Распоряжение Администрации Курганской области от 15 августа 1996 г. N 342-р "Об утверждении порядка и методики расчета цен продажи жилой площади физическим и юридическим лицам"

Распоряжение
Администрации Курганской области
от 15 августа 1996 г. N 342-р
"Об утверждении порядка и методики расчета цен
продажи жилой площади
физическим и юридическим лицам"

    Приложение.       Методика оценки жилых помещений                                     

Во исполнение постановления Правительства РФ от 14 марта 1995 года N 254 "О реализации генерального соглашения между общероссийскими объединениями профсоюзов, общероссийскими объединениями работодателей и Правительства РФ на 1995 год", постановления Администрации области от 1 февраля 1996 года N 50 "Об утверждении индексов изменения стоимости объектов недвижимости (строений, помещений, сооружений), принадлежащих гражданам на праве собственности, а так же объектов, имеющих приватизированные помещения, с целью определения их реальной стоимости в условиях инфляции" и в целях упорядочения расчета цен реализации жилых помещений физическим и юридическим лицам:

1. Утвердить методику расчета цен и реализации жилых помещений физическим и юридическим лицам (приложение).

2. Утвердить стоимость услуги по расчету цен реализации жилых помещений по указанной методике за оценку одной квартиры в размере 2-кратного минимального размера оплаты труда, установленного в Российской Федерации.

3. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на директора департамента жилищно-коммунального хозяйства Администрации области Л.Л. Богдана.

Первый заместитель Главы Администрации

Курганской области

Н.А. Лукьянов

Приложение

к распоряжению Администрации Курганской области

от 15 августа 1996 года N 342-р

Методика
оценки жилых помещений.

     1. Общая часть                                                      

     2. Основные понятия                                                 

     3. Основные правила оценки                                          

     4. Расчет стоимости жилой площади                                   

1. Общая часть.

1.1. Настоящая методика разработана во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 14 марта 1995 года N 254 "О реализации генерального соглашения между общероссийскими объединениями профсоюзов, общероссийскими объединениями работодателей и Правительства РФ на 1995 год" в связи с переходом на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

1.2. Методика рекомендуется для оценки жилых помещений независимо от форм собственности.

1.3. Методика оценки жилых помещений применяется для целей купли-продажи, мены, дарения, взимания госпошлины за удостоверение сделок, регистрацию сделок и др. Способы определения стоимости жилых помещений определяются пользователями самостоятельно, исходя из соответствия расчетных принципов граничным условиям в целях контрактной оценки.

1.4. Методика использует понятия, применяемые в законодательстве Российской Федерации, обычные термины, применяемые в математической статистике, и системные термины, применяемые в нормативных документах по инвентаризации жилищного фонда.

2. Основные понятия.

2.1. Недвижимость:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможна, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

2.2. Действия сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК РФ).

2.3. Главная вещь и принадлежность:

Вещь, предназначенная для обслуживания другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, ели договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).

24. Квартира как объект права собственности:

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит так же доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289, 290, ГК РФ).

2.5. Цена.

Исполнение договора устанавливается по цене, установленной соглашением сторон.

Цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случае, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ).

2.6. Строение, сооружение.

Единица строительной продукции, признанная в административном порядке пригодной для использования по конкретному назначению, соответствующему землеотводной и проектной документации.

2.7. Конструктивные и функциональные части строения, сооружения.

Конструктивные части сооружения, строения (основание, фундамент, несущие и ограждающие конструкции, пол, отделочные улучшения, инженерные коммуникации и устройства), образуют как структурно неделимую многофункциональную вещь.

Функциональные части строения, сооружения (точки, линии, площади и объемы конкретного назначения) образуют строение как функционально делимую сложную вещь.

Конструктивные и функциональные части являются самостоятельными объектами права и самостоятельными объектами оценки.

Конструктивные части имеют физический износ.

Функциональные части имеют моральный износ.

2.8. Назначение жилого помещения.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан (ст. 288 ГК РФ).

2.9. Жилое строение.

Строение, более половины площадей и объемов которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан, относятся к жилым.

Площади и объемы строения, функциональное (не техническое) назначение которого в административном порядке не признано и (или) не утверждено (площади фасадов, кровли, чердачные и подвальные объемы), объектами права и объектами оценки не являются.

2.10. Нежилое строение с жилыми помещениями.

Строение, площади и объемы жилых помещений которого составляют менее половины иных функциональных площадей и объемов строения, относятся к нежилым строениям с жилыми помещениями.

2.11. Жилая квартира.

Конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая хотя бы два функциональных объема (комнаты) и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования). Обязателен обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования.

2.12. Жилая комната.

Конструктивно обособленная неделимая функциональная часть квартиры, площадь которой, в соответствии с правилами государственного учета, учитывается в составе жилой площади квартиры.

Площадь жилой комнаты или жилых комнат квартиры является площадью основного (главного) назначения.

2.13. Вспомогательные помещения квартиры (принадлежности) жилых комнат:

Конструктивно обособленные неделимые функциональные части квартиры (принадлежности площади основного назначения), площадь которых в соответствии с правилами государственного учета, учитывается в составе общей площади квартиры.

Назначение вспомогательных помещений предусматривается проектом и признается в административном порядке.

Вспомогательные помещения, назначение которых не указано в проекте и (или) не признано в административном порядке, объектами оценки не являются.

3. Основные правила оценки.

3.1. Объектом оценки (единицей выборки) является отдельная квартира.

Оценка квартиры признается равной средней оценке (средней арифметической) данной, по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний, или аналогичных однотипных квартир.

Если получения при этом средняя ошибка выборки не соответствует требованиям пользователя или заказчика оценки, то для повышения точности в два раза число следует увеличить в четыре раза.

3.2. Задачей оценки является определение цены спроса и (или) цены предложения, и (или) цены сделки на конкретную квартиру, на конкретную дату или конкретный период "Т", исходя из ее равноценности с квартирами данного типа.

Цена может определяться как на квартиру в целом, так и в расчете на 1 кв.м общей площади квартиры.

Классификация всех квартир на конкретной территории с последующим определением цены квартир по каждому классу, выходит за рамки данной методики.

3.3. Две квартиры признаются равными по цене, если совпадают конструктивные модели домов, в которых расположены квартиры, и функциональные модели квартир.

3.4. Капитальность строения принимается по классификации, принятой в действующих строительных нормах.

При прочих равных условиях, квартиры признаются равными по цене, если расположены в строениях одного класса капитальности.

3.5. Общая, жилая площадь и площадь кухни в выборочных квартирах считаются равными, если отличаются на величину не более 1 кв. м. от соответствующей площадей оцениваемой квартиры.

3.6. Этажное расположение квартиры учитывается в следующих 3 интервалах: первый этаж, этаж кроме первого и последнего, последний этаж. Квартиры в пределах данных интервалов, при прочих равных показателях, признаются равными по цене.

3.7. Квартиры, отличающиеся по высоте помещений в пределах плюс-минус 10 см, при прочих равных условиях признаются равными по цене.

3.8. При возможности установки телефона цена квартиры с телефоном принимается выше цены аналогичной квартиры без телефона на величину, равную затратам на установку телефона.

При невозможности установки телефона квартиры без телефона признаются неравноценными (неоднородными) квартирам с телефоном, т.е. должны оцениваться по отдельным выборкам.

3.9. Оценка, данная на неопределенную дату или период, лишена смысла.

Если оценка дается на конкретную дату, то при прочих равных условиях она признается качественной.

4. Расчет стоимости жилой площади.

Для определения стоимости жилой площади используются следующие способы:

4.1. Определение инвентаризационной стоимости жилой площади осуществляется на основе балансовой стоимости жилых строений по данным организаций технической инвентаризации.

В качестве исходной единицы для расчета стоимости квартиры принимается стоимость 1 кв.м общей площади жилых помещений, комнаты - 1 кв. м жилой площади.

Исходная восстановительная стоимость 1 кв. м общей площади строения определяется в уровне цен по состоянию на 01.01.84 г. По формуле:

Св = Сб х К1 руб. и заносится в технический паспорт строения, где:

Сб - балансовая стоимость 1 кв.м общей или жилой площади;

К1 - коэффициент, учитывающий изменение цен на строительную продукцию до 01.01.84 г.

Остаточная стоимость 1 кв. м общей площади строения определяется как разность между восстановительной стоимостью общей площади (на 01.01.84 г.) строения и стоимостным выражением его физического износа, отнесенный к его общей площади и расчете на 1 кв.м:

Со = Свд х (1-ИФ:100):Е,

где Со - остаточная стоимость 1 кв.м;

Свд - восстановительная стоимость жилого дома без стоимости нежилых помещений в нем, если они имеются (руб.);

ИФ - физический износ дома на год его последнего обследования БТИ с корректировкой величины износа (в зависимости от группы капитальности) в процентах;

Е - общая площадь дома в кв.м.

Инвентаризационная цена 1 кв.м общей площади дома определяется исходя из его остаточной стоимости по следующей формуле:

Сск = Со х Куд,

где Куд коэффициент удорожания, определяющийся как отношение остаточной стоимости кв.м общей площади, определяемой по состоянию на 1.01.84 г., действующей на момент сделки с ней.

Цена квартиры определяется по формуле:

Сск = Ссм х Ек,

где Ек - общая площадь квартиры.

4.2. Расчет цены жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры осуществляется следующим образом:

Цена 1 кв. м общей площади рассчитывается исходя из цены, определенной с учетом стоимости строительства с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества дома и квартиры, по следующей формуле:

Стм = Ссм х Ксож х Кбл х Кэт х Киз х Клиф х Квыс х Кмус х Км х Кк,

где Ксож = К1 : Сср, где:

К1 - отношение общей квартиры к жилой ее площади;

Кср - среднее по области соотношение общей площади квартир к их жилой площади на 01.01.96 г., Кср=1,52;

Кбл - при наличии балкона или лоджии данный К = 1,03; при их отсутствии - 0,97;

Кэт - в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,95. Во всех остальных случаях - 1,0;

Киз - изолированность комнат; 1,05 - если комнаты изолированы, 0,95 - если смежные комнаты в двухкомнатных, либо более, чем 1 проходная комната в 3 - 6 - комнатных квартирах;

Клиф - наличие лифта:

1,02 - есть в домах, имеющих до 5 этажей;

0,98 - нет в домах, имеющих более 5 этажей;

Квыс - высота помещений:

0,98 - менее 2,5 м,

1,00 - от 2,5 до 2,6 м,

1,02 - от 2,6 м до 2,8 м,

1,04 - от 2,8 м до 3,0 м,

1,06 - от 3,0 м и выше;

Кмус - наличие мусоропровода:

1,02 - есть в домах до 5 этажей,

0,98 - нет в домах свыше 5 этажей;

Км - материал стен:

1,1 - кирпич,

1,05 - монолит,

1,00 - ж/бетон,

0,98 - деревянный;

Кк - коэффициент, учитывающий площадь кухни:

0,97 - при площади кухни до 6 кв.м,

1,00 - при площади кухни от 6 кв. м до 8 кв.м.

1,03 - при площади кухни от 8 кв. м до 12 кв.м,

1,1 - при площади кухни свыше 12 кв.м;

Цена жилья с учетом технических характеристик дома и квартиры составляет:

Сстк = Стм х Ек,

где Ек - общая площадь квартиры.

4.3. Расчет цены жилья с учетом транспортного обслуживания осуществляется следующим образом:

Цена 1 кв. м. общей площади рассчитывается, исходя из цены, определенной с учетом технических характеристик дома и квартиры по следующей формуле:

Смм = Ссм х Ктр,

где Ктр - коэффициент удобства транспортного обслуживания:

1,15 - при местонахождении в центре (город, р.поселок),

1,1 - при выходе на общегородские магистрали,

0,8 - по всем населенным пунктам;

По всем городам и рабочим поселкам вместо коэффициента удобства транспортного обслуживания применять коэффициент потребительского свойства района, разработанный для приватизации жилого фонда в 1991 г.

Цена жилья с учетом транспортного обслуживания составляет:

Смк = Стм х Ек,

где Ек - общая площадь квартиры.

