Приложение. Методика по определению арендной платы за нежилые здания (помещения), относящиеся к федеральной и государственной собственности Волгоградской области

Приложение
к распоряжению
Комитета по управлению
государственным имуществом
Волгоградской области
от 30 июня 1998 г. N 453-р

Методика
по определению арендной платы за нежилые здания
(помещения), относящиеся к федеральной и государственной
собственности Волгоградской области

1. Основные положения

1.1. Настоящая методика разработана в соответствии с Основными Положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 22 июля 1994 года N 1535, распоряжением Министерства Государственного имущества Российской Федерации от 30 апреля 1998 года N 396-р, постановлениями Администрации Волгоградской области от 30 января 1993 года N 19 "О порядке сдачи в аренду государственного имущества в Волгоградской области" и от 9 августа 1994 года N 371 "О порядке продажи объектов нежилого фонда, сданных в аренду", а также с учетом опыта, накопленного в области и других регионах страны по сдаче в аренду государственного имущества.

1.2. Методика определяет общий порядок определения величины арендной платы при сдаче в аренду или при продаже, сданных в аренду, объектов нежилого фонда государственной собственности.

Информация об изменениях:

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 15 мая 2001 г. N 357-р пункт 1.3 настоящей Методики изложен в новой редакции

См. текст пункта 1.3 в предыдущей редакции

1.3. Арендная плата состоит из двух элементов:

1.3.1. Доходная часть бюджета, определяемая в соответствии с настоящей Методикой (перечисляется в соответствующий бюджет).

1.3.2. Затраты на содержание и эксплуатацию здания (помещения), включая стоимость коммунальных услуг, налогов, имеющих непосредственное отношение к объекту недвижимости.

Порядок оплаты арендной платы, определяемый подпунктом 1.3.2 регулируется отдельным двухсторонним договором, заключаемым между Балансодержателем и Арендатором (перечисляется Арендатором на расчетный счет Балансодержателя или на лицевой счет, открытый в отделении федерального казначейства).

2. Расчет доходной части бюджета за пользование нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями)

2.1. Величина доходной части бюджета за пользование нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями) рассчитывается по формуле:

       Ап = S х (Сб х Киз х Км х Ктх х Кз х Ктд х Кнж) : 10, где:

       S - площадь   арендуемого   помещения   (здания,  сооружения),

   включая подвалы, полуподвалы, наземную часть, чердак (мансарду).

Информация об изменениях:

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 15 мая 2001 г. N 357-р абзац 3 пункта 2.1. настоящей Методики изложен в новой редакции

См. текст абзаца 3 в предыдущей редакции

Сб - базовая величина стоимости строительства 1 кв.м - 4043 руб. (установлена с учетом фактически сложившегося уровня инфляции в соответствии с данными Волгоградского областного Комитета государственной статистики)

ГАРАНТ:

В соответствии с Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 25 января 1999 г. N 29-р текст Методики дополнен абзацем

Для районов Волгоградской области минимальную величину доходной части бюджета определить в размере - 4 рубля за 1 кв. м в месяц без НДС, для города Волжского - 10 рублей, городов Камышин, Михайловка, Урюпинск, Фролово - 8 рублей, города Волгограда - 14 рублей.

Киз - коэффициент износа. Киз = (100 - % износа) : 100;

Процент износа устанавливается по данным органов технической инвентаризации за текущий год. При отсутствии данных, износ определяется на основании норм амортизации, утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 22.10.90 N 1072. При этом коэффициент износа объекта недвижимости, находящегося в состоянии, пригодном для использования по основному назначению не может быть установлен менее 0,1.

Км - коэффициент вида строительного материала.

Устанавливается в зависимости от вида строительных материалов основных конструктивных элементов здания и дифференцируются по следующим категориям:

       кирпич              - 1,5;

       железобетон         - 1,0;

       дерево              - 0,6;

       комбинированные     - 0,8.

Коэффициент типа здания (Кт), устанавливается в зависимости от указанного в технической документации назначения здания и дифференцируется по следующим категориям:

       - производственное или складское

           - отапливаемое    - 0,5;

           - неотапливаемое  - 0,3;

       - административное    - 1,1;

       - прочие              - 1,0.

