Приложение N 1. Основные положения по развитию и поддержке системы самоуправления жилищным фондом в городском округе город Воронеж

Приложение N 1
к постановлению
Администрации городского округа город Воронеж
от 22 августа 2005 г. N 1532

Основные положения
по развитию и поддержке системы самоуправления
жилищным фондом в городском округе город Воронеж

Вступление в действие жилищного кодекса РФ N 188-ФЗ от 29.12.2004 г. и других нормативно-правовых актов РФ принципиально меняет взаимоотношение в сфере регулирования и развития жилищно-коммунального хозяйства.

В последние пятнадцать лет в городе Воронеже, как в целом и по России произошли серьезные изменения в жилищном секторе.

- В силу приватизации населением квартир в многоквартирных домах появилось большое количество собственников - граждан, имеющих права собственности на свои жилые помещения и долю общего имущества. В городском округе город Воронеж приватизированное населением жилье составляет более 67%, в том числе по районам городского округа приватизировано:

- Железнодорожный - 64%;

- Коминтерновский - 64%;

- Левобережный - 63%;

- Ленинский - 70%;

- Советский - 64%;

- Центральный - 77%.

- В секторе жилищной кооперации полностью завершился период погашения гражданами своих паевых взносов за строительство жилья кооперативным способом, создав значительную часть жилищного фонда со 100% частной собственностью и общим имуществом (доля кооперативного жилищного фонда в городском округе город Воронеж составляет 9% - 273 жилых дома с общей площадью 1446,0 тыс. кв.м.).

- Завершается начатая в 1993 году приемка-передача от ведомственных балансодержателей в муниципальную собственность жилищного фонда. С 1993 года в муниципальную собственность принято 6,0 млн. кв.м. жилищного фонда. Не принятым# осталось 600,0 тыс. кв.м. Всего в городском округе город Воронеж жилищный фонд составляет 5054 жилых дома с общей площадью 16459 тыс. кв.м., в том числе:

- муниципальных - 4156 жилых домов с общей площадью 12378 тыс. кв.м.,

- ТСЖ - 158 жилых домов с общей площадью 1565 тыс. кв.м.

Основой преобразований в жилищной сфере является реорганизация системы управления отраслью, основывающаяся на принципах сокращения степени участия органов местного самоуправления в управлении жилищным фондом и активного привлечения граждан к управлению своей собственностью в жилищной сфере. Именно в этом и заключается сущность новых способов управления жилищным фондом, которая ориентирована на главенствующую в ней роль собственника.

Основываясь на структуре существующей системы взаимоотношений в отрасли, характере и тенденции ее развития предполагается, что в системе управления жилищным фондом городского округа город Воронеж будет# функционировать:

1. Крупные управляющие жилищные организации, образованные, в том числе на базе существующих муниципальных организаций и крупных жилищно-эксплуатационных предприятий (в управлении данной управляющей организации будет находиться свыше 500 тыс. кв. м. жилищного фонда). В городском округе город Воронеж будет функционировать около 12-и крупных управляющих жилищных организаций.

2. Средние управляющие жилищные организации, образованные в местах компактно расположенных имущественных комплексов (в управлении данной управляющей организации будет находиться от 100 до 500 тыс. кв. м. жилищного фонда). В городском округе город Воронеж будет функционировать около 20-и таких управляющих жилищных организаций.

3. Малые управляющие жилищные организации (в управлении данной управляющей организации будет находиться до 100 тыс. кв. м. жилищного фонда). В городском округе город Воронеж будет функционировать около 30-и таких управляющих жилищных организаций.

4. Товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, специализированные потребительские кооперативы.

5. Непосредственное управление собственниками помещений многоквартирными домами.

Для развития новых форм управления гражданами жилищным фондом необходимо разрешить ряд основных проблем, которые в настоящее время требуют незамедлительного решения и являются помехой для успешной, эффективной реорганизации системы управления и развития новых форм управления жилищным фондом в городском округе г. Воронеж.

