Раздел 8.2. Характеристика сферы реализации подпрограммы

Раздел 8.2. Характеристика сферы реализации подпрограммы

Основой преобразований в жилищном хозяйстве является реорганизация системы управления отраслью, основанная на принципах сокращения степени участия государства и муниципальных образований в управлении жилищным фондом и активного привлечения граждан к управлению своей собственностью в жилищной сфере.

В целях реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации, об управлении многоквартирными жилыми домами, направленных на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, предоставления коммунальных услуг гражданам, на территории Ростовской области должны быть приняты меры по стимулированию реформы управления многоквартирными жилыми домами.

Собственники помещений в многоквартирных жилых домах должны выбрать и реализовать один из следующих способов управления:

- управление управляющей организацией;

- управление ТСЖ, ЖСК либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном жилом доме.

На 1 июня 2013 года в 1460 многоквартирных жилых домах выбран способ управления, в том числе: 69 - непосредственный способ управления, 223 - управление ТСЖ, ЖСК либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, 1168 - управление управляющей организацией.

Наиболее значимыми препятствиями при реализации способа управления многоквартирными жилыми домами являются:

- неудовлетворительное техническое состояние многоквартирных жилых домов в связи с длительным невыполнением необходимых ремонтов;

- изношенность дорогостоящего оборудования, установленного в многоквартирных жилых домах.

В соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации собственники помещений в многоквартирных жилых домах, помимо прав и обязанностей в отношении помещений в таких домах, несут обязанности по поддержанию в надлежащем состоянии общего имущества, в том числе по осуществлению текущего и капитального ремонтов многоквартирных жилых домов.

В жилищном фонде города Шахты числятся 1245 многоквартирных жилых домов, имеющих значительный процент физического износа и требующих капитального ремонта.

Для ускорения процесса выбора способа управления в многоквартирных жилых домах, улучшения технического состояния жилья, начиная с 2007 года за счет средств областного бюджета, предоставляется государственная поддержка на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов, собственники помещений в которых выбрали самостоятельно способ управления.

Начиная с 2009 года предоставление средств областного бюджета на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов осуществляется в зависимости от выполнения городом Шахты условий реформирования ЖКХ, в числе которых - увеличение количества многоквартирных жилых домов, управляемых ТСЖ и управляющими организациями. От стимулирования выбора способа управления в многоквартирных жилых домах осуществлен переход к стимулированию качественных преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве. Это позволило сформировать конкурентный рынок управления многоквартирными жилыми домами, укрепить позиции коммерческих организаций коммунального комплекса, основанные на праве частной собственности.

В период с 01.01.2012 года по 01.01.2013 года в городе Шахты на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов затрачено 56 319,873 тыс. рубля, в том числе по источникам финансирования:

средства областного бюджета - 45 371,000 тыс. рубль;

средства местного бюджета - 8 132,600 тыс. рублей;

средства софинансирования собственников помещений - 2 816,273 тыс. рубля.

В целях поддержания эксплуатационного ресурса жилищного фонда, рационального использования бюджетных средств в условиях ограниченного финансирования, в региональную программу капитального ремонта включались многоквартирные жилые дома с физическим износом от 30 до 70 процентов (с 2011 г. - 50-70 процентов).

Выполненных мероприятий по капитальному ремонту инженерных систем, крыш, фасадов, подвальных помещений, подъездов, несущих конструкций, укреплению оснований фундаментов недостаточно для доведения технического состояния жилищного фонда на территории города Шахты до нормативного уровня.

В связи с высокой стоимостью капитального ремонта многоквартирных жилых домов требуется продолжить оказание государственной поддержки для его проведения с привлечением средств собственников помещений в многоквартирных жилых домах.

Меры государственной поддержки проведения капитального ремонта многоквартирных домов предоставляются при условии выбора собственниками помещений в многоквартирных домах одного из следующих способов управления:

- управление управляющими организациями;

- управление ТСЖ, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Меры государственной поддержки в рамках реализации данного мероприятия Программы предоставляются при условиях:

- оплаты за счет средств ТСЖ, ЖСК, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, либо собственников помещений в многоквартирных жилых домах, доли софинансирования капитального ремонта;

- оплаты за счет средств местных бюджетов доли участия муниципальных образований, как собственников помещений в многоквартирных жилых домах в софинансировании капитального ремонта.

Размер софинансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома за счет средств ТСЖ, ЖСК, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов либо собственников помещений в многоквартирном жилом доме должен составлять не менее 15 процентов стоимости капитального ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома, согласно государственной программы Ростовской области "Обеспечение качественными жилищно-коммунальными услугами населения Ростовской области", утвержденной постановлением Правительства РО от 25.09.2013 г. N 603.

Предоставление субсидий управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам на проведение капитального ремонта и (или) изготовление проектно-сметной документации многоквартирных жилых домов, проведение энергетических обследований многоквартирных жилых домов осуществляется в соответствии с бюджетным законодательством.

Порядок предоставления и расходования средств областного бюджета, местного бюджета на мероприятия, связанные с проведением капитального ремонта многоквартирных жилых домов, устанавливается нормативным правовым актом Администрации города Шахты.