ГАРАНТ:

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 20 мая 1999 г. N 347-р пункт 2.1 настоящей Методики дополнен текстом

По зданиям с высоким уровнем износа в случае, когда расчетная величина арендной платы ниже установленного минимума, для заключения договора осуществляется корректировка расчетной величины в следующем порядке:

арендная плата определяется в размере действующей минимальной ставки для социально значимых организаций: аптеки, пункты охраны порядка и т.д., для которых коэффициент типа деятельности установлен на уровне, не превышающем единицу;

для всех остальных организаций действующие минимальные ставки арендной платы умножаются на коэффициент типа деятельности.

Коэффициент территориальной зоны (Кз) - устанавливается в соответствии с приложением N 1.

Информация об изменениях:

В соответствии с Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 5.10.1998 г. N 689-р текст абзаца 8 пункта 2.1 настоящей Методики изложен в новой редакции

См. текст абзаца 8 в предыдущей редакции

Коэффициент типа деятельности (Ктд) - устанавливается в зависимости от основного вида деятельности арендатора, соответствующего коду ОКОНХ, указанному в Карте постановки на учет налогоплательщика (приложение N 2 к Инструкции о порядке учета налогоплательщиков, утвержденной приказом ГНС России от 13.06.96 N ВА-3-12/49) и дифференцируется по следующим категориям:

       - банки (за  исключением  инвестиционных)  и другие

         финансовые  институты,  страховая   деятельность,

         игорный   бизнес,   биржевая   и   посредническая

         деятельность                                        - 7,5;

ГАРАНТ:

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 20 октября 2000 г. N 1178-р пункт 2.1 настоящей Методики дополнен текстом следующего содержания:

          из них банки, имеющие удельный вес по социально

          значимым видам вкладов ("Пенсионный", "Срочный

          пенсионный") в общем остатке вкладов не ниже 60%,

          а также удельный вес платежей в бюджет и комму-

          нальных платежей в общей сумме платежей не ниже

          90%                                                - 1,5;

       - гостиничный бизнес,   производство  и  размещение

         рекламы                                             - 5,0;

       - склады                                              - 5,0;

       - инвестиционные банки  и   другие   инвестиционные

         институты                                           - 3,0;

       - транспорт, связь,  торговля  продуктами  питания,

         предприятия общественного питания                   - 1,5;

             в том числе:

         торговля хлебобулочными,  молочными  изделиями  и

         детским  питанием при условии,  что объем выручки

         по указанным продуктам составляет не менее 70% от

         общего объема товарооборота                         - 0,5;

       - координация межхозяйственных  связей                - 1,25

ГАРАНТ:

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 15 октября 1999 г. N 915-р коэффициент вида деятельности для организаций, занимающихся аудитом и консалтинговой деятельностью изменен с 0,20 до 1,25

       - аудит, консалтинг                                   - 1,25;

       - строительство и ремонт зданий                       - 1,0;

       - проектная и научно-исследовательская деятельность   - 0,75;

       - производство потребительских товаров                - 0,5;

       - бытовое обслуживание населения                      - 0,25;

       - производство продуктов питания                      - 0,375;

       - средства массовой информации, культура              - 0,75;

       - медицина (в том числе аптеки), спорт, образование

         (при наличии соответствующей лицензии)              - 0,1;

       - органы исполнительной власти  и  подведомственные

         им  предприятия  и организации,  финансируемые из

         местного   бюджета,   предприятия   общественного

         питания  и  бытового обслуживания,  обслуживающие

         государственные  учреждения   и   государственные

         организации       (учреждения),      предприятия,

         использующие   труд    инвалидов,    общественные

         благотворительные   организации   -   в   размере

         минимальной величины арендной платы;

       - прочие виды деятельности, не вошедшие в настоящий

         перечень                                            - 1,5

ГАРАНТ:

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 15 мая 2001 г. N 357-р пункт 2.1. настоящей Методики дополнен следующими категориями:

       - ресторанный бизнес                                  - 2,0

       - ночные клубы                                        - 3,0

ГАРАНТ:

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 6 июля 2001 г. N 595-р пункт 2.1. настоящей Методики дополнен следующей категорией:

       - транспортные предприятия, осуществляющие пасса-

         жирские перевозки по фиксированным  тарифам  с

         предоставлением  льгот  согласно  действующему

         законодательству                                    - 0,25.

