Приложение. Временное положение о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной собственности Тюменской области и переданных в оперативное управление структурным подразделениям администрации области

Приложение
к постановлению
Администрации
Тюменской области
от 21 января 2000 г. N 8

Временное положение
о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся
в государственной собственности Тюменской области
и переданных в оперативное управление структурным
подразделениям администрации области

Общие положения

1. Настоящее временное положение определяет порядок и условия предоставления физическим лицам по договорам найма жилых помещений, находящихся в собственности Тюменской области и переданных в оперативное управление структурным подразделениям администрации Тюменской области.

2. Найм жилых помещений представляет собой основанное на договоре владение и пользование жилыми помещениями.

3. Основным документом, регулирующим отношения наймодателя с нанимателем, является договор коммерческого или социального найма, заключаемый в письменной форме.

Договор коммерческого найма - соглашение, по которому наймодатель передает нанимателю жилое помещение за договорную плату, не превышающую максимального размера, установленного законодательством, во временное владение и пользование, а наниматель обязуется использовать его в соответствии с назначением и своевременно выполнять обязательства по договору.

Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть любое дееспособное физическое лицо.

Доля жилых помещений, передаваемых по договорам коммерческого найма, определяется письменным распоряжением Губернатора (ст. 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). Договор социального найма - соглашение, в силу которого наймодатель передает нанимателю жилое помещение в пользование, а наниматель обязуется использовать его для проживания , своевременно вносить плату за пользование им и коммунальные услуги.

Жилые помещения по договорам социального найма передаются работникам и государственным служащим структурных подразделений администрации Тюменской области согласно списков очередности на улучшение жилищных условий.

В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем. При отсутствии в договоре таких лиц вселение этих граждан производится в соответствии с п. 20 настоящего Положения.

4. Сторонами по договору найма являются: наймодатель - с одной стороны и наниматель - с другой. Наймодателем по договору найма жилого помещения является администрация Тюменской области, в лице руководителя структурного подразделения, в оперативном управлении которого находится жилое помещение.

5. Объектом договора найма жилых помещений может быть свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде отдельной квартиры (или комнаты), дома (части дома) и отвечающее санитарным и техническим нормам.

6. Жилое помещение, передаваемое по договору найма, должно быть свободно от любых обязательств.

Фактическая передача жилого помещения нанимателю по договорам коммерческого найма осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

7. Сдача жилого помещения в найм не влечет передачу права собственности на него. Передача жилья в собственность по договорам коммерческого найма производится в соответствии с п.п. 25 - 26 настоящего Положения.

8. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение от наймодателя к другому собственнику не является основанием для изменения или расторжения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

9. В случае смерти нанимателя либо признания его недееспособным, а также его выбытия из жилого помещения, его права и обязанности по договору найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, по общему согласию между ними, при условии, если они постоянно проживали с нанимателем и были указаны в договоре найма. Договор найма продолжает действовать на тех же условиях, наймодатель не вправе отказать такому гражданину во вступлении в договор на оставшийся срок его действия.

При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре найма в качестве постоянно проживающих, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями в соответствии с ч.2 ст.686 ГК РФ.

10. Договор найма жилого помещения сохраняет действие при временном отсутствии нанимателя. При этом наниматель или по его поручению уполномоченное лицо обязаны вносить плату за жилое помещение, коммунальные и прочие платежи, если иное не установлено нормами действующего законодательства.

11. Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в найм, лежит на нанимателе.

12. Договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если срок найма в договоре не определен, договор считается заключенным на 5 лет.

II. Обязанности нанимателя

13. Наниматель жилого помещения обязан использовать жилое помещение по назначению, исключительно для проживания, а также содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

14. Наниматель обязан:

- если иное не предусмотрено договором, своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения;

- обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим обслуживание и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния;

- наниматель не вправе производить переустройства и переоборудования без письменного разрешения наймодателя.

15. В случае освобождения нанимателем помещения по договору найма, он обязан оплатить наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещений или произвести его за свой счет, а также оплатить задолженность по всем дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее.

16. Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, а также своевременно вносить платежи за коммунальные услуги и принимать участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

17. При освобождении жилого помещения наниматель обязан передать наймодателю жилое помещение в течение месяца с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения.

Произведенные нанимателем улучшения за собственные средства возмещению не подлежат.

18. По договору коммерческого найма наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, указанных в договоре найма в качестве постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.

19. По договору социального найма наниматель и члены его семьи несут солидарную ответственность за исполнение условий договора в случае, если они являются сонанимателями.

III. Права нанимателя

20. наниматель с письменного согласия наймодателя и всех совершеннолетних граждан, указанных в договоре коммерческого найма жилого помещения, вправе вселить в жилое помещение супруга (супругу), детей, родителей и других лиц при условии, если в результате вселения указанных лиц размер жилой площади на одного человека будет не менее установленной нормы.

На вселение несовершеннолетних детей согласия наймодателя, нанимателя и совершеннолетних граждан, указанных в договоре найма, не требуется.

