Приложение. Рекомендации по проведению конкурсов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности

Приложение
к письму Федерального агентства по образованию
от 1 декабря 2006 г. N 16-55-391 ин/02-12

Рекомендации
по проведению конкурсов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности

1. Общие положения

1.1. Настоящие Рекомендации примерно определяют порядок подготовки и проведения, условия участия, права и обязанности лиц, участвующих в организации и проведении конкурсов, порядок выявления победителя при проведении конкурсов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности (далее - конкурс).

1.2. Рекомендации разработаны на основе распоряжения Мингосимущества России от 28.07.98 N 774-р и приказа Рособразования "О реализации постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (с учетом изменений, внесенных постановлением Правительства РФ от 23.03.2006 N 156).

1.3. В Рекомендациях используются следующие понятия:

- ставка арендной платы - стоимость аренды одного квадратного метра объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности, в год, исчисляемая на основании отчета оценщика;

- экспертная оценка - оценка последствий договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей.

1.4. Предметом конкурса является право на заключение договора аренды объекта недвижимости, находящегося в федеральной собственности и закрепленного за федеральным государственным учреждением, подведомственным Федеральному агентству по образованию (далее - Учреждение), на праве оперативного управления.

1.5. Проведению конкурса на право заключения договора аренды должно предшествовать согласование Федеральным агентством по образованию экспертной оценки последствий договора аренды для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей и конкурсной документации.

1.6. Документы, необходимые для согласования экспертной оценки и конкурсной документации:

- обращение Учреждения о согласовании представленной экспертной оценки и конкурсной документации;

- проект экспертной оценки, выполненный в соответствии с образцом, данным в приложении 2 к приказу Рособразования от 04.07.2006 N 612, с приложением копий документов технической инвентаризации (поэтажный план и экспликация) с точным указанием помещений, предлагаемых образовательным учреждением к передаче в аренду;

- копия отчета независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, планируемым к передаче в аренду, выполненного не позднее трех месяцев до момента предоставления в Федеральное агентство по образованию;

- конкурсная документация;

- копия приказа о создании конкурсной комиссии.

1.7. Конкурсная документация состоит из следующих основных разделов:

- регламент проведения конкурса;

- извещение о проведении конкурса на право аренды;

- форма заявки на участие в конкурсе;

- перечень документов, представляемых претендентом, участвующим в конкурсе;

- перечень документов, необходимых для заключения договора аренды;

- критерии выбора победителя конкурса;

- информация об объекте и предмете конкурса;

- проект договора аренды.

1.8. Право заключения договора аренды предоставляется победителю конкурса, предложившему лучшие условия аренды объекта недвижимости федеральной собственности (далее - объект).

1.9. По итогам конкурса с победителем оформляется договор аренды объекта недвижимости федеральной собственности с предложенной наивысшей ставкой арендной платы.

2. Порядок передачи в аренду федерального недвижимого имущества

2.1. При принятии решения о передаче в аренду объектов федерального недвижимого имущества Учреждение осуществляет следующие действия:

- формирует конкурсную комиссию;

- в случае выполнения функций организатора конкурса специализированной организацией заключает с ней договор;

- заключает договор с оценщиком на определение рыночной ставки арендной платы;

- подготавливает конкурсную документацию;

- направляет в Рособразование обращение о согласовании экспертной оценки и конкурсной документации, отчет независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы, конкурсную документацию и проект экспертной оценки.

2.2. На основании представленных документов Федеральное агентство по образованию направляет один экземпляр согласованной экспертной оценки и письмо о возможности проведения конкурса в соответствии с представленной документацией.

2.3. После получения согласования Рособразования Учреждение проводит конкурс, утверждает протокол заседания конкурсной комиссии и обеспечивает заключение договора аренды с победителем конкурса.

