Приложение. Методика определения арендной платы при сдаче в аренду государственного имущества Курганской области

Приложение N 2
к постановлению
Курганской областной Думы
от 19 апреля 2004 года N 3031

Методика
определения арендной платы при сдаче в аренду государственного имущества Курганской области

1. Методика определения арендной платы при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений), строений, сооружений

1.1. Общие положения

Настоящая методика устанавливает порядок расчета и величину арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания (помещения), строения и сооружения.

1.2. Исходные данные для расчета

Доля расчета арендной платы в соответствии с настоящей методикой используются следующие исходные данные:

1.2.1. Средняя стоимость строительства одного квадратного метра общей площади административных зданий (Сб) устанавливается и корректируется не чаще одного раза в год распоряжением департамента государственного имущества и промышленной политики Курганской области (далее - департамент госимущества) на основании учета статистических данных по строительству административных зданий на территории области, представленных областным комитетом государственной статистики.

1.2.2. Коэффициент территориальной зоны (Кзон) определяет месторасположение сданного в аренду объекта недвижимости. Кзон зависит от местоположения арендуемого объекта, его территориально-экономической зоны. Величина коэффициента территориальной зоны определена в таблице 1.1.

N п/п	Месторасположение арендуемого объекта	Величина Кзон
1. 1.1. 1.2. 1.3. 1.4. 2. 3. 4. 5.	город Курган, в том числе: Центр города, ограниченный улицами Климова, К.Мяготина, Пролетарская, Красина поселки Заозерный, Рябково, Энергетиков, Восточный, Западный, Северный между центром города и поселками окраины города Кургана город Шадринск другие города Курганской области сельские населенные пункты иные территории	0,5 - 1,2 1,0 - 1,2 0,6 - 0,9 0,8 - 1,1 0,5 - 0,8 0,5 - 1,1 0,4 - 0,9 0,3 - 0,8 0,2 - 0,7

1.2.3. Коэффициент износа (Кизн) определяется по формуле:

      Кизн = (100 - начисленный процент износа) / 100.      

Процент износа устанавливается по данным бухгалтерского учета организаций, на чьем балансе находится передаваемое в аренду имущество, на текущий год. Износ определяется на основании норм амортизации, утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 22 октября 1990 года N 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР". При этом коэффициент износа объекта недвижимости, находящегося в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, не может быть установлен менее 0,1.

1.2.4. Коэффициент вида строительного материала (Км) зависит от вида строительных материалов основных конструкционных элементов. Величина Км определена в таблице 1.2.

Таблица 1.2

N п/п	Строительные материалы основных элементов объекта аренды	Величина Км
1. 2. 3. 4. 5.	Кирпич Железобетон Дерево Комбинированные Иные	0,5 0,4 0,3 0,45 0,3 - 0,4

1.2.5. Коэффициент типа здания, помещения (Кт) устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначения или фактического использования здания. Величина Кт определена в таблице 1.3.

Таблица 1.3

N п/п	Назначение объекта аренды	Величина Кт
1. 2. 3. 4. 5.	Торговое Административное Производственное Складское Прочие	1,1 1,0 0,3 0,5 0,6 - 0,8

1.2.6. Коэффициент типа деятельности (Ктд) устанавливается в зависимости от основного вида деятельности арендатора, для которого он использует арендованное имущество.

Минимальное значение Ктд берется при заключении договора аренды с арендатором, занимающимся видом деятельности, для которого арендуется имущество, менее 2 лет.

Таблица 1.4

N п/п	Вид деятельности арендатора	Значение Ктд
1. 2. 3. 4. 5. 6.	Игорный бизнес (кроме детских игровых автоматов), пункты обмена валют, банковская, биржевая деятельность, шоу-бизнес, ломбарды Страховая деятельность, рекламная деятельность, оценочная, риэлторская деятельность, работа кафе и ресторанов, оптовая торговля, охранная деятельность, нотариальная, адвокатская деятельность Торговая деятельность, производство, строительство, транспортная деятельность Общественное питание (кроме кафе и ресторанов), деятельность средств массовой информации, переработка сельскохозяйственной продукции Деятельность органов представительной и исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления и иностранных государств, некоммерческих организаций; деятельность общественных и религиозных организаций (объединений), союзов, некоммерческих партнерств и автономных организаций Прочие виды деятельности	1,3 - 1,5 1,1 - 1,4 0,8 - 1,1 0,6 - 0,9 0,1 - 0,5 0,5 - 1,2

1.2.7. Коэффициент качества нежилого помещения (Кнж) зависит от наличия технического обустройства, комфортности, возможности использования, прилегающей территории и дифференцируется по следующим категориям:

      Кнж = 6.1 + 6.2 + 6.3 + 6.4.    

      6.1 -  учитывает  расположение  помещения:  отдельно  стоящее  зда-

ние - 0,8 - 1,0;

надземная встроено-пристроенная часть здания - 0,6 - 0,8; чердак  (манса-

рда) - 0,4 - 0,7;

полуподвал - 0,3 - 0,4; подвал - 0,1 - 0,2.

      6.2 - учитывает степень технического обустройства:

наличие водопровода и канализации,  горячей  воды,  центрального  отопле-

ния - 0,3;

наличие водопровода, канализации, центрального отопления - 0,2;

наличие водопровода - 0,1.

В случае отсутствия элементов технического благоустройства  данный  коэф-

фициент не применяется.

