Приложение. Методика определения размера арендной платы за нежилые помещения (здания), сооружения, оборудование областного уровня собственности

Методика
определения размера арендной платы за нежилые помещения (здания),
сооружения, оборудование областного уровня собственности
(утв. постановлением Воронежской областной Думы
от 29 ноября 2001 г. N 222-III-ОД)

1. Определение размера арендной платы за нежилые помещения (здания)

1. Годовая ставка арендной платы (в рублях за 1 кв.м общей площади в год) определяется по формуле:

Гс = Гб * (1-Ки) * Кк * Кт * Кз * Кп * Кд, где:

Гс - годовая ставка арендной платы;

Гб - базовая годовая арендная ставка арендной платы за 1 кв.м общей площади помещения. Величина Гб утверждается Воронежской областной Думой и в течение года остается неизменной.

Ки - коэффициент износа помещения (определяется по данным балансодержателя, БТИ). Ки = (% износа):100.

Максимальная величина коэффициента Ки, используемая в формуле расчета годовой ставки арендной платы, равна 0,6 (60 процентов износа).

Кк - коэффициент качества строительных материалов капитальных стен: кирпичные - 1,2; ж/бетонные, шлакоблочные - 1,0; деревянно-кирпичные - 0,8; металлические - 0,7; деревянные - 0,6.

Кт - коэффициент типа здания: неотапливаемое - Кт = 0,3; отапливаемое производственное - Кт = 0,5 (т.е. здания или помещения, которые по техническому паспорту БТИ предназначены и используются для различных производственных процессов, связанных с добычей сырья, его обработкой, производством продукции); прочие помещения (здания) - Кт = 1.

Кз - коэффициент территориальной зоны.

По г.Воронежу: Кз = 1,8 для 1-й зоны; Кз = 1,5 для 2-й; Кз = 1,3 для 3-й; Кз = 1,0 для 4-й; Кз = 0,9 для 5-й; Кз = 0,8 для 6-й; Кз = 0,7 для 7-й; Кз = 0,6 для 8-й.

Границы территориальных зон, применяемые к данной методике, утверждаются распоряжением Главного управления государственного имущества администрации Воронежской области.

В районах области при отсутствии утвержденных коэффициентов соответствующими органами местного самоуправления: Кз = 1,0 для районного центра, Кз = 0,6 - по территории района.

Кп - коэффициент качества нежилого помещения:

Кп = ( Кп1 + Кп2 + Кп3 + Кп4 ), где:

Кп1 - коэффициент расположения помещения: для подвала - 0,4; для полуподвала, цоколя - 0,6; для наземной части - 1,0.

Кп2 - коэффициент, характеризующий степень технического обустройства помещения: водопровод, канализация, центральное отопление, телефон - 0,3; отсутствие каждого из этих элементов уменьшает коэффициент на 0,05.

Наличие водопровода, канализации, отопления учитывается в целом ко всему зданию, а телефона - непосредственно для арендуемого помещения.

Кп3 - коэффициент, характеризующий среднюю по помещению высоту потолков: свыше 2,7 метра - Кп3 = 0,07; менее 2,7 метра - Кп3 = 0,04.

Кп4 - коэффициент удобства коммерческого использования.

Выход на центральные магистрали города: проспекты Ленинский, Московский, Патриотов, Революции, Труда; улицы Ворошилова, Владимира Невского, Героев Сибиряков, Героев стратосферы, Димитрова, Домостроителей, Дундича, Жукова, Кирова, Кольцовская, Комиссаржевской, Космонавтов, Краснознаменная, Куколкина, Ленина, Ленинградская, Лизюкова, Маркса, Маршака, Менделеева, Мира, Никитинская, Новосибирская, Орджоникидзе, Остужева, Пешестрелецкая, Платонова, Плехановская, Пушкинская, Разина, Среднемосковская, Студенческая, Феоктистова, Хользунова, Циолковского, Чайковского, Энгельса, Южно-Моравская, 20-летия Октября, 45 Стрелковой дивизии, 9 Января; площади Заставы, Ленина, Черняховского - Кп4 = 0,4;

выход на прочие улицы - Кп4 = 0,2.