Средства областного и местного бюджетов имеют целевое назначение и не могут быть использованы органами местного самоуправления, управляющими организациями, ТСЖ, ЖСК, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами на иные цели.

Ежегодно Администрация г. Шахты проводит отбор многоквартирных жилых домов для проведения капитального ремонта.

Критериями оценки обращений ТСЖ, ЖСК, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций для отбора многоквартирных домов с целью включения в муниципальную программу капитального ремонта могут быть:

а) технические критерии: -техническое состояние объектов общего имущества в многоквартирном жилом доме (наличие угрозы безопасности жизни или здоровью граждан, сохранности общего имущества в многоквартирном жилом доме и имущества граждан);

- физический износ многоквартирного жилого дома 50 и более процентов;

- продолжительность эксплуатации многоквартирного жилого дома после ввода в эксплуатацию или последнего комплексного капитального ремонта;

- комплексность капитального ремонта (включение в него всех или части видов работ при условии объективной потребности в их проведении), реализация требований энергоэффективности;

- качественное улучшение технических характеристик многоквартирного жилого дома в результате планируемого капитального ремонта (приоритет - повышению энергоэффективности);

б) организационные критерии:

- степень готовности многоквартирного жилого дома к капитальному ремонту (наличие проектно-сметной документации);

- степень самоорганизации собственников помещений многоквартирного жилого дома (наличие решений общих собраний о выборе совета многоквартирного жилого дома, утверждении плана текущего ремонта);

в) финансовые критерии:

- доля финансирования из внебюджетных источников в общей стоимости капитального ремонта (доля прямых инвестиций частных собственников помещений в многоквартирном жилом доме и заемных средств, привлекаемых собственниками);

- финансовая дисциплина собственников помещений в многоквартирном жилом доме (уровень суммарной задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги).

На основании муниципальной программы капитального ремонта заказчиком Программы утверждается адресный перечень многоквартирных жилых домов, капитальный ремонт которых финансируется в текущем году по настоящей Программе за счет средств областного бюджета.

Основанием для включения многоквартирных жилых домов в указанный адресный перечень являются следующие документы, предоставляемые УК, ТСЖ, ЖСК либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом разработчику программы - МКУ "Департамент ГХ":

1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным жилым домом, об утверждении существенных условий договора управления многоквартирным жилым домом, о выборе совета многоквартирного жилого дома;

2) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме о проведении капитального ремонта, составе работ и перечне объектов общего имущества, подлежащих капитальному ремонту, общей стоимости капитального ремонта, размере доли софинансирования капитального ремонта, порядке и сроках сбора средств на финансирование капитального ремонта, порядке расчетов за выполненные работы;

3) уведомление об открытии отдельного банковского счета на каждый многоквартирный жилой дом.

Порядок привлечения ТСЖ, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организацией подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома утверждается нормативным правовым актом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области.

ТСЖ, ЖСК, жилищные или иные специализированные потребительские кооперативы либо выбранные собственниками помещений в многоквартирном жилом доме управляющие организации открывают отдельные банковские счета на каждый дом, который подлежит капитальному ремонту. На указанные банковские счета поступают средства из всех предусмотренных источников.

Предельная стоимость проведения капитального ремонта многоквартирных жилых домов в расчете на один квадратный метр общей площади помещений в настоящее время составляет 11 591,9 рублей.

Капитальному ремонту подлежит общее имущество многоквартирного жилого дома. Состав общего имущества в многоквартирном жилом доме, подлежащем капитальному ремонту, определяется общим собранием собственников многоквартирного жилого дома в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".

Капитальному ремонту не подлежат дома со степенью износа свыше 70 процентов, а также многоквартирные жилые дома, относящиеся к категории непригодных для проживания (аварийных, подлежащих сносу или реконструкции).

Рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов утверждаются нормативным правовым актом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области.

Функция строительного контроля за проведением капитального ремонта многоквартирного жилого дома выполняется заказчиком работ или иным юридическим (физическим) лицом, наделенным соответствующими правами управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющим управление данным многоквартирным жилым домом. В случаях, предусмотренных действующим законодательством, лицо, осуществляющее функции строительного контроля, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к таким работам.

Затраты на проведение строительного контроля включаются в смету на проведение капитального ремонта многоквартирного жилого дома.

С каждым годом обостряется проблема безопасной эксплуатации лифтов. Действующее законодательство, в том числе Технический регламент о безопасности лифтов, утвержденный Правительством Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании", исходит из принципа недопущения эксплуатации лифтов, отработавших нормативный срок службы.

В жилищном фонде города Шахты насчитывается 144 лифта. Анализ технического состояния лифтового оборудования в многоквартирных домах показал, что 17 лифтов нуждаются в замене, из них к 1 января 2013 г. почти 35 процентов лифтов (6 лифтов) отработали установленный срок службы. Значительная часть лифтов не соответствует требованиям безопасности, ресурсосбережения, пожарозащищенности, не обеспечивает доступность пользования для маломобильных групп граждан, нуждается в модернизации или замене.

По итогам 2007 - 2011 годов в рамках реализации мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов произведена заменена 71 лифта.

