Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30 октября 2003 г. N Ф04/5598-802/А67-2003 "В статье 550 Гражданского кодекса РФ оговорены специальные требования к форме договора продажи недвижимости. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости с правом выкупа заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ)" (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 30 октября 2003 г. N Ф04/5598-802/А67-2003
(извлечение)

Открытое акционерное общество "Томскгаз" (далее - ОАО "Томскгаз") обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к открытому акционерному обществу "Томскгазпром" (далее - ОАО "Томскгазпром"), открытому акционерному обществу "Востокгазпром" (далее - ОАО "Востокгазпром"), с участием третьих лиц - закрытого акционерного общества "Акционерное производственно-инвестиционное объединение "Томь" (далее - ЗАО "АПИО "Томь") и Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Томской области, о признании недействительными договора уступки прав требования от 28.12.98 N 14-91 и договора купли-продажи от 08.06.2001 N 61/01 в части продажи двухэтажного нежилого здания, расположенного по адресу: г.Томск, ул.Большая Подгорная, 73.

В обоснование иска истец сослался на то, что договор уступки требования является безвозмездной сделкой и устанавливает передачу арендатором права аренды способом, не предусмотренным законом, вследствие чего заключен с нарушением статей 575, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнил основание иска, указав, что договор уступки требования заключен с нарушением части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как подлежал государственной регистрации.

Решением суда от 06.06.2003 в иске отказано. Суд не нашел оснований для признания упомянутых сделок недействительными, поскольку, сославшись на нормы статей 609, 624, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, счел, что передача прав первоначальным кредитором новому кредитору по договору уступки требования произошла не по договору аренды, а на основании обязательства, возникшего из купли-продажи недвижимого имущества. В связи с тем, что договор купли-продажи недвижимого имущества регистрации не подлежит, а по нему происходит регистрация перехода права собственности, договор уступки требования также не подлежал регистрации. В отношении довода истца о безвозмездности сделки суд указал, что обязательным условием договора дарения является ясно выраженное намерение совершить безвозмездную передачу вещи или иного права конкретному лицу, тогда как в оспариваемом договоре отсутствуют названные условия.

В апелляционной инстанции законность решения не проверялась.

Не согласившись с принятым решением, ОАО "Томскгаз" обжаловало его законность в суд кассационной инстанции. По мнению заявителя жалобы, суд не учел то обстоятельство, что при выкупе имущества по договору аренды с правом выкупа первоначальный арендодатель в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации заменяется новым, каковым становится арендатор. Поскольку происходит совпадение в одном лице должника и кредитора, то названное обстоятельство в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение обязательства. Вследствие этого, как полагает заявитель, ОАО "Томскгаз" в момент совершения сделки по договору уступки требования обладало не только правом требования передачи имущества в собственность, но и правом владения и пользования спорным имуществом, которое уступило в нарушение в нарушение статьи 615 Кодекса. Неправильным является вывод суда относительно необязательности регистрации договора уступки требования, поскольку он противоречит требованиям статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Неверны выводы суда, также касающиеся возмездности сделки уступки требования.

В отзывах на кассационную жалобу ответчики и ЗАО "АПИО "Томь" возражают против отмены состоявшегося решения суда, так как считают доводы истца несостоятельными.

При даче пояснений в судебном заседании представители истца поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители ответчиков просили жалобу отклонить, а решение оставить в силе.

Выслушав пояснения представителей сторон, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как видно из материалов дела, между ЗАО "АПИО "Томь" (арендодатель) и ОАО "Томскгаз" (арендатор) заключен договор от 01.10.97 аренды недвижимого имущества с правом выкупа и дополнительное соглашение к нему от 27.10.98.

Согласно названному договору арендодатель передал во временное пользование арендатора объекты недвижимости, находящиеся на улице Подгорной, 73 в г.Томске, которые переходят в собственность арендатора при уплате им стоимости объектов сумме 9000000 рублей. При этом по условиям пункта 7.1 договора и пункта 4 дополнительного соглашения передача имущества после полной уплаты его стоимости осуществляется посредством оформления сторонами передаточного акта.

