Приложение N 1. Программа проверки организаций, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости по вопросу правильности исчисления и своевременности и уплаты налога на прибыль

Приложение N 1

к письму Госналогслужбы РФ

от 12 октября 1998 г. N СШ-6-02/717

Программа
проверки организаций, осуществляющих деятельность на рынке недвижимости по вопросу правильности исчисления и своевременности и уплаты налога на прибыль

Настоящая Программа разработана в целях усиления налогового контроля за деятельностью риэлтерских фирм.

Проверки организаций, осуществляющих риэлтерскую деятельность, проводятся за 1996-1997 и 1 полугодие 1998 года. При этом следует исходить из того, что под риэлтерской деятельностью понимается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.

При проведении проверок следует обратить внимание на следующее:

1. Наличие у организации, осуществляющей риэлтерскую деятельность, соответствующей лицензии, выданной лицензионным органом согласно Закону Российской Федерации от 25.09.98 г. N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", а также постановлению Правительства Российской Федерации от 23.11.96 г. N 1407 "Об утверждении Положения о лицензирования риэлтерской деятельности" и срок ее действия. При этом следует иметь в виду, что риэлтерская деятельность на основании лицензии, выданной лицензионным органом субъекта Российской Федерации, на территории иных субъектов Российской Федерации может осуществляться после регистрации такой лицензии в соответствующих лицензионных органах этих субъектов Российской Федерации (до 1.01.2005 г).

ГАРАНТ:

Согласно Федеральному закону от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ лицензирование риэлторской деятельности прекращается со дня вступления в силу указанного Федерального закона

2. Наличие квалификационного аттестата у следующих должностных лиц риэлтерских организаций:

- руководителей или их заместителей;

- руководителей структурных подразделений, непосредственно обеспечивающих осуществление риэлтерской деятельности;

- сотрудников, непосредственно участвующих в заключении сделок от имени юридического лица.

Обязательным является также наличие квалификационного аттестата для индивидуального предпринимателя, претендующего на получение лицензии на право осуществления риэлтерской деятельности.

3. Количество расчетных счетов, открытых в банках и все ли они зарегистрированы в налоговой инспекции.

4. Полнота сумм, отнесенных в кредит счета 46 "Реализация продукции (работ, услуг)". Для этого целесообразно провести выборочные проверки нескольких крупных договоров, заключенных проверяемой организацией со своими клиентами на предмет занижения контрактных цен. Следует провести встречные проверки контрагентов, а также запросить данные по проверяемым договорам в нотариальных конторах.

Особое внимание обратить на наличие договоров со страховыми, консалтинговыми и иными подобными организациями, заключаемых с целью обналичивания денежных средств. Иметь в виду, что суммы страховых выплат от страховых организаций, поступившие по договорам страхования непогашенной дебиторской задолженности, включаются в выручку от реализации продукции (работ, услуг) и подлежат налогообложению в общеустановленном порядке.

5. Наличие фактов осуществления организацией вексельных операций и взаиморасчетов. При проверке следует исходить из того, что при расчетах с организацией-поставщиком собственными векселями выручка от реализации продукции (работ, услуг) для целей налогообложения у организации возникает в момент погашения векселей (их оплаты) или их реализации (выбытия).

При расчетах за поставленную продукцию (выполненные работы, оказанные услуги) векселями третьих лиц это рассматривается как поступившая оплата и организация должна отразить для целей налогообложения выручку от реализации продукции (работ, услуг) при методе расчета выручки от реализации продукции по оплате. В этом случае учитывается полная сумма дебиторской задолженности, независимо от суммы по векселю.

При осуществлении операций по переводу долга (ст.430 ГК РФ) либо переводу прав требования у организаций, переведших долг или переуступивших право требования выручка для целей налогообложения возникает в момент подписания соответствующих соглашений о переводе долга (переводе права требования).

Следует также учесть, что при учете выручки от реализации продукции (работ, услуг) для целей налогообложения по мере ее оплаты для целей налогообложения учитывается ее погашение иным способом.

6. Наличие неоприходованной денежной наличности в кассе организации.

7. Сверка оборотов по счетам учета дебиторской задолженности с оборотами по счетам реализации за отчетный период. При наличии существенных расхождений выяснить причину. Обратить внимание на недопустимость отражения в учете погашения (выбытия) дебиторской задолженности, минуя счета реализации за исключением случаев, предусмотренных законодательством (например при списании на внереализационные расходы непогашенной дебиторской задолженности, срок исковой давности по которой истек в соответствии с пунктом 15 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 года N 552 (с последующими изменениями и дополнениями);

Подтверждение кредиторской задолженности, числящейся в учете организации соответствующими документами.

8. Правомерность возникновения убытков в убыточных организациях. Не является ли убыточность организации результатом реализации продукции (работ; услуг) по ценам, не превышающим фактической себестоимости. В этом случае следует применять пункт 2.5. Инструкции Госналогслужбы России "О порядке исчисления и уплаты налога на прибыль предприятий и организаций" от 10.08.95 г. N 37 (с последующими изменениями и дополнениями);

Следует определить среднюю рыночную стоимость одного объекта недвижимости, сложившуюся в регионе на частные домовладения, коттеджи, одно-, двух-, трехкомнатные квартиры, гаражи, земельные участки. При этом данные о рыночных ценах можно получить у органов БТИ, статистики.