Лица, вселенные в жилое помещение при согласии наймодателя в качестве постоянно проживающих граждан, указываются дополнительно в договоре найма, приобретая равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

21. Наниматель вправе потребовать от наймодателя передачи жилого помещения в соответствии с ч. 1 ст. 676 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков в случае, если наймодатель не предоставил нанимателю жилое помещение в срок, указанный в договоре.

22. Если иное не предусмотрено законом или договором коммерческого найма, наниматель, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок.

При заключении договора найма на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон, при этом, при согласовании условий договора, наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

23. Если наймодатель отказал нанимателю в продлении договора найма на новый срок в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе по своему выбору потребовать в суде признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор найма.

Если наниматель продолжает пользоваться жилым помещением после истечения срока договора найма при отсутствии возражений со стороны наймодателя, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

24. По договору найма члены семьи нанимателя пользуются всеми правами, которые предоставлены нанимателю.

25. С согласия наймодателя наниматель в течение срока действия договора коммерческого найма имеет право приобрести занимаемое жилое помещение в собственность путем его приватизации или выкупа, что предусматривается договором найма.

Право приватизации занимаемого жилого помещения по договорам коммерческого найма предоставляется только тем лицам, которые к моменту приватизации такого права не использовали.

Выкуп жилого помещения производится путем перечисления нанимателем стоимости жилого помещения, установленной наймодателем, в сроки и на условиях, согласованных сторонами в отдельном договоре.

26. Для решения вопроса о передаче жилого помещения в собственность нанимателя, последний должен не позднее, чем за 2 месяца до окончания срока действия договора коммерческого найма подать заявление с соответствующей просьбой на имя руководителя структурного подразделения администрации Тюменской области, в оперативном управлении которого находится жилое помещение. Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется в соответствии с действующим законодательством и с согласия собственника жилищного фонда.

Оформление документов по бесплатной передаче жилья в собственность производится уполномоченным на то органом на условиях и в сроки, предусмотренных действующим законодательством и настоящим положением.

IV. Права и обязанности наймодателя

27. Наймодатель в месячный срок после подписания договора обязан:

- передать свободное жилое помещение нанимателю, соответствующее условиям договора найма и его назначению;

- обеспечить свободный доступ нанимателю в жилое помещение;

- если иное не установлено договором найма, производить капитальный ремонт сданного в наем помещения.

28. Наймодатель не отвечает за недостатки сданного в наем жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора найма или были заранее известны нанимателю, либо должны были быть обнаружены нанимателем во время осмотра жилого помещения при заключении договора или передаче жилого помещения.

29. Если наниматель не возвратил жилое помещение или возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

V. Оплата жилых помещений, предоставляемых
по договору найма

30. Размер оплаты за жилое помещение, предоставляемое по договору коммерческого найма, определяется в денежном выражении по соглашению сторон с учетом применения методики расчета платы за найм.

Сроки внесения платы оговариваются сторонами в договоре. Плата за использование жилья по договорам коммерческого найма, а также стоимость жилого помещения в случае его выкупа, перечисляется нанимателем в бюджет Тюменской области на развитие капитального строительства на основной бюджетный счет.

Копия договора коммерческого найма передается в комитет по управлению государственным имуществом для регистрации и учета. Учет по плательщикам и контроль за своевременным внесением платы за жилье возлагается на комитет по управлению государственным имуществом.

Увеличение размера платы за жилое помещение возможно по соглашению сторон, а также в случаях изменения суммы оплаты одного квадратного метра по договору найма в соответствии с решением уполномоченного на то государственного органа. Пересчет платы за жилое помещение производится не чаще 1 раза в квартал.

Размер платы за жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма определяется действующими тарифами и ставками за предоставление коммунальных услуг и пользование жилым помещением, а также местами общего пользования.

31. Плата за найм жилого помещения вносится нанимателем независимо от факта пользования жилым помещением.

32. Оплата за содержание и техническое обслуживание жилья, коммунальные услуги и иные платежи в соответствии с договором найма вносятся в установленном порядке в соответствующее ЖЭУ (домоуправление, кондоминиум).

VI. Расторжение и прекращение договора коммерческого найма

33. Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

34. Наймодатель обязан письменно, не позднее чем за три месяца, уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение года в найм.

35. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

- при использовании жилого помещения (в целом или части его) не по назначению;

- если наниматель, члены его семьи или граждане, постоянно проживающие с нанимателем, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы других лиц;

- если наниматель не внес платежи, указанные в договоре в течение шести месяцев;

- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии не пригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

36. Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию нанимателя:

- если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора;

- в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору;

- если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, не пригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

37. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель, члены его семьи и другие граждане, проживающие с ним в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

VII. Заключительные положения

38. Преимущественным правом заключения договора найма жилого помещения пользуются следующие категории лиц:

- приглашенные квалифицированные специалисты;

- по ходатайству руководства - квалифицированные специалисты, не имеющие жилья;

- лица, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и может дополняться в каждом конкретном случае.