Арбитражным судом установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, что ОАО "Томскгаз" выполнило свои обязательства по внесению арендных платежей и выкупной стоимости в полном объеме, уплатив выкупную стоимость в ноябре 1998 года (платежные документы на л.д.86). Однако передача спорного имущества в собственность истца арендодателем на условиях, предусмотренных договором, не произошла.

28 декабря 1998 года ОАО "Томскгаз" как первоначальный кредитор передало по договору уступки требования N 14-91 новому кредитору в лице ОАО "Томскгазпром" право требования, принадлежащее ему на основании упомянутых договора аренды и дополнительного соглашения, а именно право требования от должника передачи недвижимого имущества.

Во исполнение договора уступки требования должник передал по акту приема-передачи от 29.12.98 N 1 в собственность ОАО "Томскгазпром" нежилое двухэтажное строение площадью 2720,8 кв. метров, расположенное по адресу: г.Томск, ул.Подгорная, 73.

По договору купли-продажи от 08.06.2001 ОАО "Томскгазпром" продало спорное имущество ОАО "Востокгазпром".

Анализируя обоснованность доводов истца, по которым он просит признать договор уступки требования и договор купли-продажи недействительными в силу ничтожности, арбитражный суд правильно отклонил их как несостоятельные.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Вместе с тем особым образом законом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статьи 609, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такой договор должен заключаться в форме, обязательной для договора купли-продажи недвижимости. В статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации оговорены специальные требования к форме договора продажи недвижимости. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости с правом выкупа заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ).

Этим самым законодатель, как правильно отмечено в решении арбитражного суда, разграничил требования, предъявляемые к договору аренды недвижимости и к договору аренды недвижимости с правом выкупа. Поскольку последний договор является смешанным, содержащим условия договора аренды и договора купли-продажи, то к нему соответственно применяются нормы, регулирующие указанные правоотношения.

Принимая во внимание, что купля-продажа по условиям договора аренды с правом выкупа установлена в срок до 05.11.98 (пункт 2 дополнительного соглашения от 27.10.98), с момента внесения ОАО "Томскгаз" выкупной стоимости (10.11.98) между сторонами действуют правоотношения, вытекающие из сделки купли-продажи. Названное обстоятельство исключает не только регистрацию договора аренды с правом выкупа, но и приобретение ОАО "Томскгаз" прав должника и кредитора в одном лице и прекращение обязательств по договору.

Кроме того, следует учесть, что Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступил в законную силу с 28 января 1998 года, то есть после заключения сторонами договора аренды с правом выкупа. В связи с этим регистрация договора аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса Российской Федерации, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в части 3 статьи 433, части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод соответствует арбитражной практике (информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59). Следовательно, договор аренды с правом выкупа от 01.10.97 в момент его заключения государственной регистрации не подлежал. Соответственно, не требовалась регистрация договора уступки требования.

С учетом того, что на ЗАО "АПИО "Томь" договором аренды с правом выкупа была возложена обязанность по передаче недвижимого имущества в собственность ОАО "Томскгаз" после внесения выкупной стоимости, а третье лицо данную обязанность не выполнило, то истец правомерно в соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации уступил право требования передачи имущества, заключив с ОАО "Томскгазпром" договор уступки требования от 28.12.98 N 14-91.

В отношении утверждения ОАО "Томскгаз" о безвозмездном характере договора уступки требования арбитражный суд правомерно признал его не основанном на нормах материального права и документально не подтвержденным.

Таким образом, у суда отсутствовали основания для признания договоров недействительными. Поэтому обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, вследствие чего оно не подлежит отмене, а кассационная жалоба удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 06.06.2003 по делу N А67-13674/02 Арбитражного суда Томской области оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.