Постановление Арбитражного суда Читинской области от 24 мая 2004 г. N А78-212/04-С1-7/3 Подписанные сторонами изменения в предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, по которому обязательства прекращены в силу закона, юридической силы не имеют

Постановление Арбитражного суда Читинской области
от 24 мая 2004 г. N А78-212/04-С1-7/3

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 июля 2004 г. N А78-212/04-С1-7/3-Ф02-2611/04-С2 настоящее постановление оставлено без изменения

Арбитражный суд Читинской области рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ТНТ" на решение арбитражного суда от 23 марта 2004 г. по делу N А78-212/04-С1-7/3 по иску предпринимателя Сенотрусовой В.С. к ООО "ТНТ" третьи лица - ГУЮ "Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Читинской области", ГУП "Облтехинвентаризация", Комитет по управлению имуществом Читинской области, Комитет по управлению имуществом Администрации г.Читы установил:

Предприниматель Сенотрусова Вера Степановна обратилась с требованием понудить Общество с ограниченной ответственность "ТНТ" заключить договор купли-продажи нежилого помещения, пристроенного к жилому дому по ул.Магистральная,9 в г.Чите, на условиях, согласованных сторонами в предварительном договоре купли-продажи от 21.12.2000 г. и дополнительном соглашении от 23.08.02 г. к предварительному договору.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ГУЮ "Регистрационная палата по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Читинской области", ГУП "Облтехинвентаризация", Комитет по управлению имуществом Читинской области, Комитет по управлению имуществом Администрации г.Читы.

Решением арбитражного суда исковые требования о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи нежилого помещения удовлетворены.

Общество с ограниченной ответственностью "ТНТ" обратилось с апелляционной жалобой и просит решение суда отменить, в иске отказать.

По заявлению ответчика предварительный договор от 21 декабря 2000г. является ничтожным как не соответствующий требованиям ст. 131, 209, 219 Гражданского Кодекса РФ, поскольку на момент заключения предварительного договора право собственности на спорный объект ООО "ТНТ" не было зарегистрировано. Кроме того, указанный предварительный договор прекратил свое действие 1.04.01 г., а соглашение от 23.08.02 г. нельзя считать заключенным как самостоятельный предварительный договор, поскольку в нем не согласовано существенное условие о цене объекта недвижимости. Ответчик не получал письменного предложения истца заключить основной договор, а представленная ксерокопия квитанции не является надлежащим доказательством направления такого предложения. Поэтому отсутствуют предусмотренные законом основания для понуждения ответчика к заключению договора купли-продажи. Также в нарушение ст. 173 АПК РФ в резолютивной части решения не были определены условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В судебном заседании апелляционной инстанции установлено, что ответчик надлежаще извещен о времени рассмотрения дела, в заседание представитель не явился и заявил ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы в связи с его отъездом в командировку.

Ходатайство представителя ответчика об отложении рассмотрения дела судом отклонено, поскольку не аргументирован факт невозможности явки других работников организации, и в материалах дела имеются необходимые для разрешения спора документы с учетом доводов апелляционной жалобы.

Привлеченные по делу третьи лица надлежаще извещены о рассмотрении апелляционной жалобы, в заседание представители не явились.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального Кодекса РФ дело подлежит рассмотрению без участия представителей ответчика и третьих лиц.

Представитель истца считает апелляционную жалобу необоснованной, поскольку сторонами был заключен предварительный договор от 21.12.2000 г. Поскольку до 1 апреля 2001 г. ООО "ТНТ" не подготовило документы о регистрации права на помещение магазина, 23 августа 2002 г. стороны продлили действие предварительного договора, заключив дополнительное соглашение. Переговоры по заключению договора купли-продажи велись устно, и 1 августа 2003 г. Сенотрусова В.С. обратилась к ООО "ТНТ" письменно с предложением заключить договор купли-продажи.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил:

21 декабря 2000 г. между Обществом с ограниченной ответственностью "ТНТ" и Сенотрусовой Верой Степановной был заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязались в будущем до 1 апреля 2001 г. заключить договор купли-продажи нежилого помещения, пристроенного к жилому дому по адресу г.Чита, ул. Магистральная, дом 9, по цене 220000 руб.

21 декабря 2000 г. по условиям предварительного договора ответчиком было получено от истицы 110000 руб.

23 августа 2002 г. было подписано дополнительное соглашение к предварительному договору от 21.12.2000 г., согласно которому стороны обязались заключить договор купли-продажи нежилого помещения до 23 августа 2003 г.

Как следует из материалов дела, 1 августа 2003 г. Сенотрусова В.С. направила ООО "ТНТ" письмо с предложением заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения в соответствии с условиями предварительного договора.