ГАРАНТ:

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 20 мая 1999 г. N 347-р пункт 2.1 настоящей Методики дополнен текстом

По организациям, осуществляющим несколько видов деятельности, коэффициент типа деятельности определять как средневзвешенную величину по формуле:

                     _

                     Ктд = SUM (Ктдi x Yi), где

    _

    Ктд -     средневзвешенная    величина    коэффициента    типа

деятельности;

SUM - знак суммы;

Ктдi - коэффициент i-го типа деятельности в соответствии с Методикой по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), относящиеся к федеральной и государственной собственности Волгоградской области, утвержденной распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30.06.98 N 453-р;

i - номер типа деятельности, изменяется от 1 до N, где N количество видов деятельности, осуществляемых арендатором;

Yi - удельный вес (в долях единицы) i-го вида деятельности. Определяется по данным стр. 010 формы N 2 "Отчет о прибылях и убытках" за последний отчетный период как отношение выручки от реализации продукции (работ, услуг) по i-му виду деятельности к общему объему реализованной продукции (работ, услуг).

Проверка данных по расшифровке стр. 010 формы N 2, предоставляемых арендатором, осуществляется на основе их сверки с цифрами расчета налога на пользователей автодорог.

Органам исполнительной власти и подведомственным им предприятиям и организациям, финансируемым исключительно за счет федерального или областного бюджетов, судам, органы милиции и прокуратуры, военным комиссариатам помещения выделяются по договору безвозмездного пользования.

       Коэффициент качества нежилого помещения (Кнж)

       Кнж = (К6.1 + К6.2 + К6.3 + К6.4), где:

       К6.1 - коэффициент расположения:

       - отдельно стоящее здание                    - 0,54;

       - надземная встроенно-пристроенная часть     - 0,49;

       - чердак (мансарда)                          - 0,26;

       - полуподвал                                 - 0,22;

       - подвал                                     - 0,19.

       К6.2 - степень технического обустройства:

       - наличие водопровода, канализации, горячей

         воды и центрального отопления              - 0,27;

       - наличие   водопровода,    канализации   и

         центрального отопления                     - 0,16;

       - наличие водопровода и канализации          -  0,1.

       К6.3 - высота потолков в помещении (средняя в здании):

       - свыше 3,0 м                                - 0,07;

       - от 2,6 до 3,0 м                            - 0,05;

       - менее 2,6 м                                - 0,03.

       К6.4 - Удобство коммерческого использования:

       - при  расположении   в  радиусе  200 м  от

         остановки трамвая или троллейбуса  и  при

         расположении   здания   на  общегородской

         магистрали (приложение N 2)                - 0,73;

       - при   расположении   в   радиусе    более

         200 м от    остановки    трамвая      или

         троллейбуса  и  расположении   здания  на

         общегородской магистрали                   - 0,45;

       - при прочем расположении здания             - 0,19.

       Сумма ежемесячных  платежей  определяется  как  1/12   размера

   доходной части бюджета + НДС.

Величина арендной платы за 1 кв. м для коммерческих и некоммерческих организаций не может быть установлена ниже минимальной величины арендной платы. Если рассчитанная по формуле величина арендной платы меньше минимальной, то в качестве арендной платы за 1 кв. м принимается минимальная величина арендной платы за 1 кв. м. Минимальная величина арендной платы за 1 кв. м без НДС - 6,2 руб. установлена в размере 75% средней сложившейся величины арендной платы при сдаче в аренду федерального и государственного имущества в Волгоградской области.

ГАРАНТ:

В соответствии с Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 5.10.1998 г. N 689-р настоящий абзац пункта 2.1 дополнен предложением

Для районов Волгоградской области, кроме г. Волгограда и городов Волжский, Камышин, Михайловка, Урюпинск, Фролово, минимальную величину арендной платы определить в размере 3,1 руб. за 1 м2 в месяц без НДС.

ГАРАНТ:

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 4 декабря 1998 г. N 816-р настоящий абзац отменен

При сдаче в аренду помещений в Центральном и Ворошиловском районах г. Волгограда максимальный размер арендной платы при сдаче в аренду административно-бытовых помещений не может превышать 150 руб. за 1 кв. м в месяц без НДС, для прочих - 75 руб. за 1 кв. м в месяц без НДС. Если расчетный размер арендной платы превышает эти величины, то арендная плата устанавливается из расчета максимального размера арендной платы.

При расчете арендной платы по зданиям, являющимся памятниками истории и культуры, устанавливается дополнительный коэффициент КП, учитывающий историко-культурную ценность здания - памятника, сложность архитектурного оформления и степень износа в соответствии с рекомендациями "Методики по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения), утвержденной Приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 14.09.92 N 209, по данным государственного учреждения культуры "Областной научно-производственный центр по охране памятников истории и культуры".

