Приложение N 2. Положение о проведении торгов права аренды земельного участка для строительства объекта на определенных условиях

Приложение N 2

к постановлению

Воронежской городской Думы

от 23 мая 2002 г. N 98-1

Положение
о проведении торгов права аренды земельного участка для
строительства объекта на определенных условиях

1. Общие положения

1.1. Положением осуществляется правовое регулирование отношений между администрацией города Воронежа, как исполнительного органа городского самоуправления, и иными юридическими и физическими лицами, изъявившими намерение принять участие в торгах на право аренды муниципального земельного участка под застройку на определенных условиях, обеспечивающих благоприятную среду жизнедеятельности города.

1.2. Положение распространяется на физические и юридические лица, изъявившие в письменной форме желание принять участие в торгах права аренды земельного участка под строительство объекта на определенных условиях.

1.3. Предметом торгов является право на заключение договора аренды земельного участка под строительство (реконструкции) объекта на определенных условиях.

1.4. На торги выставляются право аренды муниципального земельного участка в городе Воронеже с условиями строительства определенного объекта.

1.5. В качестве продавца выступает администрация города в лице директора департамента градостроительства и земельных отношений, действующего на основании доверенности главы города.

В качестве организатора торгов выступает администрация города в лице комитета по управлению муниципальными землями, действующего на основании Положения о комитете. Представители комитета главного архитектора и комитета градостроительной политики, входят в конкурсную комиссию по проведению торгов.

1.6. В качестве стороны при подписании договора купли-продажи права аренды земельного участка с победителем торгов от лица администрации города выступает председатель комитета по управлению муниципальными землями, договора об условиях строительства объекта - директор департамента градостроительства и земельных отношений.

1.7. Торги инициирует как администрация города, так физические или юридические лица. Торги по составу участников проводятся открытыми. В случае проведения торгов, закрытых по форме подачи предложения по цене, организатор (п. 4., ст. 447, ГК РФ) назначает конкурсную комиссию.

1.8. Форма проведения торгов, классификация, порядок и процедуры, механизм оценки и критерий определения победителя торгов утверждается приказом директора департамента градостроительства и земельных отношений, действующего на основании доверенности главы города.

2. Подготовка торгов по инициативе администрации города

2.1.Торги по инициативе администрации города, как исполнительного органа местного самоуправления, проводятся на основе генерального плана города и планов застройки отдельных кварталов, для размещения определенных объектов на муниципальных земельных участках, свободных от прав других землепользователей.

2.2.На торги выставляются муниципальные земельные участки под застройку определенных по своему назначению объектов с учетом градостроительных регламентов для данного участка застройки и установленным режимом землепользования. При отсутствии разработанной градостроительной документации в исторической части города и в местах, формирующих архитектурный облик города, комитет главного архитектора предварительно организует проведение конкурсов на лучший архитектурный проект застройки. В данном случае подготовка торгов права аренды земельного участка под застройку производится с учетом характеристик проекта-победителя по результатам архитектурного конкурса. Затраты на проведение архитектурного конкурса включаются в дополнительные условия торгов права аренды земельного участка для их компенсации победителем.

2.3 Комитет главного архитектора ежеквартально разрабатывает план мероприятий подготовки торгов права аренды земельных участков под застройку территории города определенными объектами по своему функциональному назначению в зависимости от потребности обеспечения благоприятной среды жизнедеятельности и инвестиционного спроса, который утверждается главой города.

После его утверждения, директор департамента градостроительства и земельных отношений поручает комитету главного архитектора провести формирование земельных участков под застройку с оформлением на каждый акта выбора земельного участка. По запросу комитет по управлению муниципальными землями производит расчет начальной стоимости права аренды земельного участка с учетом зоны градостроительной ценности его расположения.

Основной целью проведения данных работ является формирование земельного участка для дальнейшего проведения процедуры его выделения под строительство:

- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

- определение разрешенного использования земельного участка;

- определение технических условий подключения объектов строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

- проведение государственного кадастрового учета земельного участка.

2.4. Для согласования акта выбора земельного участка создается межведомственная комиссия по размещению объектов на территории города в следующем составе: председатель комиссии - председатель комитета главного архитектора г. Воронежа; заместитель председателя комиссии - заместитель председателя комитета главного архитектора - главный инженер.