В районах области при отсутствии утвержденных коэффициенов соответствующими органами местного самоуправления:

Кп4 = 0,3 для районного центра, Кп4 = 0,2 по территории района.

Кд - коэффициент деятельности, характеризующий эффективность использования арендуемого помещения.

Для игорных заведений, в том числе казино - Кд = 5,0.

Для банков, пунктов обмена валюты, страховых и финансовых компаний, бирж, торговых организаций, рекламных агентств, организаций и индивидуальных предпринимателей, занимающихся торгово-закупочной, инвестиционной, аудиторской деятельностью, автосервисом, маркетинговыми исследованиями и консультациями по вопросам коммерческой деятельности и финансам, осуществляющих операции с ценными бумагами, недвижимостью и валютой, оказанием юридических услуг; для всех арендаторов, использующих помещения под офисы (для представительской и коммерческой деятельности), игровые автоматы, аттракционы - Кд = 2,1.

Для организаций и индивидуальных предпринимателей, занимающихся редакционно-издательской деятельностью (при отсутствии бюджетных дотаций), видео и аудиостудий, гаражей, гостиниц, охранных бюро, ресторанов, кафе, баров, бань, саун, экскурсионных и туристических бюро, для коммерческих аптек и аптечных складов - Кд = 2,0.

Для государственных, муниципальных аптек и аптечных складов; для арендаторов, использующих помещения под организацию выставок, оказание услуг по перевозкам, услуг телевидения, связи, радио; под интернетуслуги, ксерокопировальные услуги, камеры хранения - Кд = 1,2.

Для арендаторов, использующих помещения для различных производственных процессов, связанных с выпуском продукции, под образовательную, медицинскую деятельность, спортивно-оздоровительные центры (клубы) - Кд = 1,0

Для спортивно-оздоровительных центров (клубов) в районах области - Кд = 0,5.

Для арендаторов, использующих помещения под иные виды деятельности, не вошедшие в настоящий перечень - Кд = 1,0.

В случае выполнения арендатором функций балансодержателя, в том числе функции ведения бухгалтерского учета, по зданию (помещению) областного уровня собственности, Кд для арендуемых им помещений устанавливается в соответствии с характером использования арендуемого помещения, но не более 1,5.

При многофункциональном использовании арендуемого помещения арендная плата для каждого вида деятельности рассчитывается пропорционально занимаемой площади.

2. В договоре аренды годовая ставка арендной платы за 1 кв.м нежилого помещения (для всех помещений, кроме подвалов) не может быть установлена менее базовой годовой арендной ставки арендной платы (Гб), утвержденной областной Думой. Для подвалов - не менее 50 процентов базовой годовой арендной ставки арендной платы (Гб).

3. Структурным подразделениям администрации области помещения представляются безвозмездно.

Для площадей, арендуемых организациями, финансируемыми полностью или частично из бюджетов (областного, федерального, местного), в соответствии с нормативом, утвержденным областной Думой, установить годовую ставку арендной платы за 1 кв.м равной базовой годовой арендной ставке арендной платы для наземных помещений. Для подвальных и полуподвальных помещений - 50 % базовой годовой арендной ставки арендной платы.

За площади, арендуемые организациями, финансируемыми полностью или частично из бюджетов (областного, федерального, местного) сверх установленного норматива площадей, расчет арендной платы производится в соответствии с указанной в пункте 1 формулой расчета с применением Кд = 1.

4. Общая арендуемая площадь, учитываемая при расчете арендной платы за нежилые помещения, складывается из двух составляющих: основной арендуемой площади и вспомогательной площади.