Ответчик на данное предложение не ответил, от заключения договора купли-продажи уклонился.

В связи с чем на основании п.5 ст.429 и п.4 ст. 445 ГК РФ истец обратился с требованием о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях, согласованных в предварительном договоре.

В силу статьи 421 Гражданского Кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п.5 ст.429 и п.4 ст. 445 Гражданского Кодекса РФ если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В обоснование своих требований о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи нежилого здания истец представил предварительный договор от 21.12.2000 г. и дополнительное соглашение от 23.08.2002 г., доказательства оплаты 110 тыс. руб., доказательства направления 1 августа 2003 г. в адрес ответчика предложения заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора.

В соответствии со ст. 429 Гражданского Кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора

Предварительный договор от 21.12.2000 г. содержит все условие, позволяющие определить предмет и цену основного договора продажи недвижимости.

Как видно из материалов дела, ООО "ТНТ" приобрело спорное здание магазина по ул.Магистральной, 9 в г.Чите по договору купли-продажи N 16-ФИ от 9.12.1999 г. и дополнительному соглашению N 01 от 28 апреля 2000 г. к договору купли-продажи, заключенному с Фондом имущества Читинской области.

Согласно свидетельства учреждения юстиции право собственности ООО "ТНТ" на здание магазина было зарегистрировано 8 июля 2003 г., о чем сделана запись N 75-01/32-86/2003-72 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 ст. 551 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Следовательно, на момент заключения предварительного договора от 21.12.2000 г. переход права собственности на спорное задние магазина к ООО "ТНТ" в установленном порядке в учреждении юстиции зарегистрирован не был, и он не мог распоряжаться данным имуществом.

Однако в силу ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, и соответственно предварительный договор от 21.12.2000 г. не является сделкой по продаже недвижимого имущества. В данном предварительном договоре стороны предусмотрели обязанность ООО "ТНТ" до заключения договора купли-продажи недвижимости зарегистрировать в учреждении юстиции свое право собственности на нежилое помещение. Поэтому доводы ответчика о недействительности предварительного договора на основании ст. 168 ГК РФ судом не принимаются.

В соответствии с п.4 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Пунктом 6 указанной нормы предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В связи с отсутствием государственной регистрации права собственности ответчика на спорное нежилое помещение основной договор в срок до 1 апреля 2001 г. заключен не был, что свидетельствует о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором от 21.12.2000 г. Предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения истцом было направлено ответчику только 1 августа 2003 года.

При таких обстоятельствах подписанные сторонами изменения в договор, по которому обязательства прекращены в силу закона, юридической силы не имеют.

Как следует из материалов дела, 8 июля 2003 г. право собственности ответчика на спорное нежилое помещение было зарегистрировано в установленном порядке. Однако подписанное сторонами дополнительное соглашение от 23 августа 2002 г. также нельзя признать новым предварительным договором, по которому стороны обязались в будущем до 23 августа 2003 г. заключить договор купли-продажи нежилого помещения, пристроенного к жилому дому по адресу г.Чита, ул.Магистральная, дом 9.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В данном случае в дополнительном соглашении от 23.08.02 г. отсутствует существенное условие договора продажи недвижимости о цене имущества, и в силу п.3 ст. 429 ГК РФ, ст. 432 ГК РФ такой предварительный договор о продаже недвижимости считается незаключенным.

Доводы представителя истца о том, что ООО "ТНТ" было согласно с ценой объекта недвижимости, определенной в предварительном договоре от 21.12.00 г., и каких-либо изменений и дополнений в отношении стоимости имущества не вносило, неосновательны.

Ответчиком в суд апелляционной инстанции представлен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 24 августа 2003 г., заключенный ООО "ТНТ" с третьим лицом на сумму 1200 тыс. руб.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения требований истца о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи нежилого помещения в порядке ст. 429, 445 Гражданского Кодекса РФ не имеется, и решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Госпошлина по иску о понуждении к заключению договора в размере 2000 руб. и по апелляционной жалобе в размере 1000 руб. относится на истца в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса РФ. В связи с частичной оплатой госпошлины истцом при подаче иска в сумме 1000 руб., ответчиком по апелляционной жалобе 500 руб., в бюджет с истца взыскивается госпошлина 1500 руб. и в пользу ответчика- 500 руб..

Руководствуясь ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального Кодекса РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции постановил:

Решение Арбитражного суда Читинской области от 16 марта 2004 г. по делу N А78-212/04-С1-7/3 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с предпринимателя Сенотрусовой Веры Степановны в доход федерального бюджета госпошлину в размере 1500 руб.

Взыскать с предпринимателя Сенотрусовой Веры Степановны в пользу ООО "ТНТ" расходы по госпошлине 500 руб.