Приложение N 2. Концепция положения об арендных отношениях в жилищной сфере на территории Красноярского края

Приложение N 2

к Основным направлениям деятельности

администрации края в области правового

регулирования жилищной реформы

Концепция
положения об арендных отношениях в жилищной сфере
на территории Красноярского края

I. Общие положения

1. Реформирование ранее сложившихся отношений в государственном и муниципальном жилищных фондах невозможно без внесения в жилищную сферу новых форм взаимоотношений между собственниками жилищных фондов и гражданами. Одной из таких форм, позволяющих учесть интересы как собственника жилищного фонда, так и гражданина, является предоставление жилых помещений по договору аренды (в том числе и социальной аренды).

2. До появления Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" заселение жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов производилось только по договору найма.

В настоящее время по договору найма должны заселяться только жилые помещения фондов социального использования, формируемых из государственного и муниципального жилищных фондов.

В связи с этим все другие жилые помещения указанных жилищных фондов должны заселяться по договору аренды.

3. Впервые термин "аренда жилых помещений" в жилищном законодательстве РФ появился в 1991 году.

Однако содержание термина "аренда жилого помещения" законодательно не было определено.

Впоследствии термин "аренда жилого помещения" был использован в Законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики", который выделил договор аренды жилого помещения в самостоятельный вид договора.

В этом Законе под договором аренды жилого помещения понимается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения, без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

4. Договор аренды жилых помещений характеризуется тем, что отношения между участниками договора регулируются их соглашением, а также следующими основными признаками:

предметом договора аренды является не только жилое помещение, но и недвижимость в жилищной сфере;

размер жилого помещения не ограничен нормой жилой площади;

размер платы за пользование жилым помещением устанавливается договором;

договор не является бессрочным, срок устанавливается соглашением сторон;

правовое положение арендатора, членов его семьи и арендодателя обмен и раздел жилых помещений, сдача в поднаем, порядок расторжения договора не регулируются нормами действующего Жилищного кодекса РСФСР, а определяются соглашением сторон, нормами гражданского законодательства и правовыми актами субъектов Российской Федерации.

5. Отношения по аренде жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах будут отличаться от отношений по аренде жилых помещений в иных жилищных фондах.

Отличительной чертой последних отношений будет меньшая степень их юридической регламентации. Видимо, жилищные отношения в частном и общественном жилищных фондах будут в большей мере соответствовать принципу гражданского права - принципу диспозитивности и регулироваться нормами гражданского законодательства, в частности, нормами обязательственного права.

6. Доли вводимого в эксплуатацию государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, на территории края определяются (ежегодно) администрацией края.

При этом администрация края исходит из положения, что арендные отношения в жилищной сфере в ближайшем будущем станут преобладающими.

7. В то же время администрация края понимает, что на формирование оптимальной структуры государственного и муниципальных фондов уйдет достаточно много лет, поскольку в государственном и муниципальном жилищных фондах арендные отношения можно внедрять только при заселении новых и реконструированных (капитально отремонтированных) жилых помещений.

II. Особенности правовой регламентации арендных
отношений в государственном и муниципальном
жилищных фондах

8. В соответствии со статьей 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики "собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды".

При этом "порядок, сроки и условия аренды определяются договором между арендатором и собственником либо уполномоченным собственником лицом (органом)".

9. Регулирование оплаты жилья и коммунальных услуг по договору аренды в домах государственного и муниципального жилищных фондов осуществляется администрацией края и местной администрацией.

При этом администрация края, местная администрация, а также предприятия, учреждения, общественные объединения вправе предоставлять за счет соответствующих бюджетов или собственных средств компенсации (субсидии) гражданам, арендующим жилье, с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот.

10. В настоящее время на территории края значительная доля жилья относится к муниципальному жилищному фонду. Полномочным представителем собственника муниципального жилищного фонда выступает местная администрация. В связи с этим принятие конкретных положений об арендных отношениях в муниципальном жилищном фонде на территории города или района должно производиться органами местного самоуправления соответствующих территорий.

Однако, учитывая новизну рассматриваемых отношений, администрации края необходимо разработать примерное положение об арендных отношениях в муниципальном жилищном фонде.

11. Учитывая, что администрация края выступает полномочным представителем собственника государственного жилищного фонда, находящегося в собственности края, она должна разработать конкретное положение об арендных отношениях в государственном жилищном фонде.

По согласованию с Госкомимуществом РФ это положение может быть распространено и на жилищный фонд предприятий, организаций и учреждений, относящихся к федеральной собственности.

12. При разработке указанных положений за основу можно взять апробированные на практике документы, регулирующие арендные отношения в краевом жилищном фонде.

13. Представляется целесообразным вводимые в эксплуатацию жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенные для заселения по договору аренды, разделять на три части, конкретные размеры которых определяет местная администрация и руководители предприятий, в ведении которых находятся указанные жилые помещения.

С целью исключения возможного произвола в этом вопросе администрация края устанавливает предельные значения размеров указанных ниже частей.

Первая часть этих помещений может распределяться среди граждан путем проведения открытых аукционов договоров аренды на жилые помещения. Основной целью такого распределения является получение дополнительных средств на жилищные компенсации малоимущим гражданам.

Вторая часть этих помещений направляется на решение кадровых вопросов с целью закрепления необходимых району, городу либо предприятию кадровых работников.

Третья часть этих помещений направляется на предоставление гражданам, стоящим в очереди на получение жилого помещения (в том числе, на льготных условиях социальной аренды). При этом предполагается, что граждане, получившие жилые помещения по договору аренды, исключаются из этой очереди.

14. Как уже отмечалось выше, термин "аренда жилого помещения" употребляется не только в Жилищном кодексе РСФСР, но и в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В связи с этим необходимо при применении указанных нормативных актов исходить из нового понимания аренды жилых помещений.

На практике это означает, что предусмотренный Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" порядок бесплатной приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, занимаемых гражданами по договору найма, не должен применяться к жилым помещениям в указанных жилищных фондах, занимаемым по договору аренды.

Условия и порядок приватизации жилых помещений, занимаемых по договору аренды, должны определяться соглашением между арендодателем и арендатором.

Обоснованность этого вывода логично вытекает из анализа Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", в котором право приватизации жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов подтверждено только для найма жилого помещения.

15. При регулировании вопроса приобретения в собственность граждан жилых помещений, занимаемых по договору аренды, целесообразно воспользоваться существующим Положением о порядке и условиях выкупа жилых помещений краевого жилищного фонда.

16. Рассматриваемое Положение применительно к муниципальному жилищному фонду будет носить рекомендательный характер.