Решение Арбитражного суда Читинской области от 7 мая 2003 г. N А78-8570/02-С1-26/138 Земельным законодательством не предусмотрено такого вида законного владения и пользования юридическим лицом земельным участком как фактическое пользование. Кроме того, фактическое пользование юридическим лицом земельным участком не влечет правовых последствий в виде признания такого пользования законным и не является основанием, обязывающим органы местного самоуправления заключить договор аренды с этим юридическим лицом

Решение Арбитражного суда Читинской области
от 7 мая 2003 г. (резолютивная часть от 28.04.2003 г.)
N А78-8570/02-С126/138

Суд, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "Торговый дом "Виолина" к Администрации г. Читы об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Виолина"" (далее истец) обратилось с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации г. Читы на основании ст. ст. 15, 36 Земельного Кодекса РФ об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка для обслуживания и прохода к зданию, возведенному истцом по адресу: Чита, Ингодинская 49 (литер Д-1), которое было завершено строительством и принято государственной приемочной комиссией, однако земельный участок под ним не оформлен ответчиком за истцом, хотя решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка под возведение строения имеется.

С согласия истца определением арбитражного суда от 15.01.2003г. была произведена замена первоначально указанного ответчика - Комитета по управлению имуществом Администрации г. Читы, на надлежащего ответчика - Администрацию г. Читы, орган местного самоуправления, уполномоченный решать вопросы распоряжения земельными участками на территории г. Читы (далее ответчик).

Комитет по управлению имуществом администрации г. Читы продолжил участие в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (далее КУМИ г. Читы).

Тем же определением арбитражного суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Байкальский Государственный университет экономики и права в лице Читинского института (далее БГУЭП) и Комитет по управлению государственным имуществом Читинской области (далее КУГИ Читинской области).

Определением арбитражного суда от 25.03.2003г. в порядке ст. 49 АПК РФ приняты к рассмотрению уточнения исковых требований, где истец просит "признать за истцом право на приобретение в собственность земельного участка, расположенного под зданием по адресу: г. Чита, ул. Ингодинская 49, и необходимого для обслуживания здания, и обязать ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка" (т. 2 лд 16).

Истец в ходе судебного заседания 28.04.2003г. в порядке ст. 49 АПК РФ изменил предмет исковых требований (т. 2 лд 130), просит признать истца фактическим пользователем земельного участка и обязать ответчика - Администрацию г. Читы заключить договор аренды земельного участка площадью 160 кв. метров, необходимого для обслуживания и эксплуатации пристройки под Литером Д-1 к зданию по ул. Ингодинская 49 г. Читы. Протокольным определением арбитражного суда данные изменения исковых требований приняты к рассмотрению. Ответчику и третьим лицам вручены копии уточненного иска.

Уточненные исковые требования истец поддерживает, мотивируя тем, что на день рассмотрения дела он зарегистрировал свое право собственности на нежилую одно этажную пристройку с подвалом торгового назначения под Литером Д-1 к зданию по ул. Ингодинская 49 в г. Чите. Согласно ст. 36 Земельного Кодекса РФ собственник здания имеет преимущественное (исключительное) право на приобретение в аренду земельного участка, необходимого для использования этого здания. Истец полагает, что как собственник недвижимости, расположенной на земельном участке, ранее выделенном БГУЭП в постоянное бессрочное пользование, имеет приоритетное право на переоформление в свою пользу прав на этот земельный участок путем заключения договора аренды. Просит принять во внимание, что строительство пристройки было осуществлено на основании постановления об отводе земли, а оконченный строительством объект был принят в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, акт госприемки утвержден ответчиком. До начала строительства, БГУЭП с участием представителя КУГИ Читинской области выразили свое согласие на перенос ранее существовавшей пристройки к зданию на спорный в настоящий момент земельный участок. Перенос пристройки был вызван угрозой обвала в связи со строительством спортивного комплекса БГУЭП.

