Приложение N 1. Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Информация об изменениях:

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 20 июня 2006 г. N 157 в настоящее приложение внесены изменения

См. текст приложения в предыдущей редакции

Приложение N 1

к Положению

о порядке

управления и распоряжения

муниципальной собственностью города Владимира

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

С изменениями и дополнениями от:

29 января, 15 апреля 2004 г., 27 января 2005 г., 26 октября, 22 декабря 2006 г., 20 июня 2007 г.

1. Общие положения

1.1. Настоящая Методика разработана в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и устанавливает порядок расчета арендной платы за нежилые помещения (здания, сооружения), находящиеся в муниципальной собственности города Владимира.

1.2. В формуле расчета арендной платы за помещение (здание, сооружение) не учитывается налог на добавленную стоимость и арендная плата за соответствующий земельный участок.

Коммунальные платежи, платежи за техническое обслуживание и другие услуги по содержанию арендуемых объектов нежилого фонда не включаются в расчет арендной платы и оплачиваются арендатором по отдельным договорам с балансодержателем объекта недвижимости или иными специализированными организациями.

Затраты балансодержателя на налогообложение сдаваемых в аренду объектов муниципального нежилого фонда подлежат возмещению арендатором.

1.3. Расчет арендной платы помещения (здания, сооружения) производится с учетом его фактического состояния.

1.4. Арендная плата подлежит перерасчету с учетом изменения применяемых в Методике коэффициентов, но не чаще 1 раза в год, с 1 января последующего финансового года.

1.5. Затраты арендатора на проведение реконструкции, модернизации и/или капитального ремонта арендуемых помещений (зданий, сооружений) компенсируются в соответствии с "Порядком согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда и возмещения затрат на их проведение" (приложение N 5).

1.6. Корректировка показателей и коэффициентов производится Советом народных депутатов города Владимира по мере изменения социально-экономической ситуации и введения в действие новых нормативных актов.

1.7. При аренде нежилого помещения несколькими арендаторами расчет площадей мест общего пользования (общие коридоры, вестибюли, санузлы, лестничные клетки, вентиляционные щитовые и т.д.) производится пропорционально занимаемой арендатором основной площади.

1.8. Арендная плата, устанавливаемая в договоре аренды, не может быть ниже платы, определенной в соответствии с настоящей Методикой.

Иной размер арендной платы может быть установлен:

- по решению Совета народных депутатов города Владимира;

- по итогам торгов на право заключения договора аренды, но не ниже расчетной арендной платы;

- на основании отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости арендной платы (при сдаче в аренду сооружений, полуразрушенных зданий и строений, автостоянок, временных торговых рынков).

2. Арендная плата за нежилые помещения (здания, сооружения)

2.1. Годовая арендная плата за нежилые помещения (здания, сооружения) рассчитывается по формуле

Апл = ((Ам + Нкр + Рп) * Jкор * S * Q * Ккр ) / 1000, где: Апл - годовая арендная плата за нежилое помещение (здание, сооружение), руб.;

Ам - годовая амортизация в расчете на 1 кв. м общей полезной площади нежилого помещения (здания, сооружения), руб./кв.м;

Нкр - накопления на капитальный ремонт;

Рп - рентная плата (часть прибыли, дохода, которая может быть получена от общественно необходимого использования взятого в аренду помещения (здания, сооружения);

Jкор - корректирующий коэффициент устанавливается ежегодно решением Совета;

S - общая площадь, кв.м;

Q - коэффициент муниципальной опеки (0-1), определяется приложением N 1 к настоящей Методике;

Ккр - коэффициент капитального ремонта - 0,1. Применяется на период проведения арендатором капитального ремонта, реконструкции и модернизации арендуемых помещений.

Годовая амортизация в расчете на 1 кв.м общей полезной площади помещения (здания, сооружения) (Ам) независимо от срока его эксплуатации определяется по формуле:

Ам = Св х Нам,

где: Св - восстановительная стоимость помещения (здания, сооружения) в расчете на 1 кв.м общей полезной площади, руб./кв.м.

Восстановительная стоимость определяется по данным технической инвентаризации в ценах 1969 г. с коэффициентом 43.

