Приложение. Программа ипотечного жилищного кредитования населения г.Владимира

Приложение

к решению

Владимирского городского Совета народных депутатов

от 17 июля 2003 г. N 186

Программа
ипотечного жилищного кредитования населения г.Владимира

С изменениями и дополнениями от:

16 декабря 2004 г., 27 апреля, 26 октября 2006 г., 19 сентября 2007 г.

В Программе используются следующие понятия и определения:

"Андеррайтинг" - это оценка Кредитором (Фондом) вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов покупателя и оценки предмета ипотеки. Андеррайтинг предусматривает анализ платежеспособности на основании проверки имеющихся собственных средств потенциального покупателя, оценки стоимости и состояния имеющегося в собственности его имущества, оценка его будущих доходов и расходов.

"Вексель" - ценная бумага, удостоверяющая безусловное денежное обязательство векселедателя уплатить по наступлении срока определенную сумму денег владельцу векселя (векселедержателю).

"Владимирский городской ипотечный Фонд" - некоммерческая организация, создана с целью финансирования строительства и предоставления льготных рассрочек по оплате жилья, и выпуска закладных на первичном рынке ипотечных ценных бумаг.

"Закладная" - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному недвижимым жилым имуществом, без предоставления других доказательств этого обязательства;

- право залога на указанное в договоре купли-продажи недвижимости недвижимое имущество.

"Застройщик" - строительные организации, осуществляющие строительство жилья за счет собственных и привлеченных оборотных ресурсов.

"Облигация" - эмиссионная именная бездокументарная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца на получение по обязательствам, обеспеченным закладными, дохода в виде ежегодных процентов и получения номинальной стоимости этих ценных бумаг в момент их погашения.

"Покупатель" - физические лица - граждане, зарегистрированные по месту жительства в г.Владимир, состоящие на учете нуждающихся в улучшение жилищных условий по месту жительства или работы.

"Предприятия города" - организации, оказывающие финансовую помощь своим работникам при приобретении жилья, путем финансирования Фонда.

"Сертификат ВГИФ" - Ценная бумага ВГИФ, дающая ее владельцу право на получение указанной суммы денег либо определенной доли имущества в установленный срок. Выпускается в обращение и принимается к платежу с учетом срока действия. Является безусловным и бесспорным долговым документом.

Информация об изменениях:

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 19 сентября 2007 г. N 235 в Паспорт настоящего приложения внесены изменения

См. текст Паспорта в предыдущей редакции

Паспорт
программы ипотечного жилищного кредитования
населения г.Владимира

	Наименование программы	Программа ипотечного жилищного кредитования населения г.Владимира
1.	Дата принятия решения о разработке программы	май 2003 года
2.	Заказчик программы	Администрация г. Владимира
3.	Основные разработчики программы	Администрация г. Владимира, Агентство жилищных услуг, Межрегиональная ипотечная компания, ВГИФ
4.	Цели и задачи	Создание системы ипотечного жилищного кредитования для расширения возможностей населения г. Владимира в улучшении жилищных условий за счет объединения собственных средств граждан; субсидий, выдаваемых гражданам, ипотечных займов (кредитов)
5.	Сроки и этапы	I этап - 2003 год Создание нормативно-правовой базы и внедрение технологии строительства и продажи жилья в кредит с использованием ипотечного кредитования на базе стартовой модели
		II этап - 2004-2005 год Отработка схем рефинансирования ипотечного кредитование, развернутое строительство жилья в г. Владимире
		III - этап - 2005 год и далее Создание единой городской системы ипотечного кредитования.
6.	Исполнители	Владимирский городской ипотечный Фонд
7.	Источники и объемы финансирования программы по этапам выполнения в ценах 2004 г.	2004 год - Средства муниципального бюджета (в виде вклада в имущество Фонда на уставные цели) - 16 млн.руб. - Средства заинтересованных корпоративных инвесторов - 0,5 млн.руб. - Средства кредитных организаций и ОАО "АИЖК" - 2 млн.руб. - Привлеченные средства населения - первоначальный платеж и стоимость сдаваемого жилья - 5 млн.руб.
		2005 год - Средства заинтересованных корпоративных инвесторов через займы Фонду - 1 млн.руб. - Средства кредитных организаций и ОАО "АИЖК" - 96,3 млн. руб. - Привлеченные средства населения (первоначальный платеж и стоимость сдаваемого жилья) - 88 млн. руб.
		С 2006 г. (ежегодно) - Средства заинтересованных корпоративных инвесторов через займы Фонду - 2 млн. руб. - Средства кредитных организаций, ОАО "АИЖК" и других операторов вторичного рынка ипотечных кредитов - 300 млн. руб. - Привлеченные средства населения первоначальный платеж и стоимость сдаваемого жилья) - 100 млн. руб. 2006 г. - средства муниципального бюджета (инвестиции в уставный капитал Владимирского городского ипотечного фонда) - 2,7 млн. руб. с 2007г. по 2010 г. включительно (ежегодно) - средства муниципального бюджета (инвестиции в уставный капитал Владимирского городского ипотечного фонда) - 5 млн. руб

1. Характеристика проблемы и обоснование необходимости
ее решения программными методами

На сегодняшний день население г.Владимир составляет 349.2 тыс. чел. Более 16 тысяч семей (около 56 тыс. человек) состоят в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий. Причем почти 40% из них стоит в очереди 10 и более лет. Механизмы по предоставлению жилья очередникам применяемые сегодня, не решают сложившейся жилищной проблемы. За 2002 год очередникам было предоставлено всего 1.939 кв.м. жилья, что составляет около 39 квартир. Таким образом, лишь 0.5 процента от общего числа очередников ежегодно могут улучшить свои жилищные условия.