3. Организатор конкурса

3.1. В качестве организатора конкурса может выступать:

- Учреждение;

- специализированная организация на основании заключенного с ней арендодателем договора.

Договор со специализированной организацией заключается в соответствии с законодательством Российской Федерации о размещении заказов для государственных нужд.

3.2. Организатор конкурса осуществляет следующие функции:

- обеспечивает деятельность комиссии по проведению конкурсов;

- разрабатывает регламент проведения конкурса;

- подготавливает конкурсную документацию и другие необходимые документы для объявления конкурса;

- осуществляет публикацию извещения о проведении конкурса в средствах массовой информации;

- обеспечивает ознакомление претендентов с конкурсной документацией;

- обеспечивает ознакомление претендентов с объектом конкурса;

- производит прием, регистрацию и хранение представленных заявок;

- ведет учет заявок по мере их поступления в журнале приема заявок;

- определяет место, даты начала и окончания приема заявок, место и срок подведения итогов конкурса;

- обеспечивает деятельность конкурсной комиссии и привлечение специалистов и экспертов по подготовке конкурсной и другой необходимой документации, проведению работ по сбору и анализу заявок, а также по проведению конкурса;

- оформляет протокол об итогах конкурса.

4. Конкурсная комиссия

4.1. Конкурсная комиссия по проведению конкурса на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности (далее - комиссия), формируется из руководителя или заместителя руководителя Учреждения, юриста, представителей ученого совета или иного совета Учреждения.

Для организации работ по рассмотрению заявок конкурсной комиссией могут привлекаться соответствующие независимые специалисты и эксперты.

4.2. Комиссия правомочна осуществлять свои функции, если на заседании комиссии присутствует не менее 2/3 от общего числа ее членов. Члены комиссии должны быть своевременно уведомлены о месте, дате и времени проведения заседания комиссии.

4.3. Конкурсная комиссия:

- утверждает регламент проведения конкурсов после согласования Рособразованием экспертной оценки и конкурсной документации;

- проверяет правильность оформления представленных претендентами документов и определяет их соответствие требованиям законодательства Российской Федерации и перечню, опубликованному в информационном сообщении о проведении конкурса;

- проверяет наличие согласованной экспертной оценки;

- принимает решение об отказе в допуске к участию в конкурсе;

- подписывает протокол об итогах конкурса.

4.4. Комиссия вправе отказать претенденту в допуске к участию в конкурсе по следующим основаниям:

- документы поступили после истечения срока приема документов, указанного в информационном сообщении;

- представлены не все документы в соответствии с перечнем, определенным организатором конкурса;

- заявка и документы поданы лицом, не уполномоченным претендентом на осуществление таких действий;

- представленные документы не соответствуют требованиям конкурсной документации.

Отказ претенденту в участии в конкурсе может быть обжалован в суде.

4.5. Решение об отказе в допуске к участию в конкурсе должно содержать указание на причину, послужившую основанием для отказа в допуске. Решение направляется претенденту не позднее следующего рабочего дня с даты оформления решения путем вручения его под расписку либо направления его по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

4.6. Решения конкурсной комиссии принимаются простым большинством голосов членов комиссии, при равенстве голосов голос председателя конкурсной комиссии является решающим.

4.7. По итогам конкурса конкурсная комиссия оформляет протокол заседания конкурсной комиссии, содержащий заключение, определяющее победителя конкурса или иное решение.

5. Объявление конкурса

5.1. Извещение о проведении конкурса должно быть опубликовано в средствах массовой информации организатором конкурса не менее чем за 30 дней до его проведения.

5.2. Информационное сообщение о проведении конкурса также направляется заказным письмом с уведомлением лицу, владеющему в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса РФ преимущественным правом на заключение договора аренды.

