Приложение N 1. Методика определения арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями краевой собственности

Приложение N 1
к постановлению администрации края
от 15 марта 2000 г. N 177-П

Методика определения арендной платы за пользование
зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями
краевой собственности

С изменениями и дополнениями от:

14 июля, 18 августа, 5 сентября 2000 г., 18 июля 2001 г., 26 февраля 2003 г.

Форма расчета арендной платы за пользование
зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями
краевой собственности

1. За основу расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями краевой собственности принята базовая стоимость строительства одного квадратного метра нежилого помещения. Ее величина ежегодно утверждается Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом, наделенным полномочиями территориального органа Мингосимущества России (далее - Комитет), на основании данных регионального центра по ценообразованию в строительстве проектного института "Красноярскгражданпроект".

2. Размер годовой арендной платы за пользование зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями краевой собственности определяется на основе технических характеристик, указанных в техническом паспорте государственного предприятия производственно - технической инвентаризации (ГППТИ) и выявленных при осмотре. Размер годовой арендной платы за 1 кв. метр для коммерческих и некоммерческих организаций не может быть ниже минимальной ставки годовой арендной платы за 1 кв. метр, которая утверждается администрацией края. Если рассчитанная по формуле величина годовой арендной платы за 1 кв. метр меньше минимальной, то в качестве величины годовой арендной платы за 1 кв. метр принимается минимальная величина годовой арендной платы.

Размер годовой арендной платы за нежилое помещение определяется по следующей формуле:

            Апл. = (Ссб x S x Км x Кт x Ктз x Кк x Кд) : 10, где

    Ссб  -  базовая  величина  стоимости  строительства  1     кв. метра,

используемая для определения  арендной  платы  за  пользование  зданиями,

сооружениями и нежилыми  помещениями,  которая  ежегодно  устанавливается

Комитетом;

          S - общая арендуемая площадь, кв. м;

          Км - коэффициент строительного материала:

          для кирпичного строения                      Км - 1,1

          для железобетонного и прочих                 Км - 1,0

          для деревянного и строения из

          металлических  конструкций                   Км - 0,6

          Кт - коэффициент типа строения:

          а) производственное или складское помещение:

          отапливаемое                                 Кт - 0,8

          неотапливаемое                               Кт - 0,5

          б) административные и прочие помещения       Кт - 1;

    Ктз - коэффициент, учитывающий территориальное расположение  строения

по зонам с точки  зрения  насыщенности  людскими  потоками,  транспортной

доступности, а в районах края - численности населения (приложение 2,  3),

изменяется

                                                   Ктз - от 0,2 до 1,2;

          для территориальных зон г. Красноярска (приложение 2):

          зона 1                                   Ктз-1,8

          зона 2                                   Ктз-1,4

          зона 3                                   Ктз-1,0

          зона 4                                   Ктз-0,9

          зона 5                                   Ктз-0,7

          зона 6                                   Ктз-0,6

          для зон территорий края (приложение 3):

          зона А                                   Ктз - 0,5

          зона Б                                   Ктз - 0,4

          зона В                                   Ктз - 0,35

          зона Г                                   Ктз - 0,2;

          Кк - коэффициент качества нежилого помещения

          Кк = Кк1 + Кк2 + Кк3

          (может изменяться в пределах от 0,6 до 1,5)

          Кк1 - коэффициент, учитывающий расположение помещения:

          надземная встроенно - пристроенная часть Кк1 - 1,0

          чердачное помещение (мансарда)           Кк1 - 0,9

          полуподвальное помещение                 Кк1 - 0,8

          подвальное помещение                     Кк1 - 0,6

    Кк2 -  коэффициент,  учитывающий  степень  технического  обустройства

помещения, изменяется

                                                      Кк2 - от 0 до 0,2

          при наличии электричества, водопровода,     Кк2 - 0,2

          канализации, горячей воды, центрального

          отопления

          при наличии электричества, водопровода,     Кк2 - 0,15

          канализации, центрального отопления

          при наличии электричества, водопровода,     Кк2 - 0,1

          канализации

          при наличии электричества, водопровода      Кк2 - 0,06

          при наличии электричества                   Кк2 - 0,03

          при отсутствии технического обустройства    Кк2 - 0;

    Кк3 - коэффициент, учитывающий состояние интерьера  помещения,  может

изменяться

                                                  Кк3 - от 0,01 до 0,1;

    Кд - коэффициент,    учитывающий  вид  деятельности  арендатора  (вид

деятельности и назначение использования помещения должны быть  указаны  в

договоре аренды):