Лифт - предмет повседневного пользования, неотъемлемая часть современного быта, инструмент, обеспечивающий комфортность проживания граждан. В связи с высокой стоимостью замены и модернизации лифтов необходимо предусмотреть меры государственной поддержки по данному направлению.

Замена и модернизаций лифтов, отработавших нормативный срок службы, производится в целях:

обеспечения безопасной, эффективной и бесперебойной эксплуатации лифтов в многоквартирных домах;

внедрения ресурсосберегающих технологий;

внедрения современных систем диспетчерского контроля работы лифтов.

Перечень объектов по замене и модернизации лифтов формируется на основе заявок органов местного самоуправления.

Критерии оценки отбора объектов устанавливаются органами местного самоуправления и могут включать:

1. Технические критерии:

1.1. Продолжительность эксплуатации лифтов (срок службы после ввода в эксплуатацию).

1.2. Техническое состояние лифтов.

2. Организационные критерии:

2.1. Доля голосов, поданных собственниками за решение о проведении работ по замене (модернизации) лифтов и долевом финансировании, от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

2.2. Наличие проектно-сметной документации.

2.3. Наличие заключения экспертизы проектно-сметной документации.

3. Финансовые критерии:

3.1. Размер доли софинансирования расходов на замену (модернизацию) лифтов.

3.2. Привлечение кредитных средств.

Анализ технического состояния лифтов осуществляется специализированной организацией, обеспечивающей его техническое обслуживание. При достижении предельных нормативных сроков работы оборудования, а также в случаях увеличения количества сбоев в работе лифтов указанная организация вносит предложение организации, управляющей многоквартирным домом, о его замене и, в случае необходимости, модернизации.

Организация, управляющая многоквартирным домом, организует проведение органом по сертификации оценки соответствия лифта, отработавшего нормативный срок службы, с выдачей заключения.

По результатам оценки соответствия лифта организация, управляющая многоквартирным домом, доводит информацию о необходимости замены и модернизации лифтов до сведения собственников помещений и оказывает им содействие в проведении общего собрания по вопросу замены и модернизации лифтов.

Общее собрание собственников решает вопрос о разработке проектно-сметной документации, прохождении ее экспертизы и определении источника финансирования указанных работ.

По завершении разработки проектно-сметной документации проводится общее собрание собственников по вопросам замены и модернизации лифтов, утверждении проектно-сметной документации, определении доли софинансирования собственниками помещений (ТСЖ, ЖСК либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) замены и модернизации лифтов, порядка и срока внесения оплаты.

Доля софинансирования собственниками мероприятий по замене и модернизации лифтов должна составлять не менее 30 процентов от сметной стоимости указанных работ.

Для включения в заявку органа местного самоуправления организация, управляющая многоквартирным домом, представляет следующие документы:

- заключение о необходимости замены и модернизации лифтов, выданное по результатам оценки соответствия лифтов;

- решение общего собрания собственников по вопросам замены и модернизации лифтов, утверждении проектно-сметной документации, определении доли софинансирования собственниками помещений замены и модернизации лифтов, порядка и срока внесения оплаты;

- проектно-сметную документацию, прошедшую экспертизу.

Орган местного самоуправления в пределах предусмотренного финансирования формируют заявку для последующей подачи в министерство ЖКХ РО с приложением следующих документов:

- реестра лифтов, подлежащих замене и модернизации (с копиями заключений о необходимости замены и модернизации лифтов, выданных по результатам оценки соответствия лифтов);

- копии решений общих собраний собственников по вопросам замены и модернизации лифтов, утверждении проектно-сметной документации, определении доли софинансирования собственниками помещений замены и модернизации лифтов, порядка и срока внесения оплаты;

- копии проектно-сметной документации, прошедшей экспертизу.

В работы, финансируемые в рамках настоящей Программы, включаются:

- работы по замене лифтов, отработавших нормативный срок службы;

- работы по оснащению лифтов комплексами диспетчерского контроля, монтажу диспетчерского оборудования и подключению к центральному диспетчерскому пульту;

- работы по модернизации лифтов, обеспечивающие повышение энергетической эффективности устанавливаемого оборудования, а также доступность для инвалидов и других маломобильных групп граждан (при наличии технической возможности, предусмотренной проектным решением).

Привлечение подрядной организации для выполнения работ по замене и модернизации лифтов осуществляется в порядке, установленном нормативно-правовым актом Министерства жилищно-коммунального хозяйства Ростовской области для привлечения подрядной организации для выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.

Процесс реформирования жилищного хозяйства продолжается в условиях динамично развивающегося законодательства. По-прежнему актуальным являются улучшение технического состояния жилья, стабилизация рынка управления многоквартирными жилыми домами, развитие общественной инициативы в сфере управления жильем. Немаловажное значение имеет формирование активного собственника жилья, осознающего свою ответственность за состояние жилья и владеющего знаниями, необходимыми для успешной реализации жилищных прав.

Настоящая подпрограмма, устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки на проведение капитального ремонта многоквартирных жилых домов путем решения основных целей и направлений для создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан совместно с повышением качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства.