Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 ноября 2010 г. N 34-В10-6 Состоявшееся по делу о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся судебное определение следует отменить с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 2 ноября 2010 г. N 34-В10-6

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

в составе председательствующего Горшкова В.В., судей Харланова А.В. и Момотова В.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Починка И.В. к Нарожных Я.И. о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся, признании перехода права собственности на жилое помещение, государственной регистрации права на жилое помещение, прекращении права собственности на жилое помещение, признании недействительной государственной регистрации права собственности на жилое помещение по надзорной жалобе Починка И.В. на определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Момотова В.В., объяснения представителя Романовой (Нарожных) Я.И. - Миронова А.Ю., возражавшего против удовлетворения надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Починок И.В. обратился в суд с иском к Нарожных Я.И. о признании состоявшимся договора купли-продажи жилого помещения по адресу: ..., заключенного 7 мая 2007 г. между ним и Витченко Т.Д., действовавшим по доверенности от имени Нарожных И.О., признании перехода к Починку И.В. права собственности на данное жилое помещение, государственной регистрации права собственности на жилое помещение, прекращении права собственности Нарожных Я.И. на указанное жилое помещение, признании недействительной государственной регистрации права собственности на жилое помещение за Нарожных Я.И. В обоснование иска Починок И.В. сослался на то, что он исполнил перед Нарожных И.О. свои обязательства по названному договору, фактически проживает в данной квартире со своей семьёй, полагает, что у него возникло право собственности на это жилое помещение, а договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном порядке по независящим от него обстоятельствам.

Решением Апатитского городского суда Мурманской области от 17 июля 2009 г. исковые требования Починка И.В. удовлетворены частично: признана действительной и состоявшейся сделка (договор) купли-продажи квартиры ... в доме ... по улице ... в городе ..., совершённая 7 мая 2007 г. между Починком И.В. и Нарожных И.О.; прекращено право собственности Нарожных Я.И. на указанную квартиру; свидетельство ... N ... о государственной регистрации права собственности Нарожных Я.И. на квартиру, выданное 31 марта 2009 г. отделом Управления Федеральной регистрационной службы по 1 области, признано недействительным; из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ... исключена запись N ... от 30 марта 2009 г. О государственной регистрации права собственности на квартиру за Нарожных Я.И.; на Починка И.В. возложена обязанность выплатить Нарожных Я.И. ... руб. Суд в резолютивной части решения также указал, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру за Починком И.В.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г. решение Апатитского городского суда Мурманской области от 17 июля 2009 г. отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Починка И.В. отказано.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2010 г. отказано в передаче надзорной жалобы Починка И.В. для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

В повторной надзорной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г., как вынесенного с существенными нарушениями норм материального права.

Определением заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2010 г. отменено, надзорная жалоба Починка И.В. передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению, а определение суда кассационной инстанции - подлежащим отмене.

В соответствии со статьёй 387 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены судами первой и кассационной инстанций при рассмотрении данного дела.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18 января 2007 г. между Нарожных И.О. и ООО "Агентство недвижимости "Партнер" заключён договор об оказании риэлтерских услуг по приватизации указанной квартиры Нарожных И.О. и её дальнейшей продаже. Нарожных И.О. на имя Витченко Т.Д. была выдана нотариально удостоверенная доверенность на продажу квартиры.

7 мая 2007 г. между покупателем Починком И.В. и Витченко Т.Д., действующей на основании доверенности от продавца Нарожных И.О., был заключён договор купли-продажи указанной квартиры, согласно которому стоимость квартиры определена в ... руб., которые покупатель передал представителю продавца при подписании договора. Представитель продавца передал, а Починок И.В. принял квартиру по передаточному акту от 7 мая 2007 г.

Договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

19 сентября 2008 г. Нарожных И.О. умер.

24 октября 2008 г. дочь умершего Нарожных И.О. - Нарожных Я.И. обратилась к нотариусу г. ... Билевской М.С. с заявлением о принятии наследственного имущества в виде спорной квартиры.

20 марта 2009 г. Нарожных Я.И. получено свидетельство о праве на наследство по закону в виде спорной квартиры.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 31 марта 2009 г. ... N ..., выданным ... отделом Управления Федеральной регистрационной службы по ... области, за Нарожных Я.И. зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда исходила из того, что названный договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации, вследствие чего права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь юридических последствий, в связи с чем договор, совершённый сторонами нельзя считать заключённым с момента подписания.

Кроме того, по мнению судебной коллегии, судом первой инстанции не учтено, что на время рассмотрения дела собственником спорной квартиры являлась Нарожных Я.И., к которой это право перешло по наследству в соответствии с законом. Свидетельство о праве на наследство по закону от 20 марта 2009 г. недействительным не признано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что с выводами суда кассационной инстанции согласиться нельзя.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьёй 164 (пункт 1) ГК Российской Федерации установлено, что сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьёй 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из материалов дела следует и установлено судом, что между Починком И.В. и Нарожных И.Ю. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения от 7 мая 2007 г. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы Починком И.В. представителю продавца в полном объеме, при этом последний передал, а Починок И.В. принял указанную квартиру по передаточному акту от 7 мая 2007 г. Претензий друг к другу стороны не имели.

Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась.

Препятствием для государственной регистрации указанной сделки явилось наложение ареста на спорную квартиру на основании постановления судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов г. Апатиты от 27 апреля 2007 г. в рамках исполнительного производства, возбужденного 20 августа 2006 г. в отношении должника Нарожных И.О., связанного с взысканием алиментов в пользу Телицыной О.В. на содержание ребенка.

В связи со смертью Нарожных И.О. исполнительное производство от 20 августа 2006 г. прекращено и снят арест с указанной квартиры.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со статьёй 1112 ГК Российской Федерации в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (пункт 2 статьи 1152 ГК Российской Федерации).

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (пункт 1 статьи 1153 ГК Российской Федерации).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведённых правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Следовательно, после смерти Нарожных И.О., выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, обязанности по договору купли-продажи спорной квартиры перешли к его дочери - Нарожных Я.И., получившей свидетельство о праве на наследство.

Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствовали основания для отмены решения суда первой инстанции и отказа в удовлетворении исковых требований Починка И.В. по доводам, изложенным в кассационном определении.

Однако суд кассационной инстанции вынес определение без учёта вышеприведённых правовых норм и разъяснений.

Допущенные судом кассационной инстанции вышеуказанные нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов Починка И.В. Данные нарушения могут быть исправлены только посредством отмены определения суда кассационной инстанции.

На основании изложенного Судебная коллегия считает, что определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г. подлежит отмене, а дело - направлению на новое кассационное рассмотрение в тот же суд.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 ГПК Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

определение судебной коллегии по гражданским делам Мурманского областного суда от 16 сентября 2009 г. по делу по иску Починка И.В. к Нарожных Я.И. о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся, признании перехода права собственности на жилое помещение, государственной регистрации права на жилое помещение, прекращении права собственности на жилое помещение, признании недействительной государственной регистрации права собственности на жилое помещение отменить, дело направить на новое кассационное рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий

Горшков В.В.

Судьи

Харланов А.В.

Момотов В.В.