Приложение 1. Положение о порядке создания и деятельности товариществ собственников жилья в городе Красноярске

Приложение 1

к Постановлению администрации города

от 11 сентября 2000 г. N 505

Положение
о порядке создания и деятельности товариществ
собственников жилья в городе Красноярске

1. Общие положения

Настоящее Положение разработано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О товариществах собственников жилья", иными нормативно-правовыми актами органов государственной власти Российской Федерации и Красноярского края, правовыми актами города.

Настоящее Положение устанавливает порядок создания и деятельности товариществ собственников жилья в г.Красноярске.

2. Порядок создания товариществ собственников
жилья в городе Красноярске

2.1. Товариществом собственников жилья (далее по тексту - товарищество) является объединение домовладельцев - собственников помещений как в существующих, так и во вновь создаваемых кондоминиумах, образованное в соответствии со ст. 20 - 22 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределению между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества.

2.2. Товарищество является некоммерческой организацией.

2.3. Создание товарищества собственников жилья основано на принципе добровольности членства в нем. Отказ домовладельцев от вступления в члены товарищества не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

2.4. Численность членов товарищества не может быть менее двух домовладельцев за исключением случаев создания товарищества во вновь создаваемых кондоминиумах.

2.5. Товарищество во вновь созданном кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или иным физическим или юридическим лицом, включая органы государственной власти или органы местного самоуправления, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.

2.6. Товарищество создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

2.7. Устав товарищества принимается на общем собрании домовладельцев или их представителей. Представителем муниципального образования - города Красноярска в товариществе, образованном в кондоминиуме с долей муниципальной собственности, является департамент городского хозяйства администрации города.

2.8. Товарищество считается организованным с момента его государственной регистрации.

2.9. До принятия закона о регистрации юридических лиц регистрацию товариществ осуществляет юридическое управление администрации города.

2.10. Государственная регистрация товарищества во вновь создаваемом кондоминиуме осуществляется при представлении следующих документов:

* заявления в произвольной форме на имя Главы города Красноярска с просьбой зарегистрировать товарищество, подписанного лицом или лицами, образующими товарищество (1 экземпляр);

* решения заявителя о создании товарищества;

* протокола собрания собственников жилых помещений, где решался вопрос о создании товарищества и избрании правления товарищества (1 экземпляр);

* устава товарищества, утвержденного заявителем (6 экземпляров);

* списка собственников жилья с распределением долей участия (6 экземпляров), составленного по следующему образцу:

_________________________________________________________________________

 N квартиры       Общая площадь      Фамилия, имя,    Доля участия, %

                      кв.м             отчество,

                                     наименование

                                     собственников

_________________________________________________________________________

_____1_________________2__________________3_________________4____________

* правил пользования жилыми и нежилыми помещениями (6 экземпляров);

* копии паспорта домовладения (если имеется) и описания общего имущества (1 экземпляр);

* копии правового акта о предоставлении земельного участка под строительство дома (1 экземпляр);

* копии разрешения инспекции ГАСН по г.Красноярску на проведение строительно-монтажных работ.

2.11. Государственная регистрация товарищества, созданного домовладельцами, осуществляется при представлении следующих документов:

* заявления в произвольной форме на имя Главы города Красноярска с просьбой зарегистрировать товарищество, подписанного председателем общего собрания домовладельцев (1 экземпляр);

* протокола собрания собственников жилых помещений, где решался вопрос об организации товарищества и утверждении его устава (1 экземпляр);

* устава товарищества, принятого общим собранием собственников жилых помещений (6 экземпляров);

* списка собственников жилья с распределением долей участия (6 экземпляров), составленного по следующему образцу:

_________________________________________________________________________

 N квартиры       Общая площадь      Фамилия, имя,    Доля участия, %

                       кв.м             отчество,

                                      наименование

                                      собственников

_________________________________________________________________________

_____1__________________2__________________3_________________4___________

* правил пользования жилыми и нежилыми помещениями (6 экземпляров).

* копии паспорта домовладения (если имеется) и описания общего имущества (1 экземпляр);

* копии правового акта о предоставлении земельного участка под строительство дома (1 экземпляр);

* копии разрешения инспекции ГАСН по г.Красноярску на проведение строительно-монтажных работ (1 экземпляр);

* копий правоустанавливающих документов всех домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенных уполномоченным на то лицом.

2.12. Государственная регистрация товариществ, образованных в результате перерегистрации жилищно-строительных кооперативов, осуществляется при представлении следующих документов:

* заявления в произвольной форме на имя Главы города Красноярска с просьбой зарегистрировать новую редакцию устава товарищества (1 экземпляр);

* протокола собрания собственников жилых помещений, где решался вопрос о принятии нового устава товарищества (1 экземпляр);

* устава товарищества, принятого общим собранием собственников жилых помещений (6 экземпляров);

* списка собственников жилья с распределением долей участия (6 экземпляров), составленного по следующему образцу:

_________________________________________________________________________

 N квартиры       Общая площадь      Фамилия, имя,      Доля участия, %

                      кв.м             отчество,

                                     наименование

                                     собственников

_________________________________________________________________________

_____1_________________2__________________3___________________4__________

* правил пользования жилыми и нежилыми помещениями (6 экземпляров).

* копии технического паспорта данного дома (1 экземпляр);

* копии правового акта об отводе земельного участка под строительство дома (1 экземпляр);

* передаточного акта (1 экземпляр) о том, что:

- председатель, бухгалтер ЖСК передает с баланса дом (балансовую стоимость) председателю, бухгалтеру товарищества;

- товарищество является правопреемником ЖСК по всем обязательствам.

2.13. Доля участия каждого домовладельца пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в общем имуществе. Доля участия домовладельца определяет его долю обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, определяет долю голосов на общем собрании и рассчитывается следующим образом:

 Доля                Общая площадь квартиры, кв.м

участия   =   ___________________________________________   Х  100 %.

              суммарная площадь всех квартир в доме, кв.м

2.14. Государственная регистрация товарищества осуществляется бесплатно.

3. Регистрация кондоминиумов и прав
на недвижимое имущество

3.1. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации.

3.2. Технический учет и регистрацию кондоминиума как единого комплекса имущества осуществляет Краевой государственный центр технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений (КГЦТИ и ОЗСС) с внесением кондоминиума в государственный реестр и выдачей паспорта домовладения:

* в домах муниципального жилищного фонда - по заявлению руководителей муниципальных жилищно-эксплуатационных предприятий за счет средств бюджета города;

* в домах, вновь построенных на средства инвесторов, - по заявлению застройщика за счет средств инвесторов.

3.3. Паспорт домовладения хранится у домовладельцев либо у товарищества.

3.4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделок с ним осуществляется Регистрационной палатой по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края после государственного технического учета кондоминиума Краевым центром технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

3.5. Застройщик для обеспечения передачи прав на недвижимое имущество во вновь созданном (реконструированном) кондоминиуме и учета его в КГЦТИ и ОЗСС, а также соблюдения прав покупателей помещений в кондоминиуме обязан:

* нести расходы по выполнению кадастровой (исполнительной) съемки, инвентаризации законченного строительством объекта и составлению паспорта домовладения;

* в течение месяца после издания государственной комиссией акта о приеме объекта в эксплуатацию осуществить государственную регистрацию своих прав на помещения и долю в общем имуществе в кондоминиуме, права на которые не переданы другим лицам;

* после введения объекта в эксплуатацию оплачивать долю в общих расходах на управление, содержание и ремонт кондоминиума и коммунальные услуги пропорционально закрепленной за застройщиком доле в общем имуществе;

* предоставлять покупателю помещения данные о наличии задолженности по оплате застройщиком расходов на содержание помещения и доли в расходах на управление, содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме.

3.6. Учет и регистрация кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества с составлением паспорта домовладения производится Краевым государственным центром технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений (КГЦТИ и ОЗСС) по заявке застройщика на основании результатов кадастровой (исполнительной) съемки и инвентаризации объекта, сведений органов архитектуры и градостроительства, департамента недвижимости администрации города, земельного управления города. Один экземпляр паспорта домовладения передается застройщику для утверждения вместе с актом государственной комиссии о приеме объекта в эксплуатацию.

4. Передача в собственность домовладельцев
земельных участков в кондоминиуме

4.1. В существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

4.2. Сверхнормативная территория в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума может быть приобретена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума наряду с помещениями домовладельцами или товариществом на основании заключения комитета по архитектуре и градостроительству администрации города.

4.3. Нормативными размерами участков для вновь строящихся домов, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, являются земельные участки в границах, установленных комитетом по архитектуре и градостроительству администрации города.

4.4. Границы земельных участков в существующей застройке определяются по результатам инвентаризации, проводимой земельным управлением города.

4.5. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность домовладельцев, и увеличение размеров земельного участка в кондоминиуме за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме устанавливаются по фактически существующим границам.

4.6. Оформление правоустанавливающих документов на земельные участки осуществляет земельное управление города Красноярска бесплатно в срок не позднее двух месяцев после обращения домовладельцев или товарищества. К заявлению прилагаются следующие документы:

* копия распоряжения (постановления) администрации города Красноярска об отводе земельного участка под строительство;

* акт приема-передачи законченного строительством объекта жилого дома от застройщика товариществу собственников жилья, утвержденный в установленном порядке;

* технический паспорт на кондоминиум;

* свидетельство о государственной регистрации товарищества собственников жилья;

* устав товарищества собственников жилья;

* заключение комитета по архитектуре и градостроительству администрации города об установлении границ земельного участка.

5. Порядок содержания и ремонта помещений кондоминиума.
Обязательные платежи домовладельцев

5.1. Домовладелец в кондоминиуме обязан обеспечить надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в его собственности.

5.2. Домовладельцы в кондоминиуме несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме в порядке, установленном Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

5.3. В соответствии с действующим законодательством домовладельцы должны уплачивать:

* налог на недвижимое имущество;

* иные налоги (при использовании собственных помещений для извлечения прибыли);

а также оплачивать:

* услуги по содержанию и ремонту общего имущества;

* водо-, газо-, тепло- и электроснабжение;

* горячее водоснабжение;

* канализацию;

* холодное водоснабжение;

* вывоз мусора;

* иные предоставляемые коммунальные услуги.

5.4. Размеры платежей домовладельцев за услуги по содержанию и ремонту общего имущества, коммунальные услуги устанавливаются решением Красноярского городского Совета.

5.5. Домовладельцы несут ответственность за своевременность и полноту оплаты коммунальных услуг нанимателями и арендаторами.

5.6. Размер обязательных платежей каждого домовладельца на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме (доле участия).

5.7. Социальная защита домовладельцев жилых помещений в кондоминиуме осуществляется в порядке, установленном правовыми актами Российской Федерации, Красноярского края, Красноярского городского Совета путем:

* передачи товариществам собственников жилья установленных государственных и муниципальных субвенций на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий, капитальный ремонт, на разницу в цене за горячее водоснабжение и отопление, за холодную воду и канализование;

* предоставления компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг отдельным категориям граждан из числа домовладельцев, нанимателей, арендаторов.

6. Особенности создания товарищества собственников
жилья во вновь создаваемых кондоминиумах

6.1. Отношения застройщика и инвесторов строятся на основе договоров и регулируются соответствующими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор является основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения участников строительства.

6.2. Договоры застройщика с инвесторами, как правило, должны предусматривать следующие дополнительные условия:

* о способе управления кондоминиумом до полной передачи его помещений в собственность домовладельцев;

* в случае выбора способа управления кондоминиумом путем организации товарищества собственников жилья - об обязательствах застройщика зарегистрировать товарищество собственников жилья;

* о расходах на управление, содержание и обслуживание, а также на коммунальные услуги на период передачи кондоминиума в управление товариществу;

* о порядке передачи прав собственности на помещения инвесторам;

* о порядке передачи инвесторам прав общей собственности на помещения, предназначенные для удовлетворения нужд товарищества по управлению кондоминиумом.