ГАРАНТ:

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 18 октября 2000 г. N 1161-р пункт 2.1 настоящей Методики дополнен текстом следующего содержания:

В соответствии с Положением об имущественной поддержке малого предпринимательства в Волгоградской области, при расчете величины арендной платы за использование нежилых зданий (помещений), относящихся к федеральной и государственной собственности Волгоградской области, субъектам малого предпринимательства, отнесенным к таковым в соответствии с Федеральным законом от 14 июня 1995 г. N 88-ФЗ "О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации":

- для субъектов малого предпринимательства, значение коэффициента типа деятельности которых ниже или равно единице, применяется понижающий индекс - 0,5;

- для вновь созданных субъектов малого предпринимательства, за исключением образованных на базе ликвидированных (реорганизованных) предприятий, их филиалов и структурных подразделений, в первые два года значение коэффициента типа деятельности принимается равным нулю; в третий год - к коэффициенту типа деятельности применяется понижающий индекс - 0,25; начиная с четвертого года применяется понижающий индекс - 0,5.

Решение о применении понижающих индексов к коэффициенту типа деятельности для субъектов малого предпринимательства принимается Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области при наличии ходатайства Управления развития предпринимательства Администрации Волгоградской области и выписки из протокола заседания рабочей группы по поддержке малого предпринимательства в сфере имущества на территории Волгоградской области.

ГАРАНТ:

В соответствии с Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 25.01.1999 г. N 29-р текст Методики дополнен абзацем 2.2

2.2.Арендатор самостоятельно оформляет счета - фактуры и производит оплату в бюджет доходной части бюджета и НДС в соответствии с письмом Государственной Налоговой Службы РФ от 20.03.97 N В3-2-03/260 "О применении счетов - фактуры при расчетах по НДС при аренде государственного и муниципального имущества.

ГАРАНТ:

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 18 октября 2000 г. N 1161-р раздел 2 настоящей Методики дополнен новым абзацем 2.3 следующего содержания:

2.3. При сдаче в аренду помещений, пригодных для почасового использования (учебные аудитории, медицинские кабинеты, холлы и пр.), расчет арендной платы выполняется в следующем порядке: в соответствии с Методикой определяется размер месячной величины арендных платежей, полученная сумма корректируется на коэффициент соотношения количества часов фактической аренды помещения к количеству рабочих часов месяца.

ГАРАНТ:

Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 17 июля 2000 г. N 866-р настоящая Методика дополнена новым разделом 3 следующего содержания:

3. Порядок
согласования производства капитального ремонта, реконструкции
и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда
и зачете затрат на их проведение

Настоящий Порядок определяет согласование и условия возмещения затрат на производство капитального ремонта, реконструкцию и иных неотделимых улучшений (далее - капитальный ремонт) арендуемых объектов нежилого фонда, относящихся к собственности Российской Федерации, расположенной на территории Волгоградской области и к государственной собственности Волгоградской области (далее - объект), Арендодателем по которым выступает Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - КУГИ).

3.1. Условия и порядок возмещения затрат Арендатора
на производство капитального ремонта, реконструкцию

3.1.1. Затраты на капитальный ремонт, реконструкцию Объекта могут быть полностью или частично возмещены Арендатору в течение срока договора аренды путем их зачета в счет подлежащей уплате арендной платы за Объект, при условии соблюдения установленного порядка.

Зачет затрат Арендатора производится на срок действия договора аренды, но не превышает 24 месяца, при одновременном обязательном перечислении Арендатором в бюджет арендной платы, рассчитанной исходя из минимальной ставки арендной платы, предусмотренной Методикой.

Зачету подлежит сумма фактических затрат, в пределах величины, рассчитанной как разность между арендной платой, подлежащей внесению в бюджет согласно договору аренды в течение 24 месяцев, и арендной платой за аналогичный период, рассчитанной исходя из действующей минимальной ставки арендной платы.

3.1.2. По письменному заявлению Арендатора, при наличии комплекта документов предусмотренного п.3.2.2 настоящего Порядка, распоряжением КУГИ создается комиссия, которая с выездом на место принимает решение о проведении капитального ремонта, реконструкции Объекта.

3.1.3. На основании акта комиссии Арендатору дается письменное разрешение на проведение капитального ремонта, реконструкцию Объекта с утвержденными сроками их проведения.

Только в случае письменного разрешения Комитета на проведение капитального ремонта, реконструкцию Объекта, Арендатор приступает к производству работ.