          банки, пункты обмена валют, игорный бизнес, Кд - 2,0

          казино, ночные клубы, рестораны, бары

          фирмы, осуществляющие операции с ценными    Кд - 1,5

          бумагами и валютой, лизинговые и страховые

          компании, инвестиционные и аудиторские

          фирмы, рекламные агентства, нотариальные и

          адвокатские конторы, юридические

          консультации, центры и бюро,

          осуществляющие информационно -

          вычислительное обслуживание, консультации

          по техническому и программному обеспечению,

          по созданию программных продуктов,

          гостиницы, мотели, кемпинги

          фирмы, занимающиеся маркетинговыми          Кд - 1,2

          исследованиями, консультациями по вопросам

          коммерческой деятельности и финансам,

          сыскные и охранные бюро, бани и сауны,

          парикмахерские и косметические кабинеты

          типа "люкс", закусочные типа "Макдональдс",

          пиццерии, супермаркеты

          склады, базы, терминалы по хранению и       Кд - 1,0

          растаможиванию грузов; информационные

          агентства, киностудии, видео- и

          аудиостудии; радиотелевизионные центры,

          узлы радиовещания и радиосвязи,

          организации, предоставляющие услуги связи

          (телефонные станции, почта, телеграф,

          телефон); предприятия оптовой и розничной

          торговли, экскурсионные и турбюро; залы

          игровых автоматов; автошколы; кафе,

          фитобары

          учебные    заведения       любой   формы   Кд - 0,75

          собственности,  предприятия      местных

          товаропроизводителей

          транспортные организации; цирки, театры;    Кд-0,5

          государственные               учреждения

          здравоохранения;   фирмы  по организации

          санитарной  очистки, уборки и озеленения

          города;   предприятия      общественного

          питания,    обслуживающие    школьников,

          студентов, учащихся училищ;  предприятия

          бытового     обслуживания      населения

          (включая   ритуальные  услуги), магазины

          типа   "Ветеран";        предприятия   с

          использованием     труда  инвалидов (при

          условии,       что     от   общего числа

          работников    предприятия      указанная

          категория  составляет  не  менее половины)

          прочие виды деятельности, не вошедшие в     Кд = 1,0

          настоящий перечень

Примечание. При многофункциональном использовании арендуемого помещения арендная плата рассчитывается для каждого вида деятельности.

Полученное произведение делится на числовой коэффициент 10, установленный Мингосимуществом России.

Для зданий, являющихся памятниками истории и культуры, расположенных в г.Красноярске, устанавливается специальный коэффициент Кп = 1,2.

Допускается предоставление помещений в аренду с почасовой арендной платой. В аренду с почасовой оплатой могут сдаваться учебные аудитории и классные комнаты, лаборатории, мастерские, спортивные и актовые залы, спортсооружения, а также другие нежилые помещения, строения и сооружения, которые могут использоваться совместно балансодержателями и Арендаторами.

Расчет арендной платы за 1 кв.м в час производится по следующей формуле:

Апл.час. = Апл. : Кдн. : Кчас.,

где:

Апл. - размер годовой арендной платы за 1 кв.м, рассчитанный по настоящей методике;

Кдн. - количество дней в году, в которые может использоваться арендуемый объект, принимается равным 252;

Кчас. - среднее количество часов в день, в которые может использоваться арендуемый объект, принимается равным 8.

Размер почасовой арендной платы в месяц рассчитывается по формуле:

Апл.час. мес. = Апл.час. х Кчас.мес. х S,

где:

Кчас.мес. - количество часов аренды в месяц согласно расписанию,

S - арендуемая площадь, кв.м.

Договор аренды с почасовой оплатой заключается по форме примерного договора о передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в краевой собственности, утвержденного постановлением администрации края от 29.05.2000 N 389-п "Об утверждении типовых документов". Приложением к договору является график использования арендуемого помещения.

3. Арендная плата не включает в себя эксплуатационные расходы на содержание предмета аренды, амортизационные отчисления, налоги на имущество, плату за пользование земельным участком, размер которых определяется договором аренды либо договором на хозяйственное обслуживание между арендатором и балансодержателем в расчете на 1 кв. метр арендуемой площади.

4. Арендатор имеет право сдавать в субаренду не более 20 процентов арендуемой площади на срок, не превышающий срок основного договора аренды. В случаях субаренды ответственным перед арендодателем по договору остается основной арендатор.

В случае, если в результате проведения торгов в договоре установлен размер арендной платы, превышающий рассчитанный по настоящей Методике, Комитет вправе разрешить Арендатору сдавать в субаренду до 100 % арендуемой площади в зависимости от коэффициента превышения арендной платы, установленной по договору, по сравнению с рассчитанной по Методике, в следующем порядке:

при превышении более чем в 2 раза - до 30% арендуемой площади;

при превышении более чем в 3 раза - до 50% арендуемой площади;

при превышении более чем в 4 раза - до 100% арендуемой площади.

5. Разрешение на субаренду предусматривается в договоре аренды или дается Комитетом письменно по заявлению Арендатора.