6.3. Застройщик может предусмотреть в уставе товарищества следующие особые права:

* сохранять за собой после начала продажи помещений права на застройку - на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего имущества во вновь создаваемом кондоминиуме, но на срок не более трех лет с момента создания товарищества;

* установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку;

* иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику;

* иные права, соответствующие целям застройщика, не противоречащие законодательству и не ущемляющие права товарищества, домовладельцев.

6.4. Передача жилого дома (домов) в управление товариществу производится застройщиком в течение месяца после утверждения государственной комиссией акта о приеме объекта в эксплуатацию по акту приема-передачи на основании соответствующего заявления правления товарищества (приложения N 1, 2 к настоящему Положению). Акт приема-передачи составляется в отношении каждого передаваемого дома отдельно. Застройщик в обязательном порядке передает товариществу полную техническую документацию на каждый законченный строительством объект.

6.5. После принятия жилого дома (домов) в управление товарищество ведет техническую документацию на дом. При этом ведется отдельный учет балансовой стоимости помещений, находящихся в частной, муниципальной собственности. Аналогично ведется учет и по площади жилых и нежилых помещений.

6.6. После подписания сторонами указанного акта приема-передачи товарищество обращается в КГЦТИ и ОЗСС с целью внесения отметки о балансодержателе в паспорт домовладения.

6.7. Для внесения отметки о балансодержателе в паспорт домовладения товарищество представляет в КГЦТИ и ОЗСС следующие документы:

* акт приема-передачи жилого дома (домов) в управление товарищества;

* копию устава товарищества.

6.8. На основании названных в пункте 6.7 настоящего Положения документов КГЦТИ и ОЗСС вносит в паспорт домовладения отметку, что жилой дом (дома) управляется товариществом и учитывается на его балансе, а также по запросу выдает выписку из паспорта домовладения правлению товарищества.

6.9. Внесение отметки об управлении кондоминиума товариществом собственников жилья, а также любых других необходимых изменений в паспорт домовладения - жилого дома (домов) осуществляется КГЦТИ и ОЗСС.

6.10. После принятия жилого дома (домов) в управление товарищество вправе как самостоятельно управлять кондоминиумом, так и передать по договору функции (или их часть) по управлению и(или) по содержанию, ремонту и техническому обслуживанию дома (домов) и придомовой территории муниципальному жилищно-эксплуатационному предприятию, организации любой организационно-правовой формы или частному предпринимателю, имеющему лицензии на осуществление указанной деятельности.

7. Взаимоотношения товарищества собственников жилья
с муниципальными жилищно-эксплуатационными предприятиями

7.1. В случае избрания домовладельцами в качестве способа управления кондоминиумом образование товарищества собственников жилья с передачей части или всех функций по управлению кондоминиумом муниципальному жилищно-эксплуатационному предприятию, передача этих функций осуществляется на основании договора на обслуживание и эксплуатацию недвижимого имущества в кондоминиуме. При этом муниципальные жилищно-эксплуатационные предприятия не вправе отказать товариществам в принятии кондоминиума на техническое обслуживание.

7.2. Договор на обслуживание и эксплуатацию недвижимого имущества в кондоминиуме заключается в порядке, установленном гражданским законодательством, по тарифам, утвержденным городским Советом.

7.3. Способ управления кондоминиумом может быть изменен в любое время по решению домовладельцев.

7.4. Ремонтно-эксплуатационное обслуживание кондоминиума либо выполнение несложных строительных работ может осуществляться товариществом собственников жилья при наличии лицензии на соответствующие виды деятельности, если законом эти виды деятельности отнесены к перечню лицензируемых.

8. Порядок предоставления товариществам собственников
жилья из бюджета города субвенций

8.1. Из бюджета города товариществам предоставляются субвенции на финансирование затрат на эксплуатацию, ремонт, в т ч. капитальный, на отдельные виды коммунальных услуг, компенсацию за предоставление льгот и субсидий по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан.

