Приложение 1. Концепция развития рынка арендного жилья в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре на период до 2020 года

Приложение 1
к постановлению Правительства
Ханты-Мансийского
автономного округа - Югры
от 22 сентября 2012 г. N 329-п

Концепция
развития рынка арендного жилья в Ханты-Мансийском автономном
округе - Югре на период до 2020 года

С изменениями и дополнениями от:

1 марта 2013 г.

I. Общие положения

Концепция развития рынка арендного жилья в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре (далее - Концепция) определяет основные приоритеты в деятельности органов государственной власти Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - органы государственной власти) и органов местного самоуправления муниципальных образований Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - органы местного самоуправления) по реализации долгосрочных направлений государственной политики в сфере формирования и развития рынка арендного жилья (жилищного фонда коммерческого использования) путем строительства доходных домов, с учетом социально-экономических особенностей Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (далее - автономный округ).

Концепция основывается на Конституции Российской Федерации, федеральных законах, иных нормативных правовых актах Российской Федерации, а также нормативных правовых актах автономного округа, в том числе:

постановлении Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года N 1050 "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 года",

Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 года N 1201-р,

Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг";

Законе автономного округа от  6 июля 2005 года N 57-оз "О регулировании отдельных жилищных отношений в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре";

постановлении Правительства автономного округа от 3 ноября 2010 года N 285-п "О целевой программе Ханты-Мансийского автономного округа - Югры "Содействие развитию жилищного строительства на 2011 - 2012 годы и период до 2015 года".

Концепция рассчитана на различные категории граждан, которые в силу своего возраста, специфики трудовой деятельности либо в силу низкого уровня дохода не приобретают жилые помещения в собственность.

В настоящей Концепции под доходным домом понимается жилой дом, состоящий из жилых помещений, предоставляемых собственником физическим и (или) юридическим лицам во владение и пользование по договорам найма и (или) аренды в целях получения дохода.

На сегодняшний день Правительством автономного округа принимаются меры, направленные на развитие рынка жилья, повышение платежеспособного спроса граждан на жилые помещения, а также увеличение объемов жилищного строительства.

Для стимулирования спроса на жилье оказывается государственная поддержка развитию ипотечного жилищного кредитования. При этом ожидалось, что рост спроса увеличит объем предложения жилья за счет активизации инвестиционной деятельности в жилищном строительстве и в сопряженных с ним промышленных отраслях.

Однако стимулирование опережающего развития ипотеки в сочетании с ростом доходов населения при ограниченных объемах строительства нового жилья привело к росту его рыночной стоимости. В результате снизился уровень доступности приобретения жилых помещений для многочисленных групп населения. Стало очевидным, что необходимо альтернативное приобретению гражданами жилья в собственность предложение.

В 2009 году Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства было проведено исследование потребности в арендном жилье на территории Российской Федерации. Выяснилось, что улучшить жилищные условия в России хотят 28,7 млн. семей. При этом, арендовать его готовы 1,4 млн. семей, или около 5 % от общего числа.

Наличие доходных домов в муниципальных образованиях автономного округа предоставит населению автономного округа право выбора условий проживания - приобретать жилье в собственность, неся бремя его содержания, или арендовать его у собственника в соответствии с располагаемыми доходами и предоставляемой, при наличии оснований, компенсации платы (части платы) за найм жилых помещений.

Целесообразно создание доходных домов различных форм собственности, с различными уровнями платы за пользование жилыми помещениями, ориентированными на различные категории граждан автономного округа.

Развитие рынка арендного жилья путем строительства доходных домов позволит сделать его открытым, так как на сегодняшний день рынок арендного жилья преимущественно "теневой".

Специалисты жилищного рынка, в том числе специалисты Министерства регионального развития России, прогнозируют, что рынок первичного приобретения жилья в многоквартирных домах в России исчерпает себя к 2015 году, далее спрос будет в основном обеспечиваться за счет приобретения уже существующего жилья и последующего улучшения жилищных условий.

По предположениям экспертов Министерства регионального развития Российской Федерации начиная с 2015 года примерно 30-40% жилья будет строиться для дальнейшей сдачи в аренду.

II. Цель и задачи Концепции

Целью настоящей Концепции является формирование и развитие рынка арендного жилья в автономном округе для улучшения жилищных условий населения автономного округа.

Достижение цели предполагается на основе решения следующих задач:

а) реализация инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации доходных домов;

б) создания и внедрения экономических стимулов для строительства доходных домов, в том числе путем:

предоставления налоговых льгот по региональным и местным налогам;

формирования инфраструктуры (инженерной, коммунальной, транспортной и социальной);

формирования долгосрочных источников финансирования;

компенсации затрат на инженерную и коммунальную инфраструктуру в соответствии с целевыми программами автономного округа;

в) формирования новых стандартов на рынке арендного жилья и снижения ставок арендной платы.

