Приложение N 1. Положение о размещении объектов капитального строительства и характеристиках планируемого развития территории квартала по Московскому проспекту в городском округе город Воронеж

Приложение N 1
к проекту планировки территории
квартала по Московскому проспекту
в городском округе город Воронеж

Положение
о размещении объектов капитального строительства и характеристиках планируемого развития территории квартала по Московскому проспекту в городском округе город Воронеж

I. Общие положения

Проект планировки территории квартала по Московскому проспекту в городском округе город Воронеж (далее - проект планировки территории, проектируемая территория), разработан на основании постановления администрации городского округа город Воронеж от 28.05.2014 N 415 "О подготовке проекта планировки территории квартала по Московскому проспекту в городском округе город Воронеж", Генерального плана городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской Думы от 19.12.2008 N 422-II "Об утверждении Генерального плана городского округа город Воронеж" (далее - Генеральный план), Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденных решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж", в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, Воронежской области, муниципальных правовых актов городского округа город Воронеж.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Проект планировки территории является основой для разработки проекта межевания территории. Документация по планировке территории является основанием для последующей подготовки проектной документации и осуществления строительства.

Материалы утвержденного проекта планировки являются основой для выноса на местность красных линий, линий регулирования застройки, границ земельных участков, а также должны учитываться при разработке проектов межевания территорий и последующих стадий архитектурно-строительного проектирования и строительства отдельных объектов.

Архитектурно-строительное проектирование осуществляется с учетом положений настоящего проекта планировки территории в соответствии с требованиями технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования Воронежской области, утвержденных приказом департамента архитектуры и строительной политики Воронежской области от 29.12.2014 N 61-02-03/374 "Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Воронежской области" (далее - региональный градостроительный норматив) и местного норматива градостроительного проектирования "Планировка жилых, общественно-деловых и рекреационных зон городского округа город Воронеж", утвержденного постановлением администрации городского округа город Воронеж от 26 июля 2010 г. N 650 "Об утверждении местного норматива градостроительного проектирования "Планировка жилых, общественно-деловых и рекреационных зон городского округа город Воронеж" (далее - местный градостроительный норматив).

II. Современное использование проектируемой территории

Планируемая территория квартала, площадью 5,8 га, расположена по Московскому проспекту в Коминтерновском районе городского округа город Воронеж. Квартал расположен в правобережной части города.

В настоящее время в границах планируемой территории расположены земельные участки, фактически занимаемые индивидуальными малоэтажными жилыми домами, объектами социальной и коммунальной бытовой инфраструктуры. Транспортная связь с городским центром осуществляется по магистральной улице общегородского значения Московский проспект, далее по магистральной улице центра Плехановской.

Ближайшие расстояния от территории проектирования до основных структурообразующих элементов города:

- до центра города - 5,1 км;

- до железнодорожного пассажирского вокзала - 4,8 км;

- до центрального автовокзала - 1,4 км.

Планируемая территория в настоящее время в основном застроена одно-двухэтажной индивидуальной жилой застройкой, также на территории расположены объекты социальной инфраструктуры - лечебно диагностический центр стоматологии и бытовые объекты повседневного обслуживания - торговый центр, кафе.

Генеральным планом городского округа город Воронеж планируемая территория определена как планируемая под застройку общественно-делового назначения.

Планируемая территория рассматривается как территория реконструкции с постепенной заменой одноэтажного индивидуального жилого фонда на общественно-деловую застройку.

Реконструкция района обусловлена следующими факторами:

- современным требованиям рационального использования городских территорий;

- хорошими транспортными связями проектируемого района.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденными решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II, планируемая территория расположена в территориальных зонах:

- О 2 - зона обслуживания местного значения. Зона выделена для обеспечения условий формирования местных (локальных) центров городских районов и полосных (линейных) центров вдоль улиц с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения.

Согласно статьи 20 вышеуказанных Правил размещение офисных зданий относится к основному виду разрешенного использования земельных участков в зоне О 2. Многоквартирные многоэтажные жилые дома являются условно разрешенным видом использования земельных участков в зоне О 2, в связи с чем в дальнейшем необходимо получение разрешения на условно-разрешенный вид использования.