Члены комиссии:

- глава администрации района (по месту расположения земельного участка);

- главный архитектор района;

- председатель комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Воронеж;

- главный государственный санитарный врач по г. Воронежу;

- начальник управления по охране окружающей среды г.Воронеж;

- представитель органа Госпожнадзора;

- начальник управления ГО и ЧС города;

- депутат Воронежской городской Думы (по согласованию).

Межведомственная комиссия или отдельные ее члены имеют право затребовать дополнительные данные и обоснования по размещению объектов

2.5. В акте выбора земельного участка под проектирование и строительство объектов в обязательном порядке указываются наименование объекта строительства, площадь земельного участка, его месторасположение.

Неотъемлемой частью акта выбора земельного участка являются следующие приложения:

- схема размещения участка на плане города (М 1:500, 1:5000) с нанесением на ней границ, координат поворотных точек и его площади;

- краткая характеристика предполагаемого к строительству объекта с установленными градостроительными регламентами ;

- краткие условия землепользования с указанием предлагаемых сервитутов;

- заключение комитета главного архитектора о взаимосвязи земельного участка с генеральным планом города или проектом планировки квартала, красными линиями застройки и смежными территориями, другими градостроительными документами

2.6. В целях инженерного обеспечения предполагаемого к строительству объекта, при комитете градостроительной политики создается комиссия по выдаче технических условий для проектирования и строительства объектов в г. Воронеже в следующем составе:

председатель комиссии - председатель комитета градостроительной политики администрации г. Воронежа;

заместитель председателя комиссии - заместитель председателя комитета главного архитектора - главный инженер.

Члены комиссии :

- главный инженер МП "Воронежтеплосеть";

- главный инженер МУП" Управление городского коммунального хозяйства";

- главный инженер МП "Воронежская горэлектросеть";

- главный инженер МП ПУ "Воронежводоканал";

- главный инженер ОАО "Воронежэнерго";

- главный инженер филиала ОАО" Воронежэнерго" "Северные электрические сети";

- главный инженер управления "Воронежгоргаз";

- главный инженер городской телефонной сети ОАО "Воронежсвязьинформ";

- главный инженер МП "Воронежгорсвет";

- главный инженер "Воронежского городского радиоузла";

- главный инженер филиала ОАО "Воронежэнерго" "Тепловые сети".

На комиссию возлагается согласование реальных технических условий на подключения объекта к существующим сетям и сооружениям, а также контроль соответствия технических условий перспективной схеме развития инженерной инфраструктуры города.

Запрос технических условий производит в письменной форме главный архитектор города, на которого возлагается их сбор и последующие расчеты за их подготовку. Комиссия рассматривает представленные материалы и готовит в течение 15 дней заключение на технические условия инженерного обеспечения предполагаемых к проектированию и строительству объектов, являющихся неотъемлемой частью акта выбора земельного участка.

Предварительные согласования выдаются эксплуатирующими организациями бесплатно. Фактическая стоимость их разработки эксплуатирующими организациями с подтверждающими документами (смета, калькуляция затрат и счет с платежными реквизитами) прилагаются к техническим условиям для последующего включения их в условия торгов и компенсацией победителем.

2.7. В случае положительного согласования акта выбора земельного участка членами межведомственной комиссии по размещению объектов, наличия положительных заключений по техническим условиям и условиям землепользования, акт выбора утверждается директором департамента градостроительства и земельных отношений.

2.8. Комитет градостроительной политики совместно с комитетом главного архитектора составляет условия торгов с учетом:

- потребных затрат на выполнение технических условий;

- необходимости принятия долевого участия в строительстве объектов инфраструктуры города и благоустройства смежных территорий общего пользования;

- градостроительной ценности земельного участка.

Одновременно подготавливается проект договора об условиях строительства объекта между администрацией и победителем торгов, отражающий их правовые взаимоотношения в градостроительной деятельности.

После формирования земельного участка под застройку определенным объектом, комитет градостроительной политики совместно с комитетом главного архитектора подготавливают условия торгов в части определения градостроительных обременений строительства объекта и затрат на его формирование.