По данным за 2002 год среднедушевой денежный доход жителей г.Владимира в месяц почти в два раза превышает величину прожиточного минимума (среднедушевой денежный доход в месяц - 3813 руб., величина прожиточного минимума в расчете на душу населения - 1805 руб.).

ГАРАНТ:

См. справку о величине прожиточного минимума на территории Владимирской области

По данным Государственного комитета статистики о структуре баланса денежных доходов и расходов населения г.Владимира за 2002 год более 13% денежных доходов населения используется на покупку валюты и накопление сбережений во вкладах и ценных бумагах.

По экспертным оценкам на руках у населения Владимирской области находится 12 млрд.руб. (более 380 млн.долл.). Можно предположить, что на руках у населения г.Владимира находится порядка 3 млрд.рублей.

Достаточно быстрыми темпами идет приватизация жилья, а значит формирование вторичного рынка. Т.е. у населения появляется капитал, который можно использовать для улучшения своих жилищных условий.

Бюджетные инвестиции в жилищное строительство имеют тенденцию к существенному сокращению.

Объемы ввода нового жилья в 2002 г. составили 67 тыс.кв.м. Для сравнения, в 2000 году в г.Владимир было введено 114 тыс.кв.м. нового жилья.

Ряд крупных градообразующих предприятий продолжают инвестировать в жилищный сектор либо в виде долевого участия, либо в виде предоставленных ссуд для своих работников на покупку жилья.

Таким образом, на сегодняшний день в г.Владимире есть все предпосылки для развития социально-ориентированной системы ипотечного кредитования:

- достаточный уровень развития инвестиционной деятельности предприятий и организаций;

- высокая потребность населения в новом жилье;

- достаточный уровень свободных средств населения и необходимый уровень доходов, позволяющих оплачивать кредит;

- наличие достаточных строительных мощностей.

При решении жилищной проблемы "шаг за шагом" средняя семья улучшает свои жилищные условия на 10 - 15 кв.м. Учитывая, что рыночная стоимость одного кв.м. общей площади квартир типовой планировки на вторичном рынке - 10000 руб., то семье для приобретения нового жилья потребуется около 150 тыс.руб. Если из этой суммы вычесть первоначальный взнос 50 тыс.руб. (10% от стоимости приобретаемого жилья), то размер необходимого кредита составит порядка 100 тыс.руб. Для получения кредита в 100 тыс.руб. под 7% годовых на срок 10 лет совокупный ежемесячный семейный доход должен быть не менее 5805 рублей, с учетом, что выплаты по кредиту не должны превышать 20% совокупного ежемесячного семейного дохода (размер ежемесячных выплат по кредиту составит 1601 рублей).

По данным статистики в г.Владимире среднедушевой ежемесячный денежный доход за 2002 год составил 3813 руб. Как правило, два человека в семье получают доход. Из чего следует, что средний совокупный ежемесячный семейный доход составляет 7626 рублей. Исходя, из структуры баланса доходов и расходов населения города следует, что большинство семей являются потенциальными участниками социально-ориентированной системы ипотечного кредитования.

2. Цель и задачи Программы

2.1. Миссия Программы - улучшение жилищных условий населения г.Владимир.

2.2. Цель Программы.

Основная цель Программы - создание интегрированной автоматизированной системы по управлению ипотечным жилищным кредитованием для расширения возможностей населения города в улучшении своих жилищных условий за счет объединения собственных средств граждан, средств заинтересованных корпоративных инвесторов и ипотечных кредитов (рассрочек).

Тактические цели Программы:

а) Создание единых городских стандартов, предъявляемых к участникам программы ипотечного жилищного кредитования населения г.Владимира;

б) Организация процесса наполнения программы оборотными ресурсами и рефинансирования кредитных ресурсов;

в) Развитие регионального строительного комплекса.

Информация об изменениях:

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 19 сентября 2007 г. N 235 в пункт 2.3 раздела 2 настоящего приложения внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

2.3. Для достижения тактических целей программы необходимо решить следующие задачи:

Для создания единых городских стандартов:

- разработать нормативно-правовые акты, регулирующие действия участников программы;

- разработать единую схему рефинансирования кредитных ресурсов для программы ипотечного кредитования а именно, утвердить на городском уровне "Положение о единых городских стандартах, предъявляемых к участникам Программы ипотечного жилищного кредитования населения г.Владимира", "Положение о порядке приобретения закладных или облигаций, обеспеченных закладными в рамках Программы ипотечного жилищного кредитования населения г.Владимира" , "Правила продажи жилья в кредит для жителей г.Владимира";

- разработать программное обеспечение позволяющее автоматизировать процесс реализации жилья с предоставлением ипотечных кредитов (рассрочек);

- подготовить квалифицированный персонал для реализации программы.