Предполагается, что доходные дома будут обеспечивать гражданам выбор способов решения жилищного вопроса - путем приобретения жилых помещений в собственность или их наем. Для этого необходимо обеспечить следующее:

а) ценовую доступность найма жилых помещений у собственников доходных домов;

б) длительный срок найма и стабильность условий его договора;

в) соответствие доходных домов современным требованиям комфортности, экологичности и энергоэффективности.

В связи с принятием настоящей Концепции потребуется совершенствование нормативно-правовой базы автономного округа в сфере налогового законодательства, а также целевых программ автономного округа, обеспечивающих реализацию основных мероприятий настоящей Концепции.

III. Обоснование целесообразности формирования рынка арендного жилья
в автономном округе

В ходе исследования, проведенного ОАО "Ипотечное агентство Югры" в автономном округе, выяснилось, что доля граждан, желающих решить свои жилищные проблемы с помощью арендного жилья, составила около 25,5 тыс. семей, или около 5 % населения автономного округа.

Больше всего в аренде жилья заинтересованы граждане в возрасте от 21 до 35 лет. Их доля составила 86,8 % (Таблица 1).

Таблица 1

Возрастная структура потенциальных арендаторов

Возраст, лет	Доля, %
До 25 (включительно)	13,8
От 26 до 30 (включительно)	46
От 31 до 35 (включительно)	27,7
Старше 35	12,5
Итого	100

Потенциальные арендаторы жилья как женатые / замужние люди - 59,1 %, так и не состоящие в браке, но создающие (имеющие) семью - 31,4 %. На долю одиноких граждан приходится 9,5 % (Диаграмма 1).

Диаграмма 1

"Семейное положение потенциальных арендаторов"

Около 50 % потенциальных арендаторов, имеющих ежемесячный доход от 34 до 50 тыс. рублей, могут позволить себе арендовать жилье (исходя из средней стоимости найма (аренды) квартиры в 17 тыс. руб./мес. и при условии, что на аренду может быть направлено до 50 % совокупного семейного дохода) (Таблица 2).

Граждане готовы арендовать жилые помещения по цене сопоставимой с платежами по ипотеке или ниже, а при прочих равных условиях арендовать жилье в доходном доме в связи с его высоким качеством, постоянством условий договора, гарантиями и безопасностью.

Таблица 2

Распределение потенциальных арендаторов
по размеру ежемесячного дохода

Совокупный ежемесячный семейный доход, тыс. рублей	Доля, %
От 10 до 26	17,4
От 26 до 34	11
От 34 до 42	20
От 42 до 50	29,3
Более 50	22,3
Итого	100

Опыт реализации подпрограммы "Ипотечное жилищное кредитование" целевой программы автономного округа "Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры на 2011 - 2013 годы и на период до 2015 года", утвержденной постановлением Правительства автономного округа от 23 декабря 2010 года N 368-п, показывает, что для семей с совокупным ежемесячным доходом, превышающим в среднем 50 тыс. руб. предпочтительней приобретение жилья с помощью "льготной ипотеки".

Большинство респондентов (58,4%) - потенциальных арендаторов являются работниками бюджетной (22,6 %) и производственной сферы (35,8 %).

Кроме того, по оценке Департамента жилищной политики автономного округа, только для обеспечения служебным жильем работников организаций, финансируемых из бюджета автономного округа, необходимо не менее 3 800 квартир.

Таким образом, при строительстве доходных домов необходимо ориентироваться на потребность в жилых помещениях бюджетных учреждений автономного округа и промышленных предприятий в привлечении в регион специалистов.

Приемлемым вариантом для проживания граждане видят в большинстве случаев "проживание в двухкомнатной квартире" (Таблица 3).

Таблица 3

Потенциальный спрос по типу квартир

Тип жилья	Площадь жилья, м.кв.	Предпочтения граждан, %
Однокомнатная квартира	30-35	14,6
Двухкомнатная квартира	45-55	56,2
Трехкомнатная квартира	55-70	27
Четырех и более комнатная квартира	Более 70	2,2

При этом более половины семей готовы жить в жилье эконом-класса (малогабаритных квартирах), предъявлять меньшие (чем при покупке) требования к социальной инфраструктуре.

По оценкам экспертов (риэлторов), каждая 8-я квартира в автономном округе сдается в наем (примерно 12,5 % от жилищного фонда автономного округа). Стоимость аренды составляет по крупным городам автономного округа в среднем за однокомнатную квартиру: от 17 тыс. рублей в г. Нижневартовске, до 25 тыс. рублей в г. Ханты-Мансийске.

Эксперты отмечают, что потребность в жилых помещениях для целей аренды по-прежнему находится на высоком уровне, и не ожидают падения цен, а даже наоборот - прогнозируют их рост.

В связи с чем строительство доходных домов позволит создать "здоровую" конкуренцию на рынке арендного жилья, что в последствии приведет к снижению стоимости аренды (ставок платы за найм) жилых помещений.