2.9. В условиях торгов обязательно указываются сроки освоения земельного участка. Сроки проектирования и строительства объектов на выделенном земельном участке в разрешительных постановлениях администрации города устанавливаются двумя способами: на основе проектных расчетов, норм продолжительности строительства в соответствии со СНиП 1.04.03-85; либо, в случае невозможности установить нормативные сроки освоения земельных участков под застройку - они устанавливаются для проектирования объектов на срок не более двух лет и для строительства объектов на срок не более трех лет.

В случае проектирования и строительства технически сложных объектов или застройке земельного участка большой площадью, на котором предусмотрено проектирование и строительство нескольких объектов, возможно предоставление земельных участков для строительства на срок до 5 лет.

2.10. Условия торгов права аренды земельного участка под застройку определенным объектом утверждаются директором департамента градостроительства и земельных отношений и директором департамента муниципальной собственности.

2.11. Комитет главного архитектора формирует информационный пакет, состоящий из согласованных и утвержденных актов выбора земельных участков с приложением технических условий, условий торгов в части осуществления градостроительных обременений и затрат на формирование земельного участка (договор об условиях строительства) для расчета начальной цены предмета торгов.

2.12. Сформированный информационный пакет передается организатору торгов - комитету по управлению муниципальными землями для организации процедуры торгов.

3. Подготовка торгов по инициативе физических и юридических лиц

3.1. Физическое или юридическое лицо подает в администрацию города заявление с просьбой о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, для строительства сооружений на возмездной основе, путем проведения торгов или по договору.

Заявление должно содержать:

- данные о заказчике (наименование юридического лица или Ф.И.О. физического лица, адрес, контактный телефон);

- указание на месторасположение земельного участка;

- краткую характеристику объекта строительства.

3.2. Директор департамента градостроительства и земельных отношений направляет заявку в комитет главного архитектора на подготовку градостроительного заключения. Комитет главного архитектора г. Воронежа с межведомственной комиссией рассматривает заявление и определяет возможность использования земельного участка для строительства объекта в соответствии с градостроительной документацией, планами застройки, установленными градостроительными регламентами для указанного квартала застройки в течение 15 дней.

3.3. Комитет главного архитектора направляет заявителю справку о подготовке формирования участка на торги с его участием, либо дает мотивированный отказ заявителю.

В случае принятия положительного решения о выставлении участка на торги дальнейшая подготовка происходит в соответствии с п.п. 2.4 - 2.11 настоящего Положения.

3.4. Физические или юридические лица к заявлению о предоставлении муниципального земельного участка под застройку могут прикладывать разработанные за счет своих средств архитектурно-планировочные предложения по застройке. При положительном градостроительном заключении по этим предложениям, заявитель прикладывает обоснованную стоимость затрат на их разработку. Стоимость этих затрат включается в условия торгов права аренды земельного участка для последующий компенсации их победителем торгов на расчетный счет заявителя.

4. Расчет начальной цены при проведении торгов

4.1. Начальная цена предмета торгов при проведении торгов права аренды земельных участков под застройку определенным объектом состоит не более чем из трех составляющих:

- начальной цены права аренды земельного участка, рассчитываемой по 5-кратной ставке земельного налога для зоны его расположения, установленной на момент назначения торгов;

- градостроительных обременений по участию в развитии инфраструктуры города, отраженных в условиях торгов, обеспечивающих благоприятную среду жизнедеятельности города;

- дополнительных условий по компенсации затрат на формирование земельного участка, включенных в условия торгов.

4.2. Начальная цена при проведении торгов права аренды земельных участков под застройку объектами с незначительной эксплуатационной нагрузкой на существующую инфраструктуру города, (земельные участки площадью до 100 кв.м. независимо от целевого использования; под индивидуальное жилищное строительство; под производственно-складские помещения, рынки, спортивные комплексы; объекты автосервиса, обслуживания, административные здания, соцкультбыта; кафе, предприятий общественного питания; магазины, автозаправочные станции) не должна включать обременения и рассчитывается по нормативной цене земли (на коммерческие цели), установленной на момент назначения торгов.

5. Порядок проведения торгов

5.1. По мере формирования списка земельных участков под застройку, назначаются торги по продаже права их аренды приказом директора департамента муниципальной собственности.

5.2. На основании приказа о назначении торгов комитет по управлению муниципальными землями:

- назначает состав комиссии по проведению торгов ( п. 4, ст. 447, ГК РФ);

- осуществляет подготовку и обеспечивает публикацию информационного сообщения о проведении торгов не менее чем за тридцать дней до их проведения;

- осуществляет прием и оформление заявок на участие в торгах;

- организует проведение торгов;

- подготавливает к заключению договора купли-продажи с победителями торгов;

- организует проведение расчетов с участниками торгов.

5.3. Публикуемое комитетом по управлению муниципальными землями извещение о проведении торгов должно содержать следующие сведения:

- дату, время, место и форму проведения торгов;

- предмет торгов;

- месторасположение и площадь земельного участка;

- функциональное назначение и разрешенное использование земельного участка;

- начальную цену предмета торгов;

- сумму задатка, сроки и порядок его внесения и возврата участникам торгов, расчетные счета для перечисления задатка и платежей за приобретение предмета торгов;

- адрес места приема заявок на участие в торгах, порядок их приема, дату, время начала и окончания приема заявок и документов от заявителей, а также условия получения документов о предмете торгов;

- перечень документов, которые необходимо представить для участия в торгах;

- шаг аукциона в случае проведения торгов в форме аукциона;

- условия конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса;

- основные требования договора об условиях строительства;

- критерии определения победителя торгов.

5.4. С момента опубликования информационного сообщения, комитет по управлению муниципальными землями, комитет главного архитектора по желанию участников торгов предоставляют им возможность предварительно ознакомиться с земельным участком и документацией по нему.

5.5. Организатор проведения торгов имеет право отказаться от проведения торгов или снять объект торгов не позднее, чем за три дня до объявленной даты проведения аукциона, или не позднее, чем за 30 дней до объявленной даты проведения конкурса. Такое решение оформляется приказом директора департамента градостроительства и земельных отношений, назначившего торги, с указанием причин отмены торгов или снятия объекта с торгов.

5.6.Лицо, желающее стать участником торгов, оформляет в комитете по управлению муниципальными землями заявку на участие в торгах и вносит на расчетный счет администрации города задаток в размере 20 % начальной цены права аренды в сроки, указанные в информационном сообщении.

Все заявки регистрируются в день их поступления в журнале приема заявок. Основанием для регистрации участника торгов является поданное в установленные сроки и оформленное надлежащим образом заявление на участие в торгах, платежный документ, подтверждающий перечисление задатка в установленные сроки, представленные копии учредительных документов юридического лица (паспортные данные физического лица или свидетельство о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя) и предложение (в запечатанном конверте) в случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса. Одно лицо имеет право подать только одну заявку на участие в торгах по каждому предмету торгов.

Заявитель имеет право отозвать поданную заявку до окончания срока их приема, в письменной форме уведомив об этом организатора проведения торгов. Отзыв заявки регистрируется в журнале приема заявок. Заявителям, отозвавшим свою заявку, внесенный задаток возвращается в соответствии с условиями торгов.

Заявителю может быть отказано в приеме документов в случаях, если:

- заявка подана по истечении срока приема заявок, указанного в сообщении;

- заявка подана лицом, не уполномоченным действовать от имени заявителя;

- представлены не все необходимые документы по перечню, объявленному в сообщении, либо представленные документы оформлены ненадлежащим образом.

Решение организатора о признании заявителей участниками торгов оформляется протоколом, в котором указываются принятые и отозванные заявки с указанием наименований (Ф.И.О.) заявителей, лица, признанные участниками торгов, а также заявки, по которым отказано в допуске в участию в торгах с указанием оснований отказа. Заявитель приобретает статус участника торгов с момента подписания организатором протокола приема заявок.

5.7. Комиссия по проведению торгов создается приказом председателя комитета по управлению муниципальными землями.

Комиссия:

- оценивает предложения участников конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса;

- определяет победителя торгов;

- оформляет протокол о результатах торгов;

- принимает решение о признании торгов несостоявшимися.