      6.3 - учитывает  высоту потолков в помещении (средняя в помещениях,

переданных в аренду);

выше 3 м - 0,2; от 2,6 до 3 м - 0,1; менее 2,6 м - 0,05.

      6.4 - учитывает удобства  коммерческого использования и зависит: от

близости к  магистралям  движения городского общественного транспорта, от

близости к торговым и административным центрам, от наличия телефонизации,

коммерческой привлекательности - 0,1 - 3,0.

1.3. Определение величины арендной платы

1.3.1. Конкретные значения коэффициентов устанавливает департамент госимущества.

1.3.2. Величина годовой арендной платы определяется по формуле:

      Ап = [S * (Сб * Кзон * Кизн * Км * Кт * Ктд * Кнж * Кист) / 10] *

      * Ксоц * Кинв 

Где: Ап - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;

S - общая площадь (кв.м) нежилого здания (помещения), сдаваемого в аре-

нду.

Значения Ксоц и Кинв определены в разделе 3 настоящей методики. Сумма ежемесячных платежей определяется как 1/12 размера годовой арендной платы плюс налог на добавленную стоимость.

1.3.3. Величина годовой арендной платы за один квадратный метр для коммерческих и некоммерческих организаций, рассчитываемая в соответствии с настоящей методикой, не может быть менее 1% от средней стоимости строительства одного квадратного метра общей площади административных зданий, определенной п. 1.2.1. настоящей методики.

1.3.4. Если рассчитанная по формуле величина годовой арендной платы менее величины, указанной в п. 1.3.3., то величина годовой арендной платы за один кв.м. административных зданий принимается равной 1 % от средней стоимости строительства одного квадратного метра общей площади административных зданий.

2. Методика определения арендной платы при сдаче в аренду имущественного комплекса производственного назначения и движимого имущества

2.1. Общие положения

Настоящая методика устанавливает порядок расчета арендной платы за сдачу в аренду имущественного комплекса производственного назначения и движимого имущества Курганской области.

2.2. Исходные данные

2.2.1. В зависимости от вида деятельности арендатора устанавливается арендный процент от рыночной стоимости имущества, переданного в аренду. Рыночная стоимость имущества (Срын) при расчете арендной платы не может быть менее остаточной балансовой стоимости. Величина арендного процента представлена в таблице 2.1.

Таблица 2.1

N п/п	Вид деятельности арендатора, для осуществления которого используется арендуемое имущество	Арендный процент
1. 2. 3. 4. 5. 6.	Производство потребительских товаров Промышленное производство, транспорт, связь, строительная деятельность Проектная деятельность по разработке новых видов технологий Фармацевтическая деятельность Производство продуктов питания (общественное питание) Прочие виды деятельности	7 - 9 8,0 - 12,0 4 - 6 5 - 7 3 - 5 6 - 10

2.2.2. Для более дифференцированного подхода при сдаче в аренду недвижимого имущества устанавливаются коэффициенты:

- коэффициент расположения (зональности) Кзон от 0,8 до 1,2. Коэффициент зональности 0,8 применяется только в случае расположения арендуемого имущества за чертой города (населенного пункта);

- коэффициент качества Ккач учитывает удобство коммерческого использования: близость к автомагистралям, железнодорожным тупикам, удобство подъезда. Устанавливается в пределах от 0,1 до 1,5.

2.3. Расчет арендной платы

2.3.1. Годовая арендная плата при сдаче в аренду имущества производственного назначения определяется по формуле:

      Апл = Срын * Арпроц * Кзон * Ккач * Ксоц * Кинв 

где:

Апл - годовая арендная плата;

Срын - рыночная стоимость объекта аренды;

Арпроц - процент отчислений;

Кзон - коэффициент расположения (зональности);

Ккач - коэффициент качества;

Ксоц - коэффициент социальной значимости;

Кинв - коэффициент учета труда инвалидов.

Значения Ксоц и Кинв определены в разделе 3 настоящей методики.

2.3.2. Конкретные значения коэффициентов устанавливает департамент госимущества.

2.3.3. Месячная арендная плата определяется как 1/12 годовой арендной платы плюс налог на добавленную стоимость.

3. Особые условия расчета арендной платы

3.1. В случае, если арендатор использует арендованное имущество для нескольких видов деятельности, то величина арендного процента определяется по основному виду деятельности, при осуществлении которого постоянно задействовано не менее 50% арендованного имущества.

3.2. В случае использования арендаторами труда инвалидов (не менее 15 % от общего количества работающих) может вводиться поправочный коэффициент (Кинв) от 0,7 до 1,0. Настоящий коэффициент вводится на основании информации, предоставляемой арендаторами.

3.3. В договорах аренды государственного имущества в качестве обязательного условия включается:

- право арендодателя контролировать вид деятельности арендатора;

- право арендодателя расторгнуть договор в случае предоставления арендатором недостоверной информации об использовании арендатором труда инвалидов (при применении Кинв);

- представление арендодателю арендатором копии лицензии в месячный срок со дня заключения договора аренды, при условии предоставления имущества для лицензионных видов деятельности.

3.4. Для отдельных организаций, индивидуальных предпринимателей, деятельность которых имеет важное значение для решения социальных задач области может устанавливаться специальный коэффициент социальной значимости (Ксоц) в пределах от 0,6 до 0,95.

3.5. Затраты арендаторов на компенсацию расходов по содержанию здания, помещения, имущества производственного назначения, движимого имущества (в том числе и коммунальные услуги) в арендную плату не включаются.