Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 февраля 2000 г. N Ф04/275-30/А03-2000 Право распоряжаться имуществом принадлежит собственнику либо управомоченному им лицу. Ответчик передал в субаренду имущество без согласия истца, что влечет нарушение условий договора и возможно применение последствий по статье 615 ГК РФ. Кроме того, в суде первых инстанций не исследован предмет договора аренды и субаренды. Дело передается на новое рассмотрение

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 2 февраля 2000 г. N Ф04/275-30/А03-2000

Рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Барнаул на решение от 02.11.99 г. Арбитражного суда Алтайского края по делу N А03-5394/99-30,

установил:

Комитет по управлению имуществом г. Барнаул обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Госталт" (далее ООО "Госталт") о расторжении договора аренды N 125/Ц от 01.05.95 г. и обязать ООО "Госталт" освободить занимаемое помещение.

В обоснование требований указал, что правопреемник муниципального предприятия гостиница "Алтай" - ООО "Госталт" по договору N 125/Ц от 01.05.95 г. занимает нежилые помещения в здании по пр. Ленина, 24, площадью 1 103, 8 кв. м., вправе сдавать арендуемые помещения в субаренду с согласия арендодателя и балансодержателя, однако с конца 1998 года ООО "Госталт" передало в пользование арендуемые им помещения различным лицам без согласия истца.

В обоснование требований истец указал на пункт 3 статьи 615, подпункт 2 пункта 2 статьи 450, пункт 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также досудебное предложение расторгнуть договор и освободить помещения.

Решением от 02.11.99 г. в удовлетворении иска о расторжении договора аренды N 125/Ц от 01.05.95 г. отказано. В части выселения из арендованного помещения решение не принято.

В обоснование решения суд указал на то, что истец не представил документы, свидетельствующие о передаче ответчиком в субаренду помещений без согласия истца после вынесения решения от 26.06.98 г. по аналогичному спору. В то же время указал, что доводы истца о передаче во временное пользование помещений ООО "Дамакс", ООО "фирма "Интур", ООО "Тур-Глобус", ООО "Юринформ", предпринимателям Цельковскому и Кожевникову нашли подтверждение.

Кроме того суд исходил из того, что договор аренды не предусматривает расторжение в случае сдачи помещения в субаренду без согласия арендодателя, отсутствует такое основание и в законодательных актах, в частности, в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; существенных нарушений условий договора не усмотрел при перечислении ответчиком арендодателю и балансодержателю части арендной платы. При этом что за "часть арендной платы" - в решении не указано. Либо это арендная плата по основному договору либо по договорам субаренды. Одновременно содержится ссылка на недоказанность существенных условий договора и причинение ущерба истцу применительно к подпункту 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец просит отменить решение и удовлетворить его требования по мотивам, содержащимся в кассационной жалобе, в частности: по мнению истца основанием иска является пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации; в пункте 1.1 договора N 125/Ц назначение имущества - "гостиница", и согласно пунктов 4.1, 4.1.2 договора ответчик обязан использовать помещения по назначению; субаренда может быть (пункт 4.1.7.) с согласия арендодателя.

Кроме того указал, что использование помещения не в соответствии с условиями договора аренды и не по назначению судом не подтверждено в решении, принято правовое обоснование иска (пункт 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) отметив о таких же последствиях, как по пункту 3 этой статьи, в общей норме пункта 1 части 1 статьи 619 КГ Российской Федерации.

Арбитражный суд безосновательно изменил основание иска при отсутствии заявления об этом со стороны истца (нарушение статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

По мнению истца, не требуется для применения пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации признака существенного нарушения абзаца 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель истца поддержал свои требования.

Представитель ответчика полагает решение законным и обоснованным, представил отзыв на жалобу.

Кассационная инстанция, рассмотрев материалы дела, доводы сторон, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, пояснения представителей сторон считает, что решение подлежит отмене с направлением материалов дела на новое рассмотрение в первую инстанцию этого арбитражного суда, вследствие неисследованности фактических обстоятельств дела, и непринятия судебного акта в части требований истца по следующим основаниям.

Истец заявил ответчику иск о расторжении договора аренды от 01.05.95 г., освобождении занимаемого помещения, как последствие расторжения этого договора.

Решение в части освобождения помещения не принято и, соответственно, суждений по этому предмету иска с последующим выводом не высказано.

Рассматривая спор о расторжении договора аренды, необходимо было исследовать вопрос о законности заключения договора от 01.05.95 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Для данного вида договора аренды существенными является предмет аренды или объект, размер арендной платы (статьи 607, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации), а так же то, относительного чего достигнуто соглашение, в частности, право на субаренду с согласия арендодателя и балансодержателя (пункт 4.1.7 договора N 125/Ц). По существу, стороны установили в договоре совершение распорядительных действий в отношении объекта аренды только с согласия (обоюдного) указанных в договоре лиц.

Кроме того, право сдачи в субаренду с согласия арендодателя закреплено в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующего с 01.03.96 г.

Таким образом, пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установил обязательные для сторон правила получения согласия арендодателя для субаренды.

По договору N 125/Ц, права и обязанности по которому перешли на ответчика, субаренда может осуществляться только с согласия указанных в нем лиц. Права и обязанности по отношению к арендованным помещениям у ответчика возникли на основании договора купли-продажи по конкурсу от 06.10.9 5г. N 550 муниципального предприятия гостиница "Алтай" (пункты 4.2, 4.3). Помещения ответчику переданы для пользования под "гостиницу" сроком на 5 лет до 01.05.2000 г.

Согласно статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующих с 01.03.96 г., аренда недвижимого имущества на срок свыше одного года, а также субаренда (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) подлежат государственной регистрации.

В связи с этим, с учетом пункта 6 статьи 33 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г. N 122-ФЗ, вступившего в законную силу с 31.01.98 г., следует исследовать договоры субаренды с точки зрения обязательности регистрации для последующего вывода о заключенности этих договоров и применения определенных последствий.

Кроме того, следует по договору N 125/Ц от 01.05.95 г. исследовать предмет договора - имущество, подлежащее передаче в пользование. В пункте 1.1 договора N 125/Ц указано в качестве объекта аренды недвижимого имущества помещения общей площадью (неразборчивые цифры) расположенные по пр. Ленина, 24. При этом в каком населенном пункте находится арендованное имущество, каково его состояние, этажность, расположение помещений не указано.

Аналогично не исследованы договоры субаренды по определению в них предмета аренды (площадь, размер, местоположение, срочность и т.п.). При этом следует запросить подлинные экземпляры договоров, уточнить у истца основания иска.

Право распоряжаться имуществом принадлежит собственнику либо управомоченному им лицу. Сдача в субаренду без согласия арендодателя нарушает права истца. Право пользования арендованным имуществом у ответчика ограничено обязанностью без согласия истца не передавать в субаренду имущество, в противном случае передача влечет нарушение условий договора (пункты 1, 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) и возможно применение последствий по пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства должны быть исследованы применительно к юридическим фактам, положенным в основу постановления апелляционной инстанции от 24.08.98 г. по делу N А03-2315/98-6.

Госпошлину по кассационной жалобе распределить при вынесении решения, руководствуясь пунктом 3 статьи 175, частями 1 и 2 статьи 176, статьями 177, 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная инстанция

постановила:

Отменить решение Арбитражного суда Алтайского края от 02.11.99 г. по делу N А03-5394/99-30 и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию этого арбитражного суда.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.