Заседание комиссии считается правомочным, если на нем присутствуют не менее двух третей ее членов. Решения принимаются простым большинством голосов.

5.8. Открытые по форме проведения торги проводит аукционист, назначаемый из работников комитета по управлению муниципальными землями. Аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик, начальной цены предмета торгов и шага аукциона. Участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом очередной цены в случае, если они готовы купить предмет торгов по этой цене.

Каждую последующую цену аукционист назначает путем увеличения текущей цены на шаг аукциона. Единый шаг аукциона устанавливается в размере 5-10 % объявленной начальной цены предмета торгов.

После объявления очередной цены аукционист называет номер билета участника аукциона, который, с точки зрения аукциониста, первым поднял билет. Затем аукционист объявляет следующую цену в соответствии с шагом аукциона.

При отсутствии участников аукциона, готовых купить предмет торгов по названной цене, аукционист повторяет эту цену три раза. Аукцион завершается, если после троекратного объявления очередной цены ни один из участников аукциона не поднял билет. Победителем аукциона признается участник, предложивший наиболее высокую цену за предмет торгов, т.е. номер билета которого был назван аукционистом последним.

По завершении аукциона аукционист объявляет о продаже права аренды земельного участка, называет его продажную цену и номер билета победителя аукциона.

5.9. Закрытый по форме подачи заявления по цене конкурс проводит комиссия по проведению торгов. При проведении конкурса победителем признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия (сроки освоения, участие в развитии инфраструктуры города, архитектурно-планировочное решение и др.) при назначенной цене предмета торгов. При равенстве предложений победителем признается тот участник, чья заявка была подана раньше.

Победитель торгов признается простым большинством голосов при открытом голосовании членов комиссии.

Запечатанные конверты с предложениями участников торгов вскрываются в установленный день и час на открытом заседании комиссии. Перед вскрытием конвертов комиссия проверяет целостность указанных конвертов, что фиксируется в протоколе о результатах торгов.

При вскрытии конвертов и оглашении предложений с разрешения комиссии могут присутствовать все участники торгов или их представители, имеющие надлежащим образом оформленную доверенность, а также представители средств массовой информации.

5.10. В день определения победителя результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором (продавцом), аукционистом, членами комиссии (в соответствующих случаях) и победителем торгов.

Если победитель торгов отказывается подписать протокол или, подписав протокол, отказывается заключить договор купли-продажи, то задаток ему не возвращается.

В протоколе торгов указываются:

- дата, время и место проведения торгов;

- форма проведения торгов;

- предмет торгов с основными характеристиками;

- состав комиссии (в случае проведения закрытого аукциона или конкурса);

- сведения об участников торгов;

- предложения участников торгов по использованию земельных участков, выставляемых на конкурс, и заключения каждого члена комиссии в письменной форме с обоснованием выбора победителя (в случае проведения конкурса);

- наименование (Ф.И.О.) победителя торгов;

- начальная цена предмета торгов;

- покупная цена предмета торгов.

Протокол составляется в двух экземплярах, имеющих равную силу, один из которых передается победителю, а другой остается у организатора торгов, копии рассылаются всем участникам торгов.

5.11. Торги признаются несостоявшимися в следующих случаях:

- ни один из участников аукциона после троекратного объявления начальной цены не поднял билет;

- ни один из участников конкурса, по решению комиссии, не внес предложения, соответствующие условиям конкурса, или не признан победителем.

В случае признания торгов несостоявшимися, организатор вправе объявить повторное проведение торгов, изменив условия торгов. При этом изменение начальной цены предмета торгов в сторону повышения или понижения может быть не более чем на два установленных шага.

В случае, если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов или договоров купли-продажи права аренды земельного участка, об условиях строительства, победителем может быть признан участник торгов, предложивший лучшие условия.

5.12. Торги, проведенные с нарушением настоящего Положения, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора с победителем торгов и иной документации, явившейся следствием проведения торгов.

