Раздел I. Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения программными методами

Раздел I. Содержание проблемы и обоснование необходимости
ее решения программными методами

Развитие жилищной сферы является приоритетным направлением социально-экономического развития Ростовской области. Реализация права граждан на жилище, обеспечение достойных и доступных условия проживания для себя и своих близких - это одна из фундаментальных задач правового государства.

Вместе с тем роль государства, как гаранта соблюдения этого права, включает в себя координацию развития строительного комплекса и формирования благоприятных инвестиционных условий для обеспечения заинтересованности в реализации жилищных программ самих строительных организаций.

Строительная отрасль в настоящее время является ведущей отраслью народного хозяйства: 1 рабочее место в сфере строительства обеспечивает занятость до 6 человек в смежных отраслях. Строительство жилой и коммерческой недвижимости обладает синергетическим эффектом привлечения инвестиций в ряд других отраслей - банковский сектор, легкую промышленность, торговлю, которые своими услугами закрывают возникающие потребности новых собственников (арендаторов) построенной недвижимости.

Строительство в целом является точкой роста экономики государства, залогом его эффективного развития как в экономическом, так и социальном плане. Таким образом, двойственная природа проблематики, существующей в сфере жилищного строительства, обусловливает необходимость разработки и практического воплощения комплекса мер, направленных на одновременное стимулирование покупательской и инвестиционной активности на рынке жилья.

Актуальность решения комплекса проблем в сфере развития жилищного строительства обусловлена тем, что приобрести жилье с использованием рыночных механизмов на сегодняшний день способен ограниченный круг семей с уровнем доходов выше среднего. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются низкая доступность долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке. Кроме того, существует целый комплекс проблем, который препятствует инвестиционной активности в строительстве.

Основой приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", направленного на стимулирование развития жилищного строительства в стране, стала федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы. Реализация программы позволила начать комплексное освоение территорий под массовое жилищное строительство. Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы предусматривает создание условий для возникновения рынка жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Настоящая Программа, исходя из тенденций развития строительного комплекса и жилищного строительства, призвана в рамках основных направлений ФЦП "Жилище" обеспечить практическую реализацию комплекса мероприятий и механизмов, направленных на создание необходимых условий для решения существующих проблемных вопросов в этой сфере. Программа взаимоувязана с действующими и разрабатываемыми федеральными и областными целевыми программами, предполагающими реализацию механизмов поддержки развития строительного комплекса и жилищного строительства.

1. Современное состояние строительного комплекса и жилищного
строительства в Ростовской области

1.1. Позиционирование строительного комплекса Ростовской области
в рамках Южного федерального округа

Ситуация в жилищном строительстве в целом по области характеризуется стабильной динамикой: по объемам ввода жилья наша область входит в десятку регионов-лидеров в Российской Федерации и занимает 2-е место в Южном федеральном округе.

Таблица N 1

Ввод в действие жилых домов

(тыс. кв. м общей площади)
	2007 год	2008 год	2009 год	2010 год
1	2	3	4	5
Южный федеральный округ	5338,1	7288,7	6586,4	6739,3
Республика Адыгея	68,7	80,8	120,0	133,9
Республика Калмыкия	77,7	59,3	75,3	80,6
Краснодарский край	3 704,1	3 937,6	3 394,4	3554,0
Астраханская область	725,3	382,4	477,9	495,7
Волгоградская область	762,3	820,2	714,1	666,7
Ростовская область	1 705,6	2 008,4	1 804,7	1808,4

При этом показатель по вводу многоквартирных многоэтажных домов, характеризующий собственно рыночный потенциал и развитие строительного комплекса, выглядит следующим образом:

Таблица N 2

Ввод в действие многоквартирных жилых домов

(тыс. кв. м общей площади)
	2007 год	2008 год	2009 год	2010 год
1	2	3	4	5
Южный федеральный округ	3 047	3 318	2 826	2668,1
Республика Адыгея	36,6	20,9	14,9	45,2
Республика Калмыкия	4,0	11,1	16,7	32,6
Краснодарский край	1 096,3	1 142,7	941,9	1562,8
Астраханская область	171,8	111,8	208,1	209,8
Волгоградская область	352,2	385,1	284,3	341,7
Ростовская область	724,2	744,9	505,0	476,0

В Российской Федерации в 2010 году по объемам вводимого жилья Ростовская область находится на 6 месте после Московской области, Краснодарского края, Санкт-Петербурга, Республики Татарстан и Республики Башкортостан, опережая по объемам (25 - 73 процента) такие сопоставимые по экономическому потенциалу и составу населения регионы, как Самарская, Саратовская, Нижегородская области.

По объему работ, выполненных по виду "Строительство", Ростовская область также занимает 2-е место в Южном федеральном округе.