Заявка на согласование сдачи части здания, сооружения или нежилого помещения в субаренду подписывается Арендатором и субарендатором с указанием вида деятельности субарендатора и подается в Комитет. В случаях, когда коэффициент деятельности субарендатора превышает коэффициент вида деятельности Арендатора, за площадь, сданную в субаренду, арендная плата с Арендатора взимается в размере, рассчитанном для вида деятельности субарендатора.

6. В случае проведения Арендатором работ по капитальному ремонту здания, сооружения или нежилого помещения краевой собственности (предусмотренных договором или вызванных неотложной необходимостью) Арендатор может обратиться в Комитет о компенсации затрат за счет арендной платы.

Основанием для проведения капитального ремонта (ремонтно-реставрационных работ) и зачета затрат на капитальный ремонт (ремонтно-реставрационные работы), включая стоимость проектно-сметной документации и государственной вневедомственной экспертизы, в счет арендной платы является дополнительное соглашение, заключенное в установленном порядке, согласованное с Балансодержателем или организацией, отвечающей за эксплуатацию здания, и предусматривающее сроки проведения Арендатором указанных работ и санкции за невыполнение условий соглашения.

Дополнительным соглашением предусматривается перечисление Арендатором в краевой бюджет утвержденной для соответствующей территориальной зоны минимальной арендной платы со дня обращения в Комитет с одновременным представлением передаточного акта помещения или акта технического состояния помещения, содержащего оценку его физического износа и подтверждающего неотложную необходимость проведения ремонта.

В дополнительном соглашении оговариваются сроки предоставления Арендатором согласованной в установленном порядке проектно-сметной документации на проведение капитального ремонта (ремонтно-реставрационных работ) с заключением управления Главгосэкспертизы России по Красноярскому краю, подтверждающим предельную стоимость ремонта. Утверждение и переутверждение проектно-сметной документации на капитальный ремонт должно осуществляться Балансодержателем или организацией, отвечающей за эксплуатацию здания. В случае, если здание является памятником истории и культуры, проектно-сметная документация подлежит согласованию в комитете по охране и использованию памятников истории и культуры администрации Красноярского края.

Для подтверждения произведенных затрат Арендатор не позднее 30 дней с даты окончания работ представляет в Комитет:

акт приемки выполненных работ;

платежные документы, подтверждающие затраты Арендатора на проведение капитального ремонта;

договор подряда с копией лицензии подрядчика на осуществление данного вида деятельности.

При несвоевременном представлении Арендатором исполнительной документации претензии по зачету затрат на произведенные работы в счет арендной платы не принимаются, при этом начисление арендной платы возобновляется в полном объеме со дня установления минимальной арендной платы дополнительным соглашением.

Документы, представленные в Комитет после окончания работ, рассматриваются в течение 30 дней комиссией, в состав которой включены представители:

Красноярского краевого комитета по управлению государственным имуществом;

Главного финансового управления администрации Красноярского края;

управления капитального строительства администрации Красноярского края;

комитета по охране и использованию памятников истории и культуры администрации Красноярского края (в случае проведения капитального ремонта или ремонтно-реставрационных работ здания, являющегося памятником истории и культуры).

Персонально члены комиссии назначаются приказами соответствующих органов исполнительной власти Красноярского края.

На основании решения комиссии Комитет своим приказом производит зачет Арендатору в счет арендной платы суммы затрат на капитальный ремонт.

В случае, если указанная сумма превышает задолженность Арендатора, образовавшуюся за период проведения капитального ремонта (разница между полной и минимальной арендной платой), Арендатор продолжает платить минимальную арендную плату весь период до полного погашения зачтенных затрат. По желанию Арендатора договор аренды подлежит продлению на срок, необходимый для гашения зачтенных затрат.

В случае, если указанной суммы не хватает на покрытие образовавшейся задолженности, Арендатор обязан в течение месяца со дня издания приказа Комитета о проведении зачета погасить образовавшуюся задолженность.

При зачете затрат на капитальный ремонт в счет арендной платы Комитет на основании решения комиссии вправе исключить из сметы стоимость работ, относящихся к неотделимым улучшениям помещения, произведенным одновременно с капитальным ремонтом. Работы, связанные с модернизацией помещения (улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования), также могут быть исключены из перечня работ, подлежащих зачету. Обязательному зачету в счет арендной платы подлежит стоимость работ, связанных с устранением неисправности изношенных элементов, их восстановлением и заменой, а также устранением недостатков помещения, препятствующих пользованию им.

В случае, если по договору установлена минимальная арендная плата, Комитет вправе внести в дополнительное соглашение о проведении капитального ремонта условие об освобождении Арендатора от внесения арендной платы на срок не более двух лет и зачете в счет арендной платы суммы затрат, не превышающей двухгодичную арендную плату по договору.