Ответчик с иском не согласен, мотивируя тем, что участок земли под одноэтажной пристройкой из красного кирпича под Литером Д-1 к зданию по ул. Ингодинская 49 с пешеходным проходом к пристройке со стороны ул. Анохина, является частью земельного участка, находящегося с 1992г. в постоянном бессрочном пользовании БГУЭП. Изъятие этой части земельного участка из постоянного бессрочного пользования БГУЭП для осуществления строительства пристройки к зданию истца в установленном порядке не производилось. Протокол технического совещания от 23.04.1997г. недостаточен для того, чтобы часть земельного участка, находившаяся на праве постоянного бессрочного пользования БГУЭП, считалась изъятой для последующего предоставления на правах аренды истцу. БГУЭП возражает против изъятия и переоформления права на спорную часть земельного участка. В связи с данными обстоятельствами ответчик не может заключить с истцом договор аренды земельного участка под пристройкой под Литером Д-1 к зданию по ул. Ингодинской 49. Спорная часть земельного участка не проходила кадастровый учет и не может считаться отдельным объектом гражданского оборота, поскольку она входит в состав единого земельного участка, находящегося в постоянном бессрочном пользовании БГУЭП. Просит в иске отказать.

КУМИ г. Читы присоединилось к мнению ответчика.

БГУЭП как лицо, в чьем постоянном бессрочном пользовании находится земельный участок на части которого возведена пристройка к зданию по ул. Ингодинская 49, возражает против предоставления этой части земельного участка в аренду истца, мотивируя тем, что они как федеральное высшее образовательное учреждение не намерены и не вправе отказываться от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком либо его частью.

КУГИ Читинской области своего представителя в суд не направил, о рассмотрении дела уведомлен.

Заслушав доводы участников, исследовав материалы дела, суд полагает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно учредительных документов истец является правопреемником ЧП ПКФ "Спецавтоматика" (т. 2 лд 17).

Названному правопредшественнику истца до 29.12.1994г. принадлежало на праве собственности здание по адресу: г. Чита, ул. Ингодинская 49 под литером "Д", имевшее пристройку под литером "Д-1" (технический паспорт т. 2 лд 84-98).

С 20.01.1995г. на основании договора купли-продажи от 29.12.1994г. названное здание зарегистрировано на праве собственности органом технической инвентаризации за гражданином Ковалевым В.А., являющимся директором и соучредителем истца (т. 2 лд 85).

По данным технического паспорта по состоянию на 07.02.2003г. (т. 2 лд 99-106) указанное здание под литером "Д" не имеет прежней пристройки "Д-1" с северо-восточной стороны, а имеет две новые пристройки "Д-1" с юго-восточной стороны и "Г-1" с восточной стороны. Здание зарегистрировано также за гражданином Ковалевым В.А.

Земельный участок по адресу: г. Чита, ул. Ингодинская 49, площадью 0,0597116 га, предоставлен в пользование гражданина Ковалева В.А. по договору аренды от 19.11.2002г. (т. 2 лд 107-115).

Земельный участок по адресу: г. Чита, ул. Анохина 56, площадью 0,7364 га на основании постановления Главы администрации г. Читы от 10.12.1992г. N 876 предоставлен в бессрочное пользование Читинскому филиалу Иркутского института народного хозяйства (т.1 лд 37, госакт т. 1 лд 38-47).

Читинский филиал Иркутского института народного хозяйства согласно учредительных документов является правопредшественником БГУЭП (т. 1 лд 89-90).

БГУЭПу согласно постановлению мэра г. Читы от 22.06.200г. N 914 дополнительно к ранее предоставленному был передан на праве бессрочного пользования земельный участок площадью 0,0367 га (т. 1 лд 62-64), ранее находившийся в пользовании гражданина Мурзаханова Д.М. под адресом: г. Чита, ул. Ингодинская 47 (т. 1 лд 49-58).

Согласно градостроительного картографического материала ( т. 2 лд 5557), планов земельных участков, предоставленных в пользование и аренду соответственно БГУЭП и Ковалеву В.А. (т. 1 лд 40 и т. 2 лд 112), граница землепользований названных лиц является смежной, расположенной в квартале улиц Анохина 56-Полины Осипенко12-Ингодинская 49 г. Читы.