Для наполнения программы оборотными ресурсами и организации процесса рефинансирования кредитных ресурсов:

- сформировать систему финансирования строительства из средств предприятий г.Владимира, средств крупных инвесторов (застройщиков) и средств населения;

- перенести центр тяжести с прямого бюджетного финансирования строительства жилья на долгосрочное целевое жилищное кредитование;

- заинтересовать и привлечь в систему ипотечного кредитования крупные и средние промышленные предприятия города для пополнения программы оборотными ресурсами;

- разработать механизм привлечения в систему ипотечного кредитования средств банков, ОАО "АИЖК" и других операторов вторичного рынка ипотечных кредитов в разрезе рефинансирования коммерческих ипотечных кредитов;

- провести рекламную компанию среди потенциальных инвесторов и населения.

Для развития регионального строительного комплекса:

- разработать перспективный план застройки ипотечных домов;

- определить стартовые проекты застройки первых ипотечных домов.

3. Система программных мероприятий и управление программой

Информация об изменениях:

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 19 сентября 2007 г. N 235 в пункт 3.1 раздела 3 настоящего приложения внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

3.1. Организационный комплекс.

В соответствии с принятой Концепцией улучшения жилищных условий населения г.Владимира с использованием механизма ипотечного кредитования предполагается функционирование двух систем ипотечного кредитования - социально-ориентированной системы, основанной на льготном кредитовании отдельных слоев населения, и классической двухуровневой системы, основанной на рыночных механизмах предоставления кредита.

Основной задачей организационных мероприятий является создание на территории г.Владимира инфраструктуры, обеспечивающей эффективное функционирование и взаимодействие участников ипотечного кредитования. Основу этой инфраструктуры составляют: банки, Владимирский городской ипотечный Фонд (далее Фонд), специализированные агенты, корпоративные инвесторы, застройщики-заказчики, регистрационная палата, нотариусы, муниципальный бюджет.

На начальном этапе реализации Программы создаются предпосылки для осуществления процесса рефинансирования кредитных ресурсов программы. На этом этапе реализуется так называемая стартовая модель ипотечного кредитования. Основная задача, которую призвана решить эта модель - отработка механизма реализации жилья с предоставлением долгосрочных кредитов и формирование закладных. Источником формирования оборотных ресурсов стартовой модели будет служить муниципальный бюджет, а также взаимодействие Фонда с заказчиками-застройщиками. Правовой основой этого взаимодействия будет служить "Положение о порядке участия Владимирского городского ипотечного Фонда в качестве инвестора при строительстве жилья и других объектов недвижимости г.Владимира".

Предусматривается участие в схемах финансирования ипотеки предприятий города.

На следующих этапах развития проекта стартовая модель должна трансформироваться в двухуровневую социальноориентированную систему с механизмом рефинансирования выданных кредитов через выкуп предприятиями закладных или облигаций выпущенных под обеспечение этих закладных.

В перспективе должна сформироваться замкнутая система ипотечного кредитования, включающая инвестиционные потоки от застройщиков, корпоративных инвесторов, ОАО "АИЖК" и других операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, направляемые на ипотечное строительство жилья, покупку вторичного жилья с последующей его продажей с предоставлением ипотечных кредитов и оформлением закладных.

В рамках осуществления процесса рефинансирования организуется работа двух систем:

- социально-ориентированной системы, основанной на льготном кредитовании граждан состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- классической двухуровневой системы, основанной на рыночных механизмах предоставления кредитов.

Фонд ежегодно проводит формирование списков участников Программы. Формирование списков участников Программы происходит на конкурентной основе. Критериями формирования списков являются экономический (сумма запрашиваемого кредита), жилищный (наличие сдаваемого в счет оплаты старого жилья), социальный (дата постановки в очередь на улучшение жилищных условий или размер общей площади на одного участника). Критерии могут различаться в зависимости от категорий граждан, на которые рассчитана Программа.

Жилье передается в собственность покупателю на основании договора о долевом участии в строительстве или договора купли-продажи.

Обязательным условием передачи жилья при условии продажи в рассрочку заемщику является государственная регистрация ипотеки (залога недвижимости) и выпуск закладной, страхование, заключение договоров поручительства.

Фонд отслеживает сроки оплаты покупателем денежных обязательств по предоставленной рассрочке.

4. Сроки и этапы реализации Программы

Программа реализуется в три этапа:

- первый этап - организационно-подготовительный - 2003 год;

- второй этап - становления системы - 2004-2005 гг.;

- третий этап - выход системы на стабильный технологический уровень с 2006 гг.

