Комментарии к Закону Тюменской области от 29 октября 2008 г. N 59 "Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства государственного или муниципального имущества"

Комментарии к Закону Тюменской области "Об установлении предельных
значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки
оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего
предпринимательства государственного
или муниципального имущества"

Закон Тюменской области "Об установлении предельных значений площади арендуемого имущества и срока рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства государственного или муниципального имущества" (далее - Закон) был принят областной Думой 24 октября 2008 года, подписан Губернатором области 29 октября 2008 года и вступил в силу с момента его официального опубликования в "Парламентской газете "Тюменские известия" (от 31 октября 2008 года).

Закон принят в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Существенным условием, позволяющим субъектам малого и среднего предпринимательства воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, является то, что указанное недвижимое имущество на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, то есть до 5 августа 2008 года, должно находиться у субъектов малого и среднего предпринимательства в долгосрочной аренде не менее двух лет. Необходимо подчеркнуть, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют возможность стать собственниками именно того недвижимого имущества, которое они арендуют.

Кроме того, у субъекта малого и среднего предпринимательства не должно быть задолженности по арендной плате за арендуемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Арендуемое имущество не должно быть включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Действие Закона не влечет за собой недополучения бюджетами всех уровней доходов от приватизации, так как, несмотря на предоставляемые преимущества по допуску к приватизации, непосредственно выкуп арендованного имущества производится по его рыночной стоимости.

Необходимо отметить, что Закон носит ограниченный по времени период действия - до 1 июля 2010 года.

Определяется субъектный состав лиц, имеющих основания воспользоваться преимущественным, т.е. предпочтительным перед другими субъектами предпринимательской деятельности правом приобретения отчуждаемого государственного или муниципального имущества.

К субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие следующим условиям:

1) для юридических лиц - суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридических лиц не должна превышать 25% (за исключением активов акционерных инвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов), доля участия, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать 25% (данное ограничение не распространяется на хозяйственные общества, деятельность которых заключается в практическом применении (внедрении) результатов интеллектуальной деятельности (программ для электронных вычислительных машин, баз данных, изобретений, полезных моделей, промышленных образцов, селекционных достижений, топологий интегральных микросхем, секретов производства (ноу-хау), исключительные права на которые принадлежат учредителям (участникам) таких хозяйственных обществ - бюджетным научным учреждениям или созданным государственными академиями наук научным учреждениям либо бюджетным образовательным учреждениям высшего профессионального образования или созданным государственными академиями наук образовательным учреждениям высшего профессионального образования);

2) средняя численность работников за предшествующий календарный год не должна превышать следующие предельные значения средней численности работников для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства:

а) от 101 до 250 человек включительно - для средних предприятий;

б) до 100 человек включительно - для малых предприятий; среди малых предприятий выделяются микропредприятия - до 15 человек;

3) выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основных средств и нематериальных активов) за предшествующий календарный год не должна превышать предельные значения, установленные Правительством Российской Федерации для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 N 556 "О предельных значениях выручки от реализации товаров (работ, услуг) для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства" установлены следующие значения выручки от реализации товаров (работ, услуг) за предшествующий год без учета налога на добавленную стоимость для категорий субъектов малого и среднего предпринимательства:

- микропредприятия - 60 миллионов рублей;

- малые предприятия - 400 миллионов рублей;

- средние предприятия - 1 миллиард рублей.

При закреплении за субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права покупки делается исключение из общего правила - указанным правом на приобретение государственного или муниципального имущества не пользуются субъекты малого и среднего предпринимательства:

1) являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;

2) являющиеся участниками соглашений о разделе продукции;

3) осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;

4) являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации.

Прежде всего следует отметить, что объективно самым важным условием передачи государственного или муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является то, что это имущество должно находиться в аренде у того субъекта, который желает его приватизировать.

Также нельзя оставить без внимания тот факт, что договор аренды государственного или муниципального имущества должен быть действующим в течение не менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, т.е. до 5 августа 2008 года. Этим требованием и требованием о надлежащей оплате арендной платы законодатель пытается создать гарантии от недобросовестных приобретателей государственной или муниципальной собственности.

Статьей 1 Закона определены предельные значения площади арендуемого имущества.

Предоставляемое субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества распространяется на любое количество арендуемых объектов имущества, если их совокупная площадь не превышает 1300 квадратных метров - в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности Тюменской области, 1000 квадратных метров - в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования городской округ город Тюмень, и 800 квадратных метров - в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности других муниципальных образований и используемого для иных целей. Однако размер площади арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности других муниципальных образований, может быть увеличен до 2500 квадратных метров в случае, если оно используется для производства, переработки, хранения и организации производства сельскохозяйственной продукции.

Законодателем устанавливается общее правило о свободном волеизъявлении субъекта малого и среднего предпринимательства. Он может согласиться воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендованного им недвижимого имущества, но может и отказаться от него.

Исходя из положений о свободе договора, субъект малого или среднего предпринимательства самостоятельно, свободно определяет, хочет ли он воспользоваться своим преимущественным правом. Отказ от этого права может быть обусловлен самыми разнообразными причинами: социальными, экономическими и финансовыми, например, если предпринимателя устраивают условия договора аренды недвижимого имущества, а средств на исполнение обязательства по договору купли-продажи арендуемого имущества он не имеет.

Необходимо добавить, что предусматривается адресная направленность предоставления указанного преимущественного права именно арендатору отчуждаемого имущества. Таким образом, субъект малого или среднего предпринимательства не может уступить кому-либо свое преимущественное право - все иные претенденты на отчуждаемое государственное или муниципальное имущество, в случае отказа предпринимателя от преимущественного права на приобретение этого имущества, могут приобрести его в собственность, но без учета преимущественного права.

Статья 2 Закона определяет срок рассрочки оплаты государственного или муниципального имущества его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение.

Комментируемая статья устанавливает, что субъекты малого и среднего предпринимательства могут приобрести государственное или муниципальное имущество в рассрочку. Ее срок не может превышать пяти лет. Представляется, что чем больше срок рассрочки, тем менее ощутимым для коммерческой деятельности малого или среднего предпринимателя будет изъятие средств на оплату приобретаемого имущества.

Рассрочка оплаты приобретаемого имущества до пяти лет увеличит возможность предпринимателей приобрести в собственность арендуемые ими помещения и продолжить предпринимательскую деятельность.

До недавнего времени малому и среднему предпринимательству в Российской Федерации не уделялось достаточного внимания. Представляется, что преимущественное право приобретения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, будет являться существенным подспорьем субъектам малого и среднего предпринимательства в развитии своего бизнеса и тем самым - в решении экономических, социальных и иных проблем государства.

Председатель комитета областной Думы по бюджету, налогам и финансам

В. Крамской