Таблица N 3

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство"
в Южном федеральном округе в 2007 - 2009 годах

(млрд. рублей)
	2007 год	2008 год	2009 год	2010 год
1	2	3	4	5
Южный федеральный округ	239,5	348,9	316,3	397,5
Республика Адыгея	6,6	6,4	7,8	7,1
Республика Калмыкия	2,4	2,5	2,9	2,5
Краснодарский край	121,2	182,3	187,4	267,7
Астраханская область	18,2	27,8	18,5	16,9
Волгоградская область	32,2	49,5	32,4	35,6
Ростовская область	58,9	80,4	67,3	67,7

Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство" в Южном федеральном округе в 2010 году, составил 397,5 млрд. рублей или 117,7 процента к уровню 2009 года.

Среди регионов округа наибольший объем подрядных работ за период с 2007 по 2010 годы приходился на Краснодарский край: в 2010 году он составил 67,3 процента от общего объема работ по округу. На Ростовскую область приходится 17 процентов, Волгоградскую область - 9 процентов. В совокупности объем работ, выполненных в указанных регионах, составил 3/4 объемов работ по округу.

По данным территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ростовской области (Ростовстат) среднесписочная численность работников по полному кругу организаций вида деятельности "Строительство" в области по итогам 2010 года составила 60,5 тыс. человек.

1.2. Развитие жилищного строительства в Ростовской области

Ситуация в жилищном строительстве в целом по области характеризуется стабильной динамикой: на протяжении 10 лет объемы строительства жилья постоянно увеличивались, ежегодно вводилось более 1,0 млн. кв. м жилья.

Таблица N 4

Динамика ввода жилых домов в Ростовской области

Ввод жилья, всего (тыс. кв. м)	2002 год	2003 год	2004 год	2005 год	2006 год	2007 год	2008 год	2009 год	2010 год
	1017,6	1068,3	1146,4	1209,6	1388,1	1705,6	2008,4	1805,2	1808,6
В процентах к предыдущему году	102,4	105	107,3	105,5	114,8	122,9	117,7	89,9	100,2

В 2008 году введено 2008,4 тыс. кв. м жилья, что превысило лучший результат по вводу жилья в Ростовской области, достигнутый в предыдущие годы, - 1 687,7 тыс. кв. м (1987 год).

Кроме того, в областном центре, в г. Ростове-на-Дону, в 2003 году впервые за историю существования города было введено 505,2 тыс. кв. м жилья (пик - 486 тыс. кв. м в 1986 году), а в 2008 году - более 1,0 млн. кв. м жилья, и ежегодно вводится до 50 процентов от общего объема сдаваемого жилья в области.

Существенное увеличение объемов вводимого жилья в 2007 - 2008 годах позволило выйти на показатели по вводу жилья на 1 жителя - 0,47 кв. м на человека, что превысило среднероссийский показатель.

В соответствии с утвержденными показателями по вводу жилья в области к 2015 году планируется увеличение объемов жилищного строительства до 3,16 млн. кв. м. Всего за 5 лет планируется ввести более 11,0 млн. кв. м жилья.

Традиционно значительную долю в объемах вводимого жилья в Ростовской области, как в сельских районах, так и городах, составляет строительство индивидуальных односемейных домов. За период с 2007 по 2010 годы доля построенного индивидуального жилья в общем объеме жилищного строительства увеличилась с 57,5 процента до 75 процентов.

Таблица N 5

Структура ввода жилья в Ростовской области

Ввод жилья, всего (тыс. кв. м)	2002 год	2003 год	2004 год	2005 год	2006 год	2007 год	2008 год	2009 год	2010 год
	1017,6	1068,3	1146,4	1209,6	1388,1	1705,6	2008,4	1805,2	1808,6
Многоэтажные здания (процентов)	32,9	35,1	42,9	44,9	49,2	42,5	37,1	28	25
Малоэтажные здания (процентов)	67,1	64,9	57,1	55,1	50,8	57,5	62,9	72	75

За период с 2011 до 2015 годы будет введено около 8,5 млн. кв. м индивидуального жилья.

С целью проведения единой жилищной политики в Ростовской области реализуется комплекс мер, направленных на развитие жилищного строительства:

газификация населенных пунктов (сейчас в городах области обеспеченность сетевым газом составляет более 78 процентов, на селе - свыше 62 процентов);

подготовка новых территорий под жилищное строительство и реализация проектов комплексной застройки в Ростовской агломерации;

мероприятия по содействию гражданам в приобретении жилья взамен сносимого ветхого жилья, ставшего в результате ведения горных работ на ликвидируемых угольных (сланцевых) шахтах непригодным для проживания по критериям безопасности, в рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации от 24.12.2004 N 840 "Мероприятия по реструктуризации угольной промышленности и порядке их финансирования".

С 2007 по 2009 год на жилищное строительство направлено около 4 млрд. рублей и построено около 150 тыс. кв. м жилья. В 2010 году на реализацию программных мероприятий предусмотрено финансирование в объеме 2,03 млрд. рублей для приобретения (строительства) 74,8 тыс. кв. м благоустроенного жилья, более 80 процентов которых планируется направить на строительство жилья. На 2011 год планируется выделение 712,65 млн. рублей, как и в прошлые годы более 80 процентов из них будут направлены в сферу жилищного строительства.

Следует отметить, что в целях стимулирования развития малоэтажного жилищного строительства с 2009 года на него направляется от 20 до 30 процентов выделенных средств.