8.2. Предоставление товариществам собственников жилья субвенций осуществляется в следующем порядке:

8.2.1. Для определения размера финансирования и обоснованности испрашиваемых товариществом собственников жилья бюджетных средств председатель товарищества представляет в департамент городского хозяйства администрации города следующие документы:

* смету доходов и расходов на текущее содержание жилищного фонда, находящегося в управлении товарищества, по утвержденной форме;

* копии договоров с поставщиками коммунальных услуг с приложением к ним подписанных товариществом и поставщиками актов сверки взаиморасчетов сторон;

* учредительные документы (свидетельство о регистрации, Устав);

* паспорт домовладения или технический паспорт Краевого государственного центра технической инвентаризации и оценки зданий, строений, сооружений о регистрации кондоминиума;

* список собственников помещений в кондоминиуме, составленный на основании представленных из Регистрационной палаты по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края выписок из Единого государственного реестра прав;

* лицензию обслуживающей организации на право осуществления деятельности по эксплуатации инфраструктуры города и других населенных пунктов и договор на управление или эксплуатацию объектов кондоминиума в случае осуществления этой деятельности сторонней организацией;

* акты приема-передачи или договоры передачи в управление или на обслуживание объектов недвижимого имущества в кондоминиуме;

* список жильцов, имеющих право на получение льгот и субсидий по оплате за текущее содержание жилья и коммунальные услуги с указанием документа, дающего право на льготу, заверенного органом социальной защиты населения администрации соответствующего района;

* список граждан, зарегистрированных по месту жительства, с указанием номеров квартир, общей площади квартир и расчетной площади;

* полную характеристику жилищного фонда, в том числе с указанием жилых помещений, занимаемых физическими и юридическими лицами по договорам найма.

8.2.2. Департамент городского хозяйства администрации города, осуществляя экспертизу расчетов товарищества собственников жилья, руководствуется следующими принципами:

* при определении доходной части - максимально эффективным использованием товариществом собственников жилья существующих источников увеличения уровня собственных (внебюджетных) доходов;

* при анализе планируемых расходов - уровнем расходов на 1 кв.м, не превышающим сложившегося в отрасли жилищного хозяйства в целом по городу;

* уровень бюджетного финансирования не должен превышать сложившийся в среднем по городу уровень финансирования содержания 1 кв.м муниципального жилищного фонда.

8.2.3. Согласованную департаментом городского хозяйства администрации города смету доходов и расходов по содержанию жилого дома председатель (управляющий) товарищества представляет в финансовый отдел администрации района в городе, а копии договоров с поставщиками коммунальных услуг, акты сверки взаиморасчетов сторон - в финансовое управление города и в МУП "Красноярскгоркомхоз". При этом финансовое управление города, финансовый отдел администрации района и МУП "Красноярскгоркомхоз" имеют право затребовать от товарищества любой из перечисленных в п.8.2.2 документов.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце имеется в виду пункт 8.2.1

8.3. Финансирование затрат на эксплуатацию, ремонт, в т.ч. капитальный, жилья с учетом предоставляемых льгот и субсидий осуществляется за счет сметы расходов района на счет товарищества, если оно не заключило договор на обслуживание жилого дома с жилищно-эксплуатационным предприятием. Если товарищество заключило договор на обслуживание жилого дома с жилищно-эксплуатационным предприятием, то финансирование затрат на эксплуатацию, ремонт, в т.ч. капитальный, жилья с учетом предоставляемых льгот и субсидий осуществляется за счет сметы расходов района на счет жилищно-эксплуатационного предприятия.

8.4. Финансирование расходов по возмещению разницы в тарифах на тепловую энергию, холодную воду и прием сточных вод с учетом выпадающих доходов, связанных с предоставлением льгот и субсидий населению, осуществляется за счет и в пределах средств, предусмотренных в бюджете города на соответствующий год, через МУП "Красноярскгоркомхоз".

Председатель комитета по

реформированию

жилищно-коммунального хозяйства

Н.Д.Варава