Вследствие недостаточности оборотных ресурсов для начала строительства и реализации нового жилья, планируется на начальном этапе организовать в большей степени кредитование приобретения жилья на вторичном рынке и долевого участия Фонда с другими застройщиками.

При этом используются следующие схемы работы:

- социально-ориентированная схема работы;

- классическая двухуровневая банковская схема работы с выкупом у уполномоченного банка закладных (кредит на 5 и 10 лет под 18 - 20% годовых, с последующей эмиссией облигаций и продажей их заинтересованным инвесторам под 15% годовых).

По мере привлечения внебюджетных и бюджетных инвестиций планируется реализовать вышеназванные схемы при строительстве нового жилья.

На первом организационно-подготовительном этапе (в 2003 году) должны быть решены следующие задачи:

Общие задачи:

1. Разработка и утверждение единых городских стандартов ипотечного кредитования;

2. Создание автоматизированной системы по управлению ипотечным кредитованием и жилищным строительством.

3. Подготовка персонала для работы в автоматизированной системе ипотечного кредитования.

В части реализации социально-ориентированной схемы:

Информация об изменениях:

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 19 сентября 2007 г. N 235 пункт 1 раздела 4 настоящего приложения изложен в новой редакции

См. текст пункта в предыдущей редакции

1. Заключение соглашения между Фондом, с одной стороны, и ОАО "АИЖК" и другими операторами вторичного рынка ипотечных кредитов, с другой стороны, на выполнение функций регионального оператора первичного рынка ипотечных кредитов, включая, но не ограничиваясь выполнением следующих функций:

- по отбору банков-участников, проведению андеррайтинга заемщиков, приобретению у банков закладных, прошедших андеррайтинг;

- по сбору средств и обслуживанию платежей по закладным, направлению ежемесячно отчетности и перечислению средств.

Информация об изменениях:

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 19 сентября 2007 г. N 235 пункт 2 раздела 4 настоящего приложения изложен в новой редакции

См. текст пункта в предыдущей редакции

2. Привлечение в Программу средств ОАО "АИЖК" и других операторов вторичного рынка ипотечных кредитов посредством рефинансирования закладных.

3. Отработка механизма по взаимодействию Фонда и застройщиков при долевом участии Фонда в строительстве жилья.

4. Разработка перспективного плана застройки ипотечных домов. Определение места застройки для реализации пилотного проекта ипотечного строительства.

5. Резервирование в муниципальном бюджете г.Владимира на 2004 год средств в размере 16 млн.руб., для целевого финансирования строительства жилого дома.

6. Организация и проведение информационной кампании по освещению механизмов улучшения жилищных условий через систему ипотечного жилищного кредитования;

7. Формирование приоритетной очереди желающих участвовать в Программе.

Итогом первого этапа должно быть формирование организационнофинансовой схемы ипотечного кредитования и формирования приоритетной очереди на участие в Программе среди населения города Владимир.

На втором этапе (в 2004 - 2005 году) должны быть решены следующие задачи:

Общие задачи:

1. Привлечение в Программу средств крупных и средних предприятий заинтересованных в закреплении кадров посредством предоставления ипотечных кредитов;

2. Создание единой контролируемой двухуровневой социально-ориентированной системы рефинансирования кредитов.

В части реализации социально-ориентированной схемы:

1. Организация механизма рефинансирования закладных через их выкуп и механизма отслеживания длинных платежей для их погашения;

2. Разработка совместно с предприятиями города подпрограмм ипотечного кредитования для закрепления молодых специалистов и высококвалифицированных работников;

3. Исключен.

Информация об изменениях:

См. текст пункта 3

5. Схема взаимодействия участников при предоставлении
ипотечных кредитов (рассрочек)

Схема продажи жилья по социально-ориентированной модели.

На основе организационно-правового механизма, описанного в п.3 реализуются следующие схемы:

- инвестиционная;

- корпоративная;

- городская;

- схема для целевых социальных программ.

5.1. Инвестиционная схема

- "Инвестиционная схема"

В данной схеме в качестве финансовых ресурсов для предоставления рассрочки покупателям используются средства застройщиков в соответствие с решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 29.05.2003 г. N 114 "О "Положении о порядке участия Владимирского городского ипотечного Фонда в качестве инвестора при строительстве жилья и других объектов недвижимости в г.Владимире" в размере 5% от сметной стоимости строящихся объектов.

Фонд после оплаты своей доли Сертификатами ВГИФ, выпущенными на срок от 5 до 15 лет, становится инвестором строящегося объекта.

Фонд может предоставлять рассрочку Покупателю под 7% - 10% годовых на сумму денежных средств в пределах переданной Фонду доли в строящемся Застройщиком объекте.

5.2. Корпоративная схема.

Корпоративная схема представлена на Рис. 5.2. Основным отличием данной схемы является то, что ипотечная программа реализуется для сотрудников предприятия. В этом случае организатором программы является администрация Предприятия. Предприятие же осуществляет рефинансирование Программы.

