Глава 4. Направления и мероприятия реализации основных задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства

Глава 4. Направления и мероприятия
реализации основных задач реформирования
жилищно-коммунального хозяйства.

1. Принципы совершенствования системы управления
жилищно-коммунальным хозяйством.

Основными принципами построения механизма управления ЖКХ в Тюмени являются:

1). Обеспечение для собственника (домовладельца) возможности выбора организаций по обслуживанию принадлежащей ему недвижимости и управления ею.

2). Обязательность соблюдения установленных нормативов содержания собственником и обеспечение необходимого уровня финансирования для содержания принадлежащей ему недвижимости.

3).Формирование четкой системы разграничения прав и ответственности между субъектами ЖКХ на договорной основе.

4). Создание правовой и экономической среды для добросовестной конкуренции между различными хозяйствующими субъектами как по управлению, так и по обслуживанию ЖКХ.

5). Создание независимой системы контроля за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг надлежащего качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда, системой договорных взаимоотношений.

6). Отход от административного и переход к рыночным принципам взаимоотношений с подрядными организациями, специализирующихся на предоставлении различных услуг собственнику.

7). Обеспечение нормативно-правовой базы для формирования эффективного механизма управления ЖКХ в г.Тюмени.

Система управления жилищно-коммунальным хозяйством г.Тюмени должна состоять из четырех уровней:

- собственник жилищно-коммунального фонда и других объектов недвижимости;

- заказчик жилищно-коммунальных услуг (управляющая организация);

- подрядные организации, обеспечивающие предоставление жилищно-коммунальных услуг;

- орган, уполномоченный осуществлять государственный контроль за предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг необходимого качества, за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности.

2. Снижение стоимости и повышение качества жилищно-коммунальных услуг.

2.1. Формирование многообразия собственников в жилищной сфере путем создания товариществ собственников жилья.

Объединение собственников жилья в товарищества собственников жилья (ТСЖ) в границах единого комплекса недвижимого имущества (кондоминиума), включающего в себя земельный участок и расположенное не нем жилое здание (группы жилых домов), является одним из наиболее эффективных способов защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилья.

Пути содействия на местном уровне становлению ТСЖ:

- создание службы (специалиста) в структуре Департамента жилищно-коммунального хозяйства по работе с ТСЖ:

- упрощение и удешевление процедуры регистрации товарищества и кондоминиума;

- проведение Департаментом ЖКХ г.Тюмени постоянной организаторской работы по созданию ТСЖ на существующем жилом фонде;

- проведение Департаментом ЖКХ г.Тюмени и Департаментом по строительству г .Тюмени организационной работы по созданию ТСЖ в процессе строительства жилых домов, если они строятся по долевому принципу, включение председателей (управляющих) ТСЖ в состав комиссий по приемке домов в эксплуатацию;

- создание постоянно действующих курсов по подготовке управляющих и других специалистов ТСЖ, по повышению их квалификации;

- предоставление дотаций из местного бюджета на текущее содержание жилья и капитальный ремонт в пределах дотирования муниципального жилищного фонда с дифференциацией в зависимости от степени износа жилищного фонда;

- предоставление льгот, адресных субсидий гражданам, проживающим в домах ТСЖ соответственно как и по муниципальному жилищному фонду;

- выделение земельных участков в общую долевую собственность членов товарищества, что может позволить привлечь за счет ее коммерческого использования дополнительные источники финансирования работ по обслуживанию и ремонту жилья:

- урегулирование вопросов налогообложения;

- поддержка и участие в работе объединений (ассоциаций) ТСЖ на территории г.Тюмени;

- проведение активной информационной кампании по разъяснению возможностей, которые получают собственники, объединенные в ТСЖ.

2.2. Демонополизация обслуживания муниципального жилищного фонда и формирование рынка услуг.

Демонополизация обслуживания жилищного фонда предусматривает разделение функций:

- собственника (муниципалитет);

- управления (служба заказчика);

- обслуживание (подрядные организации).