4.4. Определение стоимости 1 кв.м. общей площади жилья по свободным ценам:

Стоимость 1 кв. м. Общей площади в текущем месяце. (Смин. тек) устанавливается в зависимости от средней цены продажи, сложившейся в предыдущем месяце (Сср.ц. прод.), и расчетной инвентаризационной стоимости 1 кв. м. жилья в действующих ценах, с учетом индекса цен на строительную продукцию (Срасч. тек.), утверждаемых межведомственной комиссией при администрации области:

а) если Сср.ц.пр. = Срасч.тек.,

то Смин.тек. = Сср.ц.прод.;

б) если Сср.ц.прод. < Срасч.тек.,

то Смин.тек. = Срасч.тек.;

Средняя цена продаж (Сср.ц.прод.) определяется расчетом цен спроса, предложения и сделок:

цена спроса - средняя цена выборки,

цена предложения - верхняя граница сделок,

цена сделок - аналитический расчет из соотношения цен спроса и предложения.

Расчетная инвентаризационная стоимость 1 кв.м (С расч.тек) в действующих ценах определяется с применением коэффициентов корреляции, учитывающих место расположения и планировку квартиры.

4.5. При обмене квартир между юридическими и физическими лицами оплачивается разница стоимостей предоставляемой и занимаемой квартир, которая определяется по формуле:

Сразн. = (Синв.пр х Кпр х Епр) - (Синв.зан х Кзан х Езан),

где Синвпр и Синв.заи - исходная стоимость предоставляемой и занимаемой квартир, соответственно определяемая службами инвентаризации;

Кпр и Кзак - коэффициенты корреляции, учитывающие место расположения и планировку предоставляемой и занимаемой квартир;

Епр и Езан - площади предоставляемой и занимаемой квартир.

4.6. Расчетная стоимость (Срасч.) строительства 1 кв.м. площади определяется из средней годовой сметной стоимости (Сср.см) 1 кв.м. общей площади в ценах 1984 г. С учетом прогнозируемого коэффициента (Кпр) изменения стоимости строительства и установленных отчислений в зависимости от источника финансирования и непосредственного участия организаций в строительстве (К):

Срасч.=Сср.см х Кпр х (1+К).

4.7. Объем и сроки перечисления денежных средств в оплату площади, строящейся целевым назначением, определяются протоколом передачи денежных средств для обеспечения строительства жилой площади, которых утверждается постановлением городской (районной) администрации и передается организации.

Расчетная фактическая стоимость 1 кв.м общей площади (Срасч.факт) на момент окончания строительства (Сфакт) с учетом установленных отчислений (К) в зависимости от источников финансирования и непосредственного участия в строительстве и является базовой стоимостью 1 кв.м. при окончательном расчете стоимости выделяемой организации площади:

Срасч.факт. - Сфакт. х К,

где Сфакт. - стоимость 1 кв.м. общей площади с учетом фактических затрат на строительство конкретного здания.

При отсутствии сведений о фактических затратах застройщиков жилья на новое строительство величину Sнс - средних фактических затрат застройщиков жилья на новое строительство 1 кв.м. общей площади допускается рассчитывать как восстановительную стоимость по сборникам укрупненных показателей, умноженную на коэффициент инфляции.

5. Показатели среднегодового прироста физического износа жилых строений области:

‰‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡…‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‚

Ђ     Группа     |     Среднегодовой прирост физического износа (%)     Ђ

Ђ  капитальности |              в зданиях, построенных                  Ђ

Ђ    строений    |------------------------------------------------------Ѓ

Ђ                |  до 1917 года  |   до 1941 года   |  после 1941 года Ђ

†----------------+----------------+------------------+------------------Ѓ

Ђ       1        |      0,2       |       0,4        |0,7 (для 5-этаж-  Ђ

Ђ                |                |                  |ных панельных - 1)Ђ

Ђ       2        |      0,3       |       0,5        |      0,8         Ђ

Ђ       3        |      0,4       |       0,6        |      1,0         Ђ

Ђ       4        |      0,6       |       0,9        |      1,5         Ђ

Ђ       5        |       -        |       1,5        |      2,0         Ђ

ѓ‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡„‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡„‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡„‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡‡Љ

6. Требования гражданского законодательства и судебная практика не предусматривают выдел в натуре комнат (т.е. превращение их в самостоятельные квартиры) при сохранении мест общего пользования.

Оценка комнат не производится, т.к. комната в квартире не может являться объектом оценки: объектом оценки является доля в праве собственности.

Цена комнаты равна цене квартиры, умноженной на долю собственника в праве собственности.

Продажа "комнат" без определения доли в квартире квалифицируется как ничтожная сделка.