5.3. Извещение о проведении конкурса должно содержать:

- наименование организатора конкурса;

- наименование арендодателя;

- информацию о форме конкурса;

- наименование объекта конкурса и его краткую характеристику;

- техническую информацию об объекте, а также сведения о существующих обременениях;

- начальную ставку арендной платы объекта конкурса или начальный размер годовой арендной платы;

- сведения о порядке участия в конкурсе;

- перечень документов, необходимых для участия в конкурсе;

- условия и сроки заключения договора аренды;

- адрес, сроки и условия получения конкурсной документации и ознакомления с объектом конкурса;

- сведения о дате, времени, месте и порядке вскрытия конвертов;

- дату и время начала и окончания приема заявок;

- критерии оценки заявок на участие в конкурсе;

- ограничения, связанные с принадлежностью имущества образовательного учреждения и целевым использованием имущества.

Кроме того, в извещении может быть предусмотрено, что возмещение расходов, связанных с оценкой рыночной стоимости и публикацией извещения в средствах массовой информации, возлагается на победителя конкурса.

6. Конкурсная документация

6.1. Конкурсная документация должна содержать:

- требования к содержанию и форме заявки на участие в конкурсе и инструкцию по ее заполнению;

- информацию об объекте конкурса;

- стартовую ставку арендной платы без расходов на оплату коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных услуг;

- порядок формирования цены договора аренды;

- порядок, место, даты начала и окончания срока подачи заявок на участие в конкурсе;

- требования к участникам конкурса с учетом ограничений, установленных пунктом 7 данных Рекомендаций;

- перечень документов, необходимых для заключения договора аренды;

- порядок и срок отзыва заявок на участие в конкурсе, порядок внесения изменений в такие заявки;

- формы, порядок, даты начала и окончания срока предоставления участникам конкурса разъяснений положений конкурсной документации;

- место, порядок, даты и время вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе;

- критерии оценки заявок на участие в конкурсе (повышение цены лота, направление деятельности участника конкурса, финансовая устойчивость, опыт работы и др.);

- срок со дня подписания протокола заседания конкурсной комиссии и срок, в течение которого победитель конкурса должен подписать проект договора аренды. Указанный срок должен составлять не менее чем десять дней.

6.2. К конкурсной документации должен быть приложен проект договора аренды (проект договора аренды прилагается).

6.3. Сведения, содержащиеся в конкурсной документации, должны соответствовать сведениям, указанным в извещении о проведении конкурса.

6.4. Конкурсная документация представляется в комплекте по запросу лица, заявившего о намерении участвовать в конкурсе (далее - претендент), в порядке, определяемом Учреждением, и не ранее срока опубликования извещения о конкурсе.

7. Ограничения для участников конкурса, которые должны быть предусмотрены при передаче в аренду помещений, находящихся в федеральной собственности и закрепленных на праве оперативного управления за образовательными учреждениями

Передача помещений в аренду допускается в случае, если это не идет в ущерб основной уставной деятельности образовательного учреждения, а также не ухудшает условия для обеспечения образования, воспитания, развития, социальной защиты и социального обслуживания детей, предусмотренные пунктом 4 статьи 13 Федерального закона от 24.07.98 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации".

Нормами действующего законодательства запрещено сдавать в аренду объекты недвижимости образовательных учреждений для следующих целей:

1. Распространение алкогольной продукции:

- статьи 2 и 3 Федерального закона от 07.03.2005 N 11-ФЗ "Об ограничениях розничной продажи и потребления (распития) пива и напитков, изготавливаемых на его основе";

- пункт 2 статьи 16 Федерального закона от 22.11.95 N 171-ФЗ "О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции";

- пункт 136 постановления Правительства РФ от 19.01.98 N 55.

2. Распространение табачных изделий (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 10.07.2001 N 87-ФЗ "Об ограничении курения табака").

3. Распространение рекламы:

- алкогольной продукции (подп. 6 п. 2 ст. 21 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе");

- пива и напитков, изготавливаемых на его основе (подп. 6 п. 2 ст. 22 Федерального закона "О рекламе");

- табака, табачных изделий и курительных принадлежностей (подп. 6 п. 2 ст. 23 Федерального закона "О рекламе").