Нам - норма амортизационных отчислений на полное восстановление, равна 0,012;

Нкр - норма отчислений на капитальный ремонт здания (сооружения), равна 1536 руб. за 1 кв.м общей полезной площади.

При сдаче в аренду здания (нежилого помещения) с износом более 50% и в случаях, когда проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора, Нкр = 0.

Рентная плата (Рп) определяется по формуле:

Рп = Сд x Кк x А x Кг,

где: Сд - действительная стоимость помещения (здания, сооружения) с учетом износа в расчете на 1 кв.м общей полезной площади.

Действительная стоимость помещения (здания, сооружения) определяется по данным технической инвентаризации на момент заключения договора в ценах 1969 г. с коэффициентом 43.

Кк - коэффициент минимальной комфортности:

- 1-й этаж и выше - 1,0;

- цокольный этаж, полуподвал, подвал, лестничные клетки, вентиляционные, щитовые, бойлерные, тепловые узлы - 0,75.

Кг - коэффициент градостроительной ценности территории, определяется приложением N 2 к настоящей Методике;

А - базовый коэффициент, определяющий профиль использования арендуемого нежилого помещения, определяется приложением N 4 к настоящей Методике.

Информация об изменениях:

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 21 февраля 2007 г. N 32 настоящее приложение изложено в новой редакции

Cм. текст приложения в предыдущей редакции

Приложение N 1

к Методике

расчета арендной платы

за нежилые помещения

Таблица
применения коэффициентов муниципальной опеки

С изменениями и дополнениями от:

20 марта, 17 апреля 2003 г., 16 декабря 2004 г., 27 января, 24 марта, 24 ноября 2005 г., 28 февраля, 28 сентября, 26 октября 2006 г., 21 февраля 2007 г.

N группы	Коэффициент муниципальной опеки	Организации по видам деятельности
1	0	- муниципальные учреждения, финансируемые из бюджета города, и государственные учреждения культуры, образования, спорта, здравоохранения, социальной политики, финансируемые из областного бюджета
2	0,01	- творческие художественные мастерские
3	0,35	- объекты бытового обслуживания населения (комплексные приемные пункты, ремонт обуви, металлоизделий, часов)
4	0,45	- государственные учреждения, финансируемые из федерального бюджета, немуниципальные и негосударственные образовательные учреждения, имеющие государственную аккредитацию и соответствующие лицензии на право ведения образовательной деятельности
5	0,3	- общественные, религиозные, благотворительные и другие некоммерческие организации и физические лица, осуществляющие социально-значимую деятельность в интересах граждан города и не занимающиеся предпринимательской деятельностью, определяемые постановлением главы города на текущий финансовый год

Информация об изменениях:

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 21 июня 2005 г. N 183 в настоящее приложение внесены изменения

См. текст приложения в предыдущей редакции

Приложение N 2

к Методике

расчета арендной платы

за нежилые помещения

Таблица
территориальной ценности зон города

С изменениями и дополнениями от:

23 января, 20 марта 2003 г., 21 октября 2004 г., 21 июня 2005 г.