К ним следует отнести, прежде всего, следующие проблемы:

- отсутствие необходимых знаний по вопросам управления жилищным фондом, а также слабая организационно-пропагандистская и информационно-методическая работа с населением. В настоящее время у гражданина - собственника в большей степени сохраняется сознание потребителя, чем собственника общего имущества в жилищном фонде;

- плохое техническое состояние жилищного фонда (жилищный фонд застройки 60-70 г.г.), нарастающий недоремонт и неблагополучное финансовое положение большей части проживающего в нем населения, выводят жилищный фонд и его имущественные комплексы из числа привлекательных объектов для управления;

- сложная и громоздкая процедура оформления и регистрации имущественных комплексов из-за чрезмерных межведомственных согласований различных вопросов. (Результаты организации пилотных проектов это подтверждают);

- устаревшая методология и правовая база, регламентирующая порядок и процедуру передачи имущественных комплексов в управление товариществам собственников жилья, особенно в домах-новостройках, создает условия для появления у ТСЖ кредиторской задолженности с первых дней их деятельности, так как после сдачи в эксплуатацию и заселения жилого дома созданному ТСЖ необходимо за строителей оформлять в собственность недвижимое имущество и земельный участок, а следовательно, нести соответствующие финансовые затраты;

- из-за отсутствия четко определенных экономических и иных критериев по отбору многоквартирных домов для формирования имущественных комплексов нет единой методологии по вопросам укрупнения имущественных комплексов, создания ассоциаций, управляющих жилищных компаний и других объединений собственников, а также в назначении способов управления многоквартирными домами.

- не разработаны типовые технико-экономические обоснования (ТЭО, ТЭР) для определения экономической целесообразности или хозяйственной необходимости выбора того или иного способа управления домовладельцами своим жилищным фондом;

- отсутствие насыщенного рынка специалистов в области профессионального управления имущественными комплексами в жилищном секторе (в том числе и по вопросам антикризисного управления) создает возможность появления в данной сфере услуг не# компетентных лиц (на базе ВГАСУ организованы курсы профессиональной подготовки по специальности "Управляющий жилищно-имущественным комплексом".

Исходя из необходимости регулирования и разрешения вышеназванных проблем, работу по развитию и поддержке новых форм управления жилищным фондом планируется проводить в следующих направлениях:

- информационно-методическая работа с населением;

- организация работ по выбору собственниками помещений способа управления многоквартирными домами;

- формирование рынка управляющих организаций, товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, специализированных потребительских кооперативов и др. по территориальному признаку, минимизации затрат и единству теплоисточников;

- подготовка и проведение конкурсных отборов по выбору организаций на право выполнения работ по управлению жилищным фондом;

- создание в городе благоприятных условий для развития новых форм управления жилищным фондом, переход на 100% оплату за содержание, техническое обслуживание и ремонт;

- реорганизация тарифно-нормативной политики с целью создания экономически обоснованных и сбалансированных с платежеспособностью населения тарифов и норм на ЖКУ, с целью оказания качественных услуг населению и обеспечения рентабельной работы эксплуатирующих организаций;

- регулирование проблем ЖСК, а также перерегистрация их в ТСЖ;

- разработка нормативно-методического обеспечения развития новых форм управления жилищным фондом;

- развитие кадрового потенциала;

- реализация инвестиционных проектов по замене изношенных основных фондов, их модернизации и новому строительству;

- реорганизация в структуре администрации городского округа город Воронеж по развитию системы управления гражданами жилищным фондом.

Реализация вышеуказанных направлений позволит:

- оптимизировать структуру и систему взаимоотношений в отрасли и управление ей, обеспечить бездотационный режим финансирования ЖКХ, повысить эффективность отрасли, создать источники привлечения средств для развития в целом отрасли;

- стать главными участниками экономических отношений ЖКХ- предприятия ЖКХ и непосредственно граждан-потребителей их услуг;

- бюджетные средства, расходуемые на дотирование отрасли, будут полностью переориентированы на предоставление адресной целевой помощи непосредственно гражданам;

- потребители услуг получат возможность контролировать направление и расходование как собственных, так и бюджетных средств, которые станут прозрачными и адресными;

- улучшится качество предоставляемых гражданам жилищно-коммунальных услуг;

Ожидаемый конечный результат позволит обеспечить обновление основных фондов и стабилизацию их надежности на доступном уровне, повышение ресурсной эффективности производства услуг, развитие предпринимательской активности в этом секторе экономики, оптимизацию тарифной политики с учетом платежеспособности потребителей.

Директор департамента развития городского хозяйства

А.С. Ковалев