Приложение N 2. Методика расчета ставок платы за найм жилищного фонда

Приложение N 2
к постановлению мэра г. Кургана
от 12 июля 1999 г. N 48

Методика
расчета ставок платы за найм жилищного фонда

Общие положения

Настоящий документ разработан с целью создания методической базы по расчету ставок платы за найм жилых помещений.

В соответствии с "Основными направлениями нового этапа реализации Государственной целевой программы "Жилище", утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 18 июня 1996 года N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" в рамках нового этапа реформы системы оплаты жилья и коммунальных услуг предусмотрена новая структура платежей населения. Установлено, что одним из таких платежей наниматель жилья должен производить плату за найм жилого помещения.

Размер оплаты жилья устанавливается дифференцированно в зависимости от качества жилья.

Данная методика разработана на основании "Методических указаний по расчету ставок платы за найм и отчислений на капитальный ремонт жилых помещений, включаемых в ставку платы за содержание и ремонт жилья (техническое обслуживание) муниципального и государственного жилищного фонда", утвержденных приказом Министерства строительства Российской Федерации от 2 декабря 1996 года N 17-152.

1. Плата за найм

1.1. Определение

Экономическое содержание платы за найм состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма. В переходном этапе сохраняется в сокращающихся объемах бюджетное дотирование жилищных услуг в муниципальном и государственном жилищном фонде. В данных условиях величина платы за найм жилых помещений установлена дифференцированно с учетом потребительских свойств жилья и необходимости в перспективе перехода на возмещение нанимателем инвестиционных затрат в течение срока службы жилищного фонда.

Средства, собранные в виде платы за найм жилых помещений, поступают в распоряжение их собственника. В переходный период реформирования системы финансирования жилищных услуг эти средства используются для проведения капитального и текущего ремонта, реконструкции и модернизации жилищного фонда.

Введение платы за найм осуществляется поэтапно с учетом платежеспособности населения и развития системы социальной поддержки семей с низкими доходами путем предоставления жилищных субсидий.

Величина платы за найм учитывается при расчете жилищных субсидий. При этом применяется величина ставки платы за найм для жилищного фонда с характеристиками, признанными стандартами или нормативами при расчете жилищных субсидий.

1.2. Базовая ставка платы за найм жилого помещения

Определение базовой ставки за найм жилого помещения производится, исходя из определения отчислений на реновацию (полное восстановление) муниципального и государственного жилищного фонда и с учетом социально-экономической ситуации в муниципальном образовании.

В каждой i-той группе зданий по капитальности определяется размер отчислений на полное восстановление 1 кв. м общей площади жилого здания в месяц по формуле.

                                 Б1 * В1

                         А1 =  -----------

                                 12х100

где:

А1 - средний размер ежемесячных отчислений на полное восстановление жилищного фонда по отдельным группам капитальности жилых зданий в расчете на 1 кв. м. общей площади (в рублях);

Б1 - балансовая восстановительная стоимость 1 кв. м. общей площади в каждой группе жилых зданий по капитальности в действующих ценах (в рублях);

В1 - норматив отчислений на полное восстановление по каждой группе капитальности (в %) численно равный соответствующей норме амортизационных отчислений, указанной в постановлении СМ СССР N 1072 от 22 октября 1990 года.

Средневзвешенный размер ежемесячных отчислений на полное восстановление 1 кв.м. общей площади муниципального и государственного жилищного фонда (Аср) рассчитывается по формуле

                       А1 * S1 + А2 * S2 + А3 * S3

               Сар = -----------------------------

                              S1 + S2 + S3

где:

А1, А2, А3 - средние размеры ежемесячных отчислений на полное восстановление жилых зданий по каждой группе капитальности.

S1, S2, S3 - общая площадь жилых зданий каждой группы капитальности.

Базовая ставка платы за найм жилого помещения определяется как:

                        Нб = Дн * Аср,

где

Дн - доля оплаты населения в необходимых отчисления на полное восстановление 1 кв. м. жилищного фонда (составляющая уровень платежей на данный период времени).

1.3. Классификация жилищного фонда

Каждое жилое помещение отличается собственным набором потребительских свойств, от которой зависит объем получаемых проживающими в нем жилищных услуг. На первом этапе введения платы за найм для упрощения процедуры дифференцируем ставки платы за найм, разбиваем муниципальный и государственный жилищный фонд на определенное количество групп.

Потребительские свойства жилых домов дифференцированы по периодам постройки (реконструкции) и капитальности строений (материалу стен), которые наиболее полноинтегрированно учитывают все качества жилья, включая в скрытой форме степень износа и планировку дома. Весовые показатели "К" для учитываемых параметров потребительских свойств жилых домов приняты на основе экспертных оценок [1,0-7,0], [0,5-6,0] и приведены в таблицах N 1 и 2.

Параметры жилья, учитывающие период постройки (реконструкции):

N	Период постройки (реконструкции)	Коэффи- циент Кi
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.	1917 и ранее (дореволюционная постройка) 1918-1930 1-й довоенный период 1931-1940 2-й довоенный период 1941-1955 "Сталинские дома" 1956-1971 дома "Хрущевского периода" 1971-1980 дома стандартной постройки 1981 - до настоящего времени Новая застройка дома с улучшенной планировкой	1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 7,0

Параметры жилья, учитывающие капитальность домов (материалы стен)

N	Капитальность жилых домов	Коэффи- циент Кi	Вi-норма аморт. отчис. %, %
1. 2. 3. 4. 5. 6.	Каркасно-засыпные, щитовые дома Деревянные, брусовые, смешанные (деревянно-кирпи- чные) Шлако-литые, шлакоблочные Крупно-блочные, бетонные, железобетонные Крупнопанельные, панельные Кирпичные	0,5 1,0 3,0 4,0 5,0 6,0	3,3 2,0 1,0 1,0 0,7 0,8

1.4. Дифференциация ставок платы за найм жилого помещения

При определении величины платы за найм в каждой из выделенных групп определяется относительная величина оплаты жилья. Дифференциация относительной величины оплаты жилья по выделенным группам может производиться путем использования экспертных оценок, которые являются количественным выражением качественных потребительских характеристик жилья.

Дифференциация ставок платы за найм жилого помещения.

(по капитальности домов и периодам постройки-реконструкции)

Учитывая, что для оценки потребительских свойств жилья выбрано два параметра:

Период застройки-реконструкции - Кi

Капитальность домов - Кj,

тогда коэффициент, характеризующий потребительские качества ij-той группы жилья рассчитывается из выражения:

                                К1 * К2.....Кn

                        Кij = ---------------- , где

                               31 + 32 +....3n

3 - значимость параметра превратиться в выражение.

Одновременно с определением коэффициентов определяется:

- отношение оплаты жилья с наилучшими и наихудшими потребительскими качествами Y max, взятое среднемесячной предельной стоимости оплаты 1 кв. м. общей площади жилья в зависимости от потребительских качеств дома, складывающихся на определенный период времени.

                               (Ymax-1) (Ki/Kmin-1) +1

                          Yi = -------------------------

                                    Kmax/Kmin-1

1.5. Порядок расчета дифференцированных ставок платы за найм по группам жилищного фонда

Имея ряд значений Yi по всем группам жилищного фонда, определенный в соответствии с пунктом 1.4. настоящего документа, также известно значение базовой ставки платы за найм, определенное в соответствии с пунктом 1.2. Тогда плата за найм жилого помещения с наихудшими потребительскими свойствами рассчитывается по формуле:

                                       Hб + П - П

                               HmiN = --------------,

                                           Yб

где

П - единая по всему жилфонду величина платы за содержание и ремонт

Y - средневзвешенное значение для групп по потребительским свойствам.

Средневзвешенное значение для групп по потребительским свойствам определяется по формуле:

                                (YixSi) = ...(YixSi)

                           Yб = --------------------,

                                  S1 + S2 + ...Si

где

S - площадь соответствующей группы жилищного фонда.

Подставив значение HmiN в формулу:

                                     Hб + П  - П

                           НmiN = ------------------

                                         Нб

рассчитывается плата за найм для всех групп жилья. Очевидно, что минимальная ставка платы за найм HmiN может иметь отрицательное значение, в этом случае плата за найм не взымается.

Дополнительные условия:

При принятии на баланс в муниципальную собственность вновь принятого жилья, которое по своим потребительским свойствам не имеет в ранее определенном расчете расчетного значения ставок платы за найм жилого помещения, то в таком случае значение принимается как среднее-математическое данных ставок в группе по периоду постройки зданий (по горизонтали), действующей в текущем году.