При этом по состоянию на 01.01.2012 объем жилищного фонда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и жилищного фонда муниципальных образований автономного округа (специализированные общежития, служебные квартиры, квартиры, предоставляемые по договорам коммерческого найма, социальный наем) составляет 5 005,8 тыс. кв.м.

Таким образом, основываясь на результатах проведенного исследования, потенциально возможный спрос на арендное жилье имеется у около 25 тыс. семей автономного округа (около 75 тыс. человек), а потенциальный объем строительства доходных домов для данной группы населения в автономном округе может составить - до 1,2 млн. кв.м жилья.

Принимая во внимание первоочередные задачи по удовлетворению потребности в жилье работников бюджетной сферы автономного округа и муниципальных образований для обеспечения работы социальной инфраструктуры, потребуется строительство до 5 000 квартир общей площадью до 250 тыс. квадратных метров.

IV. Основные мероприятия по реализации Концепции

Достижение цели и задач Концепции предполагается путем реализации следующих мероприятий:

на уровне автономного округа:

предоставления субсидий муниципальным образованиям и инвесторам на возмещение части затрат на строительство инженерных сетей и объектов инженерной инфраструктуры для строительства доходных домов;

компенсации затрат застройщикам на переселение граждан, проживающих в непригодных (ветхих, аварийных, "фенольных") для проживания жилых помещениях и помещениях, приспособленных для проживания (балках), с целью освобождения земельных участков для строительства доходных домов;

установления льгот по уплате налога на имущество для организаций - собственников доходных домов.

На уровне муниципальных образований:

формирования земельных участков для строительства доходных домов с обеспечением инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой;

предоставления земельных участков под строительство доходных домов застройщикам в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;

установления льгот по уплате земельного налога для собственников доходных домов.

На уровне предприятий и организаций всех форм собственности:

инвестиций в пилотные инвестиционные проекты средств региональных институтов развития (ОАО "Ипотечное Агентство Югры");

предоставления работодателем отдельным категориям граждан (работникам) компенсации платы (части платы) за найм жилых помещений в доходных домах.

Предполагается, что настоящие меры государственной и муниципальной поддержки будут оказываться инвесторам-застройщикам при условии эксплуатации доходных домов не менее 15 лет.

V. Основные этапы реализации Концепции

Реализацию Концепции предусматривается осуществить в 2012 - 2020 годах в три этапа.

На первом (2012 год) предполагается:

определение потребности в строительстве доходных домов по согласованию с муниципальными образованиями автономного округа;

совершенствование нормативно-правовой базы автономного округа и муниципальных образований автономного округа (при необходимости).

На втором этапе (2013 - 2015 годы) предусматривается:

реализация пилотных инвестиционных проектов по строительству и/или приобретению доходных домов в городах Сургут, Ханты-Мансийск и Нефтеюганск;

формирование земельных участков в муниципальных образованиях автономного округа для строительства доходных домов;

формирование инфраструктуры для строительства доходных домов в муниципальных образованиях автономного округа.

На третьем этапе (2016 - 2020 годы) предполагается развитие рынка арендного жилья в автономном округе на основе опыта, полученного при реализации пилотных инвестиционных проектов.

VI. Прогнозируемые результаты и показатели эффективности
реализации Концепции

Прогнозируемыми результатами Концепции должны стать:

формирование и развитие рынка арендного жилья в автономном округе;

создание условий для привлечения долгосрочных инвестиций в рынок арендного жилья в автономном округе;

создание условий для привлечения в автономный округ востребованных специалистов.

Ожидаемые показатели эффективности Концепции (по критериям социальной значимости ее результатов) - обеспечение арендным жильем до 5 тыс. семей, проживающих в автономном округе.

Ожидаемые показатели эффективности Концепции (по критериям экономической значимости ее результатов):

объем совокупного ввода жилья - доходных домов до 2020 года (включительно) до 250 тыс. кв. метров;

объем привлеченных внебюджетных источников (средств инвесторов, кредитных организаций) до 2020 года до 11,5 млрд. рублей (в ценах 2012 года).

VII. Финансово-ресурсное обеспечение Концепции

Предполагается, что источниками финансирования Концепции будут являться:

бюджет автономного округа;

бюджеты муниципальных образований автономного округа;

собственные средства предприятий (организаций), осуществляющих хозяйственную и иную деятельность;

заемные финансовые средства;

средства ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Ханты-Мансийского АО - Югры от 1 марта 2013 г. N 67-п в раздел VIII настоящего приложения внесены изменения, вступающие в силу с 1 апреля 2013 г.

См. текст раздела в предыдущей редакции

VIII. Координация деятельности по реализации Концепции

Координацию деятельности исполнительных органов государственной власти автономного округа, органов местного самоуправления муниципальных образований автономного округа и организаций, осуществляющих хозяйственную и иную деятельность в автономном округе, по реализации мероприятий Концепции будет осуществлять Департамент строительства автономного округа в соответствии с Планом основных мероприятий по реализации Концепции, утвержденным Правительством автономного округа.