Sобщая(помещения) = Sосн(помещения) + Sвсп(помещения). Основная арендуемая площадь определяется по представленным планировкам. Под вспомогательными помещениями понимаются: лестницы, коридоры, места общего пользования, помещения лифтов, электрощитовых, вентиляционных установок и т.п. Вспомогательная площадь, приходящаяся на основную арендуемую площадь нежилого помещения, рассчитывается через коэффициент вспомогательной площади по зданию в целом (Квсп здания) по формуле:

Sвсп(помещения) = Sосн(помещения) * Квсп(здания)

Квсп - коэффициент вспомогательной площади рассчитывается по всему зданию или встроенно-пристроенному помещению по формуле:

            Sвсп(здания)

     Квсп = ------------ , где

            Sосн(здания)

Sвсп(здания) - площадь вспомогательных помещений по зданию в целом.

Sосн(здания) - площадь основных помещений по зданию в целом.

Sосн(здания) и Sвсп(здания) для расчета коэффициента Квсп определяются в соответствии с техническим паспортом объекта.

Общая площадь сдаваемого в аренду нежилого помещения, имеющего отдельный вход, ведущий непосредственно наружу здания (на улицу, во внутренний двор и т.п.), определяется по фактически занимаемой площади без применения коэффициента Квсп.

Для арендаторов, арендующих вспомогательные площади здания (кроме передвижных торговых точек), вспомогательная площадь рассчитывается на общих основаниях, при этом за Sосн(помещения) принимается фактически занимаемая по планировке площадь. Для передвижных торговых точек (выносных столов) расчет вспомогательных площадей не производится, арендуемая под передвижную торговую точку площадь определяется по фактически занимаемой площади, но не менее 6 (шести) квадратных метров.

Общая площадь арендуемых помещений не должна превышать общей площади помещений, находящихся в собственности Воронежской области.

5. Настоящая методика расчета арендной платы не может быть использована для расчета часовой арендной платы.

6. Затраты на проведение арендатором реконструкции и капитального ремонта, разрешенных арендодателем, могут быть зачтены в счет арендной платы по решению областной Думы на основании заключения Экспертного Совета при главе администрации области по вопросам реализации стратегии социальноэкономического развития, принятого в соответствии с ходатайством отраслевого комитета и балансодержателя.

Оценка затрат на реконструкцию и капитальный ремонт проводится по смете специализированным органом, уполномоченным арендодателем.

7. При аренде недвижимого имущества размер льгот в виде понижающих коэффициентов к ставкам арендной платы, рассчитанным в соответствии с Методикой, категории организаций, которым они предоставляются, утверждаются областной Думой по перечням, подготовленным отраслевыми комитетами и утвержденным Экспертным Советом при главе администрации области по вопросам реализации стратегии социально-экономического развития. Предоставляемые льготы действуют на площади, используемой арендатором только в пределах норматива, утвержденного областной Думой. Оплата площадей, используемых свыше норматива, осуществляется на общих основаниях.

8. Размещение рекламы на зданиях областного уровня собственности осуществляется путем заключения соответствующего договора с арендодателем здания (части здания). Годовая арендная плата за размещение 1 кв.м рекламы устанавливается в зависимости от территориальной зоны здания.

Номер территориальной зоны	Годовая арендная плата 1 кв.м рекламы (в минимальных размерах оплаты труда)
1 2 3 4 5 6 7 8	20 17 14 11 10 9 8 7

     и учитывает размеры рекламоносителя:

Размер рекламоносителя	Поправочный коэффициент
До 5 кв.м До 10 кв.м До 25 кв.м До 50 кв.м До 100 кв.м 100 кв.м и выше	1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5

2. Определение размера арендной платы за сооружения, оборудование

Годовая арендная плата за аренду сооружений и оборудования рассчитывается в размере процентов от первоначальной балансовой стоимости с учетом всех переоценок, установленных Правительством Российской Федерации, в зависимости от процентов износа сооружений и оборудования, по нижеприведенной таблице:

Износ сооружения, оборудования, в процентах	Процент от первоначальной балансовой стоимости, с учетом всех переоценок, установленных Правительством Российской Федерации
0-20 21-40 41-60 61-80 81 и более	10 8 6 4 2

Расчет арендной платы за помещение, в котором находится арендуемое оборудование, ведется в соответствии с Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения (здания) областного уровня собственности.

Управляющий делами аппарата областной Думы

Ю.В. Агибалов