4. Деятельность политических партий, их структурных подразделений, общественно-политических и религиозных движений и организаций (объединений):

пункт 5 статьи 1 Закона РФ от 10.07.92 N 3266-1 "Об образовании";

пункт 5 статьи 9 Федерального закона от 11.07.2001 N 95-ФЗ "О политических партиях".

5. Использование жилых помещений в общежитиях под офис и другие цели, не относящиеся к прямому назначению этих помещений (п. 3 ст. 92 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ).

6. Незарегистрированная индивидуальная трудовая педагогическая деятельность (ст. 48 Закона РФ "Об образовании").

7. Размещение на фасаде и крыше зданий и сооружений рекламы, антенн и т.д., так как фасад и крыша не могут являться самостоятельными объектами недвижимости:

- статья 607 Гражданского кодекса РФ;

- информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.2002 N 66.

8. Размещение мест пользователей компьютерной техникой в цокольных и подвальных помещениях.

Кроме того, образовательное учреждение по своему усмотрению может расширить этот перечень и установить иные условия, такие как:

- учебные кабинеты и аудитории предоставляются в аренду только организациям, осуществляющим образовательную деятельность, которая не идет вразрез с основной деятельностью образовательного учреждения;

- в случае передачи в аренду аудиторного фонда на почасовую аренду на конкурс может быть выставлено количество квадратных метров, передаваемых в аренду на определенное количество часов в год, полгода либо иной срок с уведомлением, что конкретное время пользования площадями устанавливается ежемесячно в зависимости от загруженности аудиторий в соответствии с учебным планом;

- в случае передачи в аренду помещений общественного питания конкурсной документацией может быть предусмотрено наличие у арендатора оборудования для организации питания студентов или наличие минимального набора блюд по фиксированным ценам;

- в случае проведения конкурса для размещения банкомата может быть предусмотрено беспроцентное проведение расчетов по кредитным картам, на которые перечисляются стипендии студентов и заработная плата сотрудников в соответствии с договором с кредитной организацией.

8. Права претендента

8.1. Претендент имеет право:

- получать от организатора конкурса информацию об условиях и порядке проведения конкурса;

- производить осмотр объекта конкурса;

- отозвать свою заявку до даты проведения конкурса. В этом случае задаток возвращается претенденту в десятидневный срок.

8.2. К участию в конкурсе допускаются физические лица, имеющие статус частного предпринимателя, и юридические лица:

- своевременно подавшие заявку;

- представившие надлежащим образом оформленные документы в необходимом количестве и в соответствии с перечнем, указанным в конкурсной документации.

Участником конкурса не может являться лицо:

- несвоевременно подавшее заявку на участие в конкурсе;

- на имущество которого наложен арест и(или) экономическая деятельность которого приостановлена;

- признанное в установленном порядке банкротом;

- находящееся в процессе ликвидации или реорганизации (для юридических лиц);

- имеющее невыполненные обязательства перед федеральным бюджетом всех уровней.

8.3. Для участия в конкурсе претенденты представляют организатору конкурса в соответствии с требованиями и условиями, определенными в конкурсной документации, следующие документы:

- заявку, содержащую согласие претендента на участие в конкурсе и его обязательства по выполнению условий конкурса и заключению договора;

- заверенные копии учредительных документов (для юридических лиц);

- конкурсное предложение в запечатанном конверте.

8.4. Претенденты - индивидуальные предприниматели дополнительно представляют:

- свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя;

- справку из налогового органа о постановке на учет и разрешенных видах деятельности.

8.5. Претенденты - юридические лица дополнительно представляют:

- свидетельство о регистрации организации в налоговых органах;

- надлежащим образом оформленное письменное решение соответствующего органа управления претендента об участии в конкурсе (если это необходимо в соответствии с учредительными документами претендента и законодательством государства, в котором зарегистрирован претендент);

- надлежащим образом оформленные и заверенные документы, подтверждающие полномочия органов управления и должностных лиц претендента.

