Комментарий к существующему порядку приемки в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией) объектов недвижимости на территории Тюменской области

В вопросе приемки в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией) объектов недвижимости долгое время существовала значительная неопределенность, которая постепенно устраняется только в последнее время. Это обусловлено одновременным существованием прямо противоречащих друг другу нормативных актов федерального уровня. В таких условиях органы государственной власти Тюменской области и органы местного самоуправления города Тюмени выходили из ситуации как могли, порой порождая причудливую нормативную базу, основанную на различных федеральных актах, в том числе и противоречащих друг другу. А застройщики и подрядчики... как всегда несли отрицательные последствия такой неопределенности.

С 01.01.1998 года действовали - и продолжают действовать по сей день - СНиП 3.01.04-87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утв. постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. N 84) (с изменениями от 18 ноября 1987 г.). Эти СНиП пришли на смену ранее действовавшим СНиП III-3-81 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения" (утв. постановлением Госстроя СССР от 27 ноября 1981 г. N 201), которые, в свою очередь, сменили аналогичные положения СНиП III-3-76.

В целом по ходу развития данной цепочки СНиПов система приемки объектов в эксплуатацию основополагающих изменений не претерпела. Эта система предусматривает приемку объектов государственной приемочной комиссией. Также предусмотрена предварительная приемка объектов рабочей комиссией, в которую, в частности, не входит представитель органа местного самоуправления, и которая должна проверить готовность объекта к приемке госкомиссией. Оговорен состав рабочей и государственной комиссий.

С другой стороны, письмом Госстроя РФ от 09.07.93 г. N БЕ-19-11/13 был введен "временный порядок" приемки объектов. Госстрой указал, что данный порядок действует до утверждения новых СНиП. Во исполнение данного письма администрацией Тюменской области издано распоряжение от 25.10.93 г. N 749-р "О порядке приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов", которое в целом воспроизводит указанный временный порядок.

Комиссия, формируемая в соответствии с данным порядком, не называлась рабочей. В нее, однако, не включался представитель органа местного самоуправления, в связи с чем, вероятно, и возникло распространенное в соответствующих кругах мнение о том, что в данный период была возможна приемка объектов только рабочими комиссиями.

Состав комиссии во временном порядке, в отличие от СНиП, не прописан. Указано, что в нее входят заказчик, подрядчик, эксплуатирующая организация, проектировщик, органы надзора, в том числе архитектурно-строительный надзор. Конкретный перечень органов надзора не установлен: он должен определяться в каждом конкретном случае по согласованию с органом архитектурно-строительного надзора.

Акт комиссии о вводе должен утверждаться органом местного самоуправления.

С формально-логической точки зрения сделать однозначный вывод о том, какой именно порядок приемки должен был действовать в рассматриваемый период, невозможно. С одной стороны, во временном порядке было указано, что руководствоваться следует именно им, и, хотя СНиП явным образом отменен не был, он должен был фактически прекратить свое действие в связи с принятием более позднего нормативного правового акта, регулирующего тот же круг общественных отношений. С другой стороны, в то время как СНиП был утвержден постановлением Госстроя РФ, временный порядок всего лишь доведен письмом того же Госстроя РФ. На практике же на протяжении нескольких лет применялся как временный порядок, так и порядок, установленный СНиП.

Уже распоряжением администрации г.Тюмени от 7 июня 1996 г. N 721 были образованы комиссии по приемке законченных строительством (реконструкцией) объектов на территории города. При этом в преамбуле распоряжения имеется ссылка как на распоряжение N 749-р (то есть, по сути, на "временный порядок"), так и на СНиП 3.01.04-87, а в состав комиссии включены представители органов местного самоуправления. Таким образом, фактически был осуществлен возврат к системе госкомиссий, предусмотренной СНиПом.

Новый СНиП, на который сделана ссылка во временном порядке, разработан не был, и сам временный порядок был отменен Письмом Госстроя РФ от 30 октября 2001 г. N СК-5969/9. В связи с этим Госстрой письмом от 5 ноября 2001 г. N ЛБ-6062/9 разъяснил порядок применения действующего законодательства по вопросам приемки объектов в эксплуатацию.

В частности разъяснено, что объекты, по которым существуют согласованные с Госстроем ведомственные (отраслевые) порядки приемки, принимаются в соответствии с такими порядками. В субъектах РФ, в которых в соответствии с СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве" приняты в установленном порядке территориальные строительные нормы, приемка осуществляется в соответствии с такими нормами. В иных субъектах приемка ведется в соответствии со СНиП 3.01.04-87. Установлен также ряд специальных правил для некоторых видов объектов.

Несмотря на отмену "временного порядка", распоряжение администрации области от 25.10.1993 N 749-р "О порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов", которое, как было указано выше, практически воспроизводило это "временный порядок", действовало до последнего времени и было отменено только распоряжением Администрации Тюменской области от 25 апреля 2003 г. N 315-р в связи с утверждением нового порядка постановлением Губернатора области от 18.03.2003 N 81 "Об утверждении положения о порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов на территории Тюменской области".

Характеризуя новый порядок в общих чертах, необходимо отметить, что им вновь закреплен отход от установленного СНиП принципа госкомиссий. Приемочные комиссии с участием представителей органов местного самоуправления действуют только в отдельных прямо оговоренных случаях. Это следует оценить как тенденцию, направленную на либерализацию процесса инвестирования в строительство объектов недвижимости. Вместе с тем, положением предусмотрены меры по обеспечению соответствия принимаемых объектов требованиям безопасности, действующим нормам и правилам.

В настоящее время можно говорить о том, что именно данное положение определяет единственный действующий на территории Тюменской области порядок приемки законченных строительством (реконструкцией) объектов в эксплуатацию. Акты органов местного самоуправления по этому вопросу подлежат приведению в соответствие с ним. Само же положение в силу его важности может стать предметом отдельного анализа и комментирования.

Юридическая фирма

"ЗапСибПравЭкс"