Порядок получения разрешения на условно разрешенный вид определен статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 10 Правил.

- Ж 11 - зона жилой застройки, подлежащей трансформации. Зона выделена для поэтапного перевода жилого фонда в нежилой из-за невозможности соблюдения санитарно-гигиенических требований по условиям проживания населения.

- Р 1 - зона озелененных территорий общего пользования. Зона выделена для обеспечения правовых условий сохранения и использования земельных участков озеленения в целях проведения досуга населения.

На планируемой территории объекты федерального, регионального и местного значения отсутствуют.

В соответствии с выпиской из государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) по г. Воронежу, списком выявленных объектов культурного наследия по г. Воронежу и списком объектов по г. Воронежу, обладающих признаками объекта культурного наследия, представленных государственной инспекцией охраны историко-культурного наследия Воронежской области, в границах проектируемой территории отсутствуют объекты культурного наследия, выявленные объекты культурного наследия и объекты, обладающие признаками объекта культурного наследия.

Планируемая территория частично расположена в санитарно-защитной зоне Коминтерновского кладбища, которое является историко-мемориальным (площадь кладбища - 31 га).

Согласно письма Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Воронежской области от 04.03.2015 N 02/03-3096-15-10 на основании раздела 7.1.12 (класс 5, п. 3) СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" санитарно-защитная зона кладбища составляет ориентировочно 50 метров до нормируемых территорий (жилая застройка, садово-огородные, дачные участки, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, лечебно-профилактических учреждений).

Решением исполкома горсовета от 30 июня 1970 г. N 445 захоронения на Коминтерновском кладбище запрещены, в связи с чем необходимо провести работы по установлению санитарно-защитной зоны кладбища.

В соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" для установления 50-метровой санитарно-защитной зоны Коминтерновского кладбища необходимо реализовать двухэтапную процедуру установления санитарно-защитной зоны кладбища с получением решения о конкретных мерах о санитарно-защитной зоны по сторонам света.

Установление санитарно-защитных зон объектов проводится на основании проекта организации санитарно-защитной зоны, который имеет положительную санитарно-эпидемиологическую экспертизу, санитарно-эпидемиологическое заключение и лабораторные исследования.

Согласно главе V "Режим территории санитарно-защитной зоны" СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территории садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также другие территории с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования. В санитарно-защитной зоне и на территории объектов других отраслей промышленности не допускается размещать объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; объекты пищевых отраслей промышленности, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, которые могут повлиять на качество продукции.

Допускается размещать в границах санитарно-защитной зоны здания административного назначения, научно-исследовательские лаборатории, гаражи, площадки и сооружения для хранения общественного и индивидуального транспорта, пожарные депо, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, автозаправочные станции, станции технического обслуживания автомобилей и др.

Планируемая территория находится в пределах приаэродромных территорий аэродромов Воронеж (Придача), Воронеж (Чертовицкое) и Воронеж (Балтимор) и в районе аэродрома Воронеж (Балтимор), в связи с чем необходимо соблюдение требований, установленных воздушным законодательством Российской Федерации. Согласованию подлежит:

- размещение всех объектов в границах полос воздушных подходов к аэродромам, а также вне границ этих полос в радиусе 10 км от контрольной точки аэродрома (КТА);

- объектов в радиусе 30 км от КТА, высота которых относительно уровня аэродрома 50 м и более независимо от мест размещения;

- объектов высотой от поверхности земли 50 м и более; линий связи, электропередачи, а также других объектов радио и электромагнитных излучений;

- взрывоопасных объектов.

Согласно заключениям ВрИО старшего авиационного начальника аэродрома Воронеж "Балтимор" строительство многоквартирного жилого дома высотой 75,5 м по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 67 разрешается. Строение находится в азимуте 17,00 , дальности 9.62 км от КТА аэродрома Воронеж (Балтимор) и будет являться искусственным препятствием для полетов и подлежит специальной маркировке, а также светоограждению согласно ФАП НГЭАГА-06 г. и РЭАГосА.

Согласно заключению ОАО авиакомпания "Воронежавиа" от 08.05.2014 строительство многоквартирного многоэтажного жилого дома высотой 75,5 м по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 67 разрешается и не будет являться искусственным препятствием для аэродрома Воронеж (Чертовицкое).

III. Архитектурно-планировочные решения

На планируемой территории в основном расположены земельные участки, предоставленные в частную собственность (82,5%) и земли, государственная собственность на которые не разграничена (17,5%).

Структуру проектируемой территории квартала составит зона планируемого размещения многоэтажной жилой застройки, зона планируемого размещения общественно-деловой застройки, зона существующей индивидуальной застройки, зона сквера (озелененная территория общего пользования).

Убыль существующего жилищного фонда на планируемой территории предполагается в объеме 2420 кв. м. Существующий сохраняемый жилой фонд - 750 кв. м, население существующего сохраняемого жилого фонда составляет 19 чел, площадь застройки - 470 кв. м.

Площадь земельных участков на которых будет произведен снос составляет 0,5 га. На данных земельных участках при плотности застройки 3756 м. кв./га планируется строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома (21 этаж) с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями. Площадь застройки 1878 кв. м (38% застроенности территории участка). Общая площадь жилой застройки (фонд) нового строительства составит- 21500 кв. м, общая площадь квартир составит - 17193,5 кв. м, площадь нежилых помещений, расположенных на первых этажах зданий - 1690 кв. м с учетом жилищной обеспеченности 30 кв. м./чел, население нового жилого фонда составит - 575 человека, количество квартир - 272, подземная автостоянка на 123 машино-места.

На территории планируется размещение встроенно-пристроенного детского дошкольного учреждения.

На первом этаже жилого дома планируется размещение помещений общественного назначения, которые должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.

Жилые здания с встроенными или пристроенными в первые этажи помещениями общественного назначения и на жилых улицах, в условиях реконструкции сложившейся застройки, допускается размещать по красной линии. Вновь размещаемая жилая застройка не должна нарушать сложившуюся линию застройки.

Технико-экономические показатели дворовой территории

Таблица N 1

N п/п	Площадки	Удельные размеры площадок, кв. м./чел.	Площадь, кв. м
			нормативная	проектная
1	Для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста	0,7	367,5	370
2	Для отдыха взрослого населения	0,1	57,5	70
3	Для занятий физкультурой	2,0	1150	1150
4	Для хозяйственных целей и выгула собак	0,3	172,5	200
5	Для стоянки автомобилей	0,8	460	310 6560 (паркинг)
	Итого:		2035	2100

Согласно табл. 2 п. 2.3 местного норматива градостроительного проектирования "Планировка жилых, общественно-деловых и рекреационных зон городского округа город Воронеж", утвержденного постановлением администрации городского округа город Воронеж от 26.07.2010 N 650, допускается уменьшать, но не более чем на 50% удельные размеры площадок: для хозяйственных целей - при застройке жилыми зданиями 9 этажей и выше; для занятий физкультурой - при существовании единого физкультурно-оздоровительного комплекса микрорайона для школьников и населения.

Площадь озелененной территории микрорайона (квартала) многоквартирной застройки жилой зоны (без учета участков общеобразовательных и детских дошкольных учреждений) должна составлять не менее 6 кв. м на 1 человека, или не менее 25%. В случае примыкания жилого района к зеленым массивам (городские леса, парки и лесопарки, земли лесного фонда) возможно сокращение нормы обеспеченности жителей территориями зеленых насаждений жилого района на 25%. В площадь участков озелененной территории включаются площадки для отдыха и игр детей, имеющие травяное покрытие и пешеходные дорожки, имеющие покрытие из плит.

На основании изложенного, площадь озелененной территории микрорайона должна составлять (575 х 6 = 3450 кв. м) 0,34 га. Проектом планировки предлагается на территории микрорайона озелененные площадки для игр детей площадью - 0,037 га, озелененные территории вдоль дорог и озеленение дворовой территории - 1,7 га. Всего площадь озелененной территории составит 1,737 га.