Необходимо отметить, что во многих отраслях экономики РФ сложилась критическая ситуация с передачей производственных знаний и опыта молодым специалистам. Из-за низкой зарплаты увеличивается отток с предприятия высококвалифицированных работников. Приведенный ниже механизм позволяет предприятию решить вышеназванную проблему путем закрепления работника на предприятии посредством предоставления ему рассрочки по оплате жилья на длительный срок и под низкий процент, а для городской программы привлечь дополнительные инвестиции.

- "Корпоративная схема"

Предприятие предоставляет Фонду ипотечного кредитования денежные средства в виде займа для финансирования строительства жилья на начальном этапе и кредитования сотрудников предприятия, а также списки работников, которым будет предоставлена рассрочка по оплате жилья. Фонд реализует жилье работникам предприятия с оформлением залога и закладных. Свои обязательства по возврату займа Фонд исполняет путем передачи Предприятию закладных. Данная схема содержит очевидные плюсы как для предприятия, так и для работника, а именно:

При продаже недвижимости в рассрочку сотрудник предприятия удерживается на предприятии, так как вынужден выплачивать кредит своему предприятию в течение 7-15 лет (так как в конечном итоге структура, которая осуществляет продажу недвижимости передает предприятию закладные на его работников, либо по условиям заключенного договора купли-продажи работник в случае увольнения с предприятия будет вынужден оплатить оставшуюся часть долга по квартире). Закладная обеспечивает право залогодержателя на получение ежемесячных платежей в погашение кредита и взыскание на квартиру в случае неплатежей

- предприятие не несет расходы по налоговым (в первую очередь по налогу на имущество) и коммунальным платежам при строительстве жилья, так как не содержит объект на своем балансе в период строительства и какое то время после ввода объекта в эксплуатацию.

- предприятие не содержит структуры, которые осуществляют строительство объектов и распределение жилья.

- есть возможность избежать дополнительного налогообложения заемщика и предприятия по сравнению с традиционной выдачей ссуд работникам, так как ссуда является подарком и подлежит обложению налогом на доходы физических лиц.

- сотрудник получает освобождение по подоходному налогу при купле-продаже жилья на сумму приобретаемой недвижимости.

- устраняется опасность трактовки продажи предприятием недвижимости по льготной цене, как подарок своему работнику и как следствие возложение на него налога налогоплательщика;

Недостатком данной схемы является необходимость наличия свободных денежных ресурсов у Фонда, необходимых для финансирования как минимум 50% сметной стоимости объекта, что довольно затруднительно на начальном этапе.

5.3. Городская схема

- "Городская схема"

В данной схеме в бюджете города на очередной год предусматривается строка "Средства для развития ипотечного кредитования".

Данные средства выделяются Фонду в виде субсидий, субвенций, бюджетных кредитов.

5.4. Схема ипотечного кредитования целевых социальных программ.

Схема ипотечного кредитования для целевых социальных программ представлена на Рис.5.4. Данная схема работает за счет включения в ипотеку средств целевых социальных программ, а также средств от добровольных пожертвований юридических и физических лиц.

- "Схема ипотечного кредитования целевых социальных программ"

Все представленные схемы могут работать как самостоятельно, так и в комплексе.

5.5. Интегратор Программы ипотечного кредитования

Как видно из представленных выше схем, независимо от вида собственности и особенностей соблюдается единый стандарт - реализация жилья в рассрочку. Рассрочка предоставляется на конкурентной основе определенным категория населения. На сумму предоставленной рассрочки оформляется закладная, закладные формируются в пулы, под которые можно эмитировать облигации и реализовывать их как на внутреннем городском рынке, так и на внешнем. Для соблюдения единого стандарта необходимо интегрировать всех участников системы ипотечного кредитования в единую сеть с единой информационной системой, единой технологией работы с покупателями, единым стандартом пакета юридических документов для оформления договора ипотеки и закладной.

Во всех схемах предусматривается внесение первого взноса на строительство нового жилья покупателем в размере не менее 10 % от его стоимости. По окончании строительства покупатель в качестве погашения части стоимости нового жилья передает Фонду или третьим лицам, указанным Фондом, старую квартиру.

При корпоративной схеме возможны другие варианты финансирования по соглашению сторон.

5.5.1 Управляющая компания.

В соответствие с решением Правления Фонда для выполнения различных работ от имени Фонда, может привлекаться Управляющая компания. Управляющая компания от имени Фонда может осуществлять функции заказчика при строительстве жилья, риэлторские услуги при продаже жилья, в том числе с рассрочкой платежей, а также оказывать агентские услуги по реализации настоящей Программы и схем ипотечного кредитования.

В соответствие с решением Правления Фонда Управляющей компании может быть передано осуществление и других функций от имени Фонда.

Во всех случаях Правление Фонда утверждает порядок осуществления Управляющей компанией переданных от имени Фонда функций, а также порядок ее взаимодействия с Фондом и другими участниками схем ипотечного кредитования.