3.1.4. По окончании работ Арендатор предоставляет в Комитет для утверждения акты выполненных работ, подписанные подрядчиком и заказчиком, согласованные с Балансодержателем, платежные документы, подтверждающие затраты на выполненные работы, с отметкой банка, экспертное заключение о полноте и качестве выполненных работ специализированной организации имеющей лицензию на данный вид деятельности (копию лицензии приложить).

3.1.5. Распоряжением КУГИ создается комиссия по приемке выполненных работ.

3.1.6. На основании акта выполненных работ и заключения комиссии КУГИ готовит распоряжение о зачете затрат Арендатора на капитальный ремонт, реконструкцию Объекта, с указанием суммы подлежащей зачету.

3.1.7. Возмещению подлежат: затраты на капитальный ремонт, реконструкцию, включающие в себя восстановление, замену (кроме полной замены) или укрепление фундаментов несущих стен и каркасов, а также других несущих конструктивных элементов Объекта, восстановление или замена инженерных сетей (канализация, водопровод, отопление, электроснабжение), восстановление дренажно-осушительной сети.

3.1.8. КУГИ может быть принято решение о возмещении затрат на замену либо ремонт кровли, чернового пола, ремонт фасада и замену столярных изделий и полов, в случае, если их выполнение вызвано необходимостью сохранения государственного имущества в надлежащем состоянии.

3.1.9. Стоимость некачественно выполненного капитального ремонта, реконструкции зачету не подлежит.

3.1.10. Затраты на отделочные работы, а также иные работы, связанные со специфическими потребностями Арендатора (перепланировка помещений, работы по обеспечению дополнительным тепло-, энерго-, водоснабжением, технологического оборудования, ремонт и замена столярных изделий и полов и т.п.), в зачет не включаются.

3.1.11. Проведенные без согласия КУГИ и Балансодержателя капитальный ремонт, реконструкция возмещению Арендатору не подлежат.

3.1.12. В случаях, когда Арендатор является Балансодержателем Объекта, капитальный ремонт, реконструкция, выполненные за счет амортизационных отчислений, зачету в счет арендных платежей не подлежат.

3.2. Порядок согласования производства
капитального ремонта, реконструкции

3.2.1. Капитальный ремонт, реконструкция Объекта производится за счет средств Балансодержателя, либо Арендатора. В случае когда капитальный ремонт, реконструкция осуществляются за счет средств Арендатора, необходимо получить письменное согласие КУГИ на проведение указанных работ.

3.2.2. Для получения разрешения на производство капитального ремонта, реконструкцию Объекта Арендатор представляет КУГИ следующие документы:

- заявление о даче согласия на производство капитального ремонта, реконструкцию Объекта и предложения по условиям и срокам его проведения. Заявление может включать просьбу о возмещение затрат на производство капитального ремонта, реконструкцию в счет подлежащей уплате арендной платы за Объект, если эти затраты подлежат зачету в соответствии с разделом 1 настоящего Порядка;

- техническое заключение по результатам обследования Объекта, подтверждающее необходимость капитального ремонта, реконструкции Объекта, выполненное специализированной (имеющей лицензию на данный вид деятельности) организацией. К обследованию в обязательном порядке должен быть привлечен представитель Балансодержателя;

- для проведения комплексного капитального ремонта, реконструкции, необходимо разработать проект на планируемые работы и согласовать его с Балансодержателем;

- капитальный ремонт, реконструкция в обязательном порядке должны быть согласованы с СЭС, пожарниками, по необходимости с другими эксплуатирующими организациями;

- план-график проведения работ;

- смета на проведение работ, выполненная специализированной организацией, имеющей лицензию на данный вид деятельности (копию лицензии приложить), согласованная с Балансодержателем.

Виды и объемы работ по капитальному ремонту, реконструкции Объекта, подлежащие зачету в соответствии с разделом 1 настоящего Порядка должны быть выделены в отдельную смету (далее - Смета);

- согласование Управления архитектуры и градостроительства (далее КГА) архитектурного решения, в случае изменения в результате проведения капитального ремонта, реконструкции внешнего архитектурного облика Объекта (здания, в котором расположен Объект);

- согласование планируемых работ с органами охраны памятников, в случае если Объект является памятником истории и архитектуры.

3.2.3. При наличии комплекта документов, предусмотренных п.3.2.2 настоящего порядка, КУГИ принимает решение о капитальном ремонте, реконструкции Объекта и в письменной форме сообщает его Арендатору.