Приложение N 1. Примерный договор аренды участка земли под застройку

Приложение N 1

к постановлению

главы администрации Владимирской области

от 29 апреля 1997 г. N 273

Примерный договор
аренды участка земли под застройку

Настоящий договор аренды от "_____" ______________199 г. заключен между _________________________ в лице __________, действующего на основании ________________, именуемое в дальнейшем "Застройщик", с одной стороны, и органом местного самоуправления города (района)_____________________ в лице главы________________ действующего на основании Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправлении в РФ", именуемой в дальнейшем "Администрация", с другой стороны.

Раздел 1. Общие условия и сроки аренды

Статья 1.1. Предоставление Застройщику участка земли в аренду

Администрация предоставляет, а застройщик принимает от Администрации в аренду участок земли под жилищную застройку площадью ________ кв.м., расположенный в г._______________ по ул.____________ и детальное описание которого приведено в приложении А к настоящему Договору аренды, со всеми условиями, ограничениями, согласованиями и сервитутами.

Статья 1.2. Срок аренды

Срок аренды начинается с момента регистрации подписанного сторонами настоящего Договора аренды в соответствии со статьей 12.2 и завершается по истечению срока строительства с момента вступления Застройщика в права пользования предметом аренды, как это описано в статье 1.3. настоящего Договора аренды.

Статья 1.3. Вступление в права аренды

Администрация передает, а Застройщик принимает право пользования предметом аренды через 30 дней после завершения Администрацией строительства внеплощадочной инфраструктуры в основной ее части согласно Разделу 3 настоящего Договора аренды, или с момента утверждения Администрацией Рабочего проекта согласно статьям 4.6. и 4.7. настоящего Договора аренды, в зависимости от того, что произойдет позднее.

Статья 1.4. Обязательства Застройщика до даты вступления
в права пользования предметом аренды

До даты вступления в права пользования предметом аренды к Застройщику не могут предъявляться требования выполнения каких-либо обязательств по данному Договору аренды, связанных с пользования предметом аренды.

Статья 1.5. Подтверждение финансовой состоятельности
Застройщика

В любой момент после подписания настоящего Договора аренды, но в любом случае до начала строительства сооружений Застройщик обязуется представить Администрации документы, удовлетворяющие Администрацию, о наличии или возможности получения Застройщиком финансовых средств в объеме, равном сумме цены приобретения прав аренды и затрат на строительство, как это определено в статье 8.5. К таким документам в настоящем Договоре аренды приравниваются:

а) обязательство банка, имеющего хорошую репутацию, или другого финансового института финансировать строительство;

б) наличие целевого счета на всю сумму затрат на строительство в банке, имеющем хорошую репутацию, или в другом финансовом институте;

в) документы, подтверждающие наличие подписанных договоров долевого участия в строительстве или продажи жилых единиц, которые будут построены Застройщиком ( с отсрочкой платежа не более 6 месяцев);

г) другие свидетельства финансовой состоятельности Застройщика, которые Администрация найдет приемлемыми.

Статья 1.6. Основные ограничения

Перечисленные ниже основные ограничения обязательны для выполнения Застройщиком и Администрацией или их правопреемниками в течении первоначального и продленного сроков аренды.

а) Не производить строительных работ до утверждения Рабочего проекта.

Если на то не будет получено письменное согласие Администрации, не производить строительных работ на арендуемом участке до утверждения Рабочего проекта, а также не достраивать и не перестраивать возведенные здания, если это не соответствует Рабочему проекту, утвержденному Администрацией согласно статьям 5.6. и 5.7. настоящего Договора аренды.

б) Разрешенные виды использования предмета аренды.

Если в письменном виде Администрацией не установлено иного, единственными разрешенными видами использования предмета аренды являются те, что определены в приложении А. Соответственно, Застройщик обязуется использовать арендуемый участок только по назначению согласно приложения А.

в) Содержание предмета аренды.

Застройщик или его правопреемники должны содержать должным образом предмет аренды без финансового участия Администрации.

Статья 1.7. Права третьих лиц на сдаваемый в аренду
земельный участок

Администрация гарантирует Застройщику, что право собственности Администрации на предмет аренды является свободным от каких-либо ограничений, которые могли бы помешать передаче прав аренды или строительным работам на данном участке. Администрация гарантирует Застройщику, что в случае выполнения последним соглашений и обязательств по настоящему Договору аренды, он вступит в права пользования предметом аренды, т.е. сможет занимать и использовать предмет аренды без каких-либо вмешательств со сторона Администрации или любого физического или юридического лица, оспаривающего права, представленные Администрацией, в течении сроков аренды.

Раздел 2. Арендная плата и другие платежи

Статья 2.1. Оплата стоимости приобретения прав аренды

Застройщик выплачивает Администрации стоимость приобретения прав аренды в размере и согласно графику выплат, определенному в приложении Б настоящего Договора аренды. Выплаты производятся на счет_______________, в банке_______________, получателю Администрации_____________________.

Статья 2.2. Арендная плата

Застройщик обязуется выплачивать Администрации годовую арендную плату за арендуемый участок. Первоначальная арендная плата на период строительства составляет _________руб./кв.м.в год.

Статья 2.3. Порядок изменения арендной платы

В период строительства арендная плата может повышаться или понижаться в соответствии с законодательными и нормативными актами РФ и местными нормативными актами с момента их вступления в силу. Изменение арендной платы производиться без дополнительного уведомления Застройщика и распространяется на все последующие после наступления даты изменения арендной платы выплаты.

Статья 2.4. Выплаты арендной платы

Арендная плата начинает начисляться с момента регистрации Договора аренды, и выплаты производятся вперед равными долями в первый день каждого квартала. Выплата арендной платы должна производиться без дополнительных уведомлений или требований и должна производиться на счет_________________________________.

Статья 2.5. Обязательность выплаты Застройщиком других сборов

В дополнении к стоимости приобретения прав аренды и арендной плате, Застройщик обязуется выплачивать все налоги, сборы и платежи, налагаемые федеральными и местными органами исполнительной власти. По получении письменного запроса от Администрации Застройщик обязан представить документы, подтверждающие такие выплаты по отношению к настоящему Договору аренды.

Статья 2.6. Задаток

Предварительным условием передачи прав аренды по настоящему Договору аренды является выплата Застройщиком Администрации задатка в размере 10 процентов от цены приобретения прав аренды (продажной цены). Задаток должен быть зачислен на счет___________ в банк__________________________. Задаток удерживается Администрацией в качестве гарантии выполнения Застройщиком своих обязательств до даты вступления в права пользования предметом аренды, на случай невыполнения Застройщиком своих обязательств по настоящему Договору аренды. Администрация не может воспользоваться задатком до вступления Застройщика в права пользования предметом аренды согласно статьи 1.3. и выдачи разрешения на выполнения строительно-монтажных работ, кроме тех случаев, когда настоящий Договор аренды расторгается по вине Застройщика. Если Администрация не выполняет своих обязательств по настоящему Договору аренды, задаток возвращается Застройщику в соответствии со статьями 8.5., 8.6., 8.8.

Раздел 3. Строительство внеплощадочной инфраструктуры
за счет администрации

Статья 3.1. Строительство инфраструктуры силами Администрации

Администрация обязуется без каких-либо затрат со стороны Застройщика построить все виды внеплощадочной инфраструктуры согласно Строительного паспорта (приложение А), необходимой для разрешенного для данного участка использования. Застройщик, со своей стороны, должен построить за собственный счет внутриплощадочные сети и объекты инфраструктуры на арендуемом участке, необходимые для функционирования построенных Застройщиком сооружений согласно утвержденного Рабочего проекта и требований законодательства.

Статья 3.2. Обязательства Администрации по строительству

В любое время до _____________ Администрация может уведомить Застройщика, что Администрация не имеет возможности построить внеплощадочную инфраструктуру, и в этом случае возвращает Застройщику его задаток с процентами и все остальные выплаченные Застройщиком суммы за исключением арендной платы.

Статья 3.3. Окончание основной части строительства объектов
внеплощадочной инфраструктуры

До окончания строительства объектов внеплощадочной инфраструктуры в основной части Застройщик не вступает в права пользования предметом аренды. Настоящим Договором аренды предполагается, что Застройщик информирован и понимает, что Администрация планирует в основном закончить строительство объектов внеплощадочной инфраструктуры до _____________. Однако Администрация не назначает точную дату из-за непредсказуемых факторов, влияющих на сроки строительства и находящиеся вне пределов контроля Администрации, включая стихийные бедствия, забастовки и т.д.

В любом случае, Администрация закончит строительство внеплощадочной инфраструктуры в основном и передаст права на участок Застройщику не позднее окончательной даты ______________. В случае, если вступление в права пользования предметом аренды Застройщика не произойдет до указанной окончательной даты, Застройщик имеет возможность прекратить действие данного Договора аренды и получить от Администрации возмещение всех выплаченных Администрации сумм (за исключением арендной платы), а также понесенные затраты на проектирование и строительство согласно статьи 8.5. Администрация не несет перед Застройщиком ответственности за любой другой ущерб или финансовые потери.

Администрация уведомит Застройщика согласно статьи 11.5. настоящего Договора о дате окончания строительства внеплощадочной инфраструктуры в основной ее части. После получения такого уведомления наступают условия, описанные параграфом 1 статьи 1.3. настоящего Договора аренды.

Статья 3.4. Устранение недоделок по объектам внеплощадочной
инфраструктуры после даты вступления в права
пользования предметом аренды

После наступления даты вступления Застройщика в права пользования предметом аренды Администрация несет ответственность за любые финансовые потери и ущербы, понесенные Застройщиком в результате задержек в устранении недоделок при строительстве объектов внеплощадочной инфраструктуры, которые не дают возможности Застройщику использовать объекты внеплощадочной инфраструктуры по назначению.

Раздел 4. Строительство сооружений

Статья 4.1. Сооружения

Застройщик обязуется построить на арендуемом участке сооружения за свой счет и в соответствии с положениями настоящего Договора аренды.

Статья 4.2. Проектирование

Эскизный проект, Рабочий проект, а также все строительно-монтажные работы Застройщика по строительству внутриплощадочной инфраструктуры и сооружений на арендуемом участке должны соответствовать требования настоящего Договора аренды, Строительного паспорта, приведенного в приложении А, Проектно-сметной документации по внеплощадочной инфраструктуре, а также соответствующим нормативным актам Администрации и другим федеральным и местным законодательным и нормативным актам.

Статья 4.3. Эскизный проект

Не позднее чем через девяносто дней после регистрации настоящего Договора аренды, Застройщик обязан предоставить Администрации два комплекта проектной документации (далее - "Эскизный проект"), которые включают в себя:

а) Пояснительную записку с обоснованием архитектурно-градостроительных, инженерно-технических, конструктивных, экологических, технологических, экономических и других проектных решений с основными эксплуатационными и объемно-планировочными показателями (вместимость, строительный объем, площади, удельные показатели объема, ориентировочная стоимость строительства и т.д.);

б) Чертежи:

- Ситуационный план в масштабе 1:1000, 1:2000, 1:5000;

- Схема генерального плана (1:500, 1:1000);

- План этажей (1:50, 1:400);

- Разрезы (1:50, 1:400);

- Фасады (1:50, 1:400);

- Перспектива или аксонометрия;

- Демонстрационный материал;

в) Точки подключения к внеплощадочным линиям инженерных коммуникаций.

Статья 4.4. Рассмотрение Администрацией Эскизного проекта

После предоставления Эскизного проекта для рассмотрения Администрации, в течении тридцати дней Застройщик получает уведомление об утверждении или неутверждении, с подробным объяснениями причин неутверждения Проекта. Право Администрации не утверждать Эскизный проект ограничено следующими причинами:

а) наличие в Эскизном проекте элементов, не соответствующих Строительному паспорту; или

б) наличие элементов, притиворечащих положениям настоящего Договора аренды или соответствующих законодательных актов.

Если Застройщик не получает в течении тридцати дней после подачи Эскизного проекта уведомления о неутверждении или в случае повторной подачи Эскизного проекта согласно статьи 4.7. настоящего Договора аренды, Застройщик имеет право обратиться в Администрацию за получением утверждения. В случае непредставления ему в течении последующих тридцати дней мотивированного отказа, Застройщик имеет право воспользоваться положениями статьи 8.5. настоящего Договора аренды.

Статья 4.5. Рабочий проект

В течении 120 дней после утверждения Эскизного проекта, но в любом случае до начала строительства сооружений, Застройщик должен представить Администрации два комплекта окончательных рабочих чертежей и спецификаций (далее - "Рабочий проект") для строительства сооружений. Рабочий проект должен включать:

а) Общую пояснительную записку;

б) Архитектурно-строительные решения;

в) Технологические решения;

г) Решения по инженерному оборудованию;

д) Организацию строительства;

е) Сметную документацию.

Если в проектном решении не будет отклонений от рекомендуемого эскиза застройки, содержащегося в приложении к Строительному паспорту, Застройщик не должен получать согласование проекта в органах СЭН, пожарного надзора и Комитете охраны окружающей среды Владимирской области. В случае, если таковые отклонения имеются Застройщик должен получить согласования проекта в установленном порядке.

Статья 4.6. Рассмотрение Администрацией Рабочего проекта

После представления Рабочего проекта для рассмотрения Администрации, в течении тридцати дней Застройщик получает уведомление об утверждении или неутверждении, с подробным объяснением причин неутверждения. Право Администрации не утверждать Рабочий проект может быть обусловлено следующими причинами:

а) наличие в строительных чертежах элементов, не соответствующих утвержденному Эскизному проекту; или

б) наличие элементов, притиворечащих положениям настоящего Договора аренды или соответствующих законодательных актов.

Если Застройщик не получает в течении тридцати дней после подачи Рабочего проекта уведомления о неутверждении или в случае повторной передачи Проектно-сметной документации согласно статьи 4.7. настоящего Договора аренды, Застройщик имеет право обратиться в Администрацию за получением утверждения. В случае непредставления ему в течении последующих тридцати дней мотивированного отказа, Застройщик имеет право воспользоваться положениями статьи 8.5. настоящего Договора аренды.

Статья 4.7. Повторная подача проекта

В случае неутверждения Администрацией Эскизного или Рабочего проекта, в течении тридцати дней после получения уведомления Застройщик должен подать исправленные в соответствии с предъявленными требованиями Проекты. Исправленные проекты рассматриваются и принимаются в соответствиями с теми же процедурами, которые приняты для первоначальной подачи проектов.

Статья 4.8. Доступ к предмету аренды

До вступления в права пользования предметом аренды Администрация разрешает Застройщику доступ к предмету аренды, если это требуется для выполнения условий данного Договора аренды. После даты вступления в права пользования предметом аренды Застройщик обязан обеспечить доступ к предмету аренды Администрации или любому назначенному ею контролирующему органу для инспектирования строительства и/или деятельности Застройщика по выполнению положений настоящего Договора аренды.

Статья 4.9. Начало и сроки строительства

Застройщик должен начать строительные работы не позднее, чем через шестьдесят дней после утверждения Рабочего проекта, или после даты вступления в права пользования предметом аренды, в зависимости от того, что наступит позднее. Застройщик должен получить разрешение на выполнение строительно-монтажных работ в установленном порядке. Застройщик должен закончить строительство сооружений в срок в соответствии с утвержденным Рабочим проектом. По инициативе одной из сторон, стороны могут оформить отдельным документом даты начала и окончания строительства сооружений.

Статья 4.10. Отчеты

После вступления в права пользования предметом аренды и до получения Акта приемки сооружений в эксплуатацию, Застройщик должен каждые три месяца подавать отчет о ходе выполнения условий Договора аренды в письменной форме, устраивающей Администрацию.

Статья 4.11. Акт приемки сооружений

По окончанию строительства Застройщик подает запрос на получение Акта приемки сооружений в эксплуатацию. В течении тридцати дней после получения запроса Администрация выдает Акт приемки. Если Администрация найдет основания для отказа, то она в течении тридцати дней должна в письменной форме уведомить Застройщика о причинах отказа. Если Застройщик нарушил пункты настоящего Договора аренды, то у него есть тридцать дней или время до окончания строительства согласно статье 4.9. для исправления недостатков, указанных в уведомлении Администрации, после чего он снова может подать запрос. Администрация может отказать в выдаче Акта приемки только в случае, если Застройщик нарушил основополагающие условия строительства сооружений согласно настоящему Договору аренды, или нормы действующего законодательства РФ.

Статья 4.12. Продление сроков

Сроки подачи Застройщиком Эскизного проекта, Рабочего проекта, документов, свидетельствующих о финансовой состоятельности, а также сроки начала и окончания строительства на арендуемом участке могут быть продлены, если представленные Застройщиком причины такого продления будут приняты Администрацией. Продление сроков должно быть оформлено договаривающимися сторонами отдельным документом в письменном виде.

Статья 4.13. Переделка и перестройка

После окончания строительства Застройщик или правопреемники имеют право на переделку или перестройку сооружений, с тем условием, что такие переделки не повлекут изменения внешнего вида сооружений и не станут причиной аварии. При необходимости изменения внешнего вида или характеристик сооружений требуется разрешение Администрации. Администрация, со своей стороны, не будут откланять или задерживать рассмотрение таких переделок без веских причин.

Раздел 5. Инженерные коммуникации: разрешения и платежи

Статья 5.1. Одобрение проектов другими органами

Принятие Администраций проектов не освобождает Застройщика от обязанностей получить одобрение проектов от других органов власти или их подразделений федерального, областного или городского уровней в соответствии с действующим законодательством.

Статья 5.2. Инженерные коммуникации

Администрация предоставит все необходимые разрешения на подключение к внеплощадочным линиям инженерных коммуникаций согласно утвержденного в соответствии со статьей 4.5. Рабочего проекта. Если иначе не указано в приложении Б, все разрешения будут предоставлены Застройщику без каких-либо затрат с его стороны.

Статья 5.3. Права

Стороны договариваются о следующих правах, которые они передают или оставляют за собой:

а) Права, которые Администрация оставляет за собой.

Администрация оставляет за собой или своими правопреемниками право переноса, содержания, ремонта, или привлечения других организаций для переноса, содержания, ремонта существующих объектов инженерной инфраструктуры, описанной в приложении А, а также контроль за соблюдением земельного законодательства РФ. Права Администрации могут быть переданы любой организации, вовлеченной в обслуживание коммуникаций во Владимирской области.

б) Права, передаваемые Застройщику.

Администрация передает Застройщику или его правопреемникам неэксклюзивное право устанавливать, ремонтировать или заменять подземные объекты инженерной инфраструктуры, такие как водоснабжение, газ, электричество, телефон, водостоки, канализацию на территории, прилегающей к арендуемому участку в зоне, которая утверждена в Рабочем проекте.

в) Дополнительная документация.

Стороны договариваются о том, что по запросу одной из сторон другая сторона предоставляет дополнительную документацию, необходимую для подтверждения прав по настоящему Договору аренды.

Cтатья 5.4. Взаимодействие сторон в решение
конкретных вопросов

Администрация оказывает содействие Застройщику в получении разрешений, необходимых для строительства и эксплуатации сооружений. В течении десяти дней после письменного запроса со стороны Застройщика Администрация обязуется:

а) Вместе с Застройщиком обращаться за получением разрешений, и других документов, требуемых официальными органами и необходимых для строительных работ; а также

б) Участвовать вместе с Застройщиком в получении сервитутов или прав на электроснабжение, телефон, газо- и водоснабжение, канализацию, отопление и другие объекты инженерной и общественной инфраструктуры, необходимые для строительных работ или пользования предметом аренды или сооружениями.

Застройщик оплачивает все сборы и платежи, связанные с этой деятельностью.

Раздел 6. Продажа, передача прав, субаренда

Статья 6.1. Запрещение передачи прав

За исключением случаев, разрешенных статьей 6.2., до выдачи Акта приемки сооружений в эксплуатацию Застройщик или любое другое физическое или юридическое лицо, имеющее права на предмет аренды или сооружения на арендуемом участке на дату заключения настоящего Договора аренды, не могут продать, отдать или передать:

а) полностью или частично свои права по настоящему Договору аренды, или

б) полностью или частично права Застройщика, как юридического лица, включая передачу долей или акций, составляющих уставной капитал Застройщика.

Любая передача прав в нарушение данной статьи будет аннулирована вне зависимости от того, известно ли было Застройщику о такой передаче, или нет, а также участвовал ли он сам в такой передаче прав, или нет.

Статья 6.2. Разрешение передачи прав

Администрация предоставляет Застройщику с момента регистрации Договора аренды право сдачи земельных участков в субаренду или передачи права аренды земельных участков в залог, без согласования с администрацией, а также самостоятельно закладывать в качестве ипотечного залога имущество принадлежащее ему на праве личной собственности для выполнения условий настоящего Договора аренды.

Статья 6.3. Уведомление о передаче прав

Застройщик предоставляет Администрации письменное уведомление о передаче прав в залог или субаренду за десять дней до даты такой передачи. Застройщик должен представить документ, заверенный печатью Застройщика, в котором указаны полное наименование и юридические адреса физических и юридических лиц, имеющих долю участия в уставном капитале Застройщика, а также размеры этих долей.

Статья 6.4. Продажа жилья

Все жилье в построенных Застройщиком сооружениях подлежит продаже. Кроме того, Застройщик должен передать покупателям жилья права на предмет аренды в соответствии с положениями настоящего Договора. Застройщик вправе сохранить в своей собственности помещения коммерческого назначения, расположенные в построенных им многоквартирных жилых зданиях.

Статья 6.5. Продажа земли

После получения Акта приемки сооружений и после продажи квартир покупателям Администрация обязуется:

а) если проданное жилье не является частью многоквартирного дома, прекратить действие аренды по настоящему Договору аренды и передать землю, выделенную под это жилье, в собственность покупателю; или

б) если проданное жилье является частью многоквартирного жилого здания, после продажи всех жилых единиц в здании, построенном на арендуемом участке, прекратить действие аренды по настоящему Договору аренды на участок, отведенный данному кондоминиуму, и передать эту землю членам ассоциации кондоминиума в качестве их совместной собственности.

Администрация осуществит передачу прав собственности на предмет аренды согласно данной статье без дополнительных сборов и платежей со стороны Застройщика или собственников помещений в зданиях, кроме обычных административных расходов по осуществлению такой передачи прав. Владельцы коммерческих помещений в зданиях получают те же права собственности на предмет аренды, что и остальные члены ассоциации кондоминиума. После передачи прав собственности на предмет аренды согласно данной статьи, настоящий Договор аренды прекращает свое действие в отношении той части арендуемого участка, права на которую были переданы, и новые владельцы этой части арендуемого участка в дальнейшем не несут обязательств по настоящему Договору аренды.