5.6. Условия предоставления ипотечного кредита

Независимо от выбранной схемы ипотечного кредитования, для дальнейшей интеграции в единую систему, необходимо придерживаться унификации и стандартизации условий и правил предоставления ипотечных кредитов. Главными условиями являются:

- реализация жилья в кредит с рассрочкой платежа. В условиях льготного кредитования данная схема позволяет снизить стоимость обслуживания кредита для покупателя;

- конкурентная основа предоставления кредита. Данное условие позволяем максимально привлечь средства населения при финансировании строительства;

- выдача и погашение кредита производится в рублях. Льготный процент (рассчитанный исходя из доходов категории покупателей) и длительный срок возврата кредита. Предельный размер ежемесячного платежа при возврате кредита не должен превышать 20% совокупного семейного дохода Покупателя. Эти условия определяют доступность кредита средним слоям населения, а, следовательно, расширяют спектр платежеспособного населения, готового участвовать в программе;

- договор ипотеки, закладная, договор страхования жизни и трудоспособности заемщика, договор поручительства физических лиц. Данные документы, оформленные по единому стандарту, обеспечивают надежность исполнения обязательств покупателями.

Соблюдение вышеперечисленных условий при подготовке "Правил продажи жилья в кредит с рассрочкой платежа" для разных категорий населения обеспечит в дальнейшем интеграцию пилотных проектов в единую систему ипотечного кредитования.

5.6.1. Срок предоставления кредита составляет в различных схемах от 5до 15 лет.

5.6.2. Процентная ставка по кредиту составляет в различных схемах от 7% до 18% годовых.

5.6.3. Кредит оформляется в виде рассрочки платежа за часть стоимости получаемой квартиры. Рассрочка предоставляется на фиксированную сумму в рублях и не подлежит индексации.

5.7. Обеспечение обязательств

Одной из основных особенностей ипотечного жилищного кредитования должна быть высокая надежность по возврату вложенных инвестиций. Она обеспечивается условиями предоставления кредита, проведения андеррайтинга покупателя, страхованием, поручительством.

5.7.1. Залог недвижимости

В обеспечение исполнения договора о долевом участии в строительстве (договора купли - продаже) с рассрочкой платежей Покупатель и Кредитор (Фонд) оформляют залог на приобретаемую Покупателем квартиру. Данное обязательство оформляется через договор ипотеки и выпуск закладной.

5.7.2. Низкая процентная ставка по кредиту

В случае не внесения Покупателем ежемесячных платежей в счет оплаты по договору Кредитор (Фонд) вправе требовать уплаты неустойки в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент взыскания неустойки, от суммы, подлежащей уплате, за каждый день просрочки платежа. Данное условие при существенной разнице процентов по льготному кредиту и ставки рефинансирования ЦБ РФ стимулирует Покупателя к добросовестному исполнению обязательств.

5.7.3. Предельный размер ежемесячного платежа

Предельный размер предоставляемого кредита определяется исходя из совокупного среднемесячного дохода Покупателей за прошедший год. Исходя из срока предоставляемого кредита и процентной ставки, ежемесячный взнос в счет оплаты тела кредита процентов не должен превышать 20% совокупного семейного дохода Покупателей.

5.7.4. Страхование.

При ипотечном кредитовании предполагается использовать следующие виды страхования:

а) Личное страхование.

Должно включать страхование жизни и потери трудоспособности заемщика. Страховыми случаями должны являться следующие события, совершившиеся в период действия договора страхования:

- смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования;

- частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида) застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования.

б) Имущественное страхование.

Объектом имущественного страхования должно являться жилье, предоставляемое в залог в качестве обеспечения предоставленной рассрочки. Договор страхования должен покрывать риск утраты владельцем жилья по любой причине, за исключением его отчуждения собственником с согласия залогодержателя и отчуждения в результате обращения взыскания на предмет страхования ипотечным кредитором.

Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен являться кредитор, предоставивший ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования, либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.

5.7.5. Поручительство.

При оформлении рассрочки Заемщик обязан предоставить Поручителей (физических лиц). Платежеспособность Поручителей проверяется по тем же критериям, что и у Покупателя. Для обеспечения возврата средств договор поручительства заключается на следующих условиях:

а) В случае не внесения Покупателем в установленные сроки обязательного месячного платежа, Кредитор вправе требовать от Поручителя уплаты денежных средств в размере суммы неоплаченного платежа по Договору в течение десяти дней.

б) Поручитель обязан возместить Кредитору в полном объеме убытки, возникшие в результате ненадлежащего исполнения им своих обязательств по настоящему договору и (или) Покупателем по Договору.

в) При исполнении Поручителем обязательств Покупателя по Договору в полном объеме он имеет право обратного требования к Покупателю.

Информация об изменениях:

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 19 сентября 2007 г. N 235 в раздел 6 настоящего приложения внесены изменения

См. текст раздела в предыдущей редакции

6. Ресурсное обеспечение Программы

6.1. Финансовые ресурсы

Основными источниками средств являются:

1. Средства населения г.Владимира, привлекаемые в программу ипотечного кредитования

2. Средства институциональных инвесторов программы ипотечного кредитования (Фонда, застройщиков, регионального оператора ОАО "АИЖК", страховых компаний и т.д.)