Таблица N 6

Прогноз строительства жилья за счет средств реструктуризации
угольной отрасли

(тыс. кв. м)
Наименование объекта	2011 год	2012 год	2013 год	2014 год	2015 год
1	2	3	4	5	6
Итого по Ростовской области	49,78	33,8	18,6	25,1	10,6
Квартал жилых домов по ул. Харьковской (квартал N 2) г. Новошахтинск (1-й этап)	21,2	10,2	-	-	-
Квартал жилых домов по ул. Харьковской (квартал N 2) г. Новошахтинск (2-й этап)	-	17,2	12,2	3,7	-
Малоэтажные (коттеджного типа) жилые дома на месте снесенных ветхих домов в г. Новошахтинске	6,5	-	-	-	-
Квартал жилых домов в мкр-не N 2 г. Донецка, в том числе	4,0	4,0	4,0	4,0	4,0
малоэтажная застройка	2,4	2,4	2,4	2,4	2,4
застройка домов в мкр-не 3 пос. Артем г. Шахты	15,68	-	-	15,0	4,2

Программа по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

программа увеличения объемов строительства и ввода малоэтажных жилых домов в сельских поселениях с использованием средств государственной поддержки;

оказание государственной поддержки гражданам в приобретении жилья.

Кроме того, в Ростовской области развивается рыночная банковская ипотека и жилищное кредитование с иными видами обеспечения. С 2004 года Ростовская область включена в общефедеральную систему рефинансирования Агентства ипотечного жилищного кредитования.

1.3. Состояние рынка жилья и перспективы его развития
в Ростовской области

Жилой фонд Ростовской области состоит из многоквартирных жилых домов и индивидуальной малоэтажной застройки. На начало 2010 года он составил 90,18 млн. кв. м общей площади. Свыше 90,4 процента жилищного фонда находится в собственности граждан. При этом 57,5 процента квартир находятся в многоквартирных домах. Обеспеченность жильем на душу населения по состоянию на 1 января 2010 г. составила 21,0 кв. м (при среднем значении по Российской Федерации 22,4 кв. м), ввод жилья на одного проживающего в 2009 году составил 0,43 кв. м (при среднероссийском значении - 0,42 кв. м).

Изменение ситуации в жилищном строительстве вследствие влияния кризисных явлений привело к уменьшению объемов жилищного строительства в 2009 - 2010 годах, сокращению ввода жилых домов у организаций-застройщиков и отразилось на структуре жилищного строительства. Доля строительства жилья предприятиями и организациями области сократилась с 37 процентов до 25 процентов. Данная тенденция продолжает сохраняться, и в 2010 году она уже составляет 20 процентов. В объемах введенных в эксплуатацию многоквартирных домов практически отсутствует сегмент эконом-класса.

В то же время восстановление рынка ипотечного кредитования происходит быстрыми темпами. Кроме того, в связи с реализацией программ по обеспечению жильем льготных категорий граждан, резко возрос государственный спрос, основное давление которого приходится на сегмент эконом-класса. Очевидно, что спрос на жилищном рынке восстанавливается значительно быстрее предложения.

Стимулирование спроса без стимулирования объема предложений может привести к негативным последствиям, наиболее очевидным из которых будет рост цен на рынке жилья в ближайшие 1 - 1,5 года.

Диаграмма N 1.

Цены на рынке жилья

Диаграмма N 2.

Изменение стоимости жилья на первичном
и вторичном рынке в Ростовской области

За последние пять лет стоимость жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке имеет тенденцию к росту (диаграммы 1, 2). По итогам 2010 года наблюдается тенденция увеличения стоимости жилья на первичном и вторичном рынках, причиной которого станет удорожание себестоимости строительства, связанное с переносом сроков сдачи объектов, приостановкой строительства и, как следствие, - сужение рынка жилой недвижимости.

Вторичный рынок по г. Ростову-на-Дону, как наиболее емкий сегмент регионального рынка, последние годы является стагнирующим: количество сделок не увеличивается, что означает ограниченные возможности самого рынка и то, что рынок, сформированный в основном в период до 1999 года объектами бесплатной приватизации, недостаточно пополняется новым жильем, построенным за последние 5 - 7 лет.

Коэффициент доступности жилья для граждан Ростовской области составляет по итогам 2010 года 4,39 лет. Необходимо констатировать, что только 10 процентов семей в области имеют возможность улучшить свои жилищные условия, используя механизмы социальной и классической ипотеки. Таким образом, большая часть населения области не может рассчитывать в силу своих доходов на решение жилищной проблемы. Приобретение и строительство жилья в области, так же как и в целом по России, с использованием рыночных механизмов доступны лишь семьям с высокими доходами.

Во избежание негативных последствий на рынке жилья необходимо, с одной стороны, создать условия для массового жилищного строительства жилья эконом-класса на территории Ростовской области, а с другой - стимулировать рост объемов ипотечного кредитования в регионе.

Реализация указанных задач, оказание поддержки строительному комплексу возможны только программно-целевым методом при условии концентрации бюджетных ресурсов и целевого их направления на строительство жилья для категорий граждан, определенных настоящей Программой.