Статья 6.6. Организация кондоминиума

После приемки сооружений в эксплуатацию и передачи прав собственности на помещения и квартиры в многоквартирном доме или на другое жилье, предполагающее совместное владение нескольких владельцев, двум или более физическим или юридическим лицам Застройщик имеет право создать ассоциацию кондоминиума.

Владельцы коммерческих площадей, расположенных в тех же зданиях,что и жилые помещения должны будут вступить в члены ассоциации кондоминиума, созданного в этом доме, и будут обязаны следовать правилам данной ассоциации в соответствии с законодательством.

Статья 6.7. Сдача в субаренду

В случае, если построенные Застройщиком помещения коммерческого назначения расположены не в многоквартирном жилом здании, а в отдельном сооружении, Застройщику настоящим Договором Администрация дает право сдавать в субаренду полностью или частично такое сооружение и примыкающий к нему земельный участок в любое время в течении действия настоящего Договора аренды по своему усмотрению. В случае сдачи в субаренду, Администрация должна быть извещена об этом за десять дней до момента заключения договора субаренды. Все условия договора субаренды должны быть подчинены условиям настоящего договора аренды. После прекращения действия настоящего Договора аренды по какой-либо причине, действие договора субаренды также прекращается. Продолжительность договоров субаренды не должна превышать срок действия настоящего Договора аренды. Администрация не имеет никаких обязательств перед субарендатором, если таковой субарендатор не заключил с Администрацией договор о вступлении в права субаренды.

Раздел 7. Залог, права залогодержателей

Статья 7.1. Отсутствие ответственности по предыдущим
задолженностям

Администрация согласно статье 8.3, не несут ответственности по задолженности Застройщика по залогу.

Статья 7.2. Ограничения до выхода акта приемки
сооружений в эксплуатацию

До выхода акта приемки сооружений в эксплуатацию в отношении залога налагаются следующие ограничения:

а) сумма залогового кредита не должна превышать 90 % от суммы цены приобретения прав аренды и затрат на строительство по статье 7.3. в случае, если администрация не даст особого разрешения на большую сумму кредита;

б) средства от кредита полученного по залогу права аренды должны быть использованы исключительно на оплату цены приобретения прав аренды и финансирования строительства сооружений.

Статья 7.3. Затраты на строительство

Затратами на строительство является совокупность фактических расходов, понесенных Застройщиком на строительство сооружений на арендуемом участке, смету которых застройщик предоставлял администрации в Рабочем проекте. Такие затраты включают:

а) затраты на проектирование;

б) расходы по оплате труда, закупки оборудования и материалов, их доставки на строительную площадку и страхованию;

в) оплата работ и услуг подрядчиков и субподрядчиков;

г) затраты на получение необходимых разрешений;

д) проценты по предоставленным кредитам для строительства;

е) расходы на маркетинг и уплату комиссионных при продаже;

ж) офисные расходы по проекту.

Статья 7.4. Права залогодержателей

1. Залогодержателем является любое физическое или юридическое лицо, которое принимает в залог право аренды для покрытия задолженности Застройщика. Не один Залогодержатель не может вступить в права, предоставляемые ему в соответствии с настоящей статьей, пока он не представит письменное уведомление администрации с указанием адреса, по которому в соответствии с настоящей статьей высылаться уведомление, а также копии документов по залогу.

2. Администрация согласна, что любое обязательство, которое должен нести Застройщик, может взять на себя Залогодержатель.

3. Администрация гарантирует, что в том случае, если Застройщик не сможет выполнить обязательства, принятые на себя в соответствии с настоящим Договором аренды, она не будет предпринимать не каких действий по расторжению настоящего Договора аренды и изъятию арендованного земельного участка и сооружений без предварительного вручения каждому Залогодержателю уведомления, в котором будут указаны конкретные причины расторжения настоящего Договора аренды, а также будет указано конкретная дата прекращения действия Договора аренды, причем последнее не может наступить раньше, чем через 60 дней с даты такого уведомления. Любые попытки расторгнуть настоящий Договор аренды без вручения упомянутого уведомления являются незаконными. Настоящий Договор аренды не будет расторгнут, и администрация не будет изымать арендованный земельный участок и сооружения на нем, если в течении 30 дней с даты отправки указанного уведомления:

а) залогодержатель внесет сумму задолженности Застройщика;

б) если не выполнение Застройщиком обязательств не связано с задолженностью по платежам администрации, какой-либо из Залогодержателей уведомляет Администрацию в письменной форме о своей готовности предпринять все необходимые действия по исправлению такого не выполнения обязательств и в течении указанных 30 дней начинает добросовестно предпринимать такие действия.

4. Если действия по выполнению обязательств Застройщика требуют вступления в права Залогодержателя на предмет аренды или сооружения, Администрация не предпримет шагов к прекращению действия настоящего Договора аренды и не вступит во владения арендуемым участком и сооружениями на нем, если в течение 30 дневного срока после вручения уведомления, указанного в предыдущим пункте, Залогодержатель начинает процедуры вступления в права, с тем, чтобы получить таковые права и осуществить действия по выполнению обязательств, ранее не выполненных Застройщиком.

5. Любой Залогодержатель, принимающий в залог право аренды, может предпринять любые действия, предусмотренные законодательством РФ по обращению взыскания по договору залога, включая продажу прав застройщика по настоящему Договору аренды, без дополнительного разрешения Администрации. Администрация не имеет право решать вопрос о выборе физического или юридического лица, которое станет правопреемником Застройщика по настоящему Договору аренды через аукционную продажу или другие процедуры по обращению взыскания. Любое физическое или юридическое лицо, ставшее правопреемником Застройщика по настоящему Договору аренды в результате процедур по принудительному выполнению условий договора залога, принимает на себя все обязательства и получает все права Застройщика по настоящему Договору аренды и обязана в тридцатидневный срок обратиться в Администрацию с заявлением о намерении перезаключить Договор аренды на срок, не превышающий неистекшую часть срока аренды на условиях, определенных настоящим Договором аренды.

6. Администрация не налагает на Залогодержателя обязательств Застройщика по настоящему Договору аренды, кроме тех случаев, когда Залогодержатель либо специально принимает на себя такие обязательства, либо является правопреемником Застройщика в результате процедур по принудительному выполнению условий договора залога.

Статья 7.5. Выдача справок и подтверждений

Застройщик и Администрация могут направить друг другу письменный запрос и в течении десяти дней после получения такого запроса должны выслать в адрес запрашиваемой стороны документ, подтверждающий:

1) настоящий Договор аренды действительно имеет силу и не претерпевал каких-либо изменений;

2) настоящий Договор аренды отражает достижение полного согласия между заключившими его сторонами;

3) даты вступления в силу и окончания действия настоящего Договора аренды;

4) в какой степени обязательства по настоящему Договору аренды были выполнены Администрацией или Застройщиком на дату выдачи документа;

5) наличие или отсутствие задолженности по арендной плате на момент выдачи документа.

Сторона получившая такой документ, может передать его любому физическому или юридическому лицу по его запросу, а сторона, выдавшая такой документ, гарантирует подлинность и точность изложенных в нем сведений.

Раздел 8. Невыполнение условий договора аренды
и меры ответственности

Статья 8.1. Невыполнение условий Договора аренды Застройщиком

Застройщик считается невыполневшим свои обязательства по настоящему Договору аренды, если:

а) По истечению предусмотренных настоящим Договором аренды сроков выплаты арендной платы или других сборов и платежей Застройщик не выплачивает их в течении десяти дней после получения соответствующего уведомления Администрации;

б) Застройщик не выполняет другие обязательства, условия или соглашения по настоящему Договору аренды в течении тридцати дней после получения уведомления, в котором Администрация перечисляет нарушенные Застройщиком обязательства, условия и соглашения. Если такое нарушение не может быть исправлено Застройщиком в течении тридцати дней, обязательства не будут считаться невыполненными, если Застройщик начнет соответствующие действия по исправлению нарушений в течении этих тридцати дней, и по истечению этого срока добросовестно продолжит принимать все необходимые меры по исправлению нарушений;

в) Застройщик представил в квалификационных формах в рамках проведения конкурса недоставерную информацию;

г) Застройщик не предоставил подтверждения финансовой состоятельности согласно статьи 1.5. настоящего Договора аренды.

Статья 8.2. Меры Администрации к Застройщику, в случае
невыполнения обязательств последним

Если Застройщик не выполняет своих обязательств по настоящему Договору аренды, Администрация может установить соответствующие процедуры, необходимые для исправления таких невыполнений и компенсацию ущерба, понесенного Администрацией в результате такого невыполнения, включая, не не ограничиваясь правом уведомления Застройщика о расторжении настоящего Договора аренды. Сроком расторжения Договора аренды и передачи Застройщиком предмета аренды и сооружений Администрации считается дата, указанная в уведомлении о расторжения Договора аренды, но не раньше, чем спустя шестьдесят дней после подачи такого уведомления. По расторженииданного Договора аренды, все права Застройщика на предмет аренды и сооружений прекращаются, если иное не предусмотрено настоящим Договором аренды.

Статья 8.3. Продажа сооружений

1. В случае, если Администрация расторгает настоящий Договор аренды и вступает во владение предметом аренды и сооружениями в связи стем, что Застройщик не выполняет своих обязательств по настоящему Договору аренды, Администрация предпринимает все необходимые шаги по продаже сооружений. Продажа производится по усмотрению Администрации. Администрация не несет ответственности за задержку продажи или невозможность продажи сооружений. По продаже сооружений Администрация обязуется сдать в аренду покупателю предмет аренды на срок, не превышающий неистекшую часть срока аренды, и на условиях, определенных настоящим Договором аренды.

2. Перед продажей сооружений Администрация по своему усмотрению может отремонтировать, перестроить или завершить строительство любой части сооружений.

3. Средства, полученные от продажи сооружений в соответствии с данной статьей, распределяются следующим образом:

а) Во-первых, на покрытие расходов Администрации в связи с расторжением Договора аренды и вступлением во владение предметом аренды и сооружениями;

б) Во-вторых, остаток, если он имеется, направляется на покрытие расходов Администрации по содержанию, ремонту или завершению строительства любой части предмета аренды или сооружений до их продажи;

в) В-третьих, остаток, если он имеется, направляется в уплату задолженности Застройщика Администрации по условиям настоящего Договора аренды на момент продажи, включая проценты и штрафы за просрочку платежа;

г) В-четвертых, остаток, если он имеется, направляется в счет уплаты задолженности Застройщика по договорам залога Залогодержателям в порядке очередности, если таковые есть;

д) В-пятых, остаток, если он имеется, направляется Администрации в качестве штрафа, взимаемого с Застройщика за невыполнение условий аренды, в размере десяти процентов от стоимости приобретения;

е) В-шестых, остаток, если он имеется, направляется Застройщику.

Статья 8.4. Проценты и штрафы

В случае, если Застройщик не выплачивает Администрации арендную плату или другие сборы и платежи в установленный срок, Застройщик обязан уплатить Администрации штраф в размере 5 процентов от суммы задолженности в случае просрочки платежа более 10 дней, и процент от суммы задолженности, начисляемый начиная с даты возникновения задолженности до фактической даты платежа в размере 0,5 процента в день (ставка штрафа за невыполнение обязательств).

Статья 8.5. Невыполнение Администрацией обязательств
по Договору аренды

В случае, если Администрация не выполняет какое-либо обязательство по данному Договору аренды, и это имеет место в течении тридцати дней после получения уведомления, в котором Застройщик перечисляет нарушенные Администрацией обязательства, Застройщик имеет право принять меры, предусмотренные статьей 8.6. Если такое нарушение не может быть исправлено Администрацией в течении тридцати дней, обязательства не будут считаться невыполненными, если Администрация начнет соответствующие действия по исправлению нарушений в течении этих тридцати дней, и по истечению срока добросовестно продолжит принимать все необходимые меры по исправлению нарушений.

Статья 8.6. Меры Застройщика к Администрации, в случае
невыполнения обязательств последней

Если Администрация не выполняет своих обязательств по настоящему Договору аренды, Застройщик имеет право по своему усмотрению: либо расторгнуть Договор аренды и аннулировать исполнение будущих обязательств по настоящему Договору аренды, направив Администрации соответствующее уведомление, либо принять необходимые юридические действия и другие процедуры, направленные на исправление таких невыполнений и компенсацию ущерба, понесенного в результате такого невыполнения. Если Застройщик решает расторгнуть Договор аренды, такое расторжение начинает действовать с даты, указанной в уведомлении, но не раньше, чем спустя 60 дней после подачи уведомления. Начиная с этой даты Договор аренды и все текущие обязательства Застройщика считаются недействительными.

Статья 8.7. Ограничение обязательств Администрации

Невзирая на меры, которые может принять Застройщик в соответствии со статьей 8.6., Застройщик и Администрация исходят из того, что Администрация является органов местного самоуправления и может действовать только в пределах полномочий, установленных законодательством, и в случае, если выполнение Администрацией обязательств по данному Договору аренды затруднено, ограничено или просрочено в результате распоряжений вышестоящих органов власти или судебного иска других лиц, оспаривающих полномочия Администрации в связи с исполнением обязательств по данному Договору аренды, Администрация не несет ответственности за финансовый и прочий ущерб, причиненный Застройщику таким ограничением или такой задержкой, при условии, что Администрация примет все необходимые меры для скорейшего завершения судебного дела и для выполнения своих обязательств в объеме, разрешенных законодательством. Вместе с тем, положения настоящей статьи не ограничивает прав Застройщика по расторжению Договора аренды в соответствии со статьей 8.6.

Статья 8.8. Возврат платежей

Помимо компенсации ущерба, которую Застройщик может получить по решению арбитражного суда при расторжении настоящего Договора аренды в соответствии со статьей 8.6., Застройщику возвращаются все платежи, сделанные им Администрации по данному Договору аренды, в том числе и задаток с процентами (за исключением арендной платы по настоящему Договору), а также возвращаются фактические затраты на проектирование и строительство, понесенные Застройщиком до расторжения Договора аренды.

Статья 8.9. Вынужденная просрочка

Ни Администрация, ни Застройщик не несут ответственности за невыполнение обязательств, если вынужденная просрочка выполнения таких обязательств находится вне их контроля, включая, но не ограничиваясь бурями, наводнениями, пожарами, авариями, эпидемиями, исключительными погодными условиями, стихийными бедствиями, военными действиями, взрывами, общественными беспорядками, саботажем, преступным умыслом, вандализмом, забастовками, действиями профсоюзов и т.д. Сторона, которая не имеет возможности выполнить свои обязательства по указанным причинам, должна уведомить об этом другую сторону. В случае возникновения вышеупомянутых обстоятельств, сроки выполнения обязательств по данному Договору аренды продляются на срок таких обстоятельств.

Раздел 9. Страхование и возмещение ущерба по искам

Статья 9.1. Страхование

Начиная с даты вступления в права, Застройщик должен за свой счет произвести на период строительства следующие виды страхования:

а) Строительно-монтажное страхование, в том числе: страхование строящихся зданий и сооружений, строительных материалов и другого имущества, представляющего предмет строительства и монтажа и находящегося на строительной площадке, а также страхование средств, предназначенных для производства строительно-монтажных работ, таких, как временные сооружения, строительная техника, строительные и транспортные механизмы, находящиеся в пределах строительной площадки. Указанное страхование должно быть произведено на стоимость готового объекта согласно договора подряда или полной смете строительства.

б) Страхование ответственности за вред, причиненный личности и имуществу третьих лиц в результате несчастных случаев при производстве строительно-монтажных работ. Такое страхование производится в сумме не менее пяти минимальных размеров оплаты труда.

За 60 дней до окончания строительства и получения Акта приемки, Застройщик должен заключить договор страхования построенных объектов от огня и других опастностей, в том числе от стихийных бедствий, краж со взломом, протечки воды, злоумышленных действий третьих лиц. Такое страхование должно действовать до момента продажи жилых единиц и создания кондоминиума и должно быть заключено на сумму застрахованных объектов.

Статья 9.2. Страхователи. Уведомление Администрации
об аннулировании страховых полисов

По договорам страхования, заключенным Застройщиком и указанным в статье 9.1. страхователями должны являться как Застройщик, так и Администрация. Во всех страховых полисах должно быть указано, что они не могут быть аннулированы страховщиком без предварительного (как минимум за 30 дней до срока прекращения их действия) уведомления им Администрации.

Статья 9.3. Копии страховых полисов

До вступления в права пользования предметом аренды и начала строительства, Застройщик представляет Администрации копии всех страховых полисов. По запросу Администрации Застройщик также представляет документы, свидетельствующие об уплате страховых взносов и о том, что договора страхования являются действующими.

Статья 9.4. Контроль

Администрация осуществляет контроль за осуществлением страхования Застройщиком и может отклонить договор страхования и потребовать его перезаключения, если надежность страховщика вызывает у нее сомнение.

Статья 9.5. Утрата или повреждение не отменяют арендной
платы или действия Договора аренды

Возможная утрата или нанесение ущерба предмету аренды или сооружениям в результате пожара или других стихийных бедствий не приводит к прекращению действия настоящего Договора аренды и не освобождают Застройщика от арендных платежей.

Статья 9.6. Использование страхового возмещения

Страховое возмещение по страхованию от огня и других опастностей, а также по строительно-монтажному страхованию может использоваться исключительно для целей реконструкции, достройки и ремонта сооружений, построенных Застройщиком. Застройщик обязуется начать реконструкцию, достройку или ремонт, как диктуют обстоятельства, но не позднее чем через 3 месяца после получения страхового возмещения и должен закончить такие работы максимум быстро, согласно природе ущерба, но не позднее 24 месяцев с начала таких работ.

Статья 9.7. Оплата труда и материалов

Застройщик обязан производить оплату работ по строительству, а также осуществлять платежи за оборудование, ремонт и реконструкцию сооружений. Данная статья не ограничивает право Застройщика оспаривать в судебном порядке предъявляемыек нему требования по платежам и задерживать выплаты до разрешения споров. Администрация не отвечает за выплаты лицам, занятым в работах по строительству, а также за оборудование, реконструкцию и ремонт сооружений.

Статья 9.8. Возмещение ущерба

Застройщик возмещает Администрации все понесенные ею затраты по случаям ущерба, потерь, исков, связанных с деятельностью Застройщика по настоящему Договору аренды, если такие случаи ущерба, потерь, исков не были предметом страхования.

Статья 9.9. Представители Администрации не несут
персональной ответственности

Официальное лицо, представитель или работник Администрации не несут персональной ответственности перед Застройщиком или любым его правопреемником за невыполнение Администрацией своих обязательств по данному Договору аренды или за любые суммы, которые подлежат выплате Застройщику или его правопреемнику по условиям данного Договора аренды.

Раздел 10. Изъятие предметов аренды

Статья 10.1 Изъятие предметов аренды

В случае полного изъятия предмета аренды на законных основаниях для общественных целей, арендная плата и другие платежи должны быть выплачены Застройщиком до даты такого изъятия, и данный Договор аренды подлежит досрочному расторжению с предварительным уведомлением Застройщика не менее, чем за 60 дней до момента его расторжения. Если предмет аренды изымается, Застройщик имеет право получить на законных основаниях компенсацию в соответствии с долей участия в предмете аренды и сооружениях.

Статья 10.2. Изменение размера арендной платы при частичном
изъятии предмета аренды

В случае частичного изъятия предмета аренды и сооружений для общественных целей, настоящий Договор аренды остается в силе по отношению к неизъятой части предмета аренды. Арендная плата и другие выплаты, касающиеся изъятой части предмета аренды, должны быть выплачены Застройщиком по дату такого изъятия, и начиная с этой даты арендная плата и другие выплаты, касающиеся оставшей части предмета аренды,уменьшаются пропорцоинально изъятой части предмета аренды на основании письменного соглашения между Администрацией и Застройщиком.

Раздел 11. Разное

Статья 11.1. Запрещение совместного создания предприятий

Данный Договор аренды не предусматривает создание любого рода предприятий между Администрацией и Застройщиком, а также не дает полномочий Застройщику выступать от имени и по поручению Администрации в каких-либо целях.

Статья 11.2. Регистрация

Настоящий Договор аренды подлежит регистрации в местном комитете по земельным ресурсам и землеустройству и, в дальнейшем, перерегистрации в органах, определенных законодательством РФ.

Регистрация Договора аренды производится не позднее 3-х дней после его подписания.

Статья 11.3. Разрешенияи согласования

Если не предусмотрено иное, в случаях необходимости получения разрешения или согласования одной из сторон какого-либо действия по настоящему Договору аренды, в таком разрешении или согласовании сторонами не может быть отказано друг другу без достаточных оснований.

Статья 11.4. Споры и разногласия

В случае возникновения споров или разногласий между сторонами по настоящему Договору аренды, стороны обязуются в течении 30 дней урегулировать разногласия путем составления протокола согласования разногласий. В случае неурегулирования разногласий путем составления такого протокола, все споры и разногласия, возникающие в связи с настоящим Договором аренды, передаются в областной арбитражный суд.

Статья 11.5. Уведомления

Любое уведомление или сообщение, передаваемое в связи с настоящим Договором аренды, будет считаться сделанным надлежащим образом при отправке оплаченным заказным письмом с уведомлением; и

а) Уведомление или сообщение направлено Застройщику по следующему юридическому адресу:

б) Уведомление или сообщение направлено Администрации по следующему юридическому адресу:

Уведомление или сообщение будет считаться сделанным надлежащим образом, если оно отправлено иными видами связи, указанными письменно сторонами друг другу.

Все изменения адресов должны сообщаться сторонами по настоящему Договору аренды друг другу не позднее, чем в десятидневный срок.

Статья 11.6. Предварительные документы

Если не предусмотрено иное настоящим Договором аренды, данный Договор имеет преимущество перед любыми другими письменными документами и устными договоренностями между Застройщиком и Администрацией, имевшими место до даты вступления в силу настоящего Договора аренды, и в случае несоответствия между такими документами и устными договоренностями данному Договору аренды, настоящий Договор аренды имеет преимущественную силу.

Статья 11.7. Отклонения и изменения

Любое уклонение от выполнения или изменения одной из сторон ограничений, условий или договоренностей по настоящему Договору аренды, должно быть заявлено в письменной форме и подписано другой стороной, а в случае внесения изменений в текст Договора аренды - обеими сторонами по настоящему Договору аренды. Отказ любой из сторон от выполнения какого-либо обязательства не имеет силы, если не оговорено иначе в письменных условиях такого невыполнения. Устные договоренности об отклонениях или изменениях обязательств не имеют силы.

Статья 11.8. Правопреемники

За исключением случаев, огворенных в данном Договоре аренды, все договоренности, условия и обязательства, содержащиеся в Договоре аренды, обязательны для выполнения законными правопреемниками Администрации и Застройщика.

Статья 11.9. Юридические адреса сторон