Не оспаривается сторонами и подтверждено градостроительными картами, что пристройка, обозначенная согласно техническому паспорту под литером "Д-1", к зданию Ковалева В.А. по ул. Ингодинская 49 литер "Д" (т. 2 лд 1823) возведена на земельном участке, ранее предоставленном в бессрочное пользование БГУЭП.

Данная пристройка принята Актом государственной приемочной комиссией от 26.05.2000г., утвержденным постановлением мэра г. Читы от 31.05.2000г. N 728, как возведенная истцом и зарегистрирована за ним на праве собственности (т. 2 лд 63-68).

Истец свое право на заключение с ним договора аренды земельного участка в размере 160 квадратных метров, необходимого для обслуживания и эксплуатации пристройки "Д-1" к зданию по ул. Ингодинская 49, обосновывает ст. 36 Земельного Кодекса РФ (далее ЗК РФ), а также зарегистрированным в установленном порядке правом собственности на пристройку под литером "Д-1", постановлением Главы администрации г. Читы от 05.06.1997г. об отводе ИЧ ПКП "Спецавтоматика" земельного участка площадью 90 квадратных метров для проектирования и строительства пристройки (т. 1 лд 26), принятым по результатам технического совещания (протокол от 23.04.1997г. т. 1 лд 24-25), актом госприемки вновь возведенного объекта недвижимости в эксплуатацию.

Суд не может согласиться с доводами истца о достаточности указанных обстоятельств для обязания ответчика заключить с истцом договор аренды истребуемого земельного участка.

Пристройка "Д-1" к зданию по Ингодинской 49 возведена на земельном участке, предоставленном на праве бессрочного пользования БГУЭП.

Изъятие из бессрочного пользования БГУЭП части земельного участка, занимаемой в настоящее время пристройкой "Д-1", для ее строительства истцом в период 1997-2000гг. в соответствии со ст. ст. 28-29 действовавшего на то время ЗК РСФСР в редакциях 1993г. не осуществлялось.

БГУЭП продолжает оставаться землепользователем данной части земельного участка и не согласно на его изъятие в добровольном порядке.

БГУЭП является федеральным учреждением высшего профессионального образования с подчинением Министерству образования РФ.

В силу ст. 20 ЗК РФ 2001г. БГУЭП сохраняет право на постоянное (бессрочное) пользование ранее предоставленным на этом праве земельным участком.

В соответствие со ст. ст. 40, 41,45, 49,53-55 действующего на настоящее время ЗК РФ 2001г. БГУЭП как землепользователь на праве постоянного (бессрочного) пользования осуществляет в отношении этого земельного участка права собственника. Его право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или его частью может быть прекращено добровольно путем отказа от этого права, либо принудительно по решению суда и только по основаниям, предусмотренным законодательством.

Положения ст. 36 ЗК РФ об исключительном праве собственников недвижимости на приобретение в аренду земельных участков, занимаемых этой недвижимостью, имеют отсылочный характер на возможность такого приобретения в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом и федеральными законами.

Поскольку истец зарегистрировал право собственности на пристройку как на вновь созданный объект недвижимости, то его право на приобретение в собственность или в аренду земельного участка следует оценивать применительно к требованиям ст. ст. 30-32 ЗК РФ, т. е. с учетом соблюдения установленного порядка предоставления земельного участка под строительство.

С момента начала строительства пристройки в 1997г. до его завершения в 2000г. вопрос о надлежащем изъятии земельного участка под строением из бессрочного пользования БГУЭП в соответствие с действовавшим на тот момент земельным законодательством решен не был.

Изъятие земельного участка у БГУЭП в настоящее время возможно только в случае прекращения его права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по решению суда, либо при добровольном отказе, выраженным уполномоченными на то органами.

В силу ст. 36 ФЗ "Об образовании в Российской Федерации" и постановления Правительства РФ от 13.05.1992г. N312 БГУЭП не вправе добровольно отказываться от имущества, в том числе от права пользования земельными участками, без согласования с Минобразования и Минимущества РФ. На настоящее время БГУЭП планирует расширение своей учебно-производственной базы на находящемся в его пользовании земельном участке, а также претендует на его расширение путем предоставления ему дополнительных земельных участков в том же квартале.