Делегирование собственником (муниципалитетом) своих функций службе заказчика предполагает наряду с этим, что служба заказчика является волеизъявителем пользователей жилья и обязана максимально удовлетворять их нужды по качественному и своевременному предоставлению жилищно-коммунальных услуг.

Обслуживание муниципального жилищного фонда должно осуществляться на договорных началах подрядными организациями любых форм собственности на конкурсной основе. Этим достигается формирование рынка услуг.

Практическое осуществление обслуживания жилищного фонда должно быть обусловлено следующими действиями:

- территория города разбивается не менее чем на 30 участков, в каждом из которых должно быть не более 300 тыс. квадратных метров муниципального жилья. Управление таким участком (микрорайоном) осуществляется в части обслуживания жилья, содержания территории, включая выбор подрядных организаций по обслуживанию хозяйства на данном участке, муниципальным предприятием по обслуживанию жилья и территории с правом юридического лица. Данное предприятие по договору с Департаментом ЖКХ осуществляет его функции на этом участке (в микрорайоне);

- городская служба заказчика (с ее филиалами в округах) проверяет количество и качество оказываемых пользователем жилищно-коммунальных услуг, соответствие их заключенным договорам подряда, контролирует оплату оказываемых услуг в зависимости от их количества и качества:

- единый расчетно-кассовый центр (ЕРКЦ) сосредотачивает все средства, предназначенные для оплаты производимых жилищно-коммунальных услуг, поступающие от пользователей и городского бюджета, и направляет их пропорционально объему оказываемых услуг каждой из подрядных организаций.

2.3. Регулирование деятельности естественных локальных монополий по поставке коммунальных услуг.

Данный процесс заключается:

- в урегулировании цен на поставку услуг естественных монополистов путем систематического контроля затрат и рентабельности. Особое внимание следует обращать на объективность формирования амортизационных отчислений (за счет завышения стоимости основных фондов) и ремонтного фонда;

- в привлечении для объективного и комплексного анализа цен и тарифов независимых аудиторских фирм;

- в выделении работ, которые могут проводиться на конкурсных началах (поставка сырья и материалов, ремонтные работы и т.д.);

- в содействии внедрению альтернативных способов и технологий, с целью демонополизации оказания услуг;

- в создании технического отдела в структуре Департамента ЖКХ г.Тюмени с целью обеспечения комплексного развития городских коммунальных сетей.

администрации города Тюмени и администрации Тюменской области необходимо также решить вопрос о передаче магистральных тепловых сетей, расположенных на территории города, из государственной в муниципальную собственность, что позволит более эффективно решать вопросы развития теплообеспечения г.Тюмени.

Государственная доля Тюменской области в акционерных обществах, связанная с обеспечением городских нужд, также должна быть передана в муниципальную собственность.

2.4. Организация ресурсосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Для организации ресурсосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве г.Тюмени необходимо:

- устанавливать приборы учета ресурсов (тепла, воды, газа) и регулировать параметры, в первую очередь, на вновь построенном или реконструированном жилье, на домах, эксплуатируемых ЖСК и ТСЖ;

- при составлении проектно-сметной документации на строительство жилого дома предусматривать расходы на установку приборов учета ресурсов (тепла, воды, газа);

- привлекать наряду с местными бюджетными средствами внебюджетные источники, кредиты коммерческих банков и др.;

- разработать и утвердить городскую программу "Энергосбережение в ЖКХ г.Тюмени". До момента принятия городской программы руководствоваться в работе областной программой "Энергосбережения в Тюменской области" и подпрограммой "Энергосбережения в жилищно-коммунальном хозяйстве Тюменской области", утвержденной в 1996 г.

2.5. Роль договорных отношений в развитии ЖКХ

Упорядочение и повышение эффективности функционирования ЖКХ осуществляется прежде всего за счет развития договорных отношений. Система договорных отношений в г.Тюмени должна включать в себя следующие основные группы договоров:

- договор между Департаментом ЖКХ как представителем собственника объектов жилищно-коммунального назначения и Единой службой Заказчика на управление жилищным фондом;

- договоры на обслуживание между Единой службой Заказчика и организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственника;

- договоры между собственником жилищного фонда и нанимателем (владельцем жилых помещений);

- договоры между организациями, предоставляющими коммунальные услуги и потребителями этих услуг;

- договоры между организациями различных видов деятельности жилищно-коммунальных услуг;

- договоры найма, аренды, технического обслуживания жилья, находящегося в собственности граждан.