6. Порядок оформления документов по результатам торгов

6.1. В двадцатидневный срок после проведения торгов продавец заключает с победителем торгов договор купли-продажи права аренды земельного участка, в котором в обязательном порядке указываются:

- дата и форма проведения торгов;

- предмет торгов;

- покупная цена предмета торгов;

- условия и срок оплаты цены предмета торгов;

- обязанность победителя торгов заключить договор аренды земельного участка с администрацией города после выхода постановления администрации города о предоставлении земельного участка;

- обязанность победителя торгов заключить в комитете градостроительной политики до начала строительства договор об условиях строительства объекта;

- обязанность победителя произвести оплату затрат на формирование земельного участка и других условий, включенных в условия торгов. Рекомендуемая форма договора об условиях строительства прилагается к настоящему Положению (приложение N 3).

6.2. Комитет главного архитектора по письменному запросу организатора торгов в месячный срок после полной оплаты предмета торгов выпускает постановление администрации города о предоставлении земельного участка под проектирование или проектирование и строительство объекта. Победитель торгов предоставляет копии платежных документов на оплату договора куплипродажи права аренды земельного участка, оплату других обязательств по нему.

6.3. В недельный срок после выхода постановления администрации города о предоставлении земельного участка, комитет по управлению муниципальными землями заключает от имени администрации города с победителем торгов договор аренды земельного участка.

7. Порядок расчетов и распределение средств

7.1. В соответствии с установленными сроками и условиями оплаты после заключения договора купли-продажи предмета торгов, победитель торгов производит платежи за приобретенное право аренды земельного участка.

Сумма внесенного задатка засчитывается победителю торгов в счет платежей за приобретаемое право аренды земельного участка. Задатки, внесенные участниками торгов, не признанных победителями, подлежат возврату в 3-дневный срок после утверждения протокола о результатах торгов.

7.2. В случае большой выкупной цены (свыше 30% объектной стоимости) предмета торгов возможна рассрочка платежей на срок до одного года с момента заключения договора купли-продажи с оплатой за рассроченные платежи в размере процентной кредитной ставки Центрального Банка РФ на дату заключения договора. При этом одновременно с заключением договора купли-продажи с победителем торгов заключается соглашение о рассрочке платежей и утверждается график платежей.

При предоставлении рассрочки первоначальный взнос за выкупленное право аренды земельного участка составляет не менее 50 % продажной цены предмета торгов.

Указанные условия публикуются до проведения торгов.

7.3. Вырученные от продажи права аренды земельных участков средства направляются в бюджет города и расходуются в установленном порядке.

7.4. Организационно-техническое обеспечение подготовки выделяемых под строительство земельных участков (выкопировка планшетов, геодезическая съемка и камеральные работы, подготовка документов по сервитутам, сбор проб и анализов санитарно-экологического состояния среды для вневедомственной комиссии, сбор технических условий, подготовка строительного паспорта, организация согласований проектов постановлений, архитектурных конкурсов и т.д.) возлагается на муниципальное унитарное предприятие "Управление главного архитектора".

7.5. Затраты муниципального унитарного предприятия "Управление главного архитектора" по подготовке документации по земельным участкам, выставляемым на торги, включенные в условия конкурса, оплачиваются победителем на основе договора купли - продажи прав аренды по тарифам, установленным администрацией города, до вручения ему нормативно-правового акта органа местного самоуправления, подтверждающего это право.

8. Сопровождение исполнения договоров

8.1. Договор аренды земельного участка заключается и хранится в комитете по управлению муниципальными землями.

8.2. Договор об условиях строительства объекта с градостроительными обременениями заключается и хранится в комитете градостроительной политики, а для объектов жилищного строительства хранится также в комитете по управлению жилищным фондом администрации города.

8.3. Обязанность по сопровождению и контролю выполнения условий договоров, заключенных по результатам торгов, возлагается на комитет градостроительной политики, комитет по управлению муниципальными землями - соответственно принадлежности.

8.4. После выхода постановления администрации города с разрешением проектирования и строительства объекта на отведенном земельном участке комитет главного архитектора победителю торгов (заказчику-застройщику) в течении 15 дней формирует строительный паспорт для организации проектирования объекта , а комитет градостроительной политики вносит соответствующие изменения в регистр строящихся объектов на территории города Воронежа.

Первый заместитель председателя

Воронежской городской Думы

В.А. Витиник