8.6. Для участия в конкурсе претендент подает в установленный срок организатору конкурса заявку на участие в конкурсе по форме, утвержденной организатором конкурса.

Заявка на участие в конкурсе вместе с конкурсной документацией и иными предусмотренными к представлению документами подается претендентом в запечатанном конверте, который подлежит вскрытию в установленном порядке на заседании конкурсной комиссии. На конверте должны быть указаны наименование и адрес претендента, наименование объекта конкурса.

8.7. Организатором конкурса ведется журнал регистрации поступающих на участие в конкурсе заявок.

Организатор конкурса обязан зарегистрировать поступивший конверт в специальном журнале немедленно после его представления с указанием даты и часа приема. При этом конверт не распечатывается.

8.8. Прием заявок с прилагаемыми к ним документами начинается и заканчивается в соответствии с датой, указанной в извещении. Общая продолжительность приема заявок должна быть не менее 30 дней.

8.9. Одно лицо имеет право подать только одну заявку на участие в конкурсе по конкретному объекту. Заявки аффилированных лиц рассматриваются как одна заявка.

8.10. Организатором конкурса не принимаются заявки, поступившие после истечения срока приема заявок, указанного в извещении.

8.11. До окончания срока приема заявок претендент имеет право посредством письменного уведомления в адрес организатора конкурса отозвать зарегистрированную заявку.

8.12. Организатор конкурса принимает меры по обеспечению сохранности представленных претендентами заявок с прилагаемыми к ним документами, а также конфиденциальности сведений о лицах, подавших заявки, и о содержании представленных ими документов до момента их оглашения на заседании конкурсной комиссии.

Конверты с предложениями претендентов со дня подачи заявки до заседания конкурсной комиссии хранятся в Учреждении.

9. Процедура конкурса

9.1. В указанный в конкурсной документации и извещении о проведении конкурса день проведения конкурса, конкурсная комиссия на заседании оглашает список претендентов, подавших документы на участие в конкурсе, проверяет их целостность, что фиксируется в протоколе заседания конкурсной комиссии, и вскрывает зарегистрированные конверты.

9.2. Конкурсная комиссия проводит проверку документов на соответствие требованиям конкурсной документации.

При соответствии документов установленным требованиям конкурсная комиссия принимает решение о допуске претендента к участию в конкурсе.

9.3. Претендент не допускается конкурсной комиссией к участию в конкурсе по основаниям, предусмотренным в пункте 4.4 указанных Рекомендаций.

9.4. После принятия решения о допуске или недопуске претендентов для участия в конкурсе конкурсная комиссия оглашает предложения участников конкурса. Перед вскрытием конвертов комиссия проверяет их целостность, что фиксируется в протоколе заседания конкурсной комиссии.

9.5. Вскрытие конвертов и оглашение предложений производятся конкурсной комиссией при наличии правомочного ее состава. При вскрытии конвертов и оглашении предложений имеют право присутствовать участники конкурса или их представители.

9.6. После вскрытия конвертов и оглашения предложений конкурсная комиссия удаляется на совещание для обсуждения и оценки предложений.

Участники конкурса и их представители не имеют права присутствовать при обсуждении и оценке предложений.

9.7. Оценка конкурсных предложений осуществляется конкурсной комиссией в целях выявления лучших условий для надлежащего исполнения условий договора аренды федерального недвижимого имущества в соответствии с критериями и в порядке, которые установлены конкурсной документацией.

9.8. На основании результатов оценки и сопоставления конкурсных предложений конкурсной комиссией каждому конкурсному предложению относительно других по мере уменьшения степени выгодности содержащихся в них условий для надлежащего исполнения условий договора аренды федерального недвижимого имущества присваивается порядковый номер. Конкурсному предложению, в котором содержатся лучшие условия для надлежащего исполнения договора аренды федерального недвижимого имущества, присваивается первый номер.

