, суд не исследовал вопрос о том, пропущен ли срок исковой давности для применения последствий недействительности сделок.

17 мая 2005 г. с С.С.М., З.С.В., Б.А.П. был заключен договор купли-продажи земельного участка, поэтому администрация муниципального образования г. Краснодар не могла не знать об утрате своего владения земельным участком.

Нельзя согласиться с выводом суда о том, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный 21 августа 2008 г. между М.Т.А., З.С.В., Б.А.П. и Ф.Н.В., является ничтожным, так как в нем не отражено условие предоставления земельного участка в собственность с соблюдением ограничений в его использовании.

Само по себе неуведомление покупателя о наличии обременении не влечет недействительность сделки в соответствии с действующим гражданским законодательством. Кроме того, установление охранной зоны инженерных коммуникаций влечет ограничения в порядке землепользования, но не является обременением, ограничивающим оборот объекта земельного участка.

Является неправильным вывод суда о ничтожности сделки по приобретению Ф.Н.В. земельного участка в собственность по мотиву превышения его размеров, необходимых для обслуживания строения.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Ст. 36 Земельного кодекса РФ не устанавливает предельные размеры предоставляемого земельного участка для использования и эксплуатации строения, находящегося на данном земельном участке. Как следует из материалов дела, границы фактического землепользования определялись ранее договором аренды.

Разрешая спор в части заявленного искового требования о прекращении права собственности Ф.Н.В. на незавершенное строительством здание "Г 136", расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский административный округ, ул. Уральская, 98/4, и принимая решение об удовлетворении иска в этой части, суд сослался на ст. 235 ГК РФ, указав на отсутствие данного объекта недвижимости на указанном земельном участке и его уничтожение.

Данная правовая норма регулирует основания прекращения права собственности.

Из материалов дела усматривается, что администрация муниципального образования г. Краснодар никогда не являлась собственником незавершенного строительством здания "Г 136" по указанному адресу и никаких прав на него не имеет. Кроме того, судом не учтено, что имущество было уничтожено в ходе подготовки строительной площадки, в соответствии с разрешением на строительство, полученным в установленном порядке.

Что касается требований, заявленных прокурором Карасунского административного округа г. Краснодара о запрете Ф.Н.В. производить строительные работы на территории спорного земельного участка, то суд не учел, что они не конкретизированы ни по видам работ, ни по условиям их проведения, ни по времени ограничения; обоснованность данного запрета объективно ничем не подтверждена.

Допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

На основании изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение Советского районного суда г. Краснодара от 27 мая 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 7 июля 2009 г. являются незаконными и подлежат отмене как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Советского районного суда г. Краснодара от 27 мая 2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 7 июля 2009 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.