3. Средства заинтересованных корпоративных инвесторов.

4. Целевые средства муниципального бюджета.

Средства от добровольных пожертвований юридических и физических лиц.

Средства целевых социальных программ.

Поэтапное финансирование программы ипотечного жилищного кредитования с 2003 по 2006 год представлено ниже.

Планируемый объем финансирования будет достигнут при выполнении следующих условий:

- при ежегодном утверждение, начиная с 2004 г., в бюджете города средств на выкуп ипотечных бумаг в среднем на 15 - 20 млн.рублей;

- при ежегодном начиная с 2004 г. заключении между Фондом и застройщиками долевых договоров на сумму порядка 8 млн.рублей.

- при постоянном включении в систему корпоративных ресурсов заинтересованных предприятий в среднем на 15 - 20 млн.рублей;

- при рефинансировании, начиная с 2005 г. ОАО "АИЖК" ипотечных кредитов, выдаваемых населению кредитными организациями;

- при рефинансировании, начиная с 2006 г., ипотечных кредитов, выдаваемых населению кредитными организациями, ОАО "АИЖК" и другими операторами вторичного рынка ипотечных кредитов.

Источники финансирования первого этапа программы 2003 г.

                                                         Табл.1.

Источники и направление финансирования	Общий объем финансиро- вания (млн.руб.)	Средства ипотечной программы
		Оборотные средства	Средства в кредитах
Всего, в т.ч.	1,3	1,3	-
Средства муниципального бюджета	1,3	1,3	-
Средства заинтересованных корпоративных инвесторов через займы Фонду	-	-	-
Средства кредитных организаций и ОАО "АИЖК"	-	-	-
Привлеченные средства населения - первоначальный платеж и стоимость сдаваемого жилья	-	-	-

Источники финансирования второго этапа Программы 2004-2005 г.г.

                                                                 Табл.2.

Источники и направление финансирования	Общий объем финансиро- вания (млн.руб.)	Средства ипотечной программы
		Инвестиции в уставный капитал	Оборотные средства	Средства в кредитах
Всего, в т.ч.	208,8	16	94,5	98,3
Средства муниципального бюджета	16	16	-	-
Средства заинтересованных корпоративных инвесторов через займы Фонду	1,5	-	1,5	-
Средства кредитных организаций и ОАО "АИЖК"	98,3	-	98,3	-
Привлеченные средства населения - первоначальный платеж и стоимость сдаваемого жилья	93	-	93	-

Источники финансирования третьего этапа Программы, начиная с 2006 года

                                                             Табл.3.

Источники и направление финансирования	Общий объем финансиро- вания (млн. руб.)	Средства ипотечной программы
		Инвестиции в уставный капитал	Средства в кредитах
Всего, в т.ч.	402,7	202,7	200
Средства бюджета города Владимира на 2006 год (инвестиции в уставный капитал Владимирского городского ипотечного фонда)	2,7	2,7	-
Средства бюджета города Владимира ежегодно по 5 млн. руб. с 2007 г. по 2010 г. включительно (инвестиции в уставный капитал Владимирского городского ипотечного фонда)	20	20	-
Средства заинтересованных корпоративных инвесторов через займы фонду	-	-	-
Средства кредитных организаций и ОАО "АИЖК" и других операторов вторичного рынка ипотечных кредитов	200	-	200
Привлеченные средства населения - первоначальный платеж и стоимость сдаваемого жилья	180	180	-

6.2. Информационные ресурсы

Информационные ресурсы городской системы ипотечного жилищного кредитования состоят из информации распространяемой среди участников ипотечного кредитования, информации, получаемой от участников системы ипотечного кредитования, получаемой и обрабатываемой с помощью технических средств.

Распространение информации происходит по нескольким направлениям:

- кампания по освещению возможности улучшения жилищных условий через Программу ипотечного жилищного кредитования.

- кампания по информированию жителей г. Владимира о жилье, строящемся в рамках Программы.

- распространение методических и информационных материалов среди участников Программы ипотечного жилищного кредитования.

6.3. Трудовые, земельные и строительные ресурсы.

6.3.1. Планируемые работы по строительству квартир для ипотечного кредитования возможны при условии:

- организации функционирования Владимирского городского ипотечного Фонда;

- выделения Фонду не менее 5 земельных участков под ипотечную застройку жилыми домами;

- выделение Фонду земельного участка (микрорайона) площадью не менее 20 га под перспективную застройку жилыми домами и объектами инфраструктуры;

6.3.2. В качестве строительного ресурса привлекаются строительные организации г.Владимира и других регионов РФ.

Выбор подрядных организаций для участия в реализации программных мероприятий осуществляется на конкурсной основе. Основным критерием для выбора подрядных организаций служат:

- длительный опыт работы в строительной отрасли;

- наличие собственных оборотных ресурсов для организации строительства.

6.3.3. Трудовые ресурсы.

Ипотечные жилищное кредитование является новой отраслью в экономике г.Владимира, поэтому для работы в системе требуется обучение работников организаций, участвующих в системе ипотечного жилищного кредитования. Персонал, подлежащий обучению:

- работники Владимирского городского ипотечного Фонда;

- работники органов городской власти, курирующие процесс ипотечного кредитования;

- работники уполномоченных банков;

- работники Государственного учреждения юстиции по регистрации сделок с недвижимостью по г.Владимиру.

7. Ожидаемые социально-экономические результаты
от реализации Программы

Система ипотечного жилищного кредитования позволит решить стоящие в г.Владимире проблемы и задачи, а именно:

Социальный блок.

- улучшение жилищных условий населения города;

- создание в строительстве и сопряженных с ним отраслей дополнительных рабочих мест за счет увеличения объемов строительства.

Экономический блок.

- развитие строительного комплекса города и сопряженных с ним отраслей, путем привлечения дополнительных бюджетных и внебюджетных средств;

- увеличение налогооблагаемой базы за счет увеличения объемов строительства;

- привлечение в строительную экономику города средств предприятий;

- привлечение федеральных бюджетных средств через механизм рефинансирования;

- вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства.

Создание городской системы ипотечного жилищного кредитования позволит:

- повысить уровень платежеспособности населения города и сделать приобретение жилья доступным для достаточно большой части населения;

- активизировать рынок жилья г.Владимира, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере с помощью механизм ипотечного кредитования;

- создать механизмы и мотивацию для привлечения в жилищную сферу средств населения города и иных внебюджетных финансовых ресурсов;

- стимулировать развитие строительного сектора экономики в города;

- повысить доходы муниципального бюджета за счет расширения налогооблагаемой базы.

Информация об изменениях:

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 16 декабря 2004 г. N 317 раздел 8 настоящего приложения изложен в новой редакции

См. текст раздела в предыдущей редакции

8. Оценка эффективности

8.1. Сравнительная оценка эффективности выделения субсидий и выкуп бюджетом закладных.

Оценка производилась со следующими допущениями:

- размер бюджетных средств составляет - 16 млн.руб.;

- средняя стоимость квартиры 800 тыс.руб.;

- средняя величина общей площади квартиры - 55 кв.м.;

- в зачет части суммы новой квартиры передается старая квартира;

- кредит (рассрочка) предоставляется на 10 лет под 7% годовых;

- на 1 руб. предоставленных (выкупленных) кредитов привлекается 4 руб. внебюджетных средств (средств населения);

8.2. Оценка объема купленных и построенных квартир

		Выделение бюджетных средств в размере 16 млн. руб.
		В виде субсидий	В виде выкупа закладных
1.	Количество построенных квартир	16	64
2.	Количество квартир, приобретенных на вторичном рынке	-	-
3.	Количество квартир, переданных Фонду покупателями	-	30
4.	Итого	16	94

8.3. Оценка экономической эффективности

		Выделение бюджетных средств в размере 16 млн. руб.
		В виде субсидий	В виде выкупа закладных
1.	Выделение бюджетных средств, млн. руб.	16	16
2.	Привлечение внебюджетных (средств населения) средств в виде денежных средств и сдаваемого жилья, млн.руб.	-	94
3.	Итого общий объем финансирования, млн.руб.	16	94
4.	Возврат средств в бюджет, в виде погашения закладных (ежегодно), млн. руб.	-	1,65
5.	Итого экономическая эффективность, млн.руб. (стр.3 +стр.4) - стр.1	0	79,65

Информация об изменениях:

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 16 декабря 2004 г. N 317 раздел 9 настоящего приложения изложен в новой редакции

См. текст раздела в предыдущей редакции

9. Планируемый ввод квартир при объеме финансирования
при стоимости 1 кв.м. жилья 11 тыс.руб. и средней
площади квартиры 55 кв.м.

		2003 г.	2004 г.	2005 г. 2006 г. 10ЮЗ-35	2005 г. 2006 г. 11В-19 11В-20	Всего за 4 года
1.	Объем финансирования, млн.руб.	-	17,5	65,5	180	263
2.	Величина площади вводимого жилья, тыс.кв.м	-	-	6,0	14,0	20,0
3.	Количество квартир введенного жилья, шт	-	-	108	210	318

10. Контроль за ходом реализации Программы и представление
отчетности об ее исполнении

Контроль за исполнением Программы осуществляет администрация г.Владимира и городской Совет народных депутатов, иные органы государственной власти в порядке, установленном законодательством.

Правление Фонда ежегодно направляет главе г.Владимира и Владимирскому городскому Совету народных депутатов отчет, включающий:

а) перечень выполненных мероприятий Программы;

б) анализ причин несвоевременного выполнения программных мероприятий;

в) предложения о привлечении дополнительных источников финансирования и иных способов достижения программных целей либо о прекращении дальнейшей реализации Программы (при необходимости);

Вопросы контроля и отчетности при реализации Программы, не урегулированные в ней, разрешаются в порядке, установленном законодательством.