Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 ноября 2003 г. N Ф04/5756-657/А81-2003 Делая вывод о правомерности отказа в регистрации договора купли-продажи, суд исходил из притворности сделки купли-продажи квартиры. Вместе с тем предметом заявленных требований является оспаривание отказа в государственной регистрации. В связи с этим суд должен был дать оценку правомерности отказа по данному основанию исходя из полномочий регистрирующего органа. Дело подлежит направлению на новое рассмотрение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 10 ноября 2003 г. N Ф04/5756-657/А81-2003
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2004 г. N Ф04/2307-168/А81-2004

Кредитный потребительский кооператив граждан (далее - КПКГ) "Партнер" обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с заявлением к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ямало-Ненецкого автономного округа (далее - учреждение юстиции по государственной регистрации прав) о признании недействительным отказа в государственной регистрации сделки и обязании учреждения юстиции по регистрации прав произвести регистрацию сделки.

Заявленные требования мотивированы тем, что стороны заключили договор купли-продажи квартиры под отлагательным условием, в качестве которого выступает неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей заемщиком - Ратнер Н.В. - по договору займа; заключение такого договора купли-продажи в качестве способа обеспечения обязательства не противоречит п.1 ст.239 Гражданского кодекса Российской Федерации; считает, что договор купли-продажи является смешанным и содержит элементы как купли-продажи, так и залога; не согласен с выводом учреждения юстиции по

регистрации прав, что договор купли-продажи является притворной сделкой, поскольку воля сторон была направлена на переход права собственности на квартиру в случае неисполнения обязательств по договору займа.

До судебного заседания в качестве третьего лица была привлечена Ратнер Наталья Владимировна.

Решением от 05.06.2003 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд исходил из того, что действия сторон были направлены не на куплю-продажу квартиры, а на применение мер по обеспечению исполнения обязательства в виде залога недвижимого имущества - квартиры, принадлежащей Ратнер Н.В.; вывод учреждения юстиции по регистрации прав о том, что договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, которая прикрывает другую сделку - залог недвижимого имущества, которая по форме и содержанию не соответствует требованиям законодательства, сделан правомерно; несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства является основанием для отказа в государственной регистрации.

Постановлением апелляционной инстанции от 02.09.2003 того же суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КПКГ "Партнер" просит принятые по делу судебные акты отменить и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить. Заявитель жалобы полагает, что договор купли-продажи квартиры направлен на продажу квартиры, однако лишь при наступлении строго определенного отлагательного условия - неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств заемщика по договору займа; при вступлении договора купли-продажи в силу сумма займа, уже переданная заемщику, выступает покупной ценой по договору купли-продажи, и покупатель, соответственно, считается надлежащим образом исполнившим свою обязанность по уплате стоимости квартиры; общее правило о порядке оплаты товара покупателем, предусмотренное ч.1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации изменено сторонами договора купли-продажи по их соглашению; вывод суда о притворности договора несостоятелен; акт приема-передачи не составлялся, поскольку права собственности заявителя на квартиру на момент подачи документов для государственной регистрации еще не возникло. В судебном заседании представитель поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

В отзыве на кассационную жалобу учреждение юстиции по государственной регистрации прав считает принятые по делу судебные акты законными и обоснованными, в удовлетворении кассационной жалобы просит отказать по доводам, изложенным в отзыве. В судебном заседании представитель поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Отзыв на кассационную жалобу третьим лицом не представлен.

Кассационная инстанция в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, считает, что дело подлежит направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, между заявителем и Ратнер Н.В. был заключен договор займа N 122 от 06.02.2003. В целях обеспечения исполнения обязательств по договору займа сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры N 27 по адресу: г.Салехард, ул.Горького, 3. Условиями договора купли-продажи установлено, что он вступает в силу в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей Ратнер Н.В. по договору займа.

КПКГ "Партнер" обратился к учреждению юстиции по регистрации прав о регистрации договора купли-продажи на основании ст.558 Гражданского кодекса Российской Федерации. В регистрации договора купли-продажи квартиры было отказано. При этом учреждение юстиции по регистрации прав руководствовалось абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием отказа явилось несоответствие заключенной сделки действующему законодательству, фактически оплата не была произведена, целью договора являлась не продажа квартиры, а обеспечение договора займа.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, КПКГ "Партнер" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Делая вывод о правомерности отказа в регистрации договора купли-продажи, суд исходил из притворности сделки купли-продажи квартиры, поскольку данный договор, по мнению суда, фактически прикрывает договор залога, так как направлен на обеспечение договора займа. Вместе с тем предметом заявленных требований является оспаривание отказа в государственной регистрации, в том числе по мотиву того, что учреждение юстиции по государственной регистрации прав пришло к выводу о притворности данной сделки. В связи с этим суд должен был дать оценку правомерности отказа по данному основанию исходя из полномочий регистрирующего органа. Судом такая оценка не дана.

В соответствии с п.1 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком, а также другими способами, предусмотренными законом и договором. Таким образом, кроме перечисленных Гражданским кодексом Российской Федерации, как законом, так и договором могут быть предусмотрены иные способы обеспечения обязательств.

В рассматриваемом деле КПКГ "Партнер" и Ратнер Н.В. в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору займа предусмотрели условную продажу. Условная продажа - это сделка, совершенная под отлагательным условием. В качестве такового выступает неисполнение должником обязательства уплаты денег по договору займа в определенный срок. Причем обеспеченное условной продажей обязательство прекращается зачетом. Возможность условной продажи предусмотрена диспозицией ст.157 Гражданского кодекса Российской Федерации, а о возможности зачета говорится в ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следовательно, вывод суда о том, что оплата по данному договору не произведена, является неправомерным.

Согласно ст.157 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Договор купли-продажи квартиры вступает в силу, если долг по договору займа заемщиком не будет возвращен. Поэтому факт наличия договорных обязательств по договору купли-продажи квартиры поставлен в зависимость от факта неуплаты денежного долга. Судом данный вопрос не исследован.

При таких обстоятельствах дело подлежит направлению на новое рассмотрение. При принятии нового решения распределить судебные расходы, в том числе государственную пошлину за рассмотрение кассационной жалобы.

Руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ч.1 ст.288, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 05.06.2003 и постановление апелляционной инстанции от 02.09.2003 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-1331/2605 Г-03 отменить, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.