9. Правомерность отражения операций по счету 48 "Реализация прочих активов" вместо счета 46. Иметь в виду, что в случае осуществления организацией доходных вложений в материальные ценности, передаваемые в аренду (сдача имущества в аренду) доходы от них отражаются по счету 46 в том случае, если их удельный вес в общем объеме доходов организации превышает 5%.

10. При проверке правомерности формирования себестоимости продукции (работ, услуг) следует исходить из того, она формируется исключительно на основании Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 года N 552 с последующими изменениями и дополнениями. Обоснованность списания расходов, не предусмотренных этим Положением, но имеющим отношения к оказанным услугам.

11. Порядок списания расходов в отчетном периоде, относящихся к оказанным и неоплаченным услугам при учете доходов для целей налогообложения по мере их оплаты.

12. Списание на себестоимость услуг расходов по оплате консалтинговых, аудиторских и иных подобных услуг. Иметь в виду, что согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.11.97 г. N 22 в целях налогообложения прибыли затраты на оплату консультационных услуг относятся на себестоимость услуг в тех случаях, когда они связаны с их оказанием. Следует также учитывать, что основанием для отнесения на себестоимость услуг подобных расходов являются надлежащим образом оформленные акты приемки-сдачи выполненных работ (услуг), документально оформленные результаты этих работ, а также наличие актов на их оплату.

Иметь в виду, что базой для исчисления риэлтерскими организациями предельных рекламных и представительских и страховых расходов для отнесения на себестоимость услуг является комиссионное вознаграждение, полученное организацией от осуществления уставной деятельности.

13. Правомерность и источник формирования резервов, образуемых в соответствии с Положением о бухгалтерском учете и отчетности в Российской Федерации, утвержденным приказом Минфина России от 26.12.94 г. N 170 (с учетом последующих изменений и дополнений). Нет ли случаев необоснованного занижения налогооблагаемой базы.

14. Правильность применения ставки налога на прибыль риэлтерскими организациями исходя из того, что прибыль от посреднических операций в соответствии с Законом Российской Федерации от 27.12.91 г. N 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций" (с последующими изменениями и дополнениями) облагается налогом по ставке 43%.

15. Налогообложение доходов физических лиц, участвующих в операциях по реализации недвижимости.

16. Другие недостатки в работе риэлтерских фирм.

При проведении проверки следует использовать следующие нормативные документы:

1. Закон Российской Федерации "О лицензировании отдельных видов деятельности" от 25.09.98 г. N 158-ФЗ;

2. Постановление Правительства Российской Федерации "Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности)" от 23.11.96 г. N 1407;

3. Распоряжение Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом "Об утверждении методических рекомендаций по аттестации специалистов, осуществляющих риэлтерскую деятельность" от 27 февраля 1997 года N 88-р;

4. Закон Российской Федерации "О налоге на прибыль предприятий и организаций" от 27.12.91 г. N 2116-1 (с последующими изменениями и дополнениями);

5. Инструкцию Госналогслужбы России "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль с предприятий и организаций" от 10.08.95 г. N 37 (с последующими изменениями и дополнениями);

6. Положение о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 года N 552 (с последующими изменениями и дополнениями);

7. Письмо Минфина России от 06.10.92 г. N 94 "Нормы и нормативы на представительские расходы, расходы на рекламу и на подготовку и переподготовку кадров на договорной основе с учебными заведениями, регулирующие размер отнесения этих расходов на себестоимость продукции (работ, услуг), и порядок их применения" с учетом последующих изменений и дополнений;

8. Закон Российской Федерации от 21.11.96 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (с последующими изменениями и дополнениями);

9. Положение о бухгалтерском учете и отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 26.12.94 г. N 170;

10. План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий и инструкцию по его применению, утвержденными приказом Минфина СССР от 01.11.91 г. N 56 с учетом последующих изменений и дополнений;

11. Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина России от 13 июня 1995 года N 49.

12. Другие нормативные документы Минфина России и Госналогслужбы России.

Информация о проделанной работе должна быть обобщена в пояснительной записке и сведена в таблицы, в соответствии с приложением N 2 к настоящему письму и представлена в Управление налогообложения юридических прибыли (дохода) лиц и методологии бухгалтерского учета для целей налогообложения к 1 декабря 1998 г.

Пояснительная записка должна содержать следующие данные:

- количество проверенных предприятий;

- доля проверенных предприятий к общему количеству стоящих на учете риэлтерских организаций;

- удельный вес налоговых поступлений от риэлтерских организаций в общем объеме налоговых поступлений;

- количество предприятий, в которых выявлены нарушения;

- величина доначисленных сумм, в том числе;

- за счет занижения дохода от оказанных услуг;

- за счет завышения стоимости услуг;

- вскрытые нарушения, способы их выявления проверяющими;

- предложения по совершенствованию налогообложения риэлтерских организаций.