Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 июля 2004 г. N Ф04/3914-760/А46-2004 Установив, что между сторонами действует новый договор аренды сроком на 11 месяцев, суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на неправомерность изменения истцом в период действия этого договора размера арендной платы и предъявления требований о взыскании арендной платы по измененной ставке (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 20 июля 2004 г. N Ф04/3914-760/А46-2004
(извлечение)

Любинское районное потребительское общество (далее - потребительское общество) обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Л.С. Кириенко о взыскании арендной платы по договору аренды N 35 от 31.01.2002 в сумме 66 438, 30 руб. за период с февраля по май 2003 года и пеней за просрочку оплаты в размере 15 381,05 руб., а также об освобождении ответчиком нежилого помещения, расположенного по адресу: р.п. Любинский, ул.Победы, 13.

До рассмотрения иска по существу истец частично уточнил исковые требования, попросив обязать ответчика вернуть арендованное имущество в связи с истечением срока договора аренды.

В обоснование иска ссылается на условия заключенного между сторонами договора аренды N 35 от 31.01.2003, фактически пролонгированного на новый срок, предусматривающие право арендодателя на изменение арендной платы.

Решением от 03.12.2003 суд частично удовлетворил исковые требования.

Принимая решение, суд взыскал сумму долга по арендной плате исходя из того, что в силу пункта 5.2 договора он был автоматически пролонгирован сторонами, продолжил свое действие на то же срок и на тех же условиях, а поскольку пунктом .5.3 договора предусмотрено право арендодателя пересматривать ставку арендной платы один раз в год, исковые требования по довзысканию неуплаченной суммы аренды, исходя из новой ставки, правомерны.

Отказывая в иске в части обязания ответчика освободить нежилое помещение, суд со ссылкой на статью 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на недоказанность истцом факта прекращения действия договора аренды.

Постановлением апелляционной инстанции от 06.05.2004 решение изменено. Суд взыскал с ответчика неустойку за просрочку платежа в сумме 908,45 руб. В исковых требованиях по взысканию основного долга, начисленному по новому тарифу аренды, и неустойки отказано.

Взыскивая неустойку, суд апелляционной инстанции принял во внимание, что условие пункта 5.2. договора N 35 от 31.01.2003 по своей правовой природе является автоматическим заключением нового договора на срок и условиях, идентичных вышеназванному договору.

Отказывая в части взыскания долга по заявленным требованиям, пришел к выводу, что пункт 5.3 договора, определяющий право арендодателя изменять ставку арендной платы, изначально не согласован между сторонами, так как противоречит императивным требованиям статьи 614 Гражданского кодекса и является незаключенным в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса.

Потребительское общество не согласно с вынесенным постановлением апелляционной инстанции. Просит его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В кассационной жалобе заявитель указывает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильно определены правоотношения сторон по заключенному договору аренды. В частности, для вывода об отсутствии права арендодателя на изменение арендной платы судом применена статья 614 Гражданского кодекса, не подлежащая применению по настоящему делу, поскольку она не содержит конкретного указания на возможность изменения арендной платы только в период действия договора аренды, заключенного на срок более года, и в то же время нет конкретного отрицания возможности изменения арендной платы в период действия пролонгированного договора аренды, изначально заключенного на срок менее года.

Полагает, что ссылка суда на пункт 10 "Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" неправомерна, так как фактического заключения нового договора аренды между сторонами не произошло.

Ответчик постановление находит законным и обоснованным.

Законность судебного акта проверена в порядке ст. ст. 274, 284, 286, 291 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что между сторонами был заключен договор аренды N 35 от 31.01.2002, в соответствии с которым ответчик (арендатор) принял в аренду от истца (арендодатель) нежилое помещение, расположенное адресу: р.п. Любинский, ул.Победы, 13.

Стороны определили 11 месячный срок действия данного договора с возможностью его пролонгации, сумму ежемесячной арендной платы (30 рублей за квадратный метр с НДС), а также порядок и срок осуществления платежей. При этом установили, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы с предупреждением об этом арендатора за 15 дней.

Так как в порядке пункта 5.2 договора ни одна из сторон не предупредила о прекращении его действия в связи с истечением срока, договор был пролонгирован. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами.

В связи с дальнейшим продолжением правоотношений сторон по договору аренды нежилого помещения истец, руководствуясь пунктом 5.3 договора, увеличил ставку арендной платы, сославшись на решение Любинского РайПО N 7 от 04.02.2000, о чем он известил арендатора.

Ответчик, не выполняя требования истца об оплате аренды с учетом ее увеличения, считая, что договор пролонгирован на аналогичный срок и на тех же условиях, производил расчеты по тарифам, предусмотренным в договоре N 35 от 31.01.2002.

Истец, не согласившись с данными обстоятельствами, предъявил настоящий иск.

Давая правовую оценку правоотношениям сторон с учетом условий договора о его пролонгации и размере арендной платы, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что договор аренды был пролонгирован на тот же срок и на тех же условиях.

Фактически отношения сторон регулируются новым договором аренды, срок действия которого составляет с 01.01.2003 по 30.11.2003.

Заявляя свое требование, истец настаивает на том, что, договором аренды было закреплена возможность пересмотра в одностороннем порядке по инициативе арендодателя размера арендной платы. Договор был пролонгирован на тех же условиях. Повышая оплату, арендодатель надлежащим образом выполнил требования пункта 5.3 договора.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Проанализировав названную норму права, суд пришел к правомерному выводу, что твердый размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение года с момента заключения договора.

Установив, что между сторонами действует новый договор аренды сроком на 11 месяцев, суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на неправомерность изменения истцом в период действия этого договора размера арендной платы и предъявления требований о взыскании арендной платы по измененной ставке (96 рублей за один квадратный метр без НДС).

С учетом изложенного апелляционная инстанция дала надлежащую оценку всем обстоятельствам дела, правильно применила нормы материального права.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления суда.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Арбитражного суда Омской области от 29.03.2004 по делу NN 5-111/03 (А-1430/03) оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.