Соответственно право постоянного (бессрочного) пользования БГУЭП земельным участком либо его частью может быть прекращено только по решению суда по основаниям, предусмотренным ЗК РФ.

Истребуемый земельный участок не прошел кадастровый учет, поскольку является частью единого земельного участка, находящегося в пользовании БГУЭП, соответственно его нельзя признать отдельным объектом гражданского оборота до изменения границ земельного участка БГУЭП.

До прекращения права БГУЭП на постоянное (бессрочное) пользование земельным участком полностью или в его части передача части земельного участка, занятой пристройкой "Д-1", в аренду истца недопустимо.

Заинтересованные лица в суд с иском к БГУЭП о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования частью земельного участка под пристройкой не обращались.

Таким образом, ответчик не вправе заключать с истцом договор аренды на земельный участок, находящийся в постоянном (бессрочном) пользовании БГУЭП до прекращения этого права в установленном порядке по основаниям, предусмотренным законом.

Судом принимается во внимание также и то, что возведенная пристройка имеет фактическую общую площадь149,5 квадратных метра, а постановлением Главы администрации г. Читы от 05.06.1997г. N 1904 предусматривался отвод под строительство земельного участка площадью только 90 квадратных метров.

Кроме того, земельный отвод 05.06.1995г. в пользу ПКП "Спецавтоматика" производился для проектирования и строительства пристройки с юго-западной стороны здания по ул. Ингодинской 49 взамен сносимого гаража в виде пристройки к этому же зданию. Однако на 20.01.1995г. собственником здания по ул. Ингодинской 49 со всеми его пристройками являлся Ковалев В.А. Соответственно доводы истца о том, что разрешением перенести угрожавшую обвалом пристройку к зданию по Ингодинской 49 на юго-западную его сторону были компенсированы убытки истца, не соответствуют установленным обстоятельствам.

Снос первоначально имевшейся пристройки к зданию не затрагивал имущественные интересы правопредшественника истца либо самого истца и не изменил границы землепользования гражданина Ковалева В.А., являющегося собственником этого здания с 20.01.1995г.

Земельный участок, ранее занимаемый снесенной пристройкой, полностью остается в пользовании Ковалева В.А..

Истец на праве аренды или на ином праве каким-либо земельным участком в границах, смежных с землепользованием БГУЭП не обладал и не обладает.

Доказательств обратного истцом не представлено.

При всей совокупности изложенных обстоятельств в иске о понуждении ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка под пристройкой "Д-1" к зданию по ул. Ингодинской 49 г. Читы должно быть отказано.

Требование истца о признании его фактическим пользователем земельного участка также удовлетворению не подлежит, как не основанное на законе и не влекущее правовых последствий.

Земельным законодательством не предусмотрено такого вида законного владения и пользования юридическим лицом земельным участком как фактическое пользование.

Кроме того, фактическое пользование юридическим лицом земельным участком не влечет правовых последствий в виде признания такого пользования законным и не является основанием, обязывающим органы местного самоуправления заключить договор аренды с этим юридическим лицом.

Истец при подаче иска соразмерно первоначально заявленным требованиям должен был оплатить 2000 рублей госпошлины, фактически оплатил 1000 рублей. Кроме того, уточняя исковые требования, дополнительно к требованию об обязании ответчика заключить договор аренды просил признать себя фактическим пользователем земельного участка, что является самостоятельным требованием неимущественного характера и должно было быть оплачено 1000 рублей госпошлины отдельно. В совокупности подлежало оплате 3000 рублей госпошлины (2000 рублей по требованию об обязании заключить договор, 1000 рублей по требованию признать себя фактическим пользователем земельного участка). Соответственно в виду отказа в иске с истца с учетом оплаченных при подаче иска 1000 рублей должно быть довзыскано в доход федерального бюджета 2000 рублей госпошлины.

На основании изложенного , руководствуясь ст. ст. 110, 167-171 АПК РФ, суд решил:

В иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Виолина" 2000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия путем подачи апелляционной жалобы в суд апелляционной инстанции.