Наименование градостроительной ценности зоны	Номер зоны	Коэффициент зонирования	Примечание
низкоценная	1	0,8	мкр Заклязьменский, мкр Коммунар, мкр Лесной, мкр Мостострой, мкр Никулино, мкр Оргтруд, мкр Пиганово, мкр Спасское, мкр Уварово, мкр Шепелево, мкр Энергетик
	2	1,7	мкр Юрьевец
	3	2,0	ул.Батурина, д.3, ул.Безыменского, ул.Добросельская, д.230, ул.Зеленая, ул.Комиссарова (дома от ул.Безыменского до ул.Соколова-Соколенка и от ул.Егорова и выше), ул.Луначарского, ул.Мира, д.8 (ДТЮ), ул.Сакко и Ванцетти, ул.Соколова-Соколенка, ул.Ставровская, иные улицы (дома), не включенные в таблицу
	4	2,6	ул.850-летия, ул.Б.Ременники, ул.Батурина (д.35, 37, 37-а), ул.Балакирева, ул.В.Дуброва, ул.Василисина, ул.Гастелло ул.Диктора Левитана до д.5, ул.Добросельская (д.34 и дома от ул.Егорова), ул.Егорова, ул.Завадского, ул.Кирова, ул.Комиссарова (д.18, д.69а), ул.Красноармейская, ул.М.Ременники, ул.Модорова, ул.Ново-Ямская, пер.Ново-Ямской, ул.Офицерская, ул.П.Осипенко, ул.Растопчина, ул.Северная, пер.Спортивный, д.1 пр.Строителей, ул.Строителей, Суздальский пр. (кроме д.17), ул.Суздальская, ул.Токарева, ул.Усти-на-Лабе, ул.Чайковского
средней ценности	5	3,5	Вокзальный спуск, д.1, ул.Герцена, ул.Горького, ул.Добросельская (дома до ул.Егорова, кроме д. 34, д.230), ул.Ермака, ул.Железнодорожная, ул.К.Маркса, ул.Комиссарова (от ул.Соколова-Соколенка до ул.Егорова кроме д.18), пр.Ленина, ул.Мира, ул.Николо-Галейская, Октябрьский пр., ул.Подбельского, ул.Садовая, Спортивный пер., ул.Студеная Гора, Суздальский пр.д.17, ул.Урицкого
	6	4,5	ул.1-я Никольская, ул.2-я Никольская, ул.Батурина, д.14, ул.Б.Московская, ул.Б.Нижегородская (до пл.Фрунзе), ул.Гагарина, ул.Георгиевская, ул.Горького (д.40, 57, 85-б) ул.Дворянская, ул.Девическая, ул.Ильича, ул.Княгининская, 5, ул.Козлов вал, ул.Никитская, ул.Строителей, д.6, ул.Чехова
высокоценная	7	5,0	ул.Горького, д.60, 64/8, 68, 89, 97
	8	7,0	ул.Гагарина, д.1, 2, 4, 6, ул.Горького, д.65, 75, ул.Б.Московская, д.20, 22, 26, 39, 40, 42, 44, 44-а

Информация об изменениях:

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 20 июня 2007 г. N 157 в настоящее приложение внесены изменения

См. текст приложения в предыдущей редакции

Приложение N 3

к Методике

расчета арендной платы

за нежилые помещения

Таблица
применения коэффициентов, определяющих профиль использования
арендуемого нежилого помещения

С изменениями и дополнениями от:

16 декабря 2004 г., 20 июня 2007 г.

Значение коэффициента	Профиль используемого помещения
1,6	Нотариальные и адвокатские конторы, юридические консультации; фирмы, осуществляющие операции с недвижимостью, ценными бумагами и валютой, аудиторские и инвестиционные фирмы; рекламные агентства, турфирмы и турбюро, автосервис, залы игровых автоматов
1,5	Оптовая и розничная торговля, косметические кабинеты, медицинские кабинеты, ломбарды
1,4	Общественное питание
1,2	Иное использование
1,0	Предприятия по ремонту всех отраслей промышленности, в том числе ателье по ремонту и пошиву одежды
0,8	Складские помещения, гаражи, сараи

   При  многофункциональном  использовании  нежилого  помещения,

когда могут быть применены несколько коэффициентов одновременно,

применяется наибольший из них.

Приложение N 4

к Методике

расчета арендной платы

за нежилые помещения

Порядок
согласования производства капитального ремонта и иных
неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального
нежилого фонда и возмещения затрат на их проведение

С изменениями и дополнениями от:

20 июня 2007 г., 19 декабря 2007 г.

1. Общие положения

1.1. Настоящий Порядок определяет процедуру согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений (далее - капитальный ремонт) арендуемых объектов муниципального нежилого фонда, арендодателем по которым выступает Управление муниципальным имуществом г.Владимира, за исключением капитального ремонта объектов, предоставленных по результатам инвестиционных конкурсов или на основании инвестиционных контрактов.

1.2. Настоящий Порядок не применяется в отношении объектов нежилого фонда, арендуемых организациями, финансируемыми из федерального, областного или городского бюджета, в случае целевого финансирования капитального ремонта указанных объектов.

1.3. Капитальный ремонт нежилого фонда - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа элементов здания, помещений с частичной заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, направленных на улучшение эксплуатационных показателей и не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания и его функционального назначения.