Договоры на обслуживание и поставку коммунальных услуг должны в обязательном порядке содержать показатели качества обслуживания, уровень и порядок оплаты услуг, санкции к обеим сторонам за нарушение условий договора.

3. Совершенствование механизмов финансирования ЖКХ г. Тюмени,
оплаты жилья и коммунальных услуг.

Совершенствование механизмов финансирования жилищно-коммунального хозяйства на городском уровне предполагает:

1. Постепенный переход к самофинансированию организаций ЖКХ путем прекращения бюджетных ассигнований на предоставление им дотаций, а также перекрестного субсидирования потребителей;

2. Повышение уровня платежей граждан по отношению к уровню затрат на содержание и ремонт жилья до экономически обоснованного с одновременным снижением затрат на содержание жилья и предоставление услуг;

3. Активизация работы по сокращению задолженности граждан и организаций путем выявления неплательщиков и применения к ним санкций, в том числе взыскания задолженностей в судебном порядке, вплоть до выселения нанимателей, не производящих оплату жилья и коммунальных услуг в течение 6 месяцев с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития.

4. Создание механизмов привлечения внебюджетных инвестиций в ЖКХ.

При переводе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг должна оцениваться реальная социально-экономическая ситуация в г.Тюмени и уровень доходов населения.

5. Распоряжение и контроль за расходованием бюджетных и внебюджетных ресурсов, направляемых в ЖКХ, должно быть одной из функций Департамента ЖКХ, реализация которой осуществляется путем создания ЕРКЦ (Единого расчетно-кассового центра),так как это позволит осуществить комплексный подход к перераспределению ресурсов в пределах муниципального образования. Создание ЕРКЦ даст возможность объединить функции сбора, расчета и обработки денежных средств за оплату жилья и коммунальных услуг и функции начисления и правильного оформления всех льгот и субсидий.

4. Реформирование социальной политики в сфере ЖКХ.

Повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг должно осуществляться с одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья, нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.

Установить уровень платежей граждан:

     1997 год не ниже        40%

     1998 год не ниже        50%

     1999 год не ниже        60%

     2000 год не ниже        70%

     2001 год не ниже        80%

     2002 год не ниже        90%

     2003 год не ниже        100%

Установить максимально допустимую долю собственных расходов граждан на оплату за жилье и коммунальные услуги (в % от совокупного семейного дохода).

     1997 год              16%

     1998 год              17%

     1999 год              18%

     2000 год              20%

     2001 год              22%

     2002 год              23%

     2003 год              25%

Обеспечение адресной социальной защиты семей с низкими доходами в виде жилищных субсидий является одним из приоритетных и обязательных направлений социальной политики города.

Оно включает в себя:

- создание служб жилищных субсидий в структуре Департамента ЖКХ г.Тюмени, с последующей передачей их собесу;

- совершенствование и упрощение методики предоставления субсидий;

- бюджетное обеспечение предоставления субсидий вне зависимости от формы собственности жилищного фонда;

- создание единого банка данных нанимателей, собственников жилищного фонда.

5. Обеспечение контроля за состоянием жилищного фонда.

Необходимо создать в структуре Департамента ЖКХ г.Тюмени и службах "Заказчика" службу контроля за использованием бюджетных финансовых средств и соблюдением параметров качества содержания жилищного фонда.

Для осуществления эффективного контроля необходимо разработать критерии эффективности работы, учитывающие помимо экономических, также технические и социальные факторы (состояние жилых зданий, структуру населения). Система РКЦ должна стать основой информационной сети ЖКХ.

Наряду с домовыми мастерами контрольные функции осуществляют также соответствующая служба Департамента ЖКХ, которой государственная жилищная инспекция делегирует необходимые полномочия по осуществлению текущего надзора. Указанная служба может быть организована по образцу земельного комитета и ее начальник будет наделен необходимыми государственными функциями.