Благоустройство существующей территорий представлено озелененными территориями дворов, дорогами и проездами требующими капитального ремонта и модернизации исходя из современных потребностей населения.

IV. Транспортная инфраструктура

Проект планировки сохраняет в своей основе исторически сложившуюся структуру улиц, заложенную на предыдущих этапах проектирования, учитывает природно-климатические и ландшафтные условия. Основой транспортной схемы планируемой территории является транспортная схема, утвержденная в составе Генерального плана городского округа город Воронеж.

При разработке проекта планировки территории принята классификация улично-дорожной сети в соответствии с Генеральным планом городского округа город Воронеж.

Проектом планировки предусматривается строительство транспортной развязки в двух уровнях на пересечении Московского проспекта и улицы Хользунова. Реконструкция существующих транспортных связей, реконструкция и восстановление дорожного полотна по ул. Беговая. Ширина улиц определена с учетом санитарно-гигиенических требований в зависимости от категорий улиц и дорог, интенсивности движения транспорта и пешеходов, наличия технических полос для прокладки инженерных коммуникаций. Пассажирские перевозки на планируемой территории осуществляются автобусным транспортом. Транспортная связь между элементами планировочной структуры предусмотрена по существующим улицам и дорогам следующих категорий:

- магистральная улица общегородского значения, обеспечивающая транспортную связь проектируемой территории с общегородским центром: Московский проспект, ширина проезжей части составляет 25 м, шесть полос движения, ширина в красных линиях от 50 до 60 метров.

- магистральная улица районного значения: улица Беговая, ширина проезжей части 7 м, две полосы движения, ширина в красных линиях 30 метров.

- городская магистраль: улица Хользунова, ширина проезжей части 25 метров, шесть полос движения, ширина в красных линиях от 50 до 60 метров.

Основные пешеходные связи на планируемой территории обеспечивают удобную пешеходную доступность объектов обслуживания, остановок общественного транспорта и зон отдыха. Пассажирские перевозки на планируемой территории осуществляются автобусным транспортом, остановки общественного транспорта расположены в пешеходной доступности.

V. Инженерная инфраструктура

Проектом планировки предложены принципиальные решения по развитию инженерной инфраструктуры в границах рассматриваемой территории, которые приняты с учетом общей схемы развития объектов инженерной инфраструктуры, утвержденной в составе Генерального плана городского округа город Воронеж. Границами технических зон инженерных коммуникаций являются красные линии улично-дорожной сети.

Инженерное обеспечение территории

Таблица N 2

Водоснабжение территории	380,10 тыс. куб. м/сут.
Водоотведение	233,70 тыс. куб. м/сут.
Электропотребление	846,44 кВт
Газоснабжение	-
Теплоснабжение	6,5 куб. м/ч

VI. Социальное и культурно-бытовое обслуживание

Сложившаяся структура культурно-бытового обслуживания характеризуется сосредоточением большей части учреждений городского значения в Центральном и Ленинском районах города. В этих районах, где сформировался центр города, расположены основные административные, общественные и хозяйственные организации города, а также учреждения культурно-бытового обслуживания

В настоящее время планируемая территория обеспечена объектами повседневного обслуживания, расположенными на прилегающих территориях в радиусе доступности. Объекты периодического и эпизодического обслуживания расположены на прилегающих территориях.

Проектом планировки предлагается разместить на планируемой территории шесть 3-х этажных и одно 5 этажное офисное здание на 1865 рабочих мест с учетом сноса ветхих строений, общая площадь земельных участков, планируемых под застройку, составляет 20415,44 кв. м. Площадь застройки составляет 4775 кв. м, процент застроенности территории 25%. Общая площадь зданий составит 14920 кв. м. Согласно местного норматива градостроительного проектирования общественные здания размещаются с отступом от красных линий. В зоне размещения объекта формируется единая пешеходная зона, обеспечивающая удобство