1.4. Для решения вопроса о необходимости проведения капитальных ремонтов и иных неотделимых улучшений объектов муниципального нежилого фонда при Управлении муниципальным имуществом г.Владимира создается комиссия по вопросам согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов и возмещения затрат на еe проведение (далее - Комиссия). Положение о Комиссии и ее состав утверждаются постановлением главы города Владимира.

2. Порядок согласования производства капитального ремонта

2.1. Для оформления проведения капитального ремонта арендатор должен обратиться в Управление муниципальным имуществом г.Владимира (к арендодателю) и составить совместно с представителями арендодателя и балансодержателя дефектную ведомость на арендуемое нежилое помещение либо представить техническое заключение специализированной организации по результатам обследования объекта аренды. К обследованию в обязательном порядке должен быть привлечен представитель арендодателя и эксплуатирующей организации.

2.2. По результатам рассмотрения заявления арендатора Комиссия принимает решение о предоставлении (отказе в предоставлении) арендатору права на проведение капитального ремонта.

Информация об изменениях:

Решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 19 декабря 2007 г. N 312 в пункт 2.3 настоящего приложения внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

2.3. При принятии Комиссией положительного решения арендатор обязан представить на согласование в Управление муниципальным имуществом г.Владимира:

- проектную документацию и смету на проведение ремонта, согласованные с балансодержателем объекта аренды и прошедшие экспертизу;

- план-график проведения работ;

- заключение органа охраны объектов культурного наследия Владимирской области о необходимости проведения капитального ремонта с указанием перечня, объемов и стоимости работ (для объектов нежилого фонда, являющихся объектами культурного наследия либо расположенных в зданиях - объектах культурного наследия).

2.4. На основании представленных документов и соответствующего заключения Управления муниципальным имуществом г.Владимира Комиссия принимает решение об установлении арендатору величины арендной платы с учетом коэффициента капитального ремонта Ккр = 0,1 и планового периода, на который она предоставляется.

Плановый период рассчитывается по следующей формуле:

Ппл = СЗ / Апл , где

Ппл - плановый период (в месяцах), на который устанавливается величина арендной платы с коэффициентом капитального ремонта 0,1;

СЗ - предполагаемая сумма затрат арендатора на проведение капитального ремонта;

Апл - месячная сумма арендной платы согласно договору аренды объекта нежилого фонда, рассчитанная в соответствии с Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения (без учета НДС, за вычетом суммы, оплачиваемой арендатором в соответствии с настоящим Порядком).

Решение оформляется протоколом Комиссии. На основании данного протокола между арендодателем, балансодержателем и арендатором заключается дополнительное соглашение к договору аренды о проведении капитального ремонта и порядке компенсации затрат арендатора.

3. Условия и порядок возмещения затрат

3.1. Для подтверждения произведенных затрат арендатор не позднее 10 дней с даты окончания работ представляет в Управление муниципальным имуществом г.Владимира:

- справку о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3), акты сдачи-приемки выполненных работ (форма КС-2), подписанные балансодержателем объекта аренды;

- копии договоров подряда, заверенных надлежащим образом;

- копии платежных документов, подтверждающих затраты арендатора на выполненные работы, с отметкой банка;

- проектно-сметную документацию, разработанную на основании технического обследования объекта нежилого фонда и уточненную после подписания акта сдачи-приемки выполненных ремонтных работ;

- справку о выполнении задания на производство работ, выданную органом охраны объектов культурного наследия Владимирской области (для объектов нежилого фонда, являющихся памятниками либо расположенных в зданиях - памятниках).

3.2. Комиссия проверяет представленные арендатором документы на соответствие объемов и стоимости работ ранее согласованной сметной документации на выполнение капитального ремонта. Решение Комиссии оформляется протоколом и является основанием для расчета фактического периода, на который арендатору предоставляется арендная плата, исчисленная с коэффициентом капитального ремонта 0,1. В случае, если фактический период менее планового, арендатор обязан внести недоплаченную сумму арендной платы в месячный срок со дня направления соответствующего уведомления Управлением муниципальным имуществом г.Владимира.

Ответственность за достоверность представленных документов, а также фактическое выполнение объемов работ по капитальному ремонту несут арендатор и балансодержатель объекта аренды.

3.3. Возмещению подлежат затраты:

- на капитальный ремонт (в том числе работы по усилению или частичной замене) основных конструкций объекта нежилого фонда в связи с неудовлетворительным техническим состоянием, подтвержденным материалами обследования, выполненного специализированной организацией;

- на работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения при наличии этих работ в утвержденной и согласованной в установленном порядке проектно-сметной документации или дефектной ведомости в случае, если объект аренды относится к объектам социальной инфраструктуры;

- на ремонт или замену основных элементов конструкций (кровли, лестничных маршей и площадок, ремонт фасадов зданий, входных крылец, полов, перекрытий, стен, оконных и дверных заполнений и пр.);

- на ремонт или замену инженерного оборудования, систем водо-, тепло- и энергоснабжения, вентиляции, канализации, дренажа, при условии их неудовлетворительного технического состояния, и общестроительные работы, сопровождающие этот ремонт;

- на ремонт подвальных либо других неприспособленных помещений, находящихся в неудовлетворительном санитарно-техническом состоянии;

- на разработку проектно-сметной документации, включая затраты на обследование технического состояния объекта нежилого фонда;

- на работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные Федеральным законом "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (для объектов нежилого фонда, являющихся памятниками либо расположенных в зданиях - памятниках).

ГАРАНТ:

Нумерация приводится в соответствии с источником

3.3. Затраты на текущий ремонт, косметический ремонт, отделочные работы, а также иные работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, устройство дополнительных входов, выполнение мероприятий по обеспечению нормативной звукоизоляции, пожарной безопасности, проведение работ по обеспечению технологических процессов, а также работы, связанные с обеспечением дополнительным тепло-, энерго- и водоснабжением), не возмещаются.

3.4. Уменьшение установленной за объект нежилого фонда арендной платы на сумму произведенных затрат (или части затрат) арендатора на выполнение ремонтных работ осуществляется путем прекращения обязанности арендатора по уплате части арендной платы на период возмещения указанных затрат.

3.5. Фактический период, на который арендатору устанавливается величина арендной платы с учетом коэффициента капитального ремонта 0,1, определяется по формуле:

ФП = СЗ / Апл, где

ФП - фактический период (в месяцах), на который арендатору устанавливается величина арендной платы с учетом коэффициента капитального ремонта 0,1;

СЗ - сумма затрат арендатора на проведение ремонтных работ при текущем уровне цен (без учета НДС), принятая Управлением муниципальным имуществом г.Владимира по акту выполненных работ;

Апл - месячная сумма арендной платы согласно договору аренды объекта нежилого фонда, рассчитанная в соответствии с Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения (без учета льгот по оплате и НДС, за вычетом суммы, оплачиваемой арендатором в соответствии с пунктом 2.4. настоящего порядка).

Облагаемые налогом на добавленную стоимость затраты арендатора на проведение ремонтных работ возмещаются арендатору без учета налога на добавленную стоимость.

При расчете периода возмещения количество месяцев округляется в меньшую сторону с точностью до 0,5 месяца.

В случае, если арендатор имеет задолженность по арендной плате, сумма долга вычитается из сумм затрат арендатора, принятых Комиссией.

3.6. Затраты, принятые Комиссией, учитываются при разработке планового задания по поступлениям в бюджет города от сдачи в аренду имущества для Управления муниципальным имуществом г.Владимира на соответствующий финансовый год и являются основанием для его уменьшения.

3.7. В зависимости от видов и объемов ремонтных работ арендатору объекта нежилого фонда может быть предоставлена отсрочка внесения арендной платы.

Отсрочка предоставляется с момента начала проведения ремонтных работ до момента их окончания в соответствии с утвержденным арендодателем планом-графиком.

С момента предоставления отсрочки внесения арендной платы за объект нежилого фонда начисление пени не производится.

При прекращении отсрочки арендатор обязан внести арендную плату за объект нежилого фонда за период отсрочки, рассчитанную по расчетной ставке с учетом состояния объекта нежилого фонда на момент начала проведения ремонтных работ в соответствии с планом-графиком их выполнения.

3.8. По окончании периода возмещения затрат новая ставка арендной платы рассчитывается на основании Методики расчета арендной платы за нежилые помещения с учетом улучшенного состояния объекта нежилого фонда.