9.9. Победителем конкурса признается участник конкурса, предложения которого, по мнению конкурсной комиссии, отвечают всем требованиям, содержащимся в конкурсной документации, и являются лучшими.

В случае, когда двумя или более участниками конкурса представлены идентичные предложения, признанные наилучшими, победителем конкурса признается участник, чья заявка принята и зарегистрирована организатором конкурса ранее других или имеющий преимущественное право на заключение договора аренды в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

9.10. На основании оценки и сопоставления конкурсных предложений конкурсной комиссией составляется протокол конкурсной комиссии в трех экземплярах, в котором должны содержаться:

- сведения об объекте и предмете конкурса;

- сведения о месте, дате, времени проведения оценки конкурсных предложений;

- перечень зарегистрированных заявок;

- перечень отозванных заявок;

- перечень претендентов, допущенных к участию в конкурсе;

- сведения о присвоении конкурсным предложениям порядковых номеров;

- сведения об участниках конкурса, конкурсным предложениям которых присвоены первый и второй номера;

- обязанности сторон по заключению договора аренды;

- обязанности сторон по заключению договора на оплату коммунальных, эксплуатационных, административно-хозяйственных услуг;

- обязанность победителя конкурса по государственной регистрации долгосрочного договора аренды.

9.11. Если в ходе проведения конкурса установлено, что не подано ни одной заявки, либо подана только одна заявка, либо из поданных только одна заявка удовлетворяет требованиям, предъявляемым конкурсной документацией, а остальные заявки отклонены, то конкурсная комиссия вправе:

- признать конкурс несостоявшимся и принять решение о проведении нового конкурса;

- передать единственному участнику конкурса проект договора аренды в соответствии с ценой, указанной в заявке, но не менее стартовой цены.

9.12. В случае если предложения всех участников конкурса не соответствуют условиям конкурса, конкурс считается несостоявшимся.

9.13. Заключение конкурсной комиссии, определяющее победителя конкурса или иное решение по итогам конкурса, оформляется протоколом, подписываемым членами конкурсной комиссии и победителем конкурса в день проведения конкурса.

10. Порядок заключения договора аренды федерального недвижимого имущества

10.1. Учреждение в течение десяти дней со дня подписания протокола конкурсной комиссии передает победителю конкурса один экземпляр протокола конкурсной комиссии и четыре экземпляра проекта договора аренды федерального недвижимого имущества (приложение к Рекомендациям), подписанные руководителем Учреждения.

10.2. Победитель конкурса обязан в течение десяти дней со дня передачи ему проекта договора аренды федерального недвижимого имущества подписать четыре экземпляра договора и представить три из них в Учреждение (по одному для каждой из сторон, в Федеральное казначейство и в органы Росрегистрации в случае заключения договора на срок более одного года).

10.3. В случае если победитель конкурса не представит подписанные экземпляры договора аренды федерального недвижимого имущества в порядке и в сроки, указанные в конкурсной документации, то такой победитель конкурса признается уклонившимся от заключения договора аренды федерального недвижимого имущества.

10.4. В случае признания победителя конкурса уклонившимся от заключения договора аренды федерального недвижимого имущества арендодатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении победителя конкурса заключить договор аренды федерального недвижимого имущества, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, либо заключить договор аренды федерального недвижимого имущества с участником конкурса, заявке которого присвоен второй номер.

10.5. Протокол заседания конкурсной комиссии вместе с заявками и предложениями участников конкурса формируется в единое учетное дело и хранится в архиве Учреждения. На папке учетного дела указываются номер и дата протокола заседания конкурсной комиссии и адрес объекта. После заключения договора аренды с победителем конкурса на папке учетного дела указываются номер и дата договора аренды.