Приложение 7. Порядок расчета нормативных размеров земельных участков многоквартирных жилых домов

Приложение 7

Обязательное

Порядок
расчета нормативных размеров земельных участков многоквартирных жилых домов

Определение нормативных размеров земельных участков многоквартирных жилых домов и установление их границ проводится с целью формирования земельного участка как комплекса недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в таком доме; эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Порядок расчета разработан на основании Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденных Приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26 августа 1998 года N 59.

В основу расчета нормативных размеров земельных участков многоэтажных жилых домов, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Размер земельного участка многоквартирного жилого дома уточняется при разработке проекта границ земельного участка. Разработка проекта границ земельного участка осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона). Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков разрабатываются в границах планировочных элементов городских округов и поселений (микрорайонов, кварталов и их частей).

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений, входящих в состав помещений многоэтажного жилого дома.

На вновь осваиваемых территориях городских округов и поселений определение нормативных размеров земельных участков многоэтажных жилых домов осуществляется в соответствии с действующими областными и местными нормативами градостроительного проектирования на основе градостроительной документации.

Элементами жилой территории в кварталах и микрорайонах в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:

- территории под жилыми зданиями;

- проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

- открытые площадки для временного хранения автомобилей;

- придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

- хозяйственные площадки;

- физкультурные площадки.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений многоквартирного жилого дома в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице 1 настоящего Положения.

Нормативный размер земельного участка многоквартирного жилого дома, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном многоквартирном жилом доме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

Sнорм=S*Узд

где Sнорм - нормативный размер земельного участка многоквартирного жилого дома, м2;

S - общая площадь жилых помещений многоквартирного жилого дома, м2;

Узд - удельный показатель земельной доли для зданий различной этажности (таблица 1 настоящего приложения).

Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности может быть осуществлено органами местного самоуправления исходя из местных нормативов градостроительного проектирования, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и особенностей территории.

Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т. п.), расположенных в многоквартирном жилом доме, осуществляется на основании нормативов градостроительного проектирования с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т. д.) и уточняется при разработке границ земельного участка многоквартирного жилого дома.

При определении размеров земельного участка многоквартирного жилого дома, как отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

В этом случае расчет размера земельного участка многоквартирного жилого дома проводится по следующей формуле (2):

    Sкв-Sнж-Sзастр.зд

S=-------------------------*Sобщ*Sзастр

       Sобщ.зд

где S - размер земельного участка многоквартирного жилого дома;

Sкв - общая площадь квартала, микрорайона;

Sнж - суммарная площадь всех нежилых территорий в микрорайоне или квартале;

Sзастр.зд - суммарная площадь застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;

Sобщ.зд - суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых зданий в границах данного квартала, микрорайона;

Sобщ - общая площадь жилых помещений многоквартирного жилого дома, для которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;

Sзастр - площадь застройки под многоквартирным жилым домом, для которого рассчитывается земельный участок.

Размер земельной доли каждого собственника помещений многоквартирного жилого дома определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца, на удельный показатель земельной доли.

В случае, если фактический размер земельного участка многоквартирного жилого дома меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка на общую площадь жилых помещений многоквартирного жилого дома и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.

Таблица 1

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений для зданий разной этажности, м2

Строительные нормы	Этажность
	2	3	4	5	6	7	8	9	12	14	16	17	18	20
1957 г. СН 41-58	2,84	2,00	1,57	1,34	1,23	1,19	1,14	-	-	-	-	-	-	-
1967 г. СНиП II-К.2-62	2,72	1,97	1,81	1,52	1,39	1,30	1,21	1,04	-	-	-
1975 г. СНиП II-60-75	2,30	1,80	1,59	1,36	1,21	1,15	1,10	0,98	0,94
ВСН 2-85	-	1,85	1,47	1,32	1,16	1,05	0,96	0,85	0,80	0,74	0,69	0,67	0,66	0,65
1994 г. МГСН-1.01-94	3,5 - 1,61	1,85 - 1,43	1,33	1,31	1,16	1,05	0,96	0,85	0,80	0,74	0,69	0,67	0,66	0,65
СНиП 2.07.01-89*	не менее 0,92
Рекомендуемые показатели для реконструкции застройки	1,5			0,88				0,65			0,45

Примечания:

1. В застройке смешанной этажности удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную гармоничную этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных в таблице.

2. Норма СНиП 2.07.01-89* приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел. При другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную долю следует определять по формуле:

                У      х 18                                                                      |

                 з.д18                                                                           |

        У    = -------------,                                                                    |

         з.д        Н

где Узд18 - показатель земельной доли при 18 м2/чел;

Н - расчетная жилищная обеспеченность, кв. м.

3. Определение удельного показателя земельной доли осуществляется по нормативно-техническим документам, действовавшим на момент введения в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Примеры расчета нормативных размеров земельных участков многоквартирных жилых домов

Пример 1

Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 года строительства со средней площадью квартиры - 50 м2.

В соответствии с таблицей 1 удельный показатель земельной доли для 5-этажных зданий равен 1,34.

Следовательно, нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит (50 80) 1,34 = = 5 360 м2

Пример 2

Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной территории, если имущество многоквартирных жилых домов составляет группа из трех 9-этажных зданий по 5 400 м2 общей площади каждый, расположенный на заданной территории. Застройка 80-х годов.

Площадь заданной территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский сад, земельный участок которого равен 3 400 м2. Фактическая площадь жилой территории (за исключением детского сада) равна 25 000 - 3 400 = 21 600 м2.

В соответствии с формулой (1) нормативный размер участка одного жилого дома равен 5 400 0,98 = 5 292 м2. Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5 292 3 = 15 876 м2.

Сверхнормативная площадь территории равна 21 600 - 15 876 = 5 724 м2.